Жизнь «на троечку»

Строительство жилых домов без разрешительных документов становится лидером текущего рейтинга событий Омска. Правительственный план упрощения госрегулирования в строительстве и земельно-имущественных отношениях занимает второе место. Завершают пятерку увеличение ипотечного покрытия до 80%, «запуск» рабочей группы по вопросам кадастровой оценки и ввод льгот на аренду земельных участков для застройщиков и госпредприятий.

Рейтинг событий первой марта 2010 год
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Строили без разрешения

В Омске без разрешений на строительство возводятся 29 многоквартирных домов. Несколько объектов практически готовы к вводу, а некоторые даже заселены. В целом, по предварительному плану Госстройнадзора, в течение года в Омской области намечено ввести около 60 жилых многоэтажек, из них 16 - в первом квартале. До конца марта около 1500 дольщиков должны получить квартиры.

Событие набирает максимальные в текущем рейтинге 54%. Из них 40% уходит в «минусовую шкалу». Еще 14% получили положительную оценку, видимо, эксперты поставили «плюс» имеющимся планам «законного» ввода жилья.

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":

Потрясающее известие, которое отражает всю глубину того хаоса, который царит в строительной отрасли России. На административное давление застройщики отвечают уходом в «серые» схемы и откровенно незаконное строительство, на взятки и поборы – ростом цен, в итоге страдают потребители. Как соответствующие органы смогли не заметить строительство целого дома (вернее, целых 29 домов) и не остановить этот процесс – это отдельный вопрос.

2. С планом будет проще

Правительство России разработало план упрощения госрегулирования в строительстве и земельно-имущественных отношениях. Новые правила должны заработать в следующем году. Одна из главных задач плана - отмена деления земель на категории. Налог будет начисляться в зависимости от назначения участков. Если земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, не используется, ставка налога будет расти.

Упростится получение разрешений на строительство, проведение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий. Эти функции получат негосударственные организации. Будут упрощены правила подключения к инженерно-техническим и электрическим сетям.

С небольшим отрывом от первого места правительственный план набирает 50% важности. Все эксперты положительно оценили возможную перспективу.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Дай Бог. Но… Пока не «пощупаю», не поверю. Если бы подобная попытка была в первый раз… Пока все многочисленные предыдущие аналогичные попытки «ускорения», «упрощения», внедрения «единого окна», как правило, приводили к обратным результатам. В лучшем случае, принципиально ничего не менялось. Уж больно усложнено (там, где не надо) и запутано у нас законодательство, регулирующее эти процедуры. Плюс огромное количество причастных «контор». Плюс чиновничий фактор и т.д. Так что будем надеяться, что на этот раз получится.

3. Первый взнос уменьшат

Дмитрий Медведев утвердил изменение закона "Об ипотечных ценных бумагах". Поправки предусматривают, что в состав ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг могут быть включены кредиты, в которых доля средств, предоставляемых банком, составляет 80%, а доля собственных средств гражданина - 20%. Ранее допускалось соотношение 30% на 70%.

Важность этого события омские эксперты оценили на уровне 47%. И здесь все единодушно поставили «плюс».

Это не революция в ипотеке. Сбербанк давно так делает, ВТБ24 тоже. Росбанк месяц назад снизил первоначальный взнос. Медведев лишь узаконил практику.

4. Приручить кадастр

В Омске начала действовать рабочая группа по вопросам кадастровой оценки. Городскому совету предложено вернуться к рассмотрению льготных ставок для различных субъектов предпринимательской деятельности. Участники рабочей группы предложили создать при правительстве Омской области комиссию по снятию напряженности в этом вопросе с участием представителей как администрации, так и Роснедвижимости. Также рабочая группа намерена предложить Законодательному собранию на уровне закона установить процентное соотношение кадастровой и рыночной стоимости. Ожидается обращение в правительство Омской области с инициативой введения нормативной цены на землю - для применения к тем участкам, где не сделана оценка.

Еще одно событие набирает полный комплект позитивных оценок. Все эксперты оценили единодушно, в итоге - 45% важности.

Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер":

Кадастровая оценка, в первую очередь, влияет на налоги, которые платит бизнес. Многих это может привести к банкротству, ведь разумность оценки не поддается никакой критике. Поэтому значимость такой инициативы переоценить сложно. Остается ждать результатов этой работы.

5. Льготы на землю

В Омске введены льготы на аренду земельных участков для застройщиков и госпредприятий. Областные предприятия получат "скидку" на пользование землей в размере 50% от арендной ставки, а застройщики, в том числе граждане и юридические лица - 10% сроком на 3 года.

Новая методика включает два подхода к расчету арендной платы. Первый касается участков, предоставленных для строительства, а также земель, право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений. Стоимость их аренды определяется, исходя из кадастровой стоимости и вида разрешенного использования участка.

Второй подход относится к площадкам, предоставленным для целей, не связанных со строительством (под временные объекты). В этом случае расчет арендной платы "осуществляется на основе ценового зонирования территории города, исходя из базовых ставок арендной платы, установленных для соответствующих оценочных зон Омска".

Значимость этого решения тоже оценена исключительно положительно - 41% от всех экспертов Рейтинга событий. Участники проекта отмечают, что идея льгот всегда вызывает интерес.

Вячеслав Гуринов, директор ООО "НовоСтрой КПД риэлт":

В период кризиса многие участки «зависли», стали не востребованы. Стало невыгодно вкладывать деньги в землю. Введение скидок на арендную плату земли даст возможность застройщикам начать и продолжить строительство.

6. Станет рынок системным

В Омске создана рабочая группа для формирования информационных стандартов местного рынка недвижимости. Систематизировать местную недвижимость они планируют к маю, следующим этапом работы должна стать "профессиональная аналитика рынка". По замыслу, выработка единых стандартов будет проводиться в полном соответствии и на основе существующих стандартов РГР. Свою классификацию участники рабочей группы планируют согласовывать с экспертным советом, состоящим из авторитетных игроков омского рынка недвижимости.

Всего на один процентный пункт шестое место отстало от пятого. Здесь общая важность составила 40% и вновь - исключительно с плюсовым значением. Хотя, как отмечают эксперты, пока трудно судить, что это даст и в каком масштабе.

7. Знак доверия

В Омске управляющие компании впервые получили знак доверия населения. Лишь три из семи претендентов заслужили подобную оценку своей работы - ООО "Коммунсервис", ООО "УК "ЦентрЖилСервис", ООО "УК "Жилищник-3". Специально созданная комиссия оценивала их работу по 11 критериям: начиная с отсутствия (или наличия) жалоб от населения и заканчивая своевременной и качественной подготовкой жилых домов к зиме. По словам коммунальщиков, появление знака подстегнуло здоровую конкуренцию среди УК и "способствует заметному улучшению качества жизни в нашем городе".

Поставив 36% важности исключительно со знаком «плюс» и этому событию, эксперты отметили, что «Знак доверия» - хороший признак, НО пока - только признак.

8. В СРО пошли не все

Почти половина российских строительных компаний работает без допуска. До конца февраля лишь около 70 тысяч организаций вступили в СРО. Руководители нашли способы обойти данное ограничение: кто-то работает по чужим допускам, а кто-то оформляет строительные работы, как текущий ремонт.

Здесь оценка специалистов резко изменилась с милости на гнев. Из 34% важности лишь 1% стоит не в «красной зоне».

В находчивости русского народа мало кто сомневался. Марина Алексеева отметила, что государство решило пощипать строителей взносами в СРО, а они и здесь вывернулись. Выходит идея поголовного вступления в СРО провалилась?

Вячеслав Гуринов тоже заметил, что «данная система неидеальна, так как бизнесмены могут найти различные способы, как обойти государство, не платить налоги и т.п.

9. Новый старый мэр

Мэром Омска избран Виктор Шрейдер. За него проголосовали 235,9  тысячи горожан, что составляет около 65% принявших участие в выборах или 26% от числа всех включенных в списки избирателей. Игоря Зугу поддержали 80,3 тысячи человек - 22,2% проголосовавших или почти 9% всех избирателей. По предварительным данным Горизбиркома, 14 марта в голосовании на выборах мэра Омска приняли участие 361 тысяча 997 омичей (40,48% списочного состава избирателей).

Лишь в этом вопросе оценки наших экспертов немного разошлись. Общая важность столь значимого для города события составила 33%. Из них 20% - с плюсом, а 13% - по другую сторону шкалы.

Не удовлетворенные исходом голосования эксперты, комментируя событие, посетовали: «Очень жаль. Как мэр он себя никак и до этого не проявил, все в тени да под сенью…»

10. Единый центр новостроек

Начинает работу Омский центр продаж новостроек. Для реализации этого проекта объединились несколько риэлторских агентств. По замыслу, омичи смогут получать полную и достоверную информацию о строящихся в городе жилых домах и приобретать квартиры по цене застройщиков. В Центре можно будет ознакомиться со всеми планировками, узнать о метраже, местонахождении, состоянии и стоимости квартиры.

Последнее события рейтинга набирает 31%. Разногласия респондентов вновь незначительны, лишь 1% ушел в «минус».

В нынешнем Рейтинге событий ощутим общий позитивный настрой. Из 10 предложенных к анализу событий шесть получили исключительно положительные оценки важности, еще в двух позитивные баллы превысили негатив. Диапазон между «соседними» событиями минимален — не выше 4 процентных пунктов.

Однако, общие оценки событий остаются на невысоком уровне. В основном, эксперты воздерживаются от кардинальных «плюс» или «минус» пять баллов и предпочитают ставить среднюю оценку.

Рейтинг событий первой половины марта

1. Строили без разрешения
2. С планом будет проще
3. Первый взнос уменьшат
4. Приручить кадастр
5. Льготы на землю
6. Станет рынок системным
7. Знак доверия
8. В СРО пошли не все
9. Новый старый мэр
10. Единый центр новостроек

Яна Стрельцова, журналист-аналитик

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. "Важность" или "вес" события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов: