Цены на вторичку могут начать расти

10.03.2017 16:20

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2017 года. Определим, сколько в Омске стоит квартира с различным вариантом количества комнат.


2017_#10_Обзор_февраль_перв_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец февраля 2017 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 80 руб./кв.м (– 0,2%) за месяц и составляет 39780 руб./кв.м (± 250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. С начала года цена снизилась на 360 руб./кв.м (– 0,9%) и стала на 2,7% меньше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, составляет $692 или €658.


 

2017_#10_Обзор_февраль_втор_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец февраля 2017 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 44500 руб./кв.м (± 300). За месяц отрицательный прирост цены составил 220 руб./кв.м (– 0,5%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 300 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 30 рублей (0,1%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 5,1% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу стоит $774 или €736.

 

По итогам второго месяца 2017 года отмечено снижение средних цен за квадратный метр как на первичном, так и на вторичном рынках. Отрицательное значение изменения средней цены на новостройки по итогам месяца составило 0,2%, а уровень цены — 39780 руб./кв.м. Данное значение на 0,9% ниже, чем в начале 2017 года и на 2,7% ниже значения, отмеченного в конце февраля 2016 года. При этом изменения цен в валюте на фоне колебания курсов приводят к положительным результатам. Однако, формирование цены в Омске в большей степени зависит от рублевого уровня цен, а иностранная валюта может иметь лишь косвенное влияние на стоимость объекта. В целом рынок новостроек на территории Омского региона на сегодняшний день является менее активным, чем вторичное жилье, что также усугубляется окончанием программы государственной поддержки ипотечных ставок на первичном рынке.

Вторичный рынок в свою очередь поддерживается чуть большим интересом со стороны потребителей. Новогодняя активность отразилась небольшим всплеском, что в свою очередь показывает +0,1% по сравнению с ценой в начале 2017 года. Уже по итогам второго месяца года мы отмечаем очередное снижение на уровне половины процента (0,5% или минус 220 руб./кв.м.). Ожидание перспективы снижения процентной ставки по ипотеке формирует отложенный спрос на приобретение жилья — потенциальные покупатели предпочитают немного «подкопить» первоначальный взнос и войти в кредитный договор с более выгодными условиями.

За прошедший год на вторичном рынке снижение средней цены составило 5,1%. Тем временем, по итогам последних двух лет падение составляет 10,9%, что достаточно ощутимо для рынка, но не является критичным, особенно в силу плавности снижения цен. На протяжении периода снижения активности на рынке, за которым последовало и падение цен (с 1 квартала 2015 года), тренд изменения цены практически все время представлял собой небольшую постоянную ниспадающую линию без резких поворотов.

Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в конце февраля 2017 года находится на уровне 4720 руб./кв.м. или 10,6%. Данный показатель не является самым низким за период наблюдений, однако, находится в нижнем диапазоне интервала (минимальное значение — 3810 руб./кв.м или 8,6% было зафиксировано в августе 2016 года). В целом глобального снижения разрыва между типами рынков не ожидается, а скорее наоборот, в связи с проявлением активности на вторичном рынке цены, с большей вероятностью начнут расти именно в этом сегменте жилой недвижимости.

 

Объемы предложений падают

При классической модели развития рынка недвижимости фаза спада сопровождается снижением объемов предложения. На сегодняшний день уровень объемов фиксируется на уровне 11368 оферт, из которых на первичном рынке отмечается 3044 шт. и на вторичном рынке 8324 шт. Ровно год назад, когда в феврале произошло слияние двух крупнейших специализированных изданий на рынке недвижимости Омского региона, отмечалось на 10,1% меньше, чем в феврале 2017 года. При этом прошлогодние колебания стали скорее исключением из правил и уже в последующие месяцы объемы выровнялись с небольшими колебаниями на средний уровень по году. Анализируя тренд последние полгода, снижение сохраняется плавное, также как и на уровне цен, которое приводит к постепенному сокращению рынка и сужению выбора объектов.

Именно плавность трендов, растянутая на период последних двух лет, говорит о возможной перспективе плавного восстановления цен и объемов рынка на протяжении последующих 2–3 лет.

По данным Росреестра Омской области, наблюдается небольшое оживление по объемам зарегистрированных прав по сравнению с праздничным январем 2017 года. Жилая недвижимость увеличила объемы сделок на 24%, но по сравнению с февралем 2016 года, снизила на 26% количество зарегистрированных прав. При этом снижение объемов ипотеки произошло на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Количество компаний, представляющих оферты на жилищном рынке Омска снизилось с 400 до 268. При этом средний оборот фирм-посредников — около 42 эксклюзивных предложений.

 

Площади меняются реже, чем цены

Проанализировав средние площади, представляемые на продажу на первичном рынке Омска, можно отметить, что за прошедший год глобальных изменениях в квартирографии не произошло. На 0,5 квадратных метра уменьшилась площадь однокомнатных квартир. При этом средняя цена за квартиру снизилась на 87 тысяч рублей за год, а с начала года на 28 тысяч рублей.

Двухкомнатные квартиры в новостройках стали меньше в среднем на 0,4 кв.м, подешевев при этом с начала года на 23 тысячи рублей и на 52 тысячи рублей за прошедшие 12 месяцев (с февраля 2016 года).

«Трешки», в отличие от одно- и двухкомнатных квартир, немного выросли в объемах. Средняя площадь в феврале 2017 года на 0,3 «квадрата» выше, чем в начале года. А по сравнению с показателями годичной давности — показатель снизился, причем достаточно существенно — на 4,1 кв.м. При этом с начала года средняя цена за трехкомнатную квартиру увеличилась на 12 тысяч, а с февраля 2016 года снизилась на 16 тысяч рублей за объект.

Многокомнатные квартиры в силу своей малочисленности, особенно на первичном рынке, очень часто показывают большие колебания, как площадных параметров, так и ценовых. Так за год квартиры, содержащие более трех комнат, «выросли» за счет преимущественно структурных изменений с 121,2 кв.м до 141,5 кв.м., а средняя цена выросла на 377 тысяч рублей с начала года и на 143 тысячи (2,2%) за прошедшие 12 месяцев.

В среднем в феврале по Омску «однушку» можно приобрести за 1530 тысяч рублей, «двушку» — за 2470 тысяч рублей. «Трешки» предлагаются в среднем по цене 3440 тысяч рублей при площади 82,7 кв.м, а многокомнатные квартиры, занимая в среднем площадь 141,5 кв.м, предлагают в среднем по цене 6320 тысяч рублей.

Снижение цен на первичном рынке произошло для всех типов квартир. Меньше всех «пострадали» трехкомнатные квартиры — здесь средняя полная цена снизилась на 0,5%. Средняя полная цена двухкомнатных квартир снизилась на 2,1%, многокомнатных — на 2,3%, а сильнее всего «подешевели» однокомнатные квартиры — минус 5,7%. Изменение общей демографической ситуации со временем снижает спрос на малогабаритные квартиры. Семьи разрастаются и требуют больше площадей — спрос проявляется в подсегменте «двушек» и «трешек», особенно если приобретение идет с привлечением ипотечных средств. Эксперты рынка недвижимости уже сейчас говорят о переизбытке малоплощадных объектов, к которым относят «однушки» и «студии».

Вторичный рынок менее изменчив по пространственным параметрам в силу наличия большого количества типовых проектов массовой застройки. Сравнивая среднюю площадь однокомнатной квартиры, отмеченную год назад и в феврале 2017 года, можно сказать, что изменения в 0,2 кв.м незначительны и находятся в пределах погрешности измерений. С начала года такие квартиры успели несколько подорожать (как правило, спрос на «однушки» один из самых высоких, что усугубляется новогодней активностью на рынке) — на 10 тысяч рублей, а на протяжении последних двенадцати месяцев отмечено снижение средней цены на однокомнатные квартиры на 115 тысяч.

Средняя площадь «двушек», также как и год назад, составляет 50,7 кв.м. Средняя цена на такие квартиры на 16 тысяч рублей меньше, чем в начале 2017 года и на 126 тысяч меньше, чем год назад.

Трехкомнатные квартиры за год изменили средний показатель на 0,2 кв.м с 69,1 до 69,3 кв.м. Изменение незначительное и находится в пределах погрешности. Кроме того, в рамках одного типового проекта изменения площади однотипных квартир могут составлять 1–2 кв.м. Средняя цена таких квартир составляет 3580 тысяч рублей, а снижение составило 16 тысяч с начала года и 195 тысяч за прошедшие 12 месяцев.

Многокомнатные квартиры на вторичном рынке также малочисленны. При этом площадь здесь более постоянна — изменения среднего показателя произошло с 96,9 до 98,7 кв.м (1,8 кв.м в плюс). Средняя цена увеличилась на 306 тысяч рублей за 2 месяца и на 497 тысяч за год. Среди многокомнатных квартир часто встречаются объекты класса «бизнес» и «элита», которые в меньшей степени подвержены колебаниям цен на рынке, в связи с чем снижения в этом подсегменте не произошло.

За прошедший год изменение цен на вторичном рынке в разрезе полной цены объектов различной комнатности в положительную сторону произошло только среди многокомнатных квартир — плюс 9,6%, что обусловлено в большей степени изменением структуры рынка — появлением новых дорогостоящих объектов на продаже. Однокомнатные квартиры в отношении полной цены снизились на 6,9%, «двушки» — на 5,0%, а трехкомнатные — на 5,4%.


2017_#10_Обзор_февраль_гр1_нс.jpg

2017_#10_Обзор_февраль_гр2_нс.jpg

2017_#10_Обзор_февраль_табл_нс.jpg

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

 

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон