Омские цены на жилье — в центре списка

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец октября 2016 года. Рассмотрим, с какими ценами сталкиваются покупатели, решающие «квартирный вопрос» в соседних с нами регионах.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец октября 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 60 руб./кв.м (0,1%) за месяц и составляет 40 320 руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 260 руб./кв.м. С начала года цена стала меньше на 630 руб./кв.м (-1,5%) и стала на 3,9% меньше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал за счет изменения курса валют на 10% до $641 и в европейской валюте до €587, поднявшись также за счет роста курса рубля по отношению к евро на 10,5%.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец октября 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску отмечена на уровне 44 890 руб./кв.м (+/-300). Цена «квадрата б/у» на 1 760 рублей (3,8%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,0% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года выросла на 7,5% до $714 и на 8,1% до €654.

Ситуация на рынке жилья

Еженедельные колебания цен, начиная со второго квартала 2016 года, в основном крутятся вокруг нуля, формируя практически горизонтальную полку на графике изменения цен как первичного, так и вторичного рынков Омска. Небольшой уклон в сторону снижения цен говорит о продолжающемся затяжном застое на рынке и отсутствии стимуляции со стороны участников и государственных органов. Анализируя оживление рынка в результате действий государственных программ в период восстановления после кризиса 2008–2009 годов, можно сказать, что существенный толчок к развитию дало появление жилищных сертификатов для особенных категорий граждан, в т. ч. ветеранов ВОВ, работников бюджетных сфер и т. д.

Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС», комментирует текущую ситуацию: «В августе застройщики ввели рекордное количество жилья. Сегодня прилагаются все мыслимые и немыслимые усилия, чтобы завершить начатые в межкризисные 2010–2013 годы проекты. Основной целью строительных компаний является избежать долгостроев, а значит ввести в эксплуатацию максимальное количество домов. Только системная государственная политика может спасти строительный комплекс, т. к. в регионах строительство коммерческих объектов практически не ведется и, как мы видим, завершается строительство жилых, а новые земельные участки для освоения уже не интересуют застройщиков.

Продажи продолжают снижаться, банки закрывают все отделы проектного финансирования и не кредитуют застройщиков. Говорить о новых проектах в таких кризисных условиях невозможно.

В ближайшие три года мы будем наблюдать волну снижения предложения на рынке новостроек, дефицит первичного жилья повлечет за собой рост цен на новостройки, который повлечет за собой и вторичный рынок. Удовлетворение спроса покупателей переместится на вторичный рынок. Однако все эти процессы будут сильно растянуты во времени и на графике отразятся малозначительным оживлением динамики рынка».

Сравнимся ценами с соседями

По официальным данным Росстата, Омская область находится примерно в середине списка регионов, упорядоченных по уровню цен. При этом «дешевле» нас недвижимость в 41 регионе на вторичном рынке и 39 регионах на первичном. Самые низкие цены на первичном рынке зафиксированы в республике Калмыкия (29 661,64 руб./кв. м), а на вторичном — в республике Ингушетия (34 491,34 руб./кв. м). Самым дорогим регионом как на первичном, так и на вторичном рынке стала столица нашей страны — Москва.

Омская область среди своих ближайших соседей сохраняет одни из самых низких цен (Графики 3,4). Например, на первичном рынке среди городов Сибирского федерального округа мы уступаем лишь Кемеровской области. Такая же ситуация складывается и на вторичном. Сегодня там «квадрат» новостроек в среднем стоит на 8,0% дешевле, чем в Омске, ценник установился на уровне 38 993,04 руб./кв. м. «Обжитые» квадратные метры в Кемерово предлагаются за 37 126,84 руб./кв.м, что на 14,5% ниже, чем в нашем регионе.

Наши ближайшие соседи — Новосибирская область опередила Омский регион на 14,6% на первичном и на 21,9% на вторичном рынке, Томская область предлагает на продажу новостройки в среднем — на 12,5% дороже, а вторичное жилье на 14,3%. В Тюменской области новостройки продаются на 21,5% дороже, чем в Омске, а квартиры на вторичном рынке — на 27,5%. Рассматривая цены на недвижимость как индикатор развития региона, можно отметить, что Омская область выглядит гораздо скромнее граничащих с нами регионов.

Самым дорогим жильем традиционно представлены столичные регионы. Москва опережает Омскую область на 262% по ценам на новостройки и на 322% по ценам на вторичное жилье. Санкт-Петербург в этом плане несколько скромнее, но все же превышает Омскую область в цене более чем в два раза — на 124% на первичном рынке и на 107% на вторичном.

Что изменилось за год

Рассмотрим выборку регионов России в динамике изменения цен за год. За прошедшие 12 месяцев большинство регионов, отметившихся в рейтинге Росстата, показали отрицательную динамику. Среди представленных на графиках 3 и 4 субъектах Российской Федерации самым активным снижением отметились Пермский край (минус 11,3%) и Москва (минус 11,2%) на первичном рынке и Кемеровская область (минус 11,3%) на вторичном. Положительная динамика в Северной столице. Новостройки Санкт-Петербурга прибавили незначительно — плюс 0,9%, а «вторичка» плюс 10,9%.

Для городов Сибири наиболее характерна тенденция небольших снижений цены «первички» и не превышающих 10‑процентного барьера снижений на «вторичке». Так, Новосибирская область в части новостроек «скинула» 1,2%, Томская — 0,3%, Кемеровская –2,0%. Вторичная недвижимость подешевела на 7,9% в Новосибирской области, на 8,7% в Тюменской, на 8,6% в Свердловской.

Статистика Омска чуть выше среднего показателя по новостройкам — минус 3,9% за год и чуть ниже среднего по вторичному рынку — минус 5% за год.

В целом можно отметить, что по регионам страны складывается ситуация, прогнозируемая главным аналитиком Российской гильдии риэлторов Геннадием Моисеевичем Стерником, озвучившим достаточно затяжное снижение цен еще в 2014 году. Согласно прогнозу, высказанному экспертом, снижение продолжится и в 2017 году, рост (и спроса, и цен) начнется в 2019 году.

На графике 4 даны цифры официальной статистики по тем же крупнейшим городам по вторичному рынку жилья. Омские квадратные метры здесь на предпоследней позиции по дешевизне.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/