Вот теперь тебя хвалю я!

Продажа сквера под многоэтажную застройку получает первое место в рейтинге событий первых недель октября. В топ событий также попали неспособность мэрии Омска оплатить формирование участков под многоквартирными домами и отчет межведомственной комиссии по «дольщикам». Стоит отметить, что оценки главных событий диаметрально противоположны.

Рейтинг событий первой половины октября 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Многоэтажки важнее сквера

В Омске очередной сквер продан под строительство многоэтажных домов. На  площадке в Нефтяниках (между корпусом госуниверситета на площади Лицкевича и школой искусств №3) расположен сквер, часть которого уже вырублена - там НПО "Мостовик" строит многоэтажный дом. Согласно генплану, этот участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Цена участка в 15806 квадратных метров за время торгов выросла на 30%, достигнув 7 миллионов 150 тысяч рублей. Победителем аукциона стал ИП Булкин.

В первом же вопросе специалисты омского рынка недвижимости сошлись во мнениях. Событие получило максимальную отрицательную оценку важности - -57%. Но по их мнению, на самом деле ситуация немного сложнее. В данном факте Александр Дмитренко выделяет две стороны.

Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс":

«Во-первых - вопрос качества генплана, в котором вместо сквера предусмотрены многоквартирные жилые дома, как будто в городе других мест нет. А во-вторых — вопрос зон отдыха в Омске. На мой взгляд, наш город существенно проигрывает другим аналогичным городам по количеству скверов. Вместо того, чтобы скверы увеличивать - мы на их месте строим жилье».

Есть и еще одна тонкость. При изменении назначения земельного участка или при уплотнительной застройке должны пройти общественные слушания с участием населения и специалистов. Однако, в Омске эти слушания то ли не проводятся, то ли проводятся в столь «узком» кругу, что их сложно назвать общественными. В результате и жители, и профессионалы в области строительства узнают о принятых решениях уже «постфактум».

2. Согласовали несогласованное

В Омской области за полгода работы комиссии по "дольщикам" в эксплуатацию введены 54 дома. Свои квартиры получили 3969 граждан, а за год должны стать новоселами 6149. С 36 до 15 сократилось число "замороженных" жилых новостроек. В IV квартале предстоит сдать не менее 20 домов. По большинству из них пройдена процедура оформления землеотводов и разрешительной документации, решены вопросы подключения к инженерным сетям.

Данное событие набирает 55% важности, вот только по сравнению с предыдущими эти проценты «диаметрально противоположны».

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Делается хорошее дело, и делается оно правильно. Если правительство найдет дополнительные рычаги и способы воздействия на нерадивых застройщиков, то неизмеримо  поднимет авторитет властей в глазах граждан. Ведь жилье – это главная ценность (после здоровья) у наших граждан, и те власти, которые продемонстрируют свою силу и возможности защитить дольщиков, получат их безоговорочную политическую поддержку. Вот где для кандидатов в мэры беспроигрышные позиции получения голосов электората.

3. Экономия наоборот

Мэрия признала, что не может заплатить за формирование участков под многоквартирными домами. В 2008 году сформировано 1800 земельных участков, но исполнитель кадастровых работ до сих пор не получил денег за работу. Из-за этого документы не переданы в налоговую, а бюджет не получает земельный налог с «многоэтажек».

Всего в Омске 14,6 тысячи многоквартирных домов. По предварительным оценкам, земельный налог составляет от 300 до 700 рублей с квартиры.

Важность события, оказавшегося на третьем месте, составила 53% с жестким «минусом».

Александр Дмитренко: "В данном вопросе мэрия лукавит очень сильно. Во-первых, землеустроительная организация не должна передавать в налоговую службу какую-либо информацию. По действующему законодательству, право собственности на земельный участок у жильцов в многоквартирном доме возникает с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, на котором расположен этот дом. Мэрия не может организовать информационный обмен между Роснедвижимостью, Управлением федеральной регистрационной службой по Омской области и налоговой службой, а отсюда и результат собираемости земельного налога".

4. Вместо поля - дорога

Дорога "Тобольск - Тара - Томск" пройдет через Усть-Ишимский район Омской области. Для строительства участка трассы выделена земля 5,3 га, которую переводят из категории "сельскохозяйственных" в "промышленные". Заказчиком строительства дороги в северном районе выступает БУ "Управление дорожного хозяйства Омской области". Выделение земли предварительно согласовано с администрацией района, получено положительное заключение государственной экологической экспертизы.

Этому событию эксперты отдали 46% важности. Но отрицательные оценки есть и здесь - 3%.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Эта дорога, безусловно, имеет очень большое значение для севера области. Говорят о ней уже много лет и даже строят потихоньку. Дай Бог, чтобы хоть что-то строилось, а здесь объект действительно важный, даже, наверное, стратегический. Денег бы кто-то дал еще…

Марину Алексееву тоже обеспокоил финансовый вопрос: «А на какие, простите, «шиши» сия федеральная трасса возводиться будет? Бюджет Омской области дефицитный и вряд ли в следующем году найдет источник наполнения при таких перспективах собираемости. Насколько  жизненно необходима эта трасса именно сегодня? Чего раньше, в сытые годы, не строили? Денег не хватало?

5. Нет денег - нет тепла

С жильцов домов, не получивших тепло, энергетики Омска требуют расчета по долгам. По данным мэрии, без отопления остаются 1,8% домов, преимущественно - из-за долгов жильцов. Наибольшее число неподключенных домов относится к управляемым через ТСЖ и ЖСК. Основной причиной отсутствия тепла в них Владимир Потапов назвал задолженность жильцов, которая у некоторых достигает 40 месяцев. "Омскэнергосбыт" требует от старших по домам вначале согласовать график расчета.

Такая позиция омских энергетиков вызвала весьма противоречивые мнения. Из общей суммы в 44% важности, 24% оказалось на отрицательной шкале.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

Почему добросовестные жильцы, которые вовремя платят за коммунальные услуги, должны страдать от хамства и невежества других жильцов, которые по тем или иным причинам не оплачивают коммунальные услуги? Многие причины данного поведения не оправдывают. Нужно предпринимать разные меры по устранению данной ситуации - такие, чтобы не страдали законопослушные граждане.

По мнению Марины Алексеевой, данная мера к должникам совершенно справедливая. «Если человек не оплачивает предоставляемые услуги, значит он не должен занимать это жилье, пусть живет там, где ему по карману. Таких должников надо выселять в принудительном порядке, поскольку из-за них страдают добросовестные плательщики».

6. Ипотечная «реанимация»

Спрос на ипотечные кредиты предполагается реанимировать с помощью страхования. Госкорпорация АИЖК намерена создать отдельную компанию, которая будет страховать ответственность ипотечных заемщиков и предпринимательские риски банков. В рамках разработки мер по развитию ипотечного жилищного кредитования и повышения доступности ипотечных кредитов планируется ввести страхование ответственности заемщика и предпринимательских рисков кредитора. По замыслу АИЖК, за счет страхования можно снизить первоначальный взнос до 10%.

Абсолютная важность события также составила 43%. И хотя лишь 7% из них остались в «красной» зоне, сомнения скептиков все же обоснованны:

Евгений Лысак, директор ФК "Октан":

Спрос реанимируется и сам после снижения кредитных ставок до приемлемого уровня. Расходы же на страхование приведут лишь к удорожанию кредитных ресурсов для заемщиков.

7. Стимулируем спрос

В России объем госинвестиций в объекты капитального строительства в 2010 году снизится незначительно и составит 951 миллиард рублей. В текущем году на эти цели будет израсходовано 993 миллиарда рублей, - заявил в четверг зампред российского правительства Дмитрий Козак. По его словам, в 2009 году из федерального бюджета будет направлено более 300 миллиардов рублей на стимулирование спроса на жилье и жилищное строительство.

Получив от экспертов исключительно положительные оценки, действия российского правительства зарабатывают 38%. Но и здесь без сомнений не обошлось.

Марина Алексеева отмечает: «От «желания сделать» до «сделанного по желанию» – огромная пропасть. Запланировать можно все, что угодно, а как это будет реализовываться? Вот увидим, что будет серьезное недофинансирование, и причин могут назвать массу, даже не касаясь дефицита бюджета. Например, неготовность застройщиков осваивать эти деньги (можно упомянуть и про СРО, ведь многие застройщики туда не спешат по причине отсутствия денег для вступления».

8. Цены «замерли»

Министр регионального развития подписал приказ об установлении средней рыночной цены квадратного метра жилья на IV квартал 2009 года. Для всех регионов Сибири он оставлен на уровне предыдущего квартала. Омский "метр" оценен в 27 тысяч 500 рублей. В 2009 году он повышался только во втором квартале, однако, уже в самом его начале был снижен. Как и прежде, наибольшая рыночная цена "квадрата" жилья по-министерски установлена для Москвы - 73 тысячи 800 рублей, в Санкт-Петербурге - 44 тысячи 300 рублей.

Такая «стагнация» средней рыночной цены квадратного метра получает 36% важности для региона. Преобладают позитивные оценки - лишь на 7% оценки опустились ниже нуля. Эти самые 7%, в первую очередь, - оценка самих строителей.

Вячеслав Гуринов: «Данная стоимость за квадратный метр низка, скоро застройщики будут строить себе в убыток. Я думаю, к началу года стоимость квадратного метра увеличится в разы, так как прогнозируется дефицит новостроек».

9. Кто освещает, тот и счет выставляет

Жильцам половины "многоэтажек" Омска оплату за свет в подъездах будет начислять энергосбытовая компания. По закону, счета должна выставлять управляющая организация, которая покупает ресурс для энергоснабжения домов, следит за состоянием внутридомовых сетей, принимает участие в снятии показаний общедомовых приборов учета. Двенадцать УК заключили с гарантирующим поставщиком договоры о том, что начисления по оплате освещения мест общего пользования каждому абоненту будет предъявляться в квитанции ОЭСК.

Освещение в местах общего пользования получает в рейтинге 33% важности. Вот только у экспертов возник простенький вопрос: кто будет следить за лампочками в местах общего пользования? «В половине подъездов лампочки не горят, УК отбиваются от обязанностей их заменять (горят они  очень быстро), говорят, что это обязанность жильцов. Но раз она хочет собирать деньги за пользование электричеством, то и обеспечить это пользование обязана».

10. Три в одной

В Омской области разработана программа "Жилище" на 2010-2015 годы. Она заменит три целевых программы, реализация которых завершается в текущем году. Общий объем финансирования превысит 8 миллиардов рублей. К 2015 году общий объем ввода жилья увеличится до 700 тысяч квадратных метров в год (около 60% докризисных объемов). В том числе, не менее 360 тысяч квадратных метров, как ожидается, построят индивидуальные застройщики. Жилищные условия с помощью федерального и областного бюджетов за это время улучшат 979 семей. Государственную поддержку в строительстве и приобретении жилья смогут получить 1118 семей.

Новую программу профессионалы встретили позитивно. Все эксперты поставили, пусть и небольшой, но «плюс», так что общая значимость получилась 25%. Осторожность оценок объясняется все той же финансовой проблемой: «Программа - это конечно хорошо, но ее успешная реализация под огромным вопросом, все упирается в деньги».

Очевидно, что события в регионе волнуют и интересуют наших экспертов гораздо больше «внешних» событий. Вопросы финансирования каких-либо планов и проектов со стороны властей тоже не перестают волновать. Федеральные программы без внимания, конечно, не остаются, но «своя рубашка ближе к телу». Перефразируя старый журналистский закон, можно сказать, что интерес к событию прямо пропорционален количеству рублей и обратно пропорционален расстоянию до него.

Рейтинг событий октября

1. Многоэтажки важнее сквера
2. Согласовали несогласованное
3. Экономия наоборот
4. Вместо поля - дорога
5. Нет денег - нет тепла
6. Ипотечная «реанимация»
7. Стимулируем рост
8. Цены «замерли»
9. Кто освещает, тот и счет выставляет
10. Три в одной

Яна Стрельцова, журналист-аналитик

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:
Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»
Виктор Шульгин, директор АН «Стрелец»