Покорение «двадцатитысячника» состоялось

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 25 августа 2008 года. Рассмотрим более подробно объем предложений на рынке жилья, его изменения, сезонность и взаимосвязь с ценой.

Объем предложений новостроек за последнюю неделю взял очередную вершину в 20 тысяч вариантов объявлений (таблица 1). Всего на омском рынке для удовлетворения предпочтений покупателей представлено более 32,5 тысяч предложений.

Емкость рынка жилой недвижимости Омска (вторичного и первичного) в 2007–2008 годах увеличивалась от месяца к месяцу, причем рынок новостроек продемонстрировал небывалый за последние годы рост предложения (график 1, 2). Так, объем предложений в новостройках за год вырос в 3,4 раза, а количество объявлений о продажах на «вторичке» увеличилось в 1,4 раза. Объем выставленного на рынок жилья в августе на 58% больше, чем в начале года для первичного рынка и на 26% обширнее для вторичного.

При этом наблюдается изменения в структуре предложений (график 2). Так, если в начале 2007 года соотношение новостроек и «вторички» было примерно одинаковым: 49–53% к 51–47%, то к прошлогоднему августу перевес был в пользу вторичного рынка – 41% к 59%.

К началу следующего, когда, как правило, строители спешат ввести в эксплуатацию объекты, обещанные сдать в году уходящем, в структуре предложений увеличивается доля нового жилья: так было в 2004 году, когда его доля возросла с 35% до 51%, в 2005 году был рост с 36% до 41%, в 2006 с 27% до 55%. В начале 2008 года предложений в новостройках было уже более 57% против прошлогодних летних 41–44%.

Этим летом вместо привычного господства «вторички» вес набирают объявления первичного рынка. К концу августа перевес составляет более четверти всего рынка жилья. Варианты новостроек занимают 63% от всех предложений, а на вторичный рынок приходится 37% объявлений. Такое положение дел определяется не столько возросшими объемами строительства (более подробно об этом мы писали в предыдущих обзорах), сколько застоем на рынке.

Новостройки всегда продавались с большим трудом, чем вторичное жилье. Здесь много причин: и трудности с ипотечным кредитованием новостроек, и путаница в договорах на долевое участие в строительстве, и отсутствие или плохо развитая социальная инфраструктура (особенно в новых микрорайонах), и проблемы с транспортной и пешеходной доступностью. Сегодня к ним прибавились еще и срывы сроков введения в эксплуатацию и проблемы с качеством возводимого жилья и нерешенные вопросы с правомерностью строительства. Все эти трудности не только не решаются, но к ним прибавляются все новые и новые.

Интересным представляется график сезонности предложений (график 3). Напомним, что сезонность – это колебания показателя в отношении среднегодовой величины. Так, если расчеты данных за конкретный месяца близки к единице, то показатель не испытывает влияние времен года. Если же расчеты коэффициента сезонности отклоняются от единицы в меньшую или большую сторону, то имеет место воздействие календарных месяцев.

На нашем графике, по данным с 2004 года, в первое полугодие, как правило, линия сезонных колебаний меньше или равна единице. То есть объем предложений в районе или чуть ниже среднегодовой величины. Во втором полугодии, а особенно в четверном квартале года, наша кривая отрывается от единичного уровня и стремится вверх.

То есть в это время происходит наращивание объемов предложений на рынке новостроек. Это связано и с объемами ввода в эксплуатацию новых домов, и с общим оживлением на рынке, когда после летнего отдыха большинство желающим купить квартиру с новыми силами бросаются решать свой квартирный вопрос и хотят сделать это в уходящем году, тогда же выставляются на продажу многие придержанные новостройки.

Обширный выбор на рынке предложений является одним из факторов, регулирующих цены. Законы экономической теории гласят, что чем больше предложение на товар, тем меньшая цена устанавливается на рынке. Вглядываясь в первый график можно сказать, что омские новостройки давно перешли границу равновесной цены, когда стоимость жилья удовлетворяла и запросы продавца, и возможности покупателя.

Именно с середины прошлого 2007 года объемы предложений новостроек стремительно растут, а цены начали снижаться весной текущего года. При этом сегодняшний показатель средней стоимости квадратного метра новостроек в 35 160 рублей равен по своему значению октябрьскому уровню цен. Месячное снижение составляет 0,9%, или 330 руб./кв.м, на конец августа стоимость новостроек меньше на 3,9%, или 1410 руб./кв.м, чем в начале года. При конкретной сделке средняя уступка составляет порядка 4% за неделю.

Цена «квадрата» на вторичном рынке в среднем по городу в 44 110 руб./кв.м держится на уровне значения предновогодней недели. За последнюю семидневку ценник набрал 40 руб./кв.м (0,1% прироста), а за месяц потерял 130 руб./кв.м (-0,3% падения). В среднем же за последние месяцы стоимость квадратного метра «вторички» еженедельно снижается на 0,1%.

В какой точке остановится падение цен и когда это произойдет, сегодня боятся предсказывать все участники рынка. Единственное, что можно заметить в свете последних политических событий, – сокращение иностранных инвестиций за последнюю неделю, что усложняет работу банковской сферы, а значит, усугубляются проблемы финансирования строительной отрасли и рынка недвижимости в целом. Посмотрим, что принесет нам следующая неделя в нашем очередном обзоре.

График 1

Динамика средней цены и объем выборки предложения на первичном рынке жилья Омска, период с 29.01.2007 по 25.08.2008 гг.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 18.08.2008 по 25.08.2008 г.

График 2

Динамика структуры предложения квартир на рынке жилой недвижимости г. Омска (кол-во квартир), период с 2004 по 2008 гг.

График 3

Динамика сезонности предложений на рынке новостроек г. Омска за 2004–2008 гг.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м)
на 25.08.2008 г.

Типы планировок квартир в новостройках
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

График 4

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.08.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 35 (678) от 1 сентября 2008 г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Рекомендуем прочитать:

 

 



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон