Так хорошо, что не верится

Выплата ОАО "Омскводоканал" 8-миллионного штрафа за неподключение новостройки к водоснабжению открывает июльский рейтинг событий. С небольшим отрывом от этого события второе место заняла новость о разрушении здания ДК "Рубин", на третьей позиции - утверждение на федеральном уровне изменений в кадастровую оценку недвижимости. Замыкают рейтинг событий июля проект строительства социального жилья под Омском и снижение общероссийских ставок ипотеки.

Рейтинг событий июля 2010 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Водоканал воды не давал

ОАО "Омскводоканал" выплатило более 8 миллионов рублей штрафа за уклонение от подключения новостройки к водоснабжению. ОАО избегало заключения с ООО "МТС сервис" договора обеспечения услугами водоснабжения и водоотведения жилого дома №8 по улице Комкова в Омске. После признания Омским УФАС в марте 2009 года неправоты монополиста в этом вопросе, судебные споры шли более года. Позицию антимонопольщиков поддержали суды двух инстанций. Антимонопольное управление сочло действия монополиста злоупотреблением своим положением на рынке.

Это событие получает максимальные в текущем рейтинге 62% важности. Большинство экспертов сошлись на мнении, что наказание монополиста за злоупотребление - это положительная новость. Сам факт нарушения вызвал единодушное неодобрение опрошенных.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ отметила, что тем самым был создан "хороший прецедент в назидание аналогичным монополистам".

2. ДК "Рубин" разрушен

В Омске "брошен" и разрушается Дворец культуры "Рубин". Роскошные интерьеры здания полностью уничтожены. Некогда самый красивый ДК города выглядит удручающе: выбиты окна и двери, пол усеян обломками декораций и музыкальных инструментов, уничтожены костюмы и архивный фонд творческих коллективов, которые ранее располагались в здании. Здание и земельный участок под ним в декабре 2007 года выкупила компания "Сатурн" во главе с депутатом Горсовета по Советскому округу Владимиром Герчиком. На месте "Рубина" планировали строительство торгово-развлекательного центра. Однако последние несколько лет здание пустовало. Никакие строительные работы на объекте так и не начались. После того, как у здания сняли охрану, в него наведались вандалы.

Вторая позиция текущего рейтинга составляет 57% важности. Негативный характер события очевиден: все оценки экспертов оказались в зоне минуса.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

К сожалению "каков собственник, таково и хозяйство". Чем был плох "Рубин" в его прежнем состоянии? Похоже, Герчик прикупил его по случаю, не имея никаких конкретных планов, на перспективу: "будут деньги, будет и проект", но денег у собственника как не было, так и нет. Неэффективность владения зданием уже в том, что можно было вполне дать этому зданию прибыльную концепцию. Как вывод - это еще одно неэффективное вложение денег владельцем.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Ну что тут скажешь... депутат... избранник и "слуга" народа... Вот здесь интересно было бы узнать о реакции на эти события органов прокуратуры.

3. Как оценить и как спорить

Совет Федерации одобрил закон, регламентирующий проведение кадастровой оценки объектов недвижимости. Исполнитель работ должен состоять в СРО оценщиков, заключить договор страхования ответственности и отчитаться о проделанной работе. Закон предусматривает механизм разрешения споров по результатам оценки а также включает в себя требования к оценщикам и юридическим лицам, привлекаемым к ее проведению. Результаты определения кадастровой стоимости утверждаются в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета и могут быть оспорены в суде или соответствующей комиссии. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки.

Третья позиция рейтинга набирает 53% значимости, из которых лишь 3% оказались в "минусе". Некоторые эксперты с недоверием восприняли нововведение, но в целом саму попытку властей навести порядок в процессе вычисления кадастровой стоимости земель на уровне закона респонденты оценили положительно.

Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс":

Тройку по пятибальной шкале я поставил, потому как в законе отражены "половинчатые" решения. Изменения в законе не ликвидируют противоречия, которые были в документе ранее. Формулировки расплывчаты: по - прежнему неясно кто и каким образом будет оценивать объекты недвижимости. Это закон для Думы, а не для страны. В идеале данный закон должен облегчить участь предпринимателей, и это отразилось бы на местном бизнесе. Сейчас у бизнеса чудовищное состояние. Я бы поставил 5 баллов событию, если бы закон "разрубил" этот гордеев узел. Но, бизнес как не дышал так и не дышит.

4. Проект социального жилья

Рядом с Омском построят крупный коттеджный поселок. На 450 гектарах разместят 1700 одноэтажных домов со всей необходимой для жизни инфраструктурой. Заказчик намерен продавать готовое жилье по социальным ценам. Проект поселка 22 июля утвердил Градсовет Омской области. Цена квадратного метра жилья с подведенными коммуникациями не превысит 15-20 тысяч рублей - заверили и проектировщик "Горстройпроект", и застройщик ООО "КСМ "Сибирский железобетон". В этой сумме учтена и стоимость земельных участков. Удешевить себестоимость позволит наличие поблизости собственного строительного производства.

Важность этой позиции рейтинга, оказавшейся в абсолютном плюсе, составляет 50%, что всего на 3 п. п. меньше значимости предыдущего события. Однако, эксперты с некоторой долей недоверия относятся к возможности реализации проекта.

Ирина Попова, директор АН "Этаж":

На самом деле еще непонятно, во что это все еще выльется. Неизвестно, будет ли реально оформить ипотеку на такой дом и какова будет его окончательная стоимость после завершения строительных работ. Пока сложно оценивать данное явление: все еще неясно, непонятно, жидко. Все помнят пример с Ясной поляной - строили-строили, и недостроили! И тогда это событие, при всей его положительности, в начале стало отрицательным, негативно отразившись, в первую очередь, на репутации застройщиков. На мой взгляд, слишком крупные поселки - это всегда проблема, ведь нужно еще, чтобы большое количество людей захотели там жить, а это уже сложнее - привлечь потенциальных жильцов. Время покажет, быть может, этот поселок будет так хорош, что люди захотят в нем жить.

5- 6. Ипотека на треть доступнее

В стандарты АИЖК включено страхование ипотечных обязательств. Заемщик, оформивший такую страховку, сможет получить кредит с первоначальным взносом 10%. Банки, работающие по стандартам АИЖК, подтвердили свою готовность выдавать кредиты на новых условиях. Поправки, внесенные в стандарты агентства, позволят гражданам, застраховавшим свою ответственность по ипотечным обязательствам, приобрести жилье с первоначальным взносом 10% по ставкам не более 11,5% годовых - на первичном рынке жилья и 12,5% - на вторичном.

Данное событие эксперты оценили на 48% важности. И вновь здесь все оценки оказались в "синей", положительной зоне. Однако, несмотря на одобряющие оценки, некоторые респонденты не торопятся с позитивными выводами, почему и проигнорировали событие, оценив его на 0 баллов.

Марина Алексеева:

Рано радоваться по поводу возможности заемщика получить кредит со страховкой рисков невозврата. Когда заемщик узнает, во что ему выльется такая страховка, то вряд ли воспользуется такой "поблажкой". Не забывайте, такая страховка ставит банк и страховую компанию практически в спарринг (если клиент перестает платить, то дальше по логике кредит оплачивает страховая), которая будет яростно доказывать нестраховой случай, чтобы отказать в выплате страховки банку. Отсюда вывод: такая страховка должна быть очень дорогой, а зачем тогда клиенту биться за 10% П/В, если он не сможет оплатить страховку своих обязательств. Замкнутый круг получается...

5- 6. Банки снизят ставки по ипотеке

Дмитрий Медведев уверен, что российские банки продолжат снижение ставок по ипотечным кредитам. Ситуацию на рынке президент России назвал уникальной: ниже ставки рефинансирования еще не было, а ипотечная ставка выше. По прогнозу Медведева "должно стать чуть-чуть спокойнее". Такое заявление глава государства сделал на встрече с представителями малого и среднего бизнеса Еврейской автономной области в Биробиджане. За год среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась на 3,4 процентного пункта и составила 16,52%. По долларовым кредитам снижение средней ставки составило 1,99 процентного пункта - до 13,45%.

Событие, набрав 48% значимости, поделило очередную строчку рейтинга с предыдущей новостью. Информация о перспективе уменьшения ипотечных ставок, как и предшествующий ей "родственный факт" об изменении стандартов АИЖК, оценена абсолютно положительно. Тем не менее, эксперты, опять же, настроженно отнеслись к событию, мотивировав это тем, что "снижение ставок зависит не от пожеланий первых лиц государства, а от стоимости ресурсов в самих банках". Обсуждать сроки снижения ставок по ипотеке пока "рано и бесперспективно" - считают респонденты. Однако, позитивный настрой в оценке факта, все же, преобладает.

Евгений Лысак, директор ФК "Октан":

Это, несомненно, положительное явление, и я думаю, что все заявленное президентом осуществимо, поскольку сейчас в банках "осели" крупные денежные суммы, а из-за высоких процентов процентных ставок по кредитам, эти средства рискуют стать неликвидными. Поэтому банки могут позволить себе снизить проценты по кредитам.

7-8. Ипотека: 20 лет вперед

Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года. Документ направлен на повышение доступности жилья эконом-класса. В ближайшие 20 лет доля сделок с ипотекой должна увеличиться с 12 до 50% - приобрести жилье смогут 60% семей. Средний уровень процентной ставки по кредитам должен снизиться до размера инфляции плюс 2-3%. Средний срок ипотечного кредита должен увеличиться с 16,5 лет до 30 лет в 2020 году. Также предусматривается привлечение в систему ипотечного кредитования долгосрочных финансовых ресурсов, в том числе и пенсионных накоплений, резервов страховых организаций, и других средств институциональных инвесторов.

Очередная "ипотечная новость" практически "дышит в спину" событиям-предшественникам. Важность события составила 47% со знаком "плюс". Эксперты оценили факт сдержанно, а некоторые и вовсе назвали стратегию и цифры, изложенные в ней, просто красивой мечтой.

7-8. Мошенничество в долевом строительстве

Прокуратура области возбудила 13 уголовных дел по фактам мошенничества в долевом строительстве. В их числе: дело, касающееся Юрия Заборовского, главы "СМУ-1 КПД", обвиняемого в хищении у 250 дольщиков около 280 миллионов рублей. Фирма-банкрот ООО "СПЭК", возводящая комплекс "Золотые купола" также оказалась "на плохом счету" у прокуратуры. Сроки сдачи в эксплуатацию большей части домов отодвигаются все дальше. Мэрия считает единственным выходом из сложившейся ситуации создание ЖСК. Дольщики жилмассива "Золотые купола" так и поступили: образовав ЖСК "Дом на Тарской", они самостоятельно оформляют документы на землю под недостроем. Также члены ЖСК сами оплатят охрану своего участка.

Текущая позиция рейтинга получила как положительные, так и отрицательные оценки со стороны респондентов. Конечно, сам факт мошенничества в долевом строительстве негативен, это и объясняет присужденные ему 35% "отрицательных оценок" из 47% общей важности. Треть оценок (12%) от общего показателя оказались в "синей зоне", вероятно, одобрение опрошенных вызвало мужество соинвесторов, самостоятельно решающих свои проблемы. Некоторые эксперты просто проигнорировали событие, оценив его в 0 баллов. В целом же региональное событие по важности не уступает предыдущему "федералу".

9. СРО отрегулируют "сверху"

Госдума внесла в Градостроительный кодекс поправки, уточняющие деятельность СРО. Размер взноса в компенсационный фонд теперь дифференцирован (для проектировщиков он может составлять от 150 тысяч до 4 миллионов рублей, а для строителей - от 300 тысяч до 30 миллионов рублей), его средства должны быть вложены в депозиты, а национальное объединение СРО в каждой сфере может быть только одно. Деятельность такого СРО будет контролировать минрегион. Претензии в случае некачественных работ потерпевший должен предъявить к СРО и только потом - к государству.

Поправки в Градостроительный кодекс, уступив предыдущим позициям всего 2 п. п., достигли 45% значимости. По мнению респондентов, закон "сырой", и это еще только начало внесения поправок в него.

10. От многоэтажек - ни гроша налогов

Бюджет Омска не получает налог на землю под "многоэтажками" из-за нестыковок в законодательстве. Главная проблема - отсутствие информационного обмена между федеральными службами для расчета земельного налога. Омская мэрия жалуется, что, вложив 40 миллионов рублей в земли под многоэтажками, не получила ничего. Администрация города, выступая посредником в обмене данными между федеральными службами, столкнулась и с другой проблемой - требованиями Закона о защите персональных данных. Вопрос о том, как обойти закон при передаче сведений о долях остался нерешенным. В итоге комитет решил обратиться к мэру Омска с просьбой создать рабочую группу для решения вопроса. В состав этой группы предлагается включить депутатов горсовета.

Событие, замыкающее рейтинг событий июля, достигло 33% важности. Большинство респондентов оценили его "сдержанно-положительно", оставив на долю красной зоны только 8% важности. "Частичный позитив" события, при этом, объясняется специфичными оценками респондентов, многие из которых "одарили" десятую позицию рейтинга нулем баллов. Видимо факт "нерентабельности" многоэтажек эксперты сочли незначительным и "привычным" известием. Решение проблемы, по мнению респондентов, возможно - "окольный путь вокруг закона найдется, вот только пострадают в данной ситуации жильцы-"новоселы".

Более половины "горячей десятки" событий июля составляют региональные новости. Но "федералам" и здесь нашлось место. Стоит отметить, что в рейтинге немало событий "ипотечной" тематики, идущих, кроме того, одно за одним. В некоторых случаях эксперты отдали одно и то же предпочтение разным фактам, оценив их важность одинаково, о чем свидетельствует "соседство" 5-6 и 7-8 позиций рейтинга.

Максимальный разрыв между позициями наблюдается в начале рейтинга, но даже там он достигает 4-5 п. п., а в целом разница в значимости фактов составила, в среднем, 2 п. п. Крайне отрицательно эксперты оценили лишь вторую позицию рейтинга - событие оказалось в абсолютной красной зоне значений. Зато большая часть события рейтинга получила "положительный максимум" - бесконечный позитив у экспертов вызвали события под номерами 4-7. Разница в их важности также минимальна.

Большим количеством интересных новостей в прошедшем месяце порадовали федеральные источники - после июльского "затишья" в стране ощущается оживление. Возможно, и это допускают наши эксперты, мы наблюдаем начало позитивного "тренда", а может быть, напротив, - это "последний рывок" перед уходом в отпуск. Как бы там ни было, все равно "урожай собирать" только осенью.

Рейтинг событий июля 2010 года

1. Водоканал воды не давал
2. ДК Рубин разрушен
3. Как оценить и как спорить
4. Проект социального жилья
5-6. Ипотека на треть доступнее
5-6. Банки снизят ставки по ипотеке
7-8. Ипотека: 20 лет вперед
7-8. Мошенничество в долевом строительстве
9. СРО отрегулируют
10. От многоэтажек - ни гроша налогов

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. "Важность" или "вес" события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Дмитрий Сапунов, генеральный директор ООО "НТФ-Девелопмент"
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Альберт Каримов, академик архитектуры
Виктор Шульгин, директор АН "Стрелец"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Елена Татаринова, директор АН "Держава"
Максим Репин, директор ООО "ОМЭКС"
Ирина Попова, директор АН "Этаж"