Будете брать? Уступим миллион

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 4 августа 2008 года. Разберемся в списке самых доступных и самых дорогих квартир города. Посмотрим, где жилье на миллион рублей дешевле, чем на прошлой неделе.

Первая неделя августа отмечена отступлением цен на вторичном рынке жилья за границы, пройденные в начале года. Квадратный метр «вторички» подешевел в среднем по городу до 44 160 рублей, потеряв 80 рублей (-0,2%) за последнюю неделю и 220 рублей (-0,5%) за месяц.

Квартиры на первичном рынке за неделю уменьшились в цене на сотню рублей за «квадрат» и соответственно на четыре сотни за четыре недели предыдущего месяца. Сегодня один квадратный метр жилья в новостройках выставлен на продажу в среднем по городу по цене 35 390 рублей. По-прежнему метры новостроек дешевле «вторички»: в начале августа разница составляет 8 770 рублей за квадратный метр.

При пересчете изменений цен одного квадратного метра на целые квартиры получим следующие средние цифры для первичного рынка. Так, владелец «однушки» «обеднел» на 4,4 тысячи рублей за неделю и на 17,6 тысячи рублей за месяц; хозяин двухкомнатной квартиры, продавая ее сегодня, получит на 6,7 тысячи рублей меньше, чем в конце июля, и на 27 тысяч рублей меньше, чем в начале месяца.

В случае с трехкомнатной квартирой упущения составят 9 тысяч рублей за неделю простоя и 36 тысяч за месяц. Вот в какие тысячи выливается недельное снижение стоимости квадратного метра на 100 рублей и месячное на 400 рублей. А по сравнению с началом года обладатели квартир на первичном рынке жилья стали беднее на 52 тысячи рублей при владении квартиры с одной комнатой, на 79 тысяч рублей при обладании двух комнат и на 106 тысяч при распоряжении тремя комнатами.

Обладатели квартир на вторичном рынке теряют в стоимости имущества с меньшей скоростью. За прошедшую неделю средняя однокомнатная квартира снизилась в стоимости на 2,7 тысячи рублей, а за месяц на 7,5 тысячи. Средняя «двушка» подешевела на 4 тысячи рублей за неделю и на 11 тысяч рулей за месяц, а трехкомнатная соответственно на 5,3 тысячи и 15 тысяч рублей. По сравнению с началом года плательщики налога на имущества пока только начали терять копейки в рыночной стоимости своей налогооблагаемой базы.

В начале месяца традиционно приводим график динамики рублевых цен жилой недвижимости Омска, скорректированных на инфляцию (график 1). По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за июль составил 0,4% и 9,0% с начала года. Изменения цен на жилье на первичном рынке равно -1,2% за месяц и -3,0% с начала года.

Таким образом, номинальный индекс роста (а в нашем случае снижения) цен равен соответственно 0,988 и 0,970. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля: 1,004 для месячных данных и 1,090 для изменений с начала года. Получим 0,984 и 0,890. Другими словами, омские новостройки в реальности подешевели на 1,6% за месяц, а не на 1,2%, и упали в цене с начала года реально на 11% вместо номинального изменения в 3%.

Проделав аналогичные вычисления с данными вторичного рынка жилья, получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, работы и услуги, то омские квадратные метры потеряли в цене 1% за месяц, а не просто -0,6%, и реально уступили в стоимости 8%, а не приросли на 0,2%, как говорят нам номинальные расчеты.

На графике 1 для наглядности изменений на рынке жилой недвижимости города прослеживается динамика, начиная с 2007 года. Видно, рост цены квадратного метра (кривые номинальных индексов изменение цен) постепенно увеличивался и только за последние четыре месяца пошел вниз.

В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2008 года снижаются – это демонстрирует кривая реального индекса цен. На первичном рынке с 1 января 2007 года стоимость квадратного метра повысилась в 1,14 раза, или выросла на 14%, а не на 39%, как показывает линия номинальных изменений. Другими словами сегодняшние цены равны уровню апреля прошлого года, а на вторичном рынке стоимость «квадрата» такая же, как в июне 2007 года. То есть рост стоимости жилья за полтора года составил только 1,31 раза, или 31%, против номинальных 59%.

Вне зависимости от того, в каких единицах измерения считать объем предложений жилой недвижимости (то ли в вариантах объявлений, то ли в метрах, выставленных к продаже, то ли в сумме стоимости продаваемых квартир), объем омского рынка за месяц увеличился на 11–13%. За год первичный рынок увеличился в 3,1 раза, а вторичный – в 1,5 раза.

Общий объем предложений омского рынка жилья на начало последнего летнего месяца составляет 31 410 вариантов квартир: только в новостройках более 19 тысяч предложений и еще 12 тысяч квартир выставлено на продажу на вторичном рынке жилья. База журнала «Недвижимость» обновилась на 17%. Сегодня выбрать можно из 1,8 млн. кв.м предложенного жилья на сумму 69 млрд. рублей. Суммарно к продаже выставлено 1,2 млн. кв.м новых квартир общей стоимостью 42,7 млрд. рублей.

В очередной раз в начале месяца таблице публикуются цены самых доступных и самых дорогих квартир, которые предлагаются на омском рынке недвижимости. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает более 40 тысяч объявлений. В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города. Особый интерес вызывает колонка, которой нет в объявлениях, где рассчитана стоимость одного квадратного метра.
Сегодня самому непритязательному покупателю для приобретения самой скромной квартирки на берегу реки Оми необходимо иметь 650 тысяч рублей. Самую большую сумму в 21 млн. руб. просят за меблированные «квадраты» с двумя с/у в высотке на Иртышской набережной. Этот же объект продажи обладает самой большой стоимостью одного квадратного метра – 160 тысяч рублей.

По сравнению с такой же таблицей месячной давности в 40% строчек старые данные. Так, уже который месяц самые доступные однокомнатные квартиры распродаются в новостройке в старом Кировске с обещанием сдать дом в эксплуатацию в 1 квартале 2009 года. А среди вариантов вторичного жилья, как и прежде, можно встретить 133-метровую «трешку» по ул. Съездовская и четырехкомнатные двухуровневые апартаменты по ул. Лермонтова, 24.

Среди объявлений мы уже не встретим объектов, где бы выросла цена. А вот многострадальная квартира по ул. Комбинатская опять упала в стоимости и стала еще доступнее: за какие-то 760 тысяч рублей вместо 850 тысяч рулей можно стать хозяином двух комнат, запирающихся двумя металлическими дверями.

Самый популярный адрес среди доступных новостроек – это улицы Рабочие. Самую маленькую площадь в 16 «квадратов» продают всего за 720 рублей. А самые большие апартаменты в 257 «квадратов» выставлены за более чем 13 миллионов рублей. Интересно, что за те же 2,25 миллиона, что просят за самую дорогую малосемейку в 44 кв.м, можно выбрать четырехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м в Ленинском районе. А 82 метра «двушки» по ул. Жукова можно «обменять» на «четверку» гораздо большей площади, но по ул. Магистральная.

В таблице 3 приведем примеры уступки цены. Так, среднее уменьшение цены квартиры за последнюю неделю составляет 4,4%. При этом для первичного рынка такой размер процентов соответствует 95,1 тысячи рублей уступки за квартиру. Именно такую скидку сделало агентство «ОРК» за двухкомнатную квартиру в монолитно-каркасном доме по ул. Фрунзе, 1/3. Риэлторы из «Нового города» и «Лидии» угадали среднее изменение на вторичном рынке. Они уступают 90 тысяч за свои объекты на первых этажах панельных пятиэтажках Советского и Октябрьского районов.

Максимальное изменение цены в новостройках остается за компанией «Пятый Легион», которая снизила цену на квартиру в жилом комплексе «Золотые купола» на 1 миллион рублей. И это не предел, поскольку и здесь допускается торг. Такое падение цен можно было бы объяснить тем, что стоимость квартир в центре города заведомо завышается, но и с квартирами на окраинах та же история.

Так, двухкомнатная квартира на ул. Краснознаменная в хорошем состоянии продается на 1,4 миллиона дешевле, чем в конце июля. Самые большие уступки декларирует компания «МИЭЛЬ», обладающая большим опытом работы на рынке недвижимости. В другом конце города по ул. Заозерная уступают 1 миллион на квартиру на первом этаже да еще с погребом.

А вот агентство «Инфострой» делает самые маленькие скидки за неделю, правда, это только отражение в печатных СМИ, а на деле все решается с каждым конкретным клиентом индивидуально.

График 1

Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2007 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 28.07.2008 по 04.08.2008 г.

Таблица 2

Предложения самых доступных и самых дорогих квартир г. Омска, на 04.08.2008

Таблица 3

Изменения цен предложения жилья г.Омска, период с 28.07.2008 по 04.08.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 32 (675) от 11 августа 2008 г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Рекомендуем прочитать:

 

 



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон