Кризис бродит по рынку

Беспощадный кризис стал лидером рейтинга событий второй половины апреля. На втором месте оказалось падение показателей ввода жилья в Омской области, третье заняло решение АТИ о контроле за городскими стройплощадками. Именно так распределились события в рейтинге, составленном РА "Премьер" на основе опроса омских экспертов.

Рейтинг событий второй половины апреля 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

Около 70% строительных компаний в России находятся в предбанкротном состоянии. Часть компаний так и не сможет расплатиться: пик выплат должен был прийтись на I квартал 2009 года, но пока банкам приходится идти на уступки и переносить сроки внесения денег. Банкиры не заинтересованы забирать активы за долги. Уже в середине года Ассоциация строителей России ждет волны банкротств. Объем кредитов к уплате превышает прогнозируемую выручку от продаж. Несмотря на небольшое оживление рынка, цены на жилье уже значительно опустились.

Такое положение дел заслуживает первого места в нашем рейтинге — ему омские эксперты рынка присвоили 80% важности. При этом, возможное отрицательное влияние на рынок оценено в 72%.

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":
«Проблемы в российской строительной отрасли - закономерный итог тех процессов, которые протекали в ней в прошлые годы. Рано или поздно российский рынок недвижимости должен был лопнуть, опровергнув заявления «добрых» риэлторов, утверждавших, что недвижимость всегда дорожает. Естественно, что лопнувший пузырь зацепил строителей и девелоперов, которые вели бизнес исключительно на заемные деньги. Сложно сказать, как тяжелы были бы последствия, если б не мировой финансовый кризис, но ничего неожиданного в происходящем нет».

В свое время даже уничтоживший столицу «московский пожар» не все воспринимали трагично — поскольку он способствовал очищению и украшению города.

Так теперь кризис представляется новым «очищающим палом» для рынка.

Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate:

Очень важное событие для рынка недвижимости. В результате санации существенно повысится качество строительства, это отразится на характеристиках недвижимости. Снижение строительства повлечет рост цен на недвижимость, произойдет рост рынка.

В итоге «в плюсе» кризис получил 8%.

2. Падение показателей ввода

За первый квартал 2009 года в Омской области введено в пять раз меньше жилья, чем год назад. Объем работ и услуг в строительстве за три месяца составил лишь 54,3%. За три месяца введено 50,7 тысячи квадратных метров, это пятая часть (-79,8%) от ввода за соответствующий период  2008 года.

В сумме специалисты поставили событию 65% важности. Большинство из них решило, что ничего хорошего в этом нет, да и на экономике региона отразится достаточно негативно. Большинство и обеспечило «статистике» -60%. Но еще 5% ушли на другую сторону шкалы. Эксперты - на то и эксперты, чтобы иметь особое мнение.

Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер":

С учетом того, что сегодня на жилищном рынке предложение превышает платежеспособный спрос, застройщики вынуждены снижать цены. За счет падения показателей ввода жилья возникнет некий дефицит. В итоге спрос и предложение стабилизируются, а вместе с ними - и цены.

3. Стройплощадки - под особым контролем АТИ

Ни одна из строительных площадок Омска не отвечает требованиям законов и регламентов. По информации Административно-технической инспекции, в Омске насчитывается 180 строительных площадок, из них 150 - действующих. Ни одну из строек АТИ не считает соответствующей всем требованиям. С 17 апреля все стройплощадки должны быть оснащены специальным оборудованием для мытья колес автотранспорта. По данным АТИ, у многих организаций есть моечные установки, но они приобретены "для галочки" и в работе не применяются. Только на двух площадках города они работают. Инспекция добивается расширения своих полномочий и ужесточения санкций.

Попавшие «под колпак» строители, конечно же, высказались по этому поводу достаточно резко, отчего весомая составляющая суммарного рейтинга получилась отрицательной - минус 35%.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

В наше трудное время строителям и так нелегко выживать, лучше быть бы помогали обманутым дольщикам, а не вводили дополнительные санкции, штрафы.

Просто Административно-техническая инспекция уже не знает, как получить дополнительные доходы.

Абсолютная оценка такого надзора оказалась «выше среднего» - 52% значимости. Оставшиеся положительные оценки составили 17%.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Вот здесь я согласился бы с расширением полномочий АТИ. На стройках — действительно, бардак, и порядок здесь навести не мешало бы.

Во всяком случае это, безусловно, более важное и нужное дело, чем по киоскам бегать и за объявления штрафовать.

4. Повышена нормативная цена жилья

По решению Минрегионразвития, с апреля средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья для Омской области составляет 29 тысяч 450 рублей. Норматив на второй квартал 2009 года на 7% выше средней цены на 1 квартал - 27 500 рублей.

Данная стоимость применяется для расчета размеров социальных выплат на приобретение жилых помещений. Она же устанавливается в качестве цены выкупа жилья у застройщиков. В Сибирском федеральном округе самая высокая средняя рыночная стоимость квадратного метра установлена для Иркутской области - 35 тысяч 150 рублей. Самый дешевый квадратный метр - в республике Хакасия, 24 тысячи 250 рублей.

Единства не получилось и здесь: -11% против +38%.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Это, наверное, порадует застройщиков, но огорчит  конкретных покупателей: цена-то выросла, а доходы упали.

