Удачное время для приобретения жилья

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец ноября 2016 года.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец ноября 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу не изменилась за месяц и составляет 40 320 руб./кв.м (±260). Расчетная погрешность составляет 0,6% или 260 руб./кв. м. С начала года цена снизилась на 630 руб./кв.м (1,5%) и стала на 1,9% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, стоит 624 доллара, в европейской валюте этот показатель составляет 589 евро.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец ноября 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 44 410 руб./кв.м (±300). За месяц снижение цены составило 2 240 руб./кв.м (– 4,8%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 300 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 2 240 рублей (4,8%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 3,5% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу стоит $687 и €649.

На конец ноября средняя цена 1 кв.м на первичном рынке достигла отметки в 40 тысяч 320 рублей, что на 4 тысячи 90 рублей ниже, чем на вторичном рынке. Разница между новостройками и б/у‑жильем постепенно продолжает снижаться и сначала года сократилась на 28%. Вторичный рынок активнее показывает падение цен, при этом оставаясь менее рискованным шагом на рынке недвижимости, — отсутствует вероятность не сдачи объекта в эксплуатацию. По сравнению с кризисным периодом 2008–2009 годов нет предпосылок к тому, что цены на первичном рынке станут ниже. Большинство застройщиков продолжают возведение заложенных ранее проектов, не стремясь осваивать новые территории.

Хочется также отметить, что качественные характеристики квартир первичного рынка, такие как площадь, планировки и многое другое, позволяют соотносить большинство домов к объектам класса «комфорт», в отличие от «вторички», где массовое строительство прошлого века сформировало основу жилого фонда, где более 60% отнесены к классу «эконом».

Цены ноября на первичном рынке не претерпели изменений за месяц, индекс составил 0,0%. При этом с начала 2016 года снижение отмечено на 1,5%, а за последние 12 месяцев (с ноября 2015 года) — 1,9%. Вторичный рынок показал снижение цены на 1,1% за месяц, в то время как с начала 2016 года цена изменилась в меньшую сторону на 4,8%. Тенденция к снижению цен продолжается. По мнению экспертов, спад точно продолжится до конца 2016 года и перейдет на начало 2017 года, если исключить традиционный сезонный предновогодний всплеск. Об этом говорит сертифицированный аналитик рынка недвижимости в Омске Максим Репин: «Сам рынок находится в стадии абсолютной стабильности, чему способствуют все его показатели. Сегодня очень незначительная динамика носит отрицательный характер, т. е. рынок медленно и плавно снижается, опускаясь на дно, и вполне вероятно, что это дно мы нащупаем уже в первом квартале 2017 года, а, учитывая темпы снижения, приземление на дно будет мягким, с возможным отскоком от дна и последующим планомерным, пусть и незначительным, но ростом рынка, что мы, скорее всего, увидим со второго-третьего квартала 2017 года».

Ипотека — двигатель рынка

Количество уникальных предложений о продаже квартир на омском рынке недвижимости достигает почти двенадцати тысяч оферт. Показатель на протяжении всей осени оставался достаточно стабильным. Превышение объемов «первички» над «вторичкой» более чем 2,5 раза, при этом, анализируя данные официальной статистики Росреестра о зарегистрированных сделках с недвижимостью и правах на нее, можно отметить, что заключенных договоров долевого участия, как одного из показателей активности первичного рынка, не более 4% в общем объеме зарегистрированных прав и сделок с жилым имуществом, а доля ипотечных сделок достигает почти 30%. Вместе с тем средний показатель за 2015 год зафиксирован на уровне 24,7%, что говорит о росте доли ипотечного рынка и его развитии за прошедший год. Средняя ипотечная ставка за год по разным данным снизилась на 1,5–2%, а учитывая снижение ценовых показателей рынка, можно сказать, что конец 2016 года является достаточно удачным временем для приобретения жилья. Специалисты, работающие на рынке недвижимости, в один голос говорят об ужесточении требований к заемщику, особое внимание уделяется тщательности проверки самих приобретаемых объектов. При этом для омского рынка не характерно существенное влияние программ господдержки на приобретение первичного жилья — опасность того, что завершение строительства объекта может затянуться во времени, особенно учитывая экономически нестабильную ситуацию на рынке.

Колебания на рынке

На графике 3 отражена динамика изменения цен на первичном рынке жилой недвижимости, а также тенденции ежемесячных индексов прироста цен новостроек. Рынок «первички» менее однозначен, и все больше проявляется всплесками как в плюс, так и в минус. Учитывая тот факт, что формированием цен на объекты недвижимости являются преимущественно юридические лица — застройщики и подрядчики (в т. ч. отделы продаж в их составе), можно отметить, что отсутствие глобального снижения цен говорит о желании «переждать» период и предложить свои объекты (возможно уже в форме достроенного жилья) для продажи.

На графике 4 можно увидеть динамику изменения цен на вторичном рынке жилья Омска. На протяжении всего 2013 года мы видели преимущественно положительные тенденции, что характерно для той фазы рынка, предполагающей развитие и рост цен. После первого квартала индексы постепенно «переходят через 0» и начинают показывать отрицательные значения, которые к концу 2015 года формируют на пару с положительными некий колебательный процесс — тот самый период неизвестности и неопределенности, который все равно в итоге ушел преимущественно в «минус», оформив общую отрицательную тенденцию. Пока такая тенденция сохраняется и по сей день, но все чаще появляющиеся прогнозы, построенные на мнениях специалистов рынка, говорят о возможной смене направления.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/