Metrinfo.RU: Новостройки Подмосковья: появляется больше квартир; проекты обретают масштаб, а цены остаются умеренными

Рынок новостроек Московской области растет: увеличивается число возводимых домов и продающихся квартир. Стоит ли рассчитывать на то, что эта динамика окажется стабильной, а значит, у покупателя расширится выбор? И самое интересное, что же будет с ценами? В этих вопросах постарался разобраться журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Старые проекты – в минус, новые проекты – в плюс
Практически все опрошенные www.metrinfo.ru специалисты по недвижимости утверждают, что в 2010 году рынок подмосковных новостроек показал положительную динамику. Даже по самым неоптимистичным оценкам, которые дал Андрей Глебов, директор департамента продажи и маркетингакомпании «Домус финанс», рост предложения составил 8%. Другие комментаторы приводят бОльшие цифры: «К концу 2010 года количество жилых корпусов в открытой продаже возросло почти на 20% и превысило 670», - говорит Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». А Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно - девелоперской компании «Сити-XXI век», утверждает, что за 2010 год объем предложения на первичном рынке Подмосковья вырос на 30%. Если же сравнивать февраль нынешнего года и прошлого, то, по данным Натальи Бланковой, количество первичных объектов в Московской области увеличилось на 12,5%.

Данные по вводу жилья в Московской области

Источник: МИЭЛЬ

По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на долю Московской области приходится более 60% сделок с новостройками, а на долю столицы - лишь 40%. Причины известны: по сравнению с Москвой в области больше свободных земель, ниже стоимость ленд-девелопмента, меньше ограничений. Благодаря этому в Подмосковье ежемесячно на рынок выходит от 5 до 12 новых объектов.

По данным Антона Скорика, генерального директора «МОРТОН-Инвест», в 2010 году заявили о себе 103 проекта, тогда как в 2009 году «новичков» было 55. Кроме того, возродился ряд «замороженных» строек. Так что сегодня в Подмосковье преобладают объекты на начальном этапе строительства или в середине цикла. Тенденцию, отмеченную экспертами, подтверждает и исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 3 - 4 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», которое провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»: во второй половине 2010 года количество строящихся объектов в Москве и Подмосковье увеличилось почти на 12%: с 402 в III квартале до 451 в IV квартале. А число готовых домов за этот период уменьшилось на 9% и в конце 2010 года составило 439. Снижению числа готовых объектов поспособствовало и увеличение объемов нового строительства, и оживление спроса, и в первую очередь в сегменте готового жилья. Кстати, особенно бойко рынок работал перед новогодними праздниками: количество новых объектов, поступивших на продажу в IV квартале 2010 г., выросло почти в два раза по сравнению с III кварталом: 170 против 95 домов соответственно. 

Сегодня на рынке новостроек Подмосковья представлено более 23 тысяч квартир, что, по информации Натальи Бланковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», на 56% больше, чем год назад! Внушительный рост эксперт объясняет тем, что на начальных этапах строительства свободных квартир всегда больше, кроме того, сами проекты – масштабные.

 

Близкое – далекое 
По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3 - 4 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», больше всего новостроек предлагалось на юго-восточном, восточном и южном направлениях, где расположены города - лидеры по строительству многоквартирного жилья: Люберцы, Балашиха Подольск, Железнодорожный. Любопытная деталь, которую отмечают аналитики IRN.RU, - подмосковный рынок жилья активнее развивается по менее дорогим направлениям. 

Ну а если посмотреть на рынок подмосковных новостроек с точки зрения удаленности от Москвы, то в лидерах окажется среднее Подмосковье - в 5 - 30 км от МКАД: в конце 2010 года, как и в предыдущие периоды, здесь было сосредоточено 50% новостроек Московской области. В тройке лидеров знакомые названия - Балашиха, Железнодорожный и Подольск. Среди наиболее застраиваемых городов по всему Подмосковью другие эксперты выделяют Красногорск, Одинцово, Люберцы, Химки, Мытищи, Звенигород и Домодедово.

От высокого к низкому
В Подмосковье вырастают проекты внушительных масштабов: «В крупных городах появляется все больше микрорайонов с объемом застройки от 70 тыс. до 400 тыс. и более квадратных метров жилья, где одновременно с жилыми домами возводится социальная и торгово-развлекательная инфраструктура. Только ГК «МОРТОН» в 2010 году приступила к реализации четырех масштабных проектов общей площадью жилья около 1 млн кв.м. Именно такие объекты сегодня обеспечивают основной приток нового жилья на рынок Подмосковья - на их долю приходится 74% от общего числа новостроек», - рассказывает Антон Скорик («МОРТОН-Инвест»).

Весной 2010 года на рынок компания выводила около 465 тыс.кв. м жилья в микрорайоне «Солнцево-Парк» (площадь участка 56 га) на юго-западе Подмосковья, в Ленинском районе, в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе. В рамках этого проекта возводятся 23 панельных корпуса улучшенных планировок. «Начиная с июля 2010 года ежемесячно продавалось порядка 100 квартир, а средняя стоимость квадратного метра менее чем за год выросла на 26%», - сообщает Антон Скорик («МОРТОН-Инвест»), и сегодня она начинается от 50,7 тыс. руб.

А в конце декабря в продажу поступили квартиры в микрорайоне «Северное Кучино» в Железнодорожном с площадью жилья 70 тыс. кв. м и в проекте «Бутово Парк» в Ленинском районе, в 300 м от административно - территориальной границы Москвы (сельское поселение Булатниковское, д. Бутово), в рамках которого планируется построить более 370 тыс. кв. м жилья. Последний объект может стать одним из фаворитов спроса в 2011 г. - за счет высоких качественных характеристик, близости к Москве и доступной цены в 55 тыс. руб./кв. м – наименьшей в этом районе. В компании «МОРТОН-Инвест» планируют продавать здесь по 150 квартир ежемесячно и уверены, что это не предел.

Еще один пример комплексной застройки - ЖК «Юго-Западный» в городе Московский, где во второй половине 2010 года начались продажи в трех новых корпусах последней 3-й очереди строительства. «Корпус 12 – это семисекционный кирпично-монолитный дом переменной этажности (15 - 17 этажей). А корпуса 11 и 14 – это 19-этажные кирпично-монолитные башни, где предлагаются квартиры с увеличенной площадью, качественными планировками, витражным панорамным остеклением и даже с зимними садами, - сообщает Ольга Гусева, директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель». – Кроме того, было принято решение сдавать квартиры с частичной отделкой: стяжкой пола, тепло- и звукоизоляцией, электроразводкой, розетками, выключателями и светильниками в санузлах».

Во втором квартале 2011 года планируется вывести на рынок жилой комплекс «Самоцветы», общая площадь которого составит 125 тыс. кв. м, в городе Люберцы. В состав объекта войдут физкультурно-оздоровительный центр с первым в городе бассейном, спортивными залами и открытыми спортивными площадками, социально-реабилитационный центр для ветеранов, гаражно-торговый комплекс для размещения автотранспорта жителей, отделение детской поликлиники, женская консультация, молочная кухня и детский центр развития и творчества».

А в городе Видное начнется реализация второй очереди мини-полиса «Радужный», который, кстати сказать, является уникальным проектом, специально разработанным для территории со сложным рельефом, и в 2009 г. стал номинантом одного из самых престижных конкурсов в области градостроительной архитектуры - «Золотое сечение - 2009», а в 2010 г. был признан лучшим проектом в номинации «Новый формат городского жилья» премии RREF Awards. «Общая площадь нового строительства в этом проекте составит 120 тыс. кв. м», - сообщает Виталий Разуваев («Сити-XXI век»). Здесь планируется построить школу на 550 мест, детский сад на 180 мест, детский развивающий центр, многофункциональный комплекс с торговыми залами и предприятиями социально-бытового назначения, офисные помещения, магазины и паркинги.

Помимо кварталов высотных зданий в Подмосковье начинается строительство и совершенно противоположного типа новостроек – малоэтажных комплексов. Одним из первых в этом формате стал комплекс «Сакраменто» в Балашихе от компании «МОРТОН-Инвест». Развернулось малоэтажное строительство в городе НовоеСтупино и в «Квартале А101», где, правда, параллельно возводятся и высотные дома. Это два из мегапроектов, заявленных по программе «Доступное и комфортное жилье», остальные же пока не начаты.

«Новое Ступино – самодостаточный город с развитой инфраструктурой, где планируется возвести 116 многоквартирных трехэтажных домов современных стандартов комфортности, 859 коттеджей, 408 дуплексов, 1720 таунхаусов. Благодаря новым технологиям строительства диапазон стоимости квадратного метра един для всех объектов Нового Ступино и составляет от 30 до 35 тысяч рублей. Стоимость квартиры в многоквартирном трехэтажном доме зависит от количества комнат и этажа. Цена коттеджа, секции в дуплексе или таунхаусе варьируется в зависимости от расположения и площади участка и дома. В цену квадратного метра коттеджей, таунхаусов и дуплексов уже включена стоимость участков площадью от 2 до 7 соток и отдельно стоящего или встроенного гаража», - рассказывает Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Если одни девелоперы предлагают более комфортное жилье, то другие выводят на рынок наиболее дешевые массовые предложения, состоящие из квартир минимальной площади и комнатности, - говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ». – Причем нужно отметить, что спросом пользуются предложения как в первых, так и во вторых видах объектов». Жилье с более простыми характеристиками более дешевое – такую квартиру можно купить за 2,5 - 3 млн руб. Например, по данным IRN.RU, в Шатуре на улице Энергетиков предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 25 до 64 кв.м в монолитно-кирпичном доме. Аналогичные размеры квартир характерны еще для одного нового объекта, расположенного на ул. Интернациональная в поселке Шатурторф Шатурского района.

Умеренные цены
И самые комфортабельные квартиры в жилых комплексах класса комфорт и даже бизнес-класса в Подмосковье продаются по весьма умеренным ценам. Так, по данным Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест»), в феврале 2011 года наибольший объем предложения традиционно был представлен в диапазоне от 2,5 до 5 млн руб., доля же дорогих квартир (от 7,5 млн руб.) - самая незначительная. «А за счет того, что на рынок новостроек выходят большие объемы предложения на начальной стадии строительства, застройщики вынуждены снижать стартовые цены», - объясняет Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»). «Поэтому за весь 2010 год средняя стоимость подмосковного жилья увеличилась на 5 - 6%, что даже меньше инфляции. Чуть больше – на 8% - выросли ценники только на жилье в типовых сериях, т. к. его объем был невелик и в годы кризиса этот формат сильнее потерял в цене», - рассуждает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate. А по данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), отраженным на графике динамики цены предложения, средняя стоимость квадратного метра в декабре 2010 г. относительно декабря 2009 г. возросла на 6,3% и составляла 62,3 тыс. руб. А по итогам первых двух месяцев 2011 г. она выросла еще на 1,4%.

Перспективы Подмосковья
В росте рынка недвижимости Подмосковья, пожалуй, уверены все специалисты. Но одни эксперты склонны думать, что он будет постепенным, без значительных и неожиданных скачков. Другие же считают, что процесс пойдет более стремительно. 

Что же касается цены, то, по мнению большинства экспертов, вряд ли она увеличится значительно, ведь спрос на жилье в Подмосковье хоть и достиг практически докризисного уровня, пока сдерживается сравнительно низкими доходами населения и высокими процентами по ипотеке. Он полностью покрывается имеющимся предложением, а по мере увеличения платежеспособного спроса предполагается и дальнейший рост предложения. По прогнозам Артема Ржавского («Азбука Жилья»), средневзвешенная цена предложения, подрастет в пределах 8 - 10%.

Резюме журнала www.metrinfo.ru
В 2010 году по сравнению с кризисными годами рынок Подмосковья переживал рост: были достроены старые объекты, и возродилось большинство «замороженных» строек, но главное – застройщики и девелоперы представили покупателям новые проекты и новые корпуса в уже известных жилых комплексах. Сегодня Подмосковье застраивается целыми микрорайонами, но в то же время появились объекты малоэтажного жилья, строительство которых поддерживают на федеральном уровне. При этом цены на подмосковные новостройки остаются весьма умеренными, и, к счастью, не ожидается ни резкого удорожания квадратных метров, ни дефицита жилья, особенно бюджетного, что постоянно пророчат Москве. Таким образом, Подмосковье остается весьма привлекательным для покупателей недвижимости и обещает удовлетворить растущий спрос, увеличивая объемы предложения и в ближайшем будущем.