Подсказки для инвестора

 

 

Как известно, буквально все в этой жизни начинается с вложений. Без них ни одно дело не заладится. Для строительства и операций на рынке недвижимости инвестиции — это более чем актуально. У некоторой части населения в ходу миф о сверхдоходности элитной недвижимости. Так ли это на самом деле и стоит ли вкладывать деньги в жилье — такова была тема нашего разговора с директором компании «Аркада-стиль» Константином Викторовичем Романко.

 

 

Неискушенному инвестору довольно трудно выбрать самый доходный продукт из тех, что сейчас предлагает товарный рынок. В основном люди ориентируются на такие инвестиционные продукты, как банковские депозиты, золото, валютные вложения или недвижимость.

 

Попробуем разобраться, так ли уж доходна элитная недвижимость, как считается? Обратимся к языку цифр. Как известно, банковские депозиты в прошлом году обеспечили своим владельцам около 9—9,5 процентов роста. Золото также привлекает потенциальных инвесторов, но банковские операции с золотыми слитками облагаются НДС, и 18-процентная ставка налогов ставит под сомнение привлекательность подобных инвестиций. Приплюсуйте сюда еще налог на доходы, если они были получены после операций с золотом. Валюта демонстрирует стойкий минусовый баланс по основным позициям — «евро» и «доллар». Теперь обратимся к недвижимости. На рынке омского элитного жилья рост цен самых успешных объектов составил за прошлый год примерно 20—25 процентов. Сравниваем цифры — и ответ очевиден: среди самых известных инвестиционных вложений наиболее продвинутым продуктом является недвижимость. Такого уровня роста цен не обеспечивают ни золото, ни банковские депозиты. Правда, порог вхождения в данный сегмент довольно высок и составляет минимум 100 000 долларов.

 

 

Инвесторы часто предпочитают размещать средства в рядовую недвижимость, которая более доходна. Такая ситуация характерна для обычных городов. В Москве и Санкт-Петербурге все с точностью « до наоборот»: там вложения в элитное жилье порой превышают вложения в обычную недвижимость, поскольку «элита» приносит больший доход. Но нас интересуют омские реалии, поэтому обратимся к ним. По данным компании «Аркада-стиль», динамика роста цен на обычное жилье в Омске в 2005 году была выше роста цен на элитное жилье. Но вторичный рынок более непредсказуем, и никогда нельзя прогнозировать наверняка, как он себя поведет. Поэтому денежные вложения в «элиту »б олее надежны.

 

С точки зрения временных параметров элитную недвижимость Омска условно можно разделить на новостройки и вторичное жилье. По сведениям компании «Аркада-стиль», в последнее время предпочтения покупателей чаще склоняются к квартирам в новостройках. Их интерес понятен: элитное жилье представляет собой своеобразный товар, который можно перепродать и получить неплохой доход. «Основываясь на предложениях в базе данных нашей компании, — говорит Константин Романко , — могу сказать, что цены на квартиры в элитных новостройках выросли за прошедший год на 20 — 22 процента. По вторичному рынку элитного жилья динамика цен ниже — примерно 15 процентов». Чем объясняется такая разница?

 

Рынок строительных и отделочных материалов сейчас бурно развивается, и новое жилье привлекает покупателя свободной планировкой, возможностью создать интерьер по своему вкусу, использовать новейшие отделочные материалы. Отсюда — серьезный спрос на жилье в новостройках и более динамичный рост цен на них. Следовательно, именно этот сегмент может интересовать человека, готового инвестировать деньги в недвижимость.

 

Элитные новостройки можно условно разделить еще на две категории (имея в виду качество): «жилье класса Д е Люкс» и «бизнес-класс». По мнению Константина Романко , к люксовым домам в Омске можно отнести новостройку на Иртышской набережной, дом № 15 на пр. К. Маркса и два строящихся дома на ул. Красина. К слову, квартиры в одном из этих домов уже распроданы, даже не появляясь в рекламе. Продажа площадей второго дома продолжается в хорошем темпе . Эти дома поставили своеобразный рекорд — впервые в Омске в 2005 году была взята ценовая планка в 2 000 долларов за квадратный метр жилплощади.

 

Все остальные объекты-новостройки, претендующие на элитность , можно отнести к бизнес-классу . Примеры подобных зданий: на ул. Жукова (№ 101), комплекс «Седьмое небо» и некоторые другие. Краткий анализ цен на подобное жилье за прошлый год показывает их неуклонный рост. По данным компании «Аркада-стиль», стоимость квадратного метра жилья в «Седьмом небе» выросла с 16,5 тысяч рублей в начале 2005 года до 20 тысяч рублей в начале 2006 года. Итого 21 процент годовых . Дом на Иртышской набережной «подрос» в цене также на 21 процент (от 28,5 до 34,5 тысяч рублей за год).

 

Элитные дома, представленные на вторичном рынке, – скажем, Учебная , 90, или Маяковского, 16, — также приносят владельцам квартир определенный доход. Например, сейчас на рынке много предложений квартир в доме на Учебной , и их стоимость составляет от 1 000 до 1 400 долларов за квадратный метр. Жилье старого фонда приобретается в основном с целью вложения средств и сдачи его в аренду.

 

Это направление инвестирования имеет долговременный характер. Стоит иметь в виду, что сдача в аренду «свеженькой» элитной квартиры приносит куда больший доход, чем сдача в аренду рядовой недвижимости. Ставки арендной платы на жилье в престижном доме значительно превышают ставки на обычную жилплощадь. В качестве примера можно привести уже упоминавшийся дом на ул. Учебной . Квартиры здесь находят арендаторов, несмотря на немалый диапазон арендных ставок — от 1 200 до 2 700 долларов в месяц. Рост доходности от 10 до 15 процентов годовых — совсем неплохо для рантье, сдающего элитную жилплощадь!

 

 

Будущему инвестору нужно четко представлять, какие объекты недвижимости могут быть привлекательными для дальнейших операций. Поэтому при выборе дома важно просчитать все моменты, которые будут важны для покупателя или арендатора. Элитное жилье — категория динамичная, быстро развивающаяся, и то, что считалось «последним писком» еще вчера, сегодня уже может не заинтересовать продвинутую публику. Меняется городской ландшафт, строятся новые объекты инфраструктуры, и все эти моменты ощутимо сказываются на имидже элитного дома. Как пример, демонстрируюший смену предпочтений покупателей, Константин Романко приводит ситуацию с элитным домом на ул. Орджоникидзе. Совсем недавно он считался весьма привлекательным для определенной категории населения, но то, что в связи с вводом моста рядом оказалась транспортная развязка, может подорвать его блестящую «репутацию» в глазах тех, для кого понятие дома связано с представлением о тихой гавани. На имидж дома также влияет его возраст. Например, выбирая дом № 1 на ул. Дзержинского, надо помнить о том, что коммуникации в здании довольно старые, а окружение будущего новосела будет разнородным. Некоторые дома, котируюшиеся как престижные (скажем, № 24 на ул. Лермонтова), отпугивают многих потенциальных покупателей из-за потолков, не дотягивающих до трех метров.

 

Итак, что может привлечь в элитном доме будущих жильцов? Первое и самое главное, на чем сходится большинство экспертов, — это месторасположение здания. И тут Апартаменты Downtown на Новом Арбате действует правило: чем « центрее » — тем лучше. В Москве «хиты» элитного домостроения расположены в пределах Садового кольца, в Омске соответственно это также центральная часть города. Показателен в этом смысле пример с элитными новостройками на улице Красина. «Рекордсменом» по ценам один из этих домов стал уж точно не из-за особенностей конструктивного решения или архитектурных «изюминок», а именно из-за престижного места.

 

Перспективному вложению наличных сопутствуют также: подземный паркинг , удобные площади квартир и (в последнее время все более значимые для бизнес-элиты ) оригинальные архитектурные формы. Если раньше признаком респектабельности элитного жилья класса Д е Люкс считались квартиры от 100 до 130 кв. метров , то сейчас популярны квартиры площадью от 130 до 180 кв. метров . Стало аксиомой, что в элитном доме не должно быть однокомнатных квартир, и это правило омскими застройщиками в основном поддерживается. Строители и архитекторы также стараются придать внешнему облику зданий неповторимый вид. Покупателю элитной квартиры уже есть из чего выбирать. Например, любитель хай-тека предпочтет жилье в новостройке на Иртышской набережной, а приверженец сталинского ампира остановится на доме на пр. К. Маркса.

 

«Стоит упомянуть и один из самых интересных проектов прошлого года — коттеджный поселок « Старгород », — продолжает мой собеседник. — Надеюсь, в нем осуществится одно из требований к элитному поселку — обособленность проживания в удобной части города, компактность инфраструктуры. Вообще, коттеджные элитные поселки — отдельная тема. У нас сегодня практически нет рынка загородных поселков. Проекты, которые неминуемо в скором времени появятся, будут востребованы и принесут инвесторам свою прибыль, особенно на начальном этапе строительства. Для Омска это будет оригинально и ново, а все, что относится к этой категории, дает серьезный доход. Предвижу, что дом на земле, входящий в элитный поселок, может стать актуальным вложением сре дств дл я элиты города».

 

Для инвестора важным является вопрос о сроках. Чем быстрее возводится здание, тем скорее растет стоимость жилплощади, и тем большую доходность она приносит. Как правило, элитные дома строятся быстро, им не грозит «замораживание», и сроки их сдачи заранее просчитаны.

 

Элитную недвижимость можно смело сравнить с тихоокеанским лайнером, спокойно плывущим по бушующим волнам жизни: все шторма проходят мимо. Обычно рост цен в этом сегменте достаточно стабилен, колебаниям рынка подвержен незначительно. И если учесть, что элитное жилье дорожает в среднем на 15 — 25 процентов годовых, а арендные ставки на него ежегодно растут на 10 — 15 процентов, получаются неплохие показатели для вложения средств. В любом случае они превышают уровень инфляции и позволяют получить определенный доход.

 

пр. Маркса, 15, ул. Маяковского, 16, ул. Жукова

 

 

ул. 10 лет Октября («Седьмое небо»)