Цены продолжает лихорадить

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 18 августа 2008 года. Рассмотрим, как за последние месяцы изменились цены на квартиры, расположенные в различных районах города.

Скачки цен на рынке Омска продолжаются. Впервые за последние пять месяцев, когда ценник на новостройки постоянно снижался, стоимость квадратного метра вдруг поднялась в цене. Плюс 50 рублей за «квадрат» на первичном рынке – такого давно не было (см. график 1).

Но вряд ли это можно назвать переломом, так как вторичный рынок уже несколько раз за последние месяцы пытался нарастить цену. В итоге за последнюю неделю минус сотня рублей за квадратный метр. В результате среднегородская стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляет 44 070 руб./кв.м. С разрывом в 8 730 руб./кв.м среднегородская цена новостроек поднялась на уровень 35 340 руб./кв.м. А это на 1 230 рублей меньше значения на начало года (-3,4%).

После недолгого падения общий объем предложения квартир в Омске вновь набирает обороты. Так на 18.08.2008 г. омичам предложены 2 063 варианта квартир общей площадью 1,8 млн. кв.м на сумму более 71 млрд. руб. Это на 5% больше, чем неделю назад (таблица 1).

По данным журнала «Недвижимость», объем предложений первичного рынка жилья составляет 19 714 квартир, это в 3,2 раза больше, чем год назад. Суммарно к продаже выставлено 1 238 тыс. кв.м новых квартир общей стоимостью 44,1 млрд. руб. В 1,5 раза больше, чем в прошлом году, вариантов квартир на рынке вторичного жилья, где выбрать можно из 12 349 предложений из 607 тыс. «квадратов». Семнадцать процентов объявлений – это новые предложения, на первичном рынке таких 3 360, а на «вторичке» – 1 960 новых предложений (16% от общего числа).

За прошедшую неделю в 367 предложениях новостроек цены квартир повысились и 412 снизились. Среднее падение цен по новым квартирам – 5%. В «б/у метрах» рост наблюдался в 1% случаев, а снижение цен в 3% случаев с уступкой в 4% от прошлонедельной суммы. На вторичном рынке на 1 предложение, по которому за неделю поднялись цены, приходится 4 объявления, где цены снизились. На «первичке» на 1 «плюс» 1 «минус».

Крайние точки средних цен на первичном рынке остались на том же месте территориально, но минимум еще уступил в цене: максимум 107 630 руб./кв.м просят за 118 «квадратов» в апартаментах на ул. Учебная и снижают цену до нового минимума 20 000 руб./кв.м за 85,88 кв.м за трехкомнатную квартиру с лоджией по ул. Алтайская. Это в 1,8 раза меньше среднегородской цены квадратного метра в 35 340 рублей и в 5,4 раз ниже максимального значения.

На вторичном рынке самые дешевые «квадраты» с решетками на окнах первого этажа в трехэтажке по ул. Комбинатская по цене на четверть меньше, чем при первом объявлении о продаже – 17 670 руб./кв.м. Все также с максимальной ценой 131 630 рубля за омские метры стоят в продаже квартиры по Иртышской набережной, 11/1. Это новый участник наших зачетов на максимальные цены. Три комнаты площадью 160 кв.м с мебелью оценены в 21 миллион рублей.

Рассмотрим наш ценовой рейтинг районов города (график 2). За последний месяц порядок расположения районов не изменился. С максимальной ценой в 40 480 руб./кв.м. лидирующую строчку занимают новостройки Куйбышевского района, с начала года ценник здесь упал на 1,88% (таблица 2). В борьбе Первомайского и Центрального районов за второе место на этот раз победу одержал последний.

Причем именно в Центральном районе наблюдается максимальный рост цен (плюс 6,46%, или 2 262 руб./кв.м за месяц), тогда как в четырех районах из семи наблюдается снижение цен. Активное снижение ценника наблюдаем на квартиры в панельных новостройках по ул. Малиновского и в ЖК «Заозерный», а также поправки в сторону уменьшения цен на кирпичные дома в «Старгороде», более чем на 3 тысячи рублей снизили цену квадратного метра в Первомайском районе: минус 8,54% за месяц и минус 3,07% с начала года.

Корректировки цен с уступкой первоначальной стоимости на новостройки по улицам Гашека, Шакурова и Карбышева в Ленинском районе и строящегося жилья на ул. Рокоссовского в Кировском опустили эти районы на пятую и шестую строчку.

В Ленинском округе в среднем квартиры продаются по 34 270 руб./кв.м. Здесь самое большое падение цен с начала года – минус 5,39%. Только за последний месяц потери составили 545 руб./кв.м. С отрывом более чем в шесть тысяч рублей от лидера последняя позиция в рейтинге принадлежит малочисленным новостройкам Октябрьского района, здесь средняя стоимость сложилась в 34 080 руб./кв.м (+1,92% за месяц и -3,14% с начала года).

В рейтинге вторичного жилья наблюдается общее снижение цен за последний месяц на дома во всех районах города (таблица 3). Минимальные потери в 68 руб./кв.м (минус 0,15% за месяц, но при этом плюс 5,86% с начала года) позволили Центральному району занять второе место в нашем топе. А на первом месте остается бессменный Куйбышевский район со средней ценой за квадратный метр 52 030 руб./кв.м (плюс 3,8% с начала года).

Третью строчку занимает Кировский район, где можно приобрести жилье по 44 550 руб./кв.м. Самое большое снижение цен произошло в Первомайском районе, где средняя стоимость «квадрата» – 42 370 рублей, что на 6,79% меньше чем в начале года. А за последний месяц быстрее всех дешевели квартиры в Октябрьском районе, поэтому он на последней позиции нашего топ-листа с ценником в 41 040 руб./кв.м, что на 11 тысяч дешевле квадрата в Куйбышевском районе.

Рассмотрим структурную диаграмму предложения на рынке жилья города Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За последние полгода изменения, отраженные в ней, произошли только на первичном рынке. В целом больше других занимают доли, принадлежащие Кировскому и Центральному районам. На эти территории приходится по 29% и 20% всех объявлений о продаже квартир.

Интересно сравнить эти цифры с данными по жилищному фонду города. Вглядываясь в следующую диаграмму (график 4), можно заметить разницу. Так, наибольшая доля жилищного фонда принадлежит Центральному округу – 25%, а в структуре предложений Центральный и Куйбышевский районы дают вместе больше 27%. Кировский округ также вместо 22% жилой площади домов выделяется самым значительным весом в 29% всех объявлений о продажах.

Объяснить такое положение дел может как престижность проживания в старом или будущем центре города, так и активность застройки этих территорий, которая и дает много вариантов для сделок с квартирами. Ярким примером здесь служит Кировский округ.

Если на вторичном рынке варианты квартир в нем занимают только 21% от всех предложений, то среди новостроек каждое третье объявление приходится на Левобережную часть города (34%). Причем доля эта снижается в последнее время, тогда как активность строительства и, следовательно, продаж в Центральном и Куйбышевском районах повышается. Октябрьский округ имеет равные значения как в структуре жилищного фонда, так и в данных об объемах продаж: по 15% в каждой совокупности.

Одинаково неблагополучные в экологическом плане и в меньшей степени планируемые к развитию в стратегическом плане градостроительства Ленинский и Советский районы иллюстрируют ситуацию, когда в жилищном фонде их доли больше, чем в структуре предложений. Так, точечно застраиваемый Ленинский район хоть и наращивает свою долю среди новостроек до 6%, занимает в общем только одну десятую часть всего объема рынка купли-продажи квартир, тогда как в жилищном фонде его доля 16%. Советский округ (включая Первомайский район) также в доле предложений вместо 22% обустроенного жилья показал только 18%.

График 1

График изменения средних цен предложения и еженедельный прирост цен на рынке жилья Омска, период с 21.04.2008 по 14.07.2008 г. (тыс. руб. за кв. м)

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 04.08.2008 по 11.08.2008 г.

График 2

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 18.08.2008 г. (первичный/вторичный рынок)

Таблица 2

Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости за период с 21.07.2008 по 18.08.2008 г.

Таблица 3

Изменения рейтинга районов г. Омска по стоимости одного квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за период с 21.07.2008 по 18.08.2008 г.

График 3

Структура предложения на рынке жилья города Омска в зависимости от местоположения дома на 18.08.2008 г. (в долях от общего количества)

График 4

Структура жилищного фонда города Омска (в долях от общего количества)

Журнал «Недвижимость» № 34 (677) от 25 августа 2008 г.