Каждый пятый прогнозирует снижение цен

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на 28 июля 2008 года. Продолжаем знакомить читателей с прогнозами ведущих аналитиков рынка жилья.

Передохнув, цены на омские квартиры разгоняются, чтоб опять стремительно бежать вниз по лестнице уровня стоимости жилья. Так, средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке, «одумавшись» после подъема, упала даже ниже уровня, с которого начала восхождение. Т.е. показала такое значение, как если бы все это время равными шагами снижалась.

В итоге, по данным на 28 июля, средняя по городу стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет 44 240 рублей. За месяц цены уменьшились на 0,6%, или 270 руб./кв.м, что в результате привело приблизительно к уровню, отмеченному в начале года. Тогда стоимость жилья на «вторичке» оценивалась в 44 170 руб./кв.м и прирастала на 150 рублей еженедельно. Если падение продолжится сегодняшними темпами, то уже на днях ценник вернется к прошлогодним показаниям. Интересно, что всего за год цены изменились на 9,3%, или 3 770 руб./кв.м в плюсовую сторону. А в начале года годовой разрыв был вчетверо больше – 16 350 руб./кв.м. За весь 2007 год цены на вторичном рынке жилья приросли на 58,8%, в 2006 году – на 47%, в 2005 – на 28,5%. Нет ничего удивительного в том, что сегодня идет расплата за такую гонку цен.

На первичном рынке годовой прирост стоимости жилья в последние годы тоже имел тенденцию к наращению: «плюс» 23,5% за 2005 год, 55,1% за 2006 год. Чуть медленнее (43,2%) происходил рост цен новостроек в 2007 году. Сегодня «квадрат» на первичном рынке оценивается в 35 490 рублей. Стабильный минус в 80 рублей за неделю, и месячное снижение составило 420 руб./кв.м (-1,2%), а с начала года падение в 1 080 руб./кв.м, или -3,0%. Таким образом, цены вернулись к показаниям середины прошлогоднего ноября, тогда «квадрат» новостроек оценивался в 35 530 рублей.

Общий объем предложений омского рынка жилья достиг новой вершины в 31 441 вариант квартиры. Только на первичном рынке больше 19 тысяч предложений и еще 12,2 тысячи квартир выставлено на продажу на вторичном рынке жилой недвижимости.

Представим, как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 2). Так, на кривой новостроек видно, что 1% из всего их числа имеет цену за «квадрат» менее 25 000 рублей и более 55 000 руб./кв.м. 11% квартир обладают ценой от 25 тыс. руб./кв.м до 30 тыс. руб./кв.м. Самые большие доли – 42% и 29% – занимают продаваемые площади со стоимостью от 30 до 35 тыс. руб./кв.м и от 35 до 40 тыс. руб./кв.м. Именно на этот интервал и приходится средняя цена квадратного метра, по данным журнала «Омские новостройки». Сегодня еще большое влияние на среднюю цену оказывают квартиры с высокой ценой, поскольку их диапазон от 35 до 108 тыс. руб./кв.м. В это же время разбег цен дешевых квартир составляет от 17 до 35 тыс. руб./кв.м. Но скорее всего средняя цена в новостройках будет снижаться и перейдет рубеж в 35 тыс. руб./кв.м, поскольку уже сегодня 54% всех квартир имеет стоимость менее пограничной величины.

На вторичном рынке на пике в 26% всех объявлений пребывают квартиры со стоимостью от 40 до 45 тыс. руб./кв.м. Среднегородская цена «вторички» как раз из этого диапазона – 44 240 руб./кв.м. В целом 63% всех предложений на вторичном рынке имеет выставленную стоимость менее 45 тыс. руб./кв.м.

Примечательно, что спуск линий распределения квартир по вариантам цен более пологий, а подъем всегда более крутой, т.е. средняя стоимость будет ближе к минимальной цене и дальше от максимальной. Для распределения цен на рынке недвижимости применимо ассиметричное распределение отклонения от средней величины: «минус» два шага вниз и «плюс» три шага вверх от средней величины. Так, в новостройках минимальная стоимость «квадрата» в 16 620 рублей, предложенная в однокомнатной квартире в доме №1 по ул. Малиновского, в два раза дешевле средней цены по городу в новостройках и в 6,5 раз меньше максимальной стоимости квадрата в 107 630 рублей. Эти метры в четырехкомнатной квартире по ул. Учебная, 90 в три раза дороже среднего показателя стоимости строящегося жилья.

Продолжим обзор прогнозов ведущих экспертов рынка жилья. В статье «Недвижимость Москвы: игра на грани фола» Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru, заявил, что основная интрига московского рынка недвижимости последних лет будет разыгрываться как раз во 2 полугодии 2008 года. Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости.
В условиях крайне высокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект «снежного кома», в результате которого стоимость московских квартир может обвалиться до «справедливого» или экономически обоснованного уровня порядка $3 000–4 000 за метр. Этот сценарий возможен также при условии, что даже инвестиционный спрос на московское жилье уже исчерпан и большая часть инвестиционных покупателей станет фиксировать прибыль.

Впрочем, рынок может и устоять еще на какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансирование в нужном объеме, а пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях негативных трендов на других рынках. Но, так или иначе, чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала.

Аналитический центр irn.ru больше склонен к нейтральному развитию событий. В нынешних условиях вполне возможен средний сценарий, согласно которому постепенная остановка роста цен на недвижимость Москвы летом приведет осенью к продолжительной стабилизации-стагнации рынка с умеренной коррекцией цен.

По оценкам экспертов, сейчас рынку нужно порядка года-полутора лет, чтобы прийти в равновесие, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере не сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей. Есть основания полагать, что, пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкую кризисную ситуацию и последующий коллапс.

Что касается прогнозов по российскому рынку в целом, то большинство экспертов здесь подчеркивают влияние двух факторов: инфляции и роста ставки по кредитам.

По оценкам компании ФБК, с начала года инфляция составила 9%. (По данным Омскстата, прирост потребительских цен в Омске за 1 полугодие 2008 года составил 8,5%). При этом по планам правительства до конца года она не должна превысить 10,5%. Даже если допустить, что это правительству удастся, покупательная способность большинства граждан снизится гораздо больше. По оценке ФБК, только за 1 полугодие 2008 года минимальный продуктовый набор подорожал на 20,6%, а по итогам года цена вырастет не менее чем на 30%. По мнению аналитического центра irn.ru, это приведет к тому, что число потенциальных покупателей жилья существенно сократится.

Проблема в том, что инфляция считается как годовой прирост стоимости всех товаров и услуг, произведенных или предлагаемых на территории России, без учета увеличения объемов производства. При этом в ВВП доля продуктов питания, по данным Росстата, не превышает 6,2%, тогда как в минимальной потребительской корзине, утвержденной тем же Росстатом, их доля не опускается ниже 45%. A последние 5 лет средний уровень подорожания минимальной потребительской корзины составляет 16%, а не 11%.

Примечательно в данном случае то, что если до последнего времени разрыв между инфляционными темпами и темпами подорожания минимальной потребительской корзины не превышал нескольких процентных пунктов, то сейчас по итогам этого года он может вырасти на порядок. На этом фоне говорить даже о возможных накоплениях на первоначальный взнос для вступления в ипотеку, а не то что о самостоятельной покупке жилья для подавляющего большинства граждан уже не приходится. В итоге число сделок с недвижимостью по итогам 2008 года может ощутимо сократиться. При этом темпы роста цен на жилье и без того замедляются. На этом фоне снижение числа сделок, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вполне может привести к тому, что рынок полностью встанет.

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен может составить 50% от существующего уровня. К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. Главная причина возможного падения цен на жилье – сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. При этом инфляция сказалась не только на беднейших слоях населения, но и существенно ухудшила положение средних слоев, прежде всего, затруднив для них оплату ипотечных кредитов.

«Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников, не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инф-ляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», – заявил руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам. Естественно, что по итогам 1 квартала 2008 года число сделок с недвижимостью уменьшилось в 2,23 раза по сравнению с 4 кварталом 2007 года, пишет газета «Ведомости».

Но, так или иначе, на российский рынок недвижимости с каждым месяцем начинает все сильнее давить еще один фактор – сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, которые уже вызвал падение цен на зарубежную недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но, что еще более существенно, заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будет готова пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир.

Но если еще совсем недавно основная проблема была в том, что строителям лишь поднимали ставки по кредитам, то на данный момент инвестбанкиры вообще не рекомендуют кредитовать девелоперов. Так, инвестиционная компания «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы рекомендовали воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей, так как это на данный момент связано с повышенными рисками. Дело в том, что у многих из них уже наступил технический дефолт: они не смогли вовремя расплатиться по своим обязательствам. При этом, по мнению банкиров, строительный сектор представляется наиболее сложным для кредитного анализа. Его отличают непрозрачные корпоративные структуры, «серые» схемы соинвестирования и низкая собственная капитализация. Все это вместе на фоне технических дефолтов означает высокие риски.

В итоге, по мнению кредитных экспертов, долговые обязательства всех крупных девелоперов сейчас переоценены. Это означает, что эти обязательства могут потребовать к досрочной оплате, что естественно приведет к кассовому разрыву. На этом фоне единственное, что остается строителям, – это быстро реализовывать имеющуюся недвижимость. При этом стоит иметь в виду, что быстрая реализация – это всегда реализация с дисконтом. На фоне того, что проблемы с рефинансированием, по оценке инвестбанкиров, могут возникнуть в ближайшее время у всех крупных участников рынка недвижимости, вероятность «эффекта домино» многократно возрастает. Говорить при этом о каком бы то ни было существенном росте цен на недвижимость, по оценке аналитического центра irn.ru, вряд ли стоит.

Недавно Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) совместно с Russian Realty Research (R3) провел опрос россиян о перспективах российского рынка недвижимости. Результаты этого опроса показали, что подавляющее большинство россиян (80%) надеется на дальнейший рост цен на жилье. Стоит отметить, что главной тенденцией, выявленной опросом, стал рост числа людей сомневающихся в росте цен. Если в 2007 году их было лишь 12%, то на данный момент – 20%. При этом, по данным ВЦИОМ и R3, прирост доли неверующих в рост цен на жилье произошел исключительно за счет людей, которые «едва сводят концы с концами» или которым денег хватает только на продукты. Это неплатежеспособные потенциальные участники рынка.

Однако насколько правой окажется интуиция неплатежеспособных потенциальных участников рынка и анализ независимых профессиональных участников рынка, покажет практика.

График 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке жилья Омска, период с 30.07.2007 по 28.07.2008 гг. (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 21.07.2008 по 28.07.2008 г.

График 2

Гистограмма распределения средней цены предложения квартир г. Омска на рынке жилой недвижимости, на 28.07.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 31 (674) от 4 августа 2008 г.