Кризис налево, меры направо

Рейтинговое агентство "Премьер" составило рейтинг событий второй половины февраля 2009 года. По итогам последних двух недель месяца, самым важным событием оказался рост долгов по ипотечным кредитам. Вторым событием по степени влияния на рынок недвижимости Омской области эксперты назвали банкротство строительной компании «КОНТО», за ним - запрет строительства вблизи аэропорта. В пятерку важнейших событий вошли также решение УФАС в отношении ОАО «Газпромнефть-Омск» и заявление министра финансов РФ о ценах на жилье.

Рейтинг событий февраля 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Рост долгов по ипотеке

По данным отечественных финансистов, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в 4 квартале прошлого года выросла вдвое, по кредитам в иностранной валюте - втрое. Значительная доля просрочки была обеспечена заемщиками, которые, «услышав заявления правительства о предоставлении помощи, решили, что можно не платить». Эксперты оценили важность данного события максимально - 56%. Из них 50% - со знаком «минус».

По мнению экспертов, столь серьезное  явление было спровоцировано безответственными заявлениями властей. Профессионалы рынка сомневаются, что кредиторы просто «решили не платить…». Скорее всего, граждане не могут подтвердить, что потеряли работу, так как их принудили уйти «по собственному желанию».

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Очень тревожная тенденция возникает и усиливается на наших глазах, причем очень быстро. Если бы это касалось только долгов по ипотечным кредитам! Подобные явления происходят со всеми долгами и должниками! Дескать, кризис все спишет. Не спишет!!! Но такие настроения, конечно же, не доведут до добра (рано или поздно) и самих должников, и общую ситуацию на рынке. С этой тенденцией и кредиторам, и государственным структурам необходимо бороться всеми возможными  законными способами.

2. Банкротство «КОНТО»

По оценке наших экспертов, важность этого события составляет 49%, из них лишь 10% "плюса" - против 39% "минуса". Особенно беспокоит экспертов, кто вернет дольщикам и пайщикам их вложения? На всех явно не хватит. И опять пострадают люди.

3. Запрет строительства у аэропорта

Суд приостановил строительство высотных объектов недвижимости вблизи аэропорта. Основанием для предъявления исков послужили результаты проверок транспортной прокуратуры, свидетельствующие о нарушении компаниями "Сибстрой", "Омсквинпром" и "Управление капитального строительства" требований Воздушного кодекса РФ. Строительство высотных зданий в районе Омского аэропорта не было согласовано с Сибирским межрегиональным управлением Федеральной аэронавигационной службы, и создавало помехи системам радиолокации и радионавигации.

Значимость судебного решения опрошенные эксперты оценили в 46%, отметив «минусом» лишь 11%. По словам Олега Лизгунова, это решение можно считать «еще одним ярким подтверждением правоты Серегя Круглова и его позиции относительно нездоровой «возни» вокруг действующего аэропорта. Ведь Сергей Федорович многократно говорил об этих, мягко говоря, непонятных стройках уже несколько лет! Наконец то услышали».

Министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что цены на жилье не восстановятся на докризисном уровне в ближайшие 5-10 лет. Ранее, когда наблюдался строительный бум, всем казалось, что построенное жилье, найдет спрос по любой цене и, соответственно, цены, например, на цемент росли темпами 50-80-100% в год. Он закупался и в Китае, и в Объединенных Арабских Эмиратах, и в Турции. Однако, сейчас, когда ажиотаж спал, стоимость цемента и других стройматериалов корректируется.

Значимость министерского прогноза, с точки зрения экспертов, составляет 43%, в том числе, степень возможного отрицательного воздействия на рынок - 14%.

С главным финансистом России согласна Марина Алексеева, убежденная, что «пока не появится спрос - строительство не оживет, а без кредитов и тем и другим (застройщикам и физическим лицам) все встанет лет на пять точно».

4-5. Монополиста приостановили

ОАО “Газпромнефть-Омск” грозит штраф за ущемление интересов потребителей нефтепродуктов - минимум, 50 миллионов рублей. Омское УФАС потребовало "установить экономически и технологически обоснованные розничные цен на нефтепродукты в Омской области". Кроме того, компания должна в течение 2-х лет информировать ФАС о предстоящем более чем 5%-ном разовом увеличении розничных цен на нефтепродукты. Увеличение расценок на нефтепродукты более чем на 10% в течение квартала необходимо обосновать экономически.

В этом вопросе эксперты были единодушны, поставив твердые «плюс» 43%.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Хоть кого-то наказали за безобразия. Может остальные притихнут?

6. Изъятие денег из фонда ЖКХ

Заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак заявил, что руководство страны намерено продолжить реформу ЖКХ в полном объеме. Программы Фонда содействия реформированию ЖКХ по капитальному ремонту и расселению аварийного жилья федеральные чиновники обещают не сокращать. Однако, часть средств Фонда ЖКХ, которую предполагалось направить в регионы в 2010-2011 годах, временно будет передана на другие нужды.

Важность антикризисного «залезания в фонд» оценена в 41%, при 16% «плюса» против 26% «минуса».

7. Рассекречивание регламентов

Горсовет предложил мэрии издать брошюру с указанием этапов и сроков прохождения документов на предоставление земли. У самих чиновников есть регламент прохождения документов, но предпринимателям и горожанам он неизвестен. Информирование должно значительно облегчить жизнь граждан и бизнесменов, проводящих долгие месяцы (если не годы) в хождениях по кабинетам.

По словам Анатолия Тиля, минимальный срок обеспечения выбора земельного участка составляет не менее 6 месяцев. На разработку градостроительного плана земельного участка при наличии необходимого пакета документов требуется 1 месяц, а на выдачу разрешения на строительство объектов - 10 дней.

В оценке важности обнародования таких сведений наши эксперты были положительно солидарны - 39%.

Впрочем, в комментариях (совсем не безоблачных) они сохранили скептицизм. По мнению Олега Лизгунова, «регламент известен специалистам, профессионально занимающимся земельными вопросами. Только вот издание подобной брошюры не облегчит им  жизнь. Пока законы и подзаконные акты, определяющие эти процедуры, не станут более логичными, внятными и разумными, ничего хорошего не будет. Плюс еще т.н. «человеческий» (точнее, чиновничий) фактор, который у нас в Омской области особенно силен. К сожалению».

8. Отказ от принудительной страховки

АИЖК готово отказаться от обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика при выдаче ипотечных кредитов. Также планируется отменить ограничение по максимальному размеру совокупного страхового тарифа. Эти требования УФАС оспаривает как незаконные.

Мнения экспертов об этом шаге АИЖК разделились. Общая важность события оценена в 32%, однако, почти половина из них - 14% - осталось на минусовой стороне шкалы. Специалисты считают, что сейчас это облегчение кредитного бремени уже не имеет смысла. «Ипотеке все равно не ожить при таких ставках и требованиях к доходам».

9. Управляющие компании поделили дома

В Омске завершена серия конкурсов по выбору способа управления для многоквартирных домов. Победителем нескольких последних торгов стала УК ОАО "Жилсервис", взявшая в управление в общей сложности 203 "многоэтажки", с жильцами которых уже заключены договоры управления. На торги были выставлены дома, жильцы которых сами не выбрали способ управления. Мэрия объявляла конкурсы по ним с весны 2008 года, но они срывались. Особенности условий этих конкурсов таковы, что при каждом новом объявлении происходило повышение цены обслуживания дома — этакий «налог на привиредливость». В результате, жильцам таких домов придется платить за обслуживание гораздо больше соседей, самостоятельно выбравших УК.

Данное событие «заслуживает» 28% важности.

На последнем 10 месте оказался реестр «уродливых» домов

В Омске составлен список зданий, внешний вид которых портит облик города. Часто причинами запущенного состояния строений являются предстоящие им снос или прокладка коммуникаций. При составлении списка Административно-техническая инспекция, составлявшая список, исходила при этом из соображений не эстетики, а безопасности омичей, поскольку доступ в заброшенные сооружения - свободный. Инспекторы неоднократно выдавали предписания владельцам заброшенных зданий, но ремонт здесь так и не начался.

Реестр набирает 24%, вот только роль его не всем понятна. Как предположили специалисты, наверное, такой список нужен. Понять бы только, что с ним дальше делать. Равно, как и с самими этими зданиями.

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":

На самом деле реестр «уродливых» зданий ничего в плане облагораживания архитектурного облика города Омска не изменит. Почему? Приведу пример: есть закон, который обязывает градостроительные советы сохранять исторический облик и смотровую перспективу города. В соответствии с этим законом на улице Бударина нельзя строить здания выше 3 этажей, чтобы они «не портили вид на Любинский проспект», меж тем строительство такого здания сейчас ведется беспрепятственно. Или, например, невозможна застройка территории Омской крепости - закон оказался не помехой для девелоперов и чиновников. И вообще, архитектурные законы у нас в стране имеют двойное толкование. Возвращаясь к реестру уродливых домов: боюсь, что в него попадут не те дома, которые действительно «старые, страшные и опасные», а те, которые по тем или иным причинам окажутся неугодны градостроительному совету.

Как видно из оценок и комментариев, к окончанию февраля оптимизма у экспертов поубавилось. Действия властей в большинстве случаев оцениваются ими весьма  скептически. Лейтмотивом всех комментариев проходит мысль, что за имитацией бурной деятельности власти не видно реальной заботы о людях.

Между тем, при пожаре спасают людей, а не обсуждают права и обязанности брандмейстера. И уж точно, не делят деньги погорельцев между банкирами.

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:
Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Вячеслав Гуринов, директора ООО «НовоСтрой КПД риэлт »
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Любовь Рогозина, исполнительный директор ОО Союза архитекторов России
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Александр Селезнев, директор ООО «Ледон»
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»