5. За счет строительства поддержат автопром

Омская мэрия перераспределяет бюджетные расходы. Это вызвано сокращением финансирования строительства и планами федерального правительства по поддержке отечественного автопрома. Почти на 40 миллионов снижены расходы города на недвижимость. «Федерация» не дает денег на строительство виадука по улице Торговой. Муниципальные деньги, зарезервированные на строительство виадука и расселение домов, направят по покупку российских автобусов.

В этом вопросе суммарная важность составила 47%, причем львиная доля - 45% - в «красной зоне». Основной вопрос, возникший у наших экспертов: а как же правительственный лозунг – не урезать социальные программы?

6. Банки могут рассчитывать на помощь

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет предоставлять банкам, отобранным на конкурсной основе, целевые займы на строительство жилья экономкласса и развитие ипотеки. Получив деньги АИЖК, банки должны будут направлять их на строительство жилья, а после завершения строительства - погасить полученные займы закладными по ипотеке.

Это решение эксперты единодушно оценили в +46%. По мнению Марины Алексеевой, идея хороша - на первый взгляд. Только вот вопрос: а банкам это выгодно? А как они будут оценивать платежеспособность заемщиков в нынешней ситуации и при нынешних ставках? Даже эконом-класс большинству не по карману.

7. Изменились приоритеты застройки

В Омске растет интерес к земельным участкам под "объекты социальной направленности". Еще недавно востребованные участки под развлекательные заведения уже не интересны. Покупатели земли намерены строить гаражи, автомойки, СТО, склады, спортивно-оздоровительные центры т.п. Сейчас ГУЗР области формирует участки для таких объектов. Отмечен и существенный рост интереса к "экологически чистым местам", а именно, - в районе Левого берега и в Ленинском округе.

Такая смена интересов оценена в 45%, из них - 40% положительных. Специалисты позитивно  оценили и реакцию ГУЗРа, откликнувшегося на запросы рынка и формирующего востребованные именно сейчас участки. По их мнению, это продиктовал рынок и программа борьбы с инфляцией путем вымывания из оборота наличных денег.

8. ПИК обнадежил дольщиков

ПИК приостановил строительство трех домов в омском микрорайоне "Кристалл". Но в течение 2009 года застройщик планирует ввести шесть домов в 5-м микрорайоне, строящихся с привлечением средств дольщиков. Их заселение обещают начать уже во втором квартале.

Компания намерена выполнять все свои обязательства перед участниками долевого строительства. Большая часть подлежащих к сдаче домов находится в высокой степени готовности: практически полностью возведены "коробки" всех зданий, выполнена кровля, проложены наружные инженерные сети.

Важность события составила 40%: 28% плюса против 12% минуса. Видимо, не все поверили в такие обещания. Как уже привычно приговаривают деятели рынка: «Время покажет».

9. Касса для соцжилья

Омская мэрия предлагает создать специальное учреждение - "Городской жилищный центр" - для сбора платы за социальный найм помещений. Ее решено взимать с жильцов неприватизированных квартир. В 2009 году мэрия рассчитывает получить от деятельности центра более 28 миллионов рублей.

Это решение хоть и оценено не так высоко, как предыдущие, но негодования у профессионалов вызвало достаточно. Общая сумма важности 39%.

Олег Лизгунов: Зачем? Департамента жилищной политики недостаточно? Или очень много в Омске муниципального жилого фонда? Столько, что еще одно учреждение — край, как необходимо создавать? Когда-то со всеми этими и подобными вопросами прекрасно управлялся отдел по учету и распределению жилья департамента недвижимости.

Марина Алексеева тоже обратилась к «создателям» центра: Уже поделили «шкуру неубитого медведя» и доходы посчитали, а как технически организовать, и кто это оплатит? И кто будет  эту плату из жильцов «выколачивать», ведь это далеко не самые богатые люди, и долгов по платежам там предостаточно.

10. Упор на малоэтажку

Минстрой Омской области в 2009 году намерен внедрять новые подходы к застройке территорий. Приоритетом становится строительство малоэтажных и усадебных жилых домов. Повышение роли возведения индивидуальных жилых домов объясняется меньшим воздействием кризисных явлений на индивидуальное строительство. К тому же, для малоэтажного строительства требуется меньше технических и финансовых ресурсов, оно остается более доступным для населения.

Эксперты заметили, что идея хорошая, но кто возьмет на себя затраты по инженерным коммуникациям под этими домами? Если у Минстроя есть на это деньги – проблем не будет, а если  начнут привлекать население – ничего не получится.

Важность данного события - 38%.

По этому и предыдущим опросам видно, что эксперты традиционно позитивно реагируют на обещания или планы (особенно, если исходят от авторитетных или властных структур). Но руководствуются они всегда принципом «время покажет». Тем более, что чаще всего на деле ничего выдающегося - или даже просто хорошего - не выходит.

Именно это прекрасно демонстрируют оценки и отклики экспертов на события, уже свершившиеся и оставившие отпечаток на российском или региональном рынке. Замах — на рубль, удар — на копейку.

1. Кризис никого не щадит
2. Падение показателей ввода
3. Стройплощадка под контролем
4. Повышена нормативная цена жилья
5. За счет строительства поддержат автопром
6. Банки могут рассчитывать на помощь
7. Изменились приоритеты застройки
8. ПИК обнадежил дольщиков
9. Касса для соцжилья
10. Упор на малоэтажку

Яна БЫКОВА, журналист-аналитик

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Вячеслав Гуринов, директора ООО «НовоСтрой КПД риэлт »
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Александр Селезнев, директор ООО «Ледон»
Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate