Невозвратов становится больше

Светлана БРОННИКОВА

В июле состоялся круглый стол по теме «Перспективы и угрозы ипотечного рынка», организованный Гильдией участников омского рынка недвижимости. Участники мероприятия успели лишь частично затронуть острые углы ипотечного рынка, поэтому на страницах «Недвижимости» мы решили продолжить разговор об этом. Сегодня наш собеседник – директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Любовь Мацкова.

– Любовь Константиновна, одна из главных бед ипотеки сегодня – большое количество мошенников среди потенциальных заемщиков. Как часто к вам приходят люди с липовыми справками и «нарисованными» доходами?
– Мы такой статистики не ведем, но фиктивных документов, предоставляемых с целью получения ипотечного кредита, действительно достаточно много. Такие пакеты документов предоставляются агентствами недвижимости, так называемыми «однодневками». Это компании, которые пришли на рынок недавно и только с одной целью – получить доход и закрыться. Немало «липовых» клиентов идет и от банков. Многие из них нацелены на увеличение объемов предоставления ипотечных кредитов любым способом и в борьбе за лидерство стремятся ускорить выдачу кредитов. В рекламе то и дело мелькают призывы: «Ипотека – за один день». Как можно за один день проверить прошлое человека, его кредитную историю, место работы? Фактически это сделать невозможно, поэтому проверка заемщиков проходит поверхностно. Для банков главное, чтобы заемщик первое время платил согласно графику платежей, а через пару месяцев закладная будет продана. И тогда все риски по невозврату переходят к новому держателю закладной, например к нам. Конечно же, иная ситуация, если банк знает, что данный кредит весь период кредитования будет находиться на его балансе, тогда и подход к заемщику иной.

Однако независимо от того, откуда приходит к нам пакет документов (от агентств, банков или непосредственно от потенциальных заемщиков), мы стараемся тщательно анализировать его, а именно: платежеспособность заемщиков, указанное место работы, жилой объект. Поскольку в последующем мы обслуживаем все выдаваемые займы, рефинансируемые кредиты от банков, сегодня нам легче отказать в выдаче кредита или не купить сомнительный кредит у банков, чем потом взыскивать свои деньги у недобросовестных заемщиков по суду.

– Такой жесткий отсев у вас только в последнее время?
– Нет, мы всегда так работали. Но дело в том, что еще год назад пакеты документов, как правило, предоставлялись с реальными сведениями. Факты мошенничества были редкостью.

– Сколько сегодня просроченных кредитов? Какова, на ваш взгляд, причина их возникновения?
– Так как мы первыми в Омской области начали заниматься ипотечным кредитованием, сегодня у нас на обслуживании находится достаточно большой пул закладных. Да, конечно, есть заемщики, допускающие просрочку по платежам. Сегодня это примерно около 1 процента к общему пулу обслуживания. Это немного, но эта цифра может расти пропорционально росту пула закладных.

Причина возникновения, на мой взгляд, в безответственности заемщиков или, точнее, в надежде на русский «авось». Дохода недостаточно, но «добрые люди» за определенную сумму подготовят пакет документов, подскажут, как разговаривать с кредитными экспертами. Выявить недобросовестного заемщика сразу не всегда удается.

– Какие меры применяются, если заемщик отказывается возвращать кредит? Вы забираете квартиру?
– Для начала мы выясняем причину: временная это потеря работы, семейные обстоятельства или изначально спланированный шаг.

Иногда предлагаем продать квартиру, иногда – если не приходим к обоюдному решению – обращаемся с исковым заявлением в суд. Сегодня у нас есть несколько таких случаев, когда заемщики не хотят расстаться со своей квартирой, но и платить не могут. По ним направлены исковые заявления в суд. Надеемся, что это будет положительный опыт для нашей корпорации, а для заемщиков – урок.

– А если суд примет решение о выселении? Ведь в Омске нет переселенческого фонда, куда можно было бы отправить проштрафившихся заемщиков…
– И в этом случае без жилья человек не останется, но мы будем продавать квартиру уже не по рыночной цене, а гораздо ниже. Заемщик, конечно же, потеряет в деньгах, а значит, и жилье будет подбираться меньшей площади. Но, я считаю, недобросовестных заемщиков нужно учить. И я не согласна с тем, что их нужно куда-то переселять. Человек, идя на сделку, должен четко понимать: сейчас у меня нет жилья, но я беру кредит, и вместе с жильем у меня появляются обязательства по возврату кредита. А если не буду выполнять условия договора – придется вернуть то, что взял. Так, будь добр, верни и останься с тем, что у тебя было. Ни корпорация, ни банк не виноваты в твоей проблеме, а виноват только ты сам.

– Сегодня конкуренция среди кредитных организаций обостряется, ставки падают. Но становится ли от этого ипотека доступнее?
– Ипотечные кредиты и жилье нельзя рассматривать отдельно. Да, кредиты становятся доступнее, сроки увеличиваются, процентные ставки постепенно снижаются, минимальный размер первоначального взноса также снижен или вообще отсутствует, но стоимость жилья растет куда быстрее, чем средний доход семьи.
Что значит доступное жилье? Это когда его стоимость составляет
примерно пять совокупных годовых доходов семьи. Сегодня это, увы, не так – стоимость его гораздо выше и продолжает расти. И пока жилье дорожает, ипотека доступнее не станет, несмотря на выгодные кредитные продукты.

– Сможет ли остановиться этот бешеный рост цен на квартиры?
– Думаю, да. Один из путей – увеличение количества сдаваемых в эксплуатацию нашими строителями квадратных метров. И хотя сегодня в Омске объемы строительства постоянно растут (примерно на 20-30% в год), этого для нашего города все же недостаточно. Спрос по-прежнему опережает предложение.

– Количество новостроек растет, но банки все меньше кредитуют покупку квартир на первичном рынке. Нет ли в этом противоречия?
– Это, действительно, проблема и для нас, и для банков. В этом году особенно ощущается спад по предоставлению кредитов на приобретение строящегося жилья. И это не потому, что меньше строится. Причина в отсутствии разрешительной документации у застройщиков. В этом случае никакая кредитная организация не может предоставить кредит на приобретение такого жилья.

– С какими застройщиками сотрудничает ОРИК?
– У нас достаточно большой перечь строительных компаний, с которыми мы работаем. При этом мы не оцениваем дополнительно их финансовое состояние, как делают зачастую банки. Мы изучаем их учредительные документы, разрешительную документацию на строительство дома, репутацию застройщика. Таких «точечных» застройщиков у нас было достаточно много – больше 20. Кроме того, мы предоставляем кредиты на приобретение жилья, где застройщиком выступает ГУ ОО «Агентство жилищного строительства Омской области». Сейчас они приступают к застройке микрорайона Московка-2. И надо сказать, что они не забили ни одной сваи, пока не получили всю разрешительную документацию. А уже в следующем году мы начнем выдачу ипотечных кредитов на приобретение квартир в этом микрорайоне.

– Любовь Константиновна, какова сегодня доля ОРИК на омском рынке ипотеки?
– Сложно сказать, так как в Омске сегодня выдают ипотечные кредиты более 40 кредитных и некредитных организаций. Если судить по объему оформления и рефинансирования закладных в федеральном агентстве ОАО «АИЖК», то мы занимаем стабильное 10 место из 68 регионов РФ.

Журнал "Недвижимость" № 33 (625) от 20 августа 2007 г.