Обратный отсчет продолжается

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на вторичном рынке жилой недвижимости города на 8 сентября 2008 года. Рассчитаем влияние инфляционных процессов на стоимость омских квадратов.

В Омске за первую неделю сентября средняя цена «вторичного» жилья опустились ниже 44 тысяч рублей за квадратный метр. На 8 сентября 2008 года она составляет 43 тысячи 910 рублей. Это вторая тысячная отметка в «обратном отсчете цен»: начиная с максимума в 45 тысяч 660 рублей за квадратный метр, зарегистрированного в середине апреля, к концу мая цены опустились до 44 тысяч 800 рублей. Последнее недельное снижение в 160 руб./кв.м, или -0,4%, – самое серьезное за прошедший месяц застоя цен на рынке.

При этом вот уже два месяца стоимость жилья на вторичном рынке дешевеет со средней скоростью -0,1% за неделю. А за месяц набежало 0,6%, или 260 руб./кв.м, потерь в цене «вторички». Столько же отнялось от стоимости на начало года. Таким образом, сегодня квадратный метр в номинальном выражении стоит столько же сколько в середине декабря прошлого года. Если связывать изменения цен и колебания объемов предложения, то для вторичного рынка отметим, что и падение цен, и сокращение вариантов предложений началось практически одновременно в апреле-мае этого года (график 1).

Рассмотрим график сезонности предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Омска за последние пять лет (график 2). Напомним, что сезонность – это колебания показателя в отношении среднегодовой величины. Так, если расчеты данных за конкретный месяца близки к единице, то показатель не испытывает влияния перемены времен года; если же расчеты коэффициента сезонности отклоняются от единицы в меньшую или большую сторону, то имеет место воздействие календарных месяцев.

Так, на нашем графике по данным с 2004 года в первый квартал года, как правило, линия сезонных колебаний меньше единицы. То есть объем предложений ниже среднегодовой величины. Во втором квартале года линии проходят на уровне единицы, и, значит, объявлений о продажах квартир на вторичном рынке столько сколько будет в среднем за год.

Последнее полугодие, а особенно четвертый квартал года, наша кривая отрывается от единичного уровня и стремится вверх, особенно наглядно это наблюдается последние годы. То есть в это время происходит наращивание объемов предложений на рынке. Это ввязано с общим оживлением рынка и с ростом объемов предложений в новостройках, о которых мы писали в № 35 журнала «Недвижимость».

Традиционно после объявления Омскстатом индекса потребительских цен в регионе (за август он составил 0,4% и 9,4% с начала года) построим график динамики рублевых цен жилой недвижимости Омска, скорректированных на инфляцию (график 3). Номинальное изменение цен жилья на вторичном рынке равно -0,3% за август месяц и -0,1% с начала года.

То есть номинальный индекс изменения цен, а в нашем случае снижения цен, равен соответственно 0,997 и 0,999. Для расчета реального индекса изменения средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля: 1,004 для месячных данных и 1,094 для изменений с начала года, получим 0,993 и 0,913. Другими словами омская «вторичка» в реальности подешевела на 0,7% за месяц, а не на 0,3%, и упала в цене реально на 8,7% вместо номинального изменения в -0,1%.

Проделав аналогичные вычисления с данными первичного рынка жилья, получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли в цене 1,3% за месяц, а не просто -0,9%, и реально упали в стоимости на 12,2%, а не снизились на 3,9%, как говорят нам номинальные расчеты.

На графике 3 для наглядности изменений на рынке жилой недвижимости города прослеживается динамика, начиная с 2007 года. Видно, рост цены квадратного метра (кривые номинальных индексов изменение цен) постепенно увеличивался и только за последние пять месяцев пошел вниз.

В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2008 года снижаются. Это демонстрирует кривая реального индекса цен. На первичном рынке с 1 января 2007 года стоимость квадратного метра повысилась в 1,13 раза, или выросла на 13%, а не на 38%, как показывает линия номинальных изменений. Другими словами, сегодняшние цены равны уровню апреля прошлого года, а на вторичном рынке стоимость «квадрата» такая же, как в мае 2007 года. То есть рост стоимости «вторички» с начала 2007 года составил только 1,3 раза, или 30%, против номинальных 59%.

Общий вывод таков, что цены на омском рынке начала осени 2008 года упали до уровня более чем годичной давности.

По мнению экспертов, на региональных рынках происходит то же, что и на московском спустя два-три года. Вспомним, что серьезный застой, а затем и падение цен было в Москве, начиная с сентября 2006 года. На нашем омском рынке подобное мы наблюдаем уже с зимы 2007–2008 гг., то есть разрыв сценариев сократился до года-полутора. Здесь возникает закономерный вопрос: если в Москве в первом полугодии 2008 года наблюдался рост цен на жилье, то стоит ли ожидать подобного на омском рынке в начале-середине 2009 года?

Вряд ли, поскольку причины подъема цен на столичное жилье – это и ограниченность предложения, и перетекание инвестиций с фондового рынка после его падения в январе 2008 на рынок недвижимости, и подскочившая к концу 2007 года инфляция, которая побудила людей вложить сбережения во что-то материальное, и слухи о замене денег (деноминации рубля), также вызвавшие желание у людей избавиться от свободной наличности, и традиционные бонусы топ-менеджеров по итогам 2007 г., а также вложение средств в жилье накануне выборов Президента страны из-за боязни перемен после прихода к власти нового человека. (Более подробно они описаны в докладе руководителя аналитического центра irn.ru Олега Репченко – http://www.irn.ru/articles/16120.html).

Ни одна из перечисленных причин роста цен на московскую недвижимость в 2008 году не связана с выражением реального спроса на жилье для жизни. Все вышеназванные факторы роста цен отражают в том или ином виде инвестиционный спрос – переложить свои инвестиции в недвижимость, вложить свободные деньги, уберечь сбережения от потерь и т.д. На омском рынке доля такого инвестиционного спроса ничтожно мала и причины столичного всплеска цен еще долго не будут актуальны для омичей.

Заглядывая вперед, скажем, что для омского рынка, как и для всего российского в целом, процессы, происходящие последнее время в экономике и политике, обещают заметно сократить величину инвестиционных вложений в рынок недвижимости как частных, так и корпоративных вкладчиков. В первую очередь речь идет о влиянии финансового кризиса в США и Европе. Он перекрыл канал дешевых денег для российских банков и ипотеки. Вследствие этого в России получил развитие кризис ликвидности, набирающий силу с каждым месяцем.

И недостаток свободных денег неизбежно приведет к дальнейшему уменьшению платежеспособного спроса на рынке недвижимости за счет сокращения и удорожания ипотеки. (Заметим, кстати, что, по сообщениям СМИ, Банк России собирает общую информацию о состоянии ипотечного рынка в России. Для этого к банкам выдвинуто требование предъявить детальные отчеты по качеству выданных ссуд, объемам просроченной задолженности и источникам рефинансирования кредитных портфелей.

Эксперты называют происходящее с ипотекой локальным кредитным кризисом и считают, что Банк России собирает информацию для оценки его масштабов.) Кроме того, существенное влияние на рынок российской недвижимости может оказать недавний конфликт в Южной Осетии и последовавшее за ним осложнение отношений с Западом. Очевидно, что эти события привели к оттоку иностранного капитала из России и сокращению новых иностранных инвестиций, что только усилило кризис ликвидности.

А если учитывать, что в Омске не осталось ни одного банка с местными учредителями, а все они в основном функционируют за счет московских денег, которые в свою очередь напрямую связаны с дешевыми западными кредитами, то становится ясно, почему далекий Омск не пройдет мимо мирового финансового кризиса.

Что касается сегодняшнего положения дел в Омске, то владельцу жилья на вторичном рынке, который хочет составить представление о более или менее точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры достаточно обратиться к таблице 2. В строчках выбирается район Омска, по столбцу выбирается размер квартиры, затем определяется тип дома в зависимости от материала стен и, наконец, выбирается комфортность планировки квартиры. (В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м.

Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу. В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному). На пересечении отмеченных строк и столбца отмечается цифра стоимости одного квадратного метра.

Зная общую площадь своей квартиры, умножайте ее на цифру из нашей таблицы, и можно считать, что вы проделали половину работы оценщика. Например, двухкомнатная квартира в панельном доме 10-20-летней давности в спальном районе Левобережья площадью 52 кв.м будет стоить сегодня 52 х 45,98 = 2 390,76 тысячи рублей, или 2,4 миллиона.

Конечно, для реальной стоимости квартиры необходимо учесть еще множество параметров и состояние самой квартиры, этаж и возраст дома и всех коммуникаций, удобство парковки личного автомобиля, близость остановок общественного транспорта, магазинов, школ, поликлиник, а также общую экологическую и криминальную ситуацию в микрорайоне. Но, тем не менее, таким методом представление об ориентировочной стоимости недвижимости может составить любой домовладелец.

Дешевле прочих в настоящий момент оценено жилье в Ленинском районе: проживание в кирпичном доме в четырехкомнатной квартире с обычной планировкой стоит 32,16 тыс. руб./кв.м. При этом самые дорогие квартиры на вторичном рынке жилья – это те же «четверки» в кирпичных домах, но стоящие в Центральном районе и имеющие улучшенную планировку, т.е. кухни более 9 кв. м и общая площадь более 90 кв. м (64 010 рублей за «квадрат»).

График 1

Динамика средней цены и объем выборки предложения на первичном рынке жилья Омска, период с 29.01.2007 по 25.08.2008 гг.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 01.09.2008 по 08.09.2008 г.

График 2

Динамика сезонности предложений на рынке вторичного жилья г. Омска за 2004–2008 гг.

График 3

Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2007 г.

График 4

Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 08.09.2008 г.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 08.09.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 37 (680) от 15 сентября 2008 г.