Будем строить, будем жить

Кредитные долги на территории Омской области и остальной России продолжают расти, что беспокоит специалистов всех уровней. Так и в рейтинге «Премьер» эта проблема заняла первое место. На втором - реконструкция природного парка «Птичья гавань», на третьем - начало отбора подрядчиков капремонта. Именно так выглядит топ рейтинга событий, составленного РА «Премьер» на основе опроса омских экспертов.

Рейтинг событий первой половины июня 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

 

В Омской области в первом квартале 2009 года наблюдался рост долгов заемщиков перед банками. С начала года задолженность граждан по рублевым кредитам увеличилась более чем на четверть. При этом снижались и объемы кредитования.

По данным ГУ ЦБ по Омской области, за первый квартал 2009 года сумма кредитов, выданных организациям и гражданам "местными" банками, уменьшилась в среднем на 12,3%. Сумма просроченной задолженности физических лиц в банках региона за три месяца выросла почти вдвое - с 21,8 миллиона до 42,6 миллионов рублей, а по валютным кредитам - почти в 5,5 раза, с 54 тысяч до 296 тысяч рублей.

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":

Рост долгов, «смерть ипотеки» и ориентация покупателей на более качественное и — обязательно - готовое жилье, приведут к дальнейшему падению цен на новостройки. От этого, в свою очередь, пострадают девелоперы и риэлторы, которые вынуждены будут и дальше снижать цены, поскольку закредитованность давит на сектор. В свою очередь падение цен на новостройки частично утащит за собой весь остальной рынок недвижимости.

Ситуация не вызвала противоречивых оценок - все эксперты поставили «минусы». В сумме событие получило 60% общей важности.

2. Преображение «Птичьей гавани»

В Омске началась реконструкция природного парка "Птичья гавань". По периметру водоема парка прокладывается обводной канал, который объединит озера в одну акваторию. Затем начнется строительство насосной станции для подкачки туда воды из Иртыша. Согласно проекту, в "Птичьей гавани" появятся экскурсионные площадки, места для отдыха и спорта.

Природный парк "Птичья гавань", имеющий статус особо охраняемой территории, занимает 113 гектаров, из которых 70 гектаров приходится на водные объекты - озера и каналы. По проекту на территории парка выделяется несколько зон.

Это начинание эксперты вниманием не обошли. Общая важность события составила 53%. Однако, во мнениях деятели рынка разошлись: 31% с возможным «положительным исходом» стоит против 22% отрицательных. Следует отметить, что это событие оказалось и самым «обсуждаемым» среди экспертов, что подтверждают их комментарии.

Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс":

Преображение «Птичьей гавани» - это прямая угроза жизни авиапассажиров. В «Птичьей гавани» плавают дикие утки, которые могут попасть в двигатель самолетов, идущих на посадку. Во все мире, наоборот, исключают любую возможность нахождения птиц вблизи аэропортов. У нас, как всегда, с ног на голову.

Это мнение разделяет и Олег Лизгунов: "Во всем мире в таких ситуациях с птицами борются. Мы - разводим, затрачивая на это опять же немалые средства. Прикрываясь при этом сомнительным, мягко говоря, доводом, что во всем мире всего два мегаполиса, имеющие в черте города особо охраняемые природные территории. Наверное в тех двух мегаполисах их природные парки расположены не в районе глиссады. К сведению любителей разведения пернатых под глиссадой, данные действия категорически запрещены Воздушным Кодексом РФ и Федеральными авиационными правилами".

Марина Алексеева наоборот, считает, что "идея благоустроить зону в центре города сама по себе хорошая, но птицы гавань покинут навсегда. Если о птицах вообще благоустроители не думали, то как зона отдыха и прогулок – это нормально. Но без птиц".

