Если офисы закрывают — значит, это кому-нибудь нужно...

Светлана ДИНЕГИНА

На начало 2008 года на местном рынке недвижимости функционировало порядка 600 риэлторских компаний, которые регулярно давали рекламу и объявления о продаже квартир. К середине года стало рекламироваться на 120 компаний меньше. Кроме того, несколько «поредели» списки адресов ряда крупных агентств недвижимости. По словам самих игроков рынка недвижимости, риэлторы сегодня вынуждены экономить на «расходной части», т.е. на рекламе и офисах.

Во всем виновата раздробленность

Омские риэлторы характеризуют ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке недвижимости как непростую, не произнося при этом слово «кризис». «В Омске так исторически сложилась, что рынок недвижимости имеет очень раздробленную структуру: агентств недвижимости много и преимущественно они мелкие, – говорит директор агентства недвижимости «Недвижимость-ГАРАНТ», вице-президент Омского Союза Риэлторов Нина Карпенко. – В 96% фирм численный состав штата составляет от 3 до 20 человек, а из них в 80% организаций трудится 3–5 человек».

Приведем данные о численности населения ближайшего крупного «соседа» нашего города – Новосибирска. На конец 2007 года в нем насчитывалось 1,4 миллиона жителей. И, по словам исполнительного директора Новосибирской ассоциации риэлторов Александра Орлова, в этом гораздо более крупном городе количество агентств недвижимости всего порядка 320.

А в Омске, по нашим данным, насчитывается порядка 600 агентств недвижимости. И если учесть, что численность населения города сегодня – чуть за миллион (1 миллион 132 тысячи жителей), то становится очевидно, что такое количество риэлторских фирм совершенно неоправданно. В результате на омском рынке недвижимости в силу особенностей его структуры при малейшем снижении покупательской способности у риэлторских компаний возникает «сложная ситуация», когда на всех просто не хватает сделок.

Рынок в режиме выживания

По словам директора агентства недвижимости «Пятый легион» Ирины Хилько, не менее 70% населения Омской области хотели бы улучшить свое жилье. В сущности, они являются потенциальными покупателями выставляемых на продажу квартир. Кроме того, по мнению специалиста, сейчас самое подходящее время для покупки или обмена жилья, поскольку оно существенно упало в цене.

Однако продажи жилых помещений стремительно сокращаются. Дело в том, что те, кто мог себе позволить купить жилплощадь, ее уже приобрели. Что же касается покупки квартиры посредством ипотеки, то здесь сказалось ужесточение банками требований к заемщикам. В основном это могут себе позволить люди со стабильными «белыми» доходами и идеальной кредитной историей.

По данным официального сайта Управления федеральной регистрационной службы, за первое полугодие 2008 года количество сделок купли-продажи жилого фонда снизилось более чем на 20%, это сказывается на работе всех риэлторов – и мелких, и крупных.

Между тем количество предложений на рынке недвижимости непрерывно растет, об этом свидетельствуют цифры базы данных журнала «Недвижимость»: на 8 января 2008 года выборка включала 8 688 предложений вторичного рынка и 11 591 первичного рынка. В сентябре предложений о продаже вторичного жилья стало уже 12 185, а первичного – 18 023. Общий прирост предложений рынка составил 30–40%.

В ситуации, когда на рынке недвижимости при неоправданно большом количестве агентств недвижимости предложение значительно опережает спрос, риэлторы попадают в ситуацию жесткой конкуренции и выживания.

Исчезает реклама, закрываются офисы

За лето со страниц омских печатных изданий исчезла львиная доля «крупногабаритной» рекламы (в первую очередь рекламных баннеров), сократилось количество «арендуемых» одним риэлтором полос. Только строчная реклама осталась нетронутой. Изменились не только объемы рекламы агентств недвижимости, но и ее содержание. К тому же некоторым риэлторским фирмам пришлось отказаться от аренды «лишних» офисов.

Так, с весны по сентябрь текущего года из списков рекламы компании «Открытый Мир» исчез адрес одного из офисов – по адресу Бульвар Победы, 7. Директор компании «Открытый Мир» Евгения Басова закрытие офиса, как и в целом ситуацию на рынке недвижимости, комментировать не стала.

Известен факт закрытия компанией «МИЭЛЬ-недвижимость» офиса на Гагарина, 20. Исполнительный директор АН «МИЭЛЬ-недвижимость» Владимир Анисимов подтвердил эту информацию, но уточнил, что закрытие офиса компании имело исключительно технические причины. Оно было вызвано известным инцидентом с котлованом, в результате которого пострадали многие дома и прилегающие офисы. Руководитель заверил, что в ближайшее время работа этого офиса будет возобновлена, поскольку последствия аварии уже устранены и подвижки грунта прекратились.

В сентябрьских рекламных объявлениях значится только 4 из 10 адресов офисов АН «Ледон», которые функционировали в начале года. По словам заместителя директора АН «Ледон» Ларисы Потаповой, фирме пришлось сократить количество офисов, чтобы минимизировать затраты. В целом же ситуацию на рынке она прокомментировала следующим образом: «На сегодняшний день предложение на рынке недвижимости существенно превышает спрос, и в этих условиях покупателю предоставляется огромная возможность выбирать.

В связи с этим продавцы квартир оказались не в лучшем положении, поскольку потенциальные покупатели торгуются, причем значительно. Ипотечный кризис, повлекший ужесточение требований к заемщикам, также ограничил покупательский спрос на жилье. «Легких заемщиков» не так много, как в предыдущие годы.

Наша задача как специалистов рынка недвижимости донести до продавца информацию о том, что если есть реальная потребность в продаже, то целесообразно пойти на снижение цены. Количество продаж сократилось. В этом году мы не наблюдаем на рынке недвижимости даже обычного «осеннего оживления». Что скрывать, для всех риэлторов это не лучшие времена. Конечно, мы надеемся, что ситуация выровняется, но прогнозы делать не беремся».

Мы обратились за комментарием к еще одному авторитетному специалисту – директору АН «ГАРАНТ-Недвижимость», вице-президенту Омского Союза Риэлторов Нине Карпенко, которая согласилась с мнениями коллег о том, что ситуация на рынке близка к кризисной. «Фирма «Недвижимость-ГАРАНТ» на омском рынке уже 14 лет, и ни разу за эти годы мы не наблюдали такого снижения покупательской способности, как этим летом, – сообщает эксперт. – Количество обращений покупателей даже в нашу фирму снизилось на 40–45%, тогда как список выставляемых на продажу квартир постоянно пополняется. Эта ситуация характерна для всего омского рынка недвижимости, и, как следствие, сделок на всех не хватает, идет жесткая конкуренция. Риэлторские компании вынуждены экономить на затратной части – на офисах и рекламе. Естественно, подвергается сокращению и штат сотрудников фирм, «выживают» только наиболее активные и профессиональные. Работая с клиентами, мы сталкиваемся с такой практикой, когда фирмы начинают осуществлять свою деятельность на дому: дают клиентам номера своих сотовых телефонов, объясняя, что офисы временно закрыты».

При оценке дальнейшего развития событий мнения агентов рынка недвижимости несколько расходятся. Одни предполагают, что сложившиеся на сегодняшний день условия рынка, когда предложение значительно опережает спрос, приведут к сокращению количества агентств недвижимости.

Эти специалисты придерживаются той точки зрения, что агентств недвижимости на рынке сегодня очевидно больше, чем нужно, и уход части из них – наиболее неконкурентоспособных и некомпетентных – пошел бы на пользу.

В первую очередь, считают они, от этого выиграли бы сами клиенты, которым не пришлось бы выбирать из огромного количества идентичных организаций, часть из которых организована дилетантами. Впрочем, самих покупателей, возможно, большое количество риэлторов на рынке вполне устраивает – им предоставлена свобода выбора.

Другие придерживаются мнения, что даже если агентства недвижимости меньше рекламируются и закрывают офисы, – это еще не означает, что они уйдут с рынка. Просто эти риэлторские фирмы перешли в режим выживания, но, как только рынок стабилизируется, они начнут работать в прежнем ритме.

Если это произойдет, то потери будут минимальными: сократится лишь количество офисов агентств недвижимости, а не список самих риэлторских компаний. Если же ситуация затянется, то вполне вероятно, что некоторые мелкие агентства недвижимости не выдержат конкуренции и свернут свою деятельность. Таким образом, омский рынок сам будет регулировать количество своих игроков, в результате чего выживет сильнейший.

Журнал «Недвижимость» № 38 (681) от 22 сентября 2008 г.