3. Обещали — помогаем

В Омске завершился конкурс на распределение субсидий между ЖСК "обманутых дольщиков". Так называемые «дома ОмСтроя-2001» получили обещанные субсидии на достройку. Средства из областного бюджета получат ЖСК «Рубин 1» - 48 миллионов 178 тысяч, ЖСК «Вострецово» - 20 миллионов 879 тысяч и ЖСК «Ишимский» - 10 миллионов 288 тысяч. Свою долю (30% общей суммы) должны внести и покупатели квартир. Средства на финансирование достройки, указанные в условиях конкурса, "закладывались" с учетом смет на работы, необходимые на домах по данным адресам.

Эксперты оценили событие «выше среднего» - на 51%, из них 45% - с плюсом.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Власть впервые выполнила свои обещания, данные комитету Хиншнейна. Грустно только, что  ранее этого не произошло. Нужны рейды власть имущих, чтобы  дома достраивали, зарплаты выдавали и все то, что местные властители обязаны делать без тычков сверху.

4. Спасательный круг для строителей

В Омской области начался отбор подрядчиков на выполнение капремонта. Заявки на участие подали более 160 строительных компаний, что в два раза больше, чем в прошлом году. Работы пройдут в 39 муниципальных образованиях области. К маю следующего года капремонт должен быть окончен. Сейчас в муниципалитетах идет организационная подготовка к проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

Абсолютная важность события составила 49%, причем все - положительные. Профессионалы рынка осознают, что для строителей сегодня это - хороший шанс получить контракт с реальными деньгами.

5-6. Снова понижают

Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья для Омской области на второй-третий кварталы 2009 года уменьшена почти на две тысячи рублей. В соответствии с предыдущим решением Минрегионразвития РФ она составляла 29 тысяч 450 рублей, теперь - 27 тысяч 500 рублей, как было в первом квартале. Предыдущая величина норматива на 2 квартал была утверждена в конце марта. Норматив стоимости квадратного метра жилья на второе полугодие 2009 года по РФ оставлен на уровне первого полугодие - 26 тысяч 500 рублей.

Событие в сумме набирает 44%, хотя оценки разделились - +25% и -18%.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

Понижая среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья для Омской области, Минрегионразвития РФ приводит к тому, что строительные компании не в силах достроить начатое, реализовать готовое жильё. Стоимость квадратного метра на сегодняшний день настолько упала, что даже не соизмерима с себестоимостью, полученных средств хватает едва ли на выплату кредитов, налогов и заработной платы сотрудникам. А если Минрегионразвития ещё будет понижать стоимость, строители ещё долго не с могут выйти из кризиса.

5-6. Теперь и без страховки

Ипотечным заемщикам теперь не нужно будет в обязательном порядке страховать жизнь при получении кредита, выданного по стандартам АИЖК. Такое решение агентство приняло по окончании рассмотрения дела, возбужденного ФАС в отношении АИЖК и страховых компаний. В начале месяца АИЖК объявило о внесении изменений в свои стандарты выдачи кредитов. Теперь будет предлагаться два вида кредитов - со страхованием жизни и здоровья и без такового, только со страхованием предмета залога. Заемщик сам сможет выбирать, нужно ли ему страхование жизни и трудоспособности или нет. Однако ставка по кредитам без него будет выше на 0,7%. Воспользоваться данной программой заемщики смогут с 1 июля 2009 года.

Редкий в наше время «абсолютный позитив» (+44%) достался данному событию. Вот только, по мнению наших экспертов, в убыток-то себе никто работать не будет.

Марина Алексеева считает, что данное решение принято под серьезным давлением со стороны ФАС. «Поверьте, АИЖК  создаст  условия отсечения тех заемщиков, кто откажется страховать жизнь. Ипотека – это длинные кредиты и если заемщик  умрет за этот период, то кто будет гасить кредит? Значит вместо страхования жизни появится обязательно требование поручительства, что тоже для банка - страховка не потерять заемщика по причине смерти. Нет, это не облегчение и не удешевление, а возможность выбрать для себя худшие условия».

7. Рынки акционируют

Мэрия Омска рассматривает возможность акционирования муниципальных рынков. Администрация рассчитывает сохранить за собой контрольный пакет и привлечь  инвесторов. Такой вариант приватизации не исключен для Центрального рынка. По оценке депутатов ОГС, эта форма распоряжения собственностью более эффективна в условиях финансового кризиса. К тому же в этом случае мэрия не потеряет контроль над городскими рынками и сможет сохранить профиль предприятия.

Перспектива перевода рынков в «государственно-частное» управления набрала 40% важности, из них 25% - в «красной» зоне.

По мнению Александра Дмитренко, «изменение организационно-правовой формы рынков ни в коей мере не будет способствовать повышению эффективности деятельности предприятия. Наоборот, рынки понесут дополнительные расходы в связи с реорганизацией (замена наименования, новые бланки, выпуск акций). Это переходный этап к передаче нужным людям в собственность рынков».

Марина Алексеева считает, что "мэрия таким образом решила поставить под контроль доходы от аренды – собирать больше налогов. Большинство арендаторов платили за аренду «в черную», сейчас их планируют заставить делать это легально. Хорошо, если легальность не потянет увеличение платежей, а если потянет, то арендаторы просто свернут свою деятельность, и какое-то время доходов не будет никаких".

8-9. Кадастровый конкурс

В Омске объявлен открытый конкурс на проведение кадастрового учета 1176 участков, занятых многоквартирными домами. На эти цели из городского бюджета выделено почти  30 миллионов рублей. Стоимость "оформления" одного участка при этом составляет 25 тысяч 300 рублей (с учетом НДС). Подлежащие учету участки должны получить кадастровые паспорта до конца 2009 года.

После без малого 20 лет разговоров о необходимости оценки и учета собственности оценка земель под домами выглядит очень впечатляюще. Объявление конкурса «набрало» 38% суммарной важности, из них 29% - возможного положительного влияния на рынок.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Значит, собственники квартир скоро будут платить законный земельный налог. Городскому бюджету плюс. С миру по нитке...

Марина Алексеева же встала на защиту жителей: «Там многие и сейчас тарифы за услуги ЖКХ еле тянут».

8-9. Ветеранам прибавили метров

Минрегион РФ инициирует увеличение норматива выделения жилья ветеранам Великой Отечественной войны с 22 до 36 квадратных метров. Это связано с увеличением размера квартир, строящихся в соответствии с современными нормативными требованиями. На реализацию законопроекта потребуется дополнительно 35 миллиардов рублей. Средства предусмотрены федеральным бюджетом на 2009 год.

Здесь наших экспертов вновь охватило единодушие, и они дружно поставили положительные оценки. В итоге событие заработало +38%.

Эксперты считают, что инициатива хорошая, только вряд ли будет реализована в указанные сроки. Одно дело инициировать, а совсем другое - реально изыскивать для ветеранов эти метры: «Город же ничего уже не строит! Все встало».

10. Главное - сколько стоит

Кризис повлиял на приоритеты покупателей квартир. Сейчас во главу угла ставится стоимость объекта, а месторасположение дома и состояние квартиры считается менее важным. При покупке жилья в новостройках стадия готовности дома является более важным фактором, нежели репутация застройщика.

На счетчике этого события - 24%, причем, преимущественно положительных - +20%.

Сразу видно, что рынок диктует свои правила. Как говорят специалисты, может, стоимость жилья на какое-то время «примет реальные очертания».

Судя по всему, на строительном рынке началось какое-никакое движение (конкурс на участие в капремонте, реконструкция «Птичьей гавани»). На эти движения отвечает и федеральная власть, неожиданно понизив «региональную» стоимость жилья. Прекратится ли это «шевеление» так же быстро, как и началось, либо возрождение не за горами — покажет будущее. В сумме же позитивный настрой регионального рынка очевиден. А может, просто лето так улучшает настроение экспертов.

Рейтинг событий первой половины июня

1. Долги только растут
2. Преображение «Птичьей гавани»
3. Обещали - помогаем
4. Спасательный круг для строителей
5. Снова понизили
6. Теперь и без страховки
7. Рынки акционируют
8-9. Кадастровый конкурс
8-9. Ветеранам прибавили метров
10. Главное - сколько стоит

Яна БЫКОВА, журналист-аналитик

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов: