Мнения экспертов


Недостатки квартиры – повод торговаться Анфиса Иркова

Недостатки квартиры – повод торговаться

Самое подходящее время для покупки и осмотра квартиры — межсезонье: весна или осень. Это период времени года, когда погодные условия являются лакмусом и отражаются на важных деталях строения и квартиры. Именно в это время будут хорошо видны подъездные пути, пешеходные дорожки, состояние дома. Также можно понять, как греют батареи и достаточно ли тепло в квартире. Лучше всего проводить осмотр жилья в дневное время, это поможет понять достаточно ли света попадает в квартиру. При подходе к дому следует обратить внимание на расстояние до ближайшей остановки, наличие вблизи инфраструктуры, состояние крыши дома, межпанельные швы. Обязательно обратите внимание на дворовую территорию: детскую площадку, парковку. Зайдя в квартиру, осмотритесь и убедитесь, что она не угловая, и что в ней не было перепланировок (можно попросить у продавцов техпаспорт или кадастровый паспорт). Особое внимание уделите соседям (возраст, дети дошкольного возраста). Иногда косвенным признаком благополучия соседей является состояние их входных дверей, однако «живое» общение хотя бы с одним из них даст вам в разы больше информации. В ванной комнате оцените трубы (сантехнику), убедитесь в наличии счетчиков и отсутствии запахов и плесени. На кухне осмотрите приточно-вытяжную систему вентиляции (можно поднести к вытяжке спичку или лист бумаги), также стоит поинтересоваться наличием счетчика газа и абонентской книжки, в которой отражены профилактические осмотры газовой плиты и ее исправность. При осмотре комнат с коммуникациями рекомендуется проверить, как работают краны подачи воды (включить воду) и наличие отсекающих кранов на случай ремонтных работ. В жилых комнатах обязательно проверьте все углы и межкомнатные перегородки. Даже если вы осматриваете квартиру в световой день, попросите включить свет, чтобы убедиться в исправности электропроводки. Если есть угловая комната, приложите к торцевой стене, ближе к «холодному» углу, ладонь. Если «холодный» угол заставлен мебелью (иногда это делается специально), попросите хозяев ее отодвинуть. Иногда одного визуального осмотра достаточно: угол влажный, сквозь обои проступает плесень, обои собрались «волной» от перепадов температуры и влажности. Показателем проблем с промерзанием стен и углов является свежая полоска обоев, наклеенная в целях сокрытия данного дефекта. Торцевая стена обшита гипсокартоном (это вы легко определите, постучав по ней) — это верный признак сильного промерзания. Будьте уверены, через несколько лет, а то и месяцев, углы начнут снова сыреть. Внимание стоит уделить и окнам. Если установлены окна ПВХ, не спешите радоваться. Необходимо полностью осмотреть откосы, заглянуть под подоконник. Характерные признаки некачественного монтажа окон: продувания, сырость, щели в местах стыков откосов и примыканий к раме. Еще одно правило гласит: всегда смотрите вверх. При осмотре квартиры на верхнем этаже состояние потолка косвенно укажет на состояние крыши. Наличие потеков и пятен на потолке указывает на наличие «проблемных» соседей сверху. При осмотре квартиры на первом этаже уделите внимание местам входа труб отопления в пол. В этих местах возможно продувания и промерзания из-за образовавшихся сквозных отверстий, ведущих в подвал. Есть такие покупатели, которые руководствуются лишь эмоциями при выборе квартиры: «рядом с родственниками, друзьями, работой», «очень уютная квартира», «остается встроенная мебель», «ремонт сделан год назад». При этом покупку сейчас совершают экономически обоснованную (цена — качество). Сейчас время покупателя, выбор предложений велик, поэтому вовремя выявленные скрытые дефекты позволят существенно снизить стоимость предложения либо вовсе не совершить большую ошибку на несколько миллионов рублей. Покупка квартиры — это большие деньги и большие риски. После осмотра жилья трезво оцените все выявленные дефекты и преимущества, сделайте выгодное для себя предложение продавцу, чтобы совершить экономически обоснованную покупку. Чтобы учесть все нюансы, а также чтобы получить всю, подчас скрытую информацию, нужны годы практики и множество выгодных, подтвержденных временем сделок. Главный вывод: доверьте подбор квартиры профессионалам, которые не только проведут юридически чистую сделку, но и помогут сделать правильный выбор, сэкономив ваши время и деньги. Офис компании «Проект»: ул. Химиков, 6/3, тел.: 38-16-16, 380-430, 38-58-08

23.12.2016 15:24

квартира, жилье, осмотр

Проверяем жилье на «чистоту» Лариса Нестеренко

Проверяем жилье на «чистоту»

Лучшим решением для покупателя квартиры будет обращение к специалисту по работе с недвижимостью. Если же человек решил действовать самостоятельно, то, в первую очередь, необходимо определиться с правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Важно узнать, каким образом появилась у продавца эта квартира: была ли она куплена (купля-продажа или ЖСК), унаследована, принята в дар или приватизирована. Она может также принадлежать продавцу на основании решения суда или на основании договора мены. Также стоит уточнить была ли квартира приобретена по возмездной сделке в браке, зарегистрированы ли в ней граждане, не являющиеся собственниками, но сохраняющие право пожизненного проживания, или граждане, временно снятые с регистрационного учета. Так называемых «подводных камней» немало, поэтому с копиями документов на квартиру обязательно нужно обратиться к квалифицированному специалисту. Исчерпывающий ответ на данный вопрос можно дать, только внимательно изучив правоустанавливающие документы. Следующим этапом проверки должны стать документы, которые подтвердят, что именно продавец является собственником жилья и продает квартиру законно. Такие сведения можно получить из правоустанавливающих документов: свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП может дать наиболее полную информацию. Также из нее можно получить информацию обо всех сособственниках, если таковые имеются и зарегистрировали свои права на недвижимость. При приобретении квартиры внимания требует весь пакет документов, необходимый для регистрации перехода права. Перечень документов в пакете зависит от правоустанавливающих документов на квартиру и года приобретения данного объекта недвижимости в собственность. Выписка из ЕГРП даст информацию о наличии или отсутствии арестов и обременений на квартиру (либо справки из БТИ, если переход права регистрировала эта организация). Площади квартиры, поставленные на учет в ЕГРП и Кадастровой палате, должны совпадать или отличаться на размер площади балкона (лоджии). Некоторым такое несоответствие может показаться некритичным, но без приведения документов в надлежащий вид специалисты Кадастровой палаты откажут в регистрации перехода права. Если все документы проверены и не вызывают вопросов, то можно смело выходить на сделку. Однако, если начали закрадываться какие-либо сомнения или квартира без видимых изъянов стоит подозрительно дешевле аналогичных объектов, стоит задуматься. Вообще отказаться от приобретения объекта недвижимости следует в том случае, если продавец предлагает провести сделку с нарушением действующего законодательства. Внимательно стоит отнестись к унаследованным объектам, к квартирам, находящимся в собственности менее трех лет или продающимся по доверенности. Вместе с тем, необходимо узнать была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала и не нарушены ли права несовершеннолетних. Также не советую рассматривать квартиры с многочисленными переходами права собственности. Тот факт, что жилье продавалась большое количество раз за короткий срок, может указывать на мошенничество и последующие возможные споры.

07.10.2016 16:22

юридическая чистота, дкументы, квартира

Стоимость квартиры: главное — знать меру Марина Денисова

Стоимость квартиры: главное — знать меру

Нынешняя экономическая ситуация серьезно отразилась на рынке недвижимости. Сейчас людей, желающих приобрести жилье, очень мало. В то же время из-за активной миграции населения Омска на рынке появляется все больше объектов по заниженным ценам. У граждан сократились доходы, кто-то потерял работу, для кого-то кредиты стали неподъемными в связи со снижением заработной платы. Поэтому стала уже привычной ситуация, когда продавец назначает одну цену, а покупатель приобретает по другой, более низкой. В существующей экономически нестабильной обстановке продавцу еще сложнее оценить свое жилье. Ведь с одной стороны, надо не продешевить, а с другой, не превратить недвижимость в «неликвидную», завысив цену. При решении продать квартиру, собственнику требуется руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость недвижимости, и, стало быть, на выбор покупателя. Если продавцу требуется реализовать недвижимость в короткие сроки, то надо понимать, что цену квартиры придется снизить на 200–250 тысяч рублей от среднерыночной стоимости аналогичных вариантов. Чем новее дом, тем дороже в нем продаются квартиры. Самыми дешевыми на рынке считаются пятиэтажные «хрущевки» 1950-60 годов постройки, а также отжившие свой век двухэтажные дома. К минусам этих объектов относится малогабаритность квартир, что, безусловно, влияет на снижение стоимости такого жилья. Для некоторых людей, не обладающих большими зарплатами, такого рода квартиры будут находкой. Но все-таки среди покупателей больше тех, кто рассматривает жилье посовременнее. Более новый вариант — и соответственно, чуть более дорогой — 9–12‑этажные дома, построенные в 1970‑е годы, панельные, кирпичные и блочные. Самая «молодая» застройка — монолитные объекты, которые стали строиться в последние десятилетия. Квартиры в них — наиболее дорогие. Еще один важный параметр при определении стоимости жилья — состояние самой квартиры. Но с этим важно не переборщить. Многие собственники ошибаются, полагая, что дорогой ремонт перед продажей квартиры значительно увеличит ее стоимость. Для среднестатистического покупателя, располагающего небольшим бюджетом, этот ремонт всего лишь дополнительный бонус, за который он платить не собирается. Сейчас нет смысла проводить масштабное обновление жилища, куда эффективнее сделать косметический ремонт, установить недорогую, но новую сантехнику. Если же квартира совсем в неподходящем для проживания состоянии, продавцу стоит быть готовым к значительной скидке. Такие объекты сразу выставляются по минимальной цене, но и в процессе просмотра жилья, покупатели будут еще торговаться. И если раньше торг подразумевал скидку до 50 тысяч рублей, то на сегодня дисконт может доходить до 300 тысяч. Снизить стоимость жилья придется, если квартира расположена на первом или последнем этаже дома. Порой такие объекты выставляются дешевле до 100 тысяч рублей аналогичных вариантов, расположенных на средних этажах. Один из важнейших критериев при определении цены — наличие (или отсутствие) инфраструктуры. Если покупатели — люди семейные с детьми или пожилыми родителями, то им однозначно необходимы расположенные поблизости школы, детские сады, поликлиники, магазины, остановка общественного транспорта. Квартиры в домах на окраинах города могут продаваться годами, но при этом людям, не имеющим особых требований к инфраструктуре, такие варианты обойдутся гораздо дешевле. К примеру, средняя цена улучшенной «двушки» в обжитом районе Омска составляет около 1,7 миллиона рублей, в то время как стоимость аналогичной квартиры на окраине города, например в районе ТЭЦ‑5, — 1,1 миллиона рублей. Сегодня покупатели стали очень разборчивые, поэтому задача продавца — грамотно оценить все преимущества и недостатки своей квартиры. Хотя даже и это в современных реалиях не гарантирует скорой продажи жилья. Такой обстановки, как сейчас, не было никогда, а прошлый кризис был всего лишь подготовкой к нынешней ситуации. Но надеюсь, что к сентябрю-октябрю рынок хоть немного войдет в колею. Уже сейчас ставка Центробанка упала, что скажется на уменьшении процента по ипотеке, а это даст людям возможность покупать недвижимость.

17.06.2016 16:17

советы, стоимость, квартира, жилье, цена

Покупка жилья: торг уместен Елена Година

Покупка жилья: торг уместен

Часто в объявлениях по продаже жилья можно увидеть фразу: «Торг уместен». При любой покупке вопрос торга всегда был уместен, и приобретение недвижимости не исключение. Купить квартиру как можно дешевле желает немало людей, тем более собственники нередко завышают реальную стоимость своего жилья. Высокая цена обусловлена тем, что часто продавцы не знают реальную рыночную обстановку либо желают получить больше денег от продажи жилья. Как правило, покупателям удается снизить цену при осмотре квартиры, но сумма скидки зависит от того, насколько реальную цену выставил продавец. Иногда бывают ситуации, когда собственник не может снизить стоимость квартиры, потому что она и так оптимальная. Поэтому продавцы идут на торг только тогда, когда понимают, что цена на их жилье завышена. Существенно можно снизить стоимость жилья, которое находится не в самом лучшем виде и требует ремонта. Получить скидку можно также на квартиры, которые находятся на крайних этажах либо не имеют балконов. Еще один вариант снижения цены — ограничение продавца во времени. Например, он забронировал квартиру в новостройке и в ближайшее время ему необходимо ее выкупить, или разменять свое жилье на две квартиры, или купить недвижимость большей или меньшей площади. Кроме вышеперечисленного, продавец может быть согласен на снижение стоимости, если есть сложность с оформлением документов. Например, когда собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети либо другие третьи лица, или жилье находится в ипотеке, или продажа недвижимости сопряжена со сложностями в цепочке альтернативных сделок. Все эти ситуации могут стать объективными причинами для того, чтобы продавец пошел на уступку. В нынешней ситуации на рынке жилья продавцы готовы торговаться. В среднем сумма торга на сегодняшний день составляет от 2% до 10%. Например, жилье стоимостью 2 200 000 рублей можно купить по цене от 1 980 000 до 2 150 000 рублей. Преимущество при покупке квартиры будет отдано покупателям, которые готовы рассчитаться наличными средствами. Если продавец торопится продать, то он уступит квартиру покупателю с наличностью, и, возможно, в этом случае действительно цена будет чуть ниже исходной. Если же продавец преследует цель продать квартиру по максимальной цене, то он скорее продаст ее ипотечному клиенту. По моему мнению, даже если в объявлении не сказано ничего о торге, отказываться от него не нужно. Бывают, конечно, ситуации, когда собственники считают, что продешевили. Сразу же после подачи объявления им начинают активно звонить потенциальные покупатели и интересоваться объектом. Но тогда продавцу, возможно, стоит поторговаться уже в сторону увеличения цены объекта. Бывают и такие ситуации, когда торг неуместен. Это либо когда стоимость жилья находится у нижнего ценового предела для типичных квартир, либо продавец принципиально не хочет торговаться, хотя это бывает очень редко. Торговаться умеют не все, и стоит понимать, что качественная аргументация — это еще не все. Наравне с поиском необходимых аргументов нужно также найти подход непосредственно к продавцу. Не надо сразу же акцентировать внимание на недостатках квартиры и критиковать все, требуя снизить цену, это может обидеть хозяина. Поэтому такой темы, как дефекты квартиры, покупателю лучше не касаться. Правильнее всего это дело доверить опытному риэлтору.

03.06.2016 14:43

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Частные дома: время покупать Ольга Макарова

Частные дома: время покупать

С наступлением весны предложений по продаже частных домов стало больше, рынок перенасыщен различными объектами на любой вкус. Между тем спрос на такие объекты заметно снизился. В основном это вызвано общей нестабильной финансовой ситуацией. На сегодняшний день стоимость отдельно стоящего частного дома с земельным участком и необходимыми условиями для проживания составляет 1,5 миллиона рублей. Если к продаже предлагается половина дома или доля (с отдельным входом), то покупка составит один миллион рублей. Дом с минимальными условиями для жилья обойдется дешевле — до 700 тысяч рублей. Стоимость частных домов зависит от многих параметров: месторасположения, площади строения, года постройки, наличия коммуникаций, материала, из которого построен объект, размера участка. Также влияет на цену наличие всех необходимых правоустанавливающих документов на землю, межевание. При формировании цены учитывается и юридический статус объекта: в долевой собственности находится объект или принадлежит одному собственнику. Наиболее подходящее время года для покупки дома — весна и лето. Зимой фундамент строения запорошен снегом, невозможно оценить особенности рельефа и почвы, сложно определить состояние деревьев, а провести экспертизу инженерных систем можно только после того, как сойдет снег и земля оттает. А весной можно делать ремонт и заняться посадками. Спросом среди частных домов пользуются кирпичные и рубленые строения, так как они считаются наиболее надёжными. А каркасно-насыпные дома стоят немного дешевле. Самое дорогое частное жилье — коттеджи. Как правило, такие объекты покупают финансово обеспеченные люди, которые останавливают свой выбор на просторных объектах в экологически чистых районах недалеко от города, где в дом проведены все коммуникации, есть гараж, баня, бассейн. Чаще всего покупатели интересуются частными домами площадью от 46 квадратных метров в Советском и Центральном округах города. Приобретая дом, покупатель обращает внимание на наличие земельного участка, бани, гаража, хозяйственных построек, коммуникаций. Выбирая между квартирой в многоэтажке и частным домом, стоит иметь в виду, что второй вариант поможет сэкономить. В большинстве случаев дом на земле по сравнению с квартирой аналогичной площади стоит до 200 тысяч дешевле. Еще одним преимуществом, помимо доступности цен, являются минимальные платежи за коммунальные услуги, оплата которых в квартирах постоянно растет. В частном секторе эти платежи можно значительно сократить. Кроме того, приобретая частный дом, счастливый обладатель получает не просто жилплощадь, относительную независимость от соседей, а еще гараж, дачу и несколько соток земли в придачу. Спрос на частное жилье, как и на объекты в других сегментах недвижимости сейчас не высок. Пришло время покупателя. В ближайшем будущем такая ситуация скажется на стоимости: цены на дома будут снижаться.

22.04.2016 14:35

частный дом, жилье, квартира, участок, земля

Риски при покупке жилья по доверенности Ольга Лисина

Риски при покупке жилья по доверенности

Сделки по доверенности на рынке недвижимости — явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени. Сделка по доверенности проводится аналогично сделке, в которой продавец и покупатель участвуют самостоятельно. Данные доверителя, представителя и реквизиты доверенности обязательно указываются в тексте договора купли-продажи. Разновидностью сделок по доверенности является случай, когда продавец и/или покупатель подписывают договор купли-продажи самостоятельно, а договор сдает на регистрацию в Росреестр представитель стороны по доверенности. При этом ни продавец, ни покупатель ничем не рискуют — изменить условия договора представитель не сможет. Зато он поможет избежать ожидания в очереди, поскольку сможет и сдать, и получить документы с регистрации. Самая большая опасность для покупателя — приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры. Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, — найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховываются и настаивают на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель — близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален. При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности. Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит. Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления. Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно прежде всего разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться. Самое главное для покупателя — полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех нужных действий по сопровождению сделки.

04.03.2016 14:10

доверенность, жилье, квартира, советы

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки Елена Година

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки

Человек, который купил квартиру в ипотеку, по закону имеет право сдавать ее в аренду. Об этом можно узнать из Государственного закона № 102 "Об ипотеке", который гласит, что заемщик имеет право использовать квартиру по назначению, проживать в ней, получать доходы. Следовательно, с точки зрения закона использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в аренду вполне допустимо. Однако практика в этом вопросе складывается иногда по-иному, поэтому, прежде чем размещать объявление о сдаче жилья, будущему заемщику стоит учесть несколько нюансов. Во‑первых, некоторые банки категорически против проживания в квартире арендаторов. Это связано с тем, что кредитные организации опасаются потерять предмет залога, ведь не секрет, что квартиросъемщики обращаются с чужим имуществом не лучшим образом. В результате жилье теряет товарный вид, его рыночная стоимость снижается, и продать такую недвижимость при просрочке платежей банку будет значительно сложнее. Во‑вторых, банки подразумевают, что ипотечный кредит на квартиру выдается для личного проживания в ней. А использование недвижимости для получения дохода — это коммерческая деятельность. Для кредитования бизнеса банки предлагают совершенно другие условия и процентные ставки. Однако есть ряд банков, которые все же не запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду. При этом кредитная организация требует в обязательном порядке направлять извещение банку о намерении сдать предмет залога в аренду, чтобы получить разрешение. В Омске, например, такое жилье разрешают сдавать Сбербанк, ВТБ24 и некоторые другие организации. Для получения одобрения достаточно написать заявление по форме банка на согласие заключения договора аренды. Как правило, кредитные учреждения не препятствуют этому. Однако стоит быть готовым к дополнительным расходам: их может потребовать страховая компания из-за рисков порчи имущества арендаторами. Кроме того, у заемщика возникают обязательства по оплате НДФЛ от сдачи имущества в аренду. Большинство банков при заключении договора прописывают запрет на сдачу заложенной квартиры в аренду без его согласия. В случае же если заемщик нарушит кредитный договор, сдав недвижимость в аренду без уведомления банка, последний вправе потребовать досрочного погашения кредита. Однако на практике банк не пользуется такой возможностью, так как для него важнее ответственность клиента, проявляющаяся в исправном взносе ежемесячных платежей. Тем более что банку просто-напросто некогда, да и по большому счету незачем проверять благонадежность всех своих должников. Квартир много, и исследовать их на предмет сдачи в аренду очень хлопотно и долго. Аренда жилья сегодня для многих становится дополнительным заработком. Доход от такой деятельности вполне может позволить погашать платежи по ипотеке, если грамотно подойти к выбору объекта. Наиболее ликвидными на рынке недвижимости считаются однокомнатные квартиры с необходимой мебелью, расположенные в центральной части города вдоль главных магистралей. Выбирая такой путь, как сдача ипотечной квартиры в аренду, заранее оцените, насколько это прибыльно. Сравните стоимость аренды и размер ежемесячных платежей по ипотеке, учитывая коммунальные платежи.

19.02.2016 17:21

советы, ипотека, квартира, аренда, жилье, банк, заемщик

Как правильно подарить недвижимость Наталья Евсеева

Как правильно подарить недвижимость

Дарение является безвозмездным договором передачи имущества. Безвозмездность действий дарителя является одним из основных признаков договора дарения. Дарение — это сделка, при которой одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его кадастровой стоимости. С изменением законодательства стоимость дара с января 2016 года равна не менее 70% кадастровый стоимости объекта недвижимости. Освобождаются от налога супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Пожилые люди, желающие подарить квартиру своим детям или внукам, но не уверенные в том, что их попросту не выселят с жилплощади, могут оставить себе одну четвертую или одну пятую доли. Это обезопасит их от выселения из квартиры. Основанием отмены дарения может послужить заблуждение дарителя относительно совершаемого действия при оформлении договора. Еще одной причиной для аннулирования договора является ограниченная дееспособность дарителя, связанная с временным психическим расстройством на момент совершения сделки. Договор дарения чрезвычайно прост в оформлении. Он не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Оформить такой договор можно и в правовом центре, для этого необходимо подготовить незначительный пакет документов. В него входят: договор дарения в трех экземплярах, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемое имущество (свидетельство государственной регистрации, или регистрационное удостоверение или договор купли — продажи с отметкой БТИ). Если даритель в браке, то обязательно необходимо согласие супруга дарителя на сделку. К свидетельству понадобится документ–основание, то есть предшествующий договор купли-продажи, мены, долевого участия или иной договор. При наличии регистрационного удостоверения к нему требуется две справки из БТИ о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об отсутствии ареста. Если собственником должен стать несовершеннолетний, то по закону родители, бабушка или опекун не могут продать ему квартиру. Они могут ее только подарить. Несовершеннолетний не имеет права дарить имущество. Договор дарения дает возможность обойти законодательно установленные ограничения для возмездных сделок по отчуждению недвижимости. Связано это с тем, что на дарение не распространяется правило преимущественной покупки долевыми собственниками.

01.02.2016 09:27

дарение, квартира, недвижимость

Выбирать новостройку нужно правильно Наталья Евсеева

Выбирать новостройку нужно правильно

Если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, и этот объект аккредитован в одном из банков города, то это обстоятельство — показатель того, что документы у стройкомпании в порядке. Как правило, кредитные организации перед тем, как начать сотрудничество с застройщиком, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы. Следующий шаг — более точная информация о застройщике. Необходимо уточнить, сколько домов построила компания, опаздывает ли она со сдачей объектов или выполняет свои обязанности вовремя. Можно заглянуть на различные форумы, пообщаться с людьми, которые уже приобретали жилье у данного застройщика. Информация о стройкопании будет полной, если вы решите посетить саму стройплощадку и увидеть, как ведется строительство. Здесь можно в реальном времени убедиться, что дом действительно строится, увидеть его степень готовности и качество строительства, поговорить с рабочими, ознакомится с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске квартиры продаются по двум схемам: договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данный договор имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В соответствии с 214‑ФЗ, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и все остальные документы проверены в Росреестре. В любом договоре обязательно должны содержаться следующие положения: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Перед подписанием договора о покупке новостройки необходимо убедиться, что у застройщика есть следующие документы: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (если аренда, то на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Также застройщик должен предоставить регистрационные и учредительные документы компании: Устав, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более одного месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Кроме того, необходимо проверить доверенность на подписание договора. При схеме ЖСК покупатель квартиры подписывает следующие документы: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными ситуациями. Подписав все документы на покупку квартиры, дольщик должен продолжать следить за процессом возведения дома. Как только строительство на объекте закончится, нужно проверить купленную квартиру, перед подписанием акта приема-передачи.Особое внимание стоит обратить на стяжку пола, если на полу есть мелкие трещины — не страшно, главное, чтобы при прыжке не поднималась пыль (при плохой стяжке и в случае аварии, может быть причинен ущерб соседям). На стенах стоит проверить отсутствие следов намокания и грибка, высота потолка должна соответствовать проекту. При осмотре межпанельных стыков нужно проверить внешний вид швов. Стоит также обратить внимание на окна и убедиться в отсутствии видимых дефектов — царапин, микротрещин и сколов: стекло должно быть идеально прозрачным. Радиаторы отопления должны соответствовать заявленным в проекте, необходимо проверить качество установки дверей на предмет перекосов. Не поленитесь взять на осмотр квартиры спички или зажигалку, табурет для проверки вытяжки на предмет тяги, небольшой электроприбор для проверки работы электричества, а также сантиметр для измерения размеров квартиры. Чтобы в будущем не было проблем с промерзанием стен, протеканием крыши, мокрыми окнами, некачественными трубами и сантехникой, о недостатках нужно написать застройщику. При этом пока застройщик не исправит недоделки, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Покупка новостройки — это всегда риск. Чтобы его минимизировать, тщательно изучайте информацию и обращайтесь в агентства недвижимости. Там специалист бесплатно вас проконсультирует, а при необходимости сопроводит сделку до получения свидетельства о праве собственности.

20.11.2015 17:26

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний Ольга Никитина

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником возможна только при наличии согласия органов опеки. При этом будет совершенно неважно, является ли он полноправным собственником или владеет только частью жилья. По закону не достигший 18‑летия гражданин имеет право владеть любим недвижимым имуществом. Стать собственником квартиры ребенок может в том числе путем приватизации или же получить жилье в наследство. Однако, имея право на квартиру или дом, несовершеннолетний ребенок не может распоряжаться имуществом, то есть продать жилье самостоятельно. В этом случае любые манипуляции от его имени совершают родители или опекуны. Если вы собираетесь продать жилое помещение, одним из владельцев которого является ребенок, нужно учесть все действующие законы. В такой ситуации следует опираться на нормы Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Жилищного кодекса РФ, а также ФЗ «Об опеке и попечительстве» и руководствоваться официальными письмами Минобразования. Эти документы регламентируют порядок применения дополнительных мер по защите жилищных прав несовершеннолетних. Права ребенка строго защищены законом, поэтому сделки по продаже недвижимости будут подвергаться жесткому контролю. Комиссия по опеке и попечительству уполномочена следить за тем, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащей ему собственности. То есть родители либо лица, их заменяющие, должны показать, что взамен отчуждаемой собственности несовершеннолетнего ему предоставляется другое жилье, которое по основным параметрам аналогично или лучше продаваемого. При подготовке документов будет иметь значение возраст несовершеннолетнего. Договор купли-продажи недвижимости, собственником которого является ребенок до 14 лет, подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить все необходимые документы на государственную регистрацию. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор и представляет документы на государственную регистрацию самостоятельно. Однако он делает это с оговоркой, что все эти действия происходят с письменного согласия его родителей, опекунов или же других законных представителей. Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья целиком или доли недвижимости в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребенку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, органы опеки могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта еще не существует. Подобный отказ можно оспорить в суде. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. Стоит также понимать, что просто продать недвижимость, собственником которой является ребенок, нельзя. Если вы не намерены покупать взамен новое жилье, придется выделить несовершеннолетнему долю в другой квартире, например, у близких родственников.

30.10.2015 17:32

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Расчет за квартиру: способы и риски Оксана Петрова

Расчет за квартиру: способы и риски

Рассчитаться за квартиру можно несколькими способами. Самый распространенный и быстрый — оплата наличными, так как он является наиболее удобным для покупателя и продавца. На рынке жилой недвижимости, где преобладают многоступенчатые сделки, в которых может быть задействовано сразу несколько квартир, доминируют расчеты наличными деньгами. Однако данный вид расчета сопряжен с рисками. Покупатель и продавец при расчете за квартиру передают деньги из рук в руки в день совершения сделки, когда право собственности еще не перешло к покупателю. Если при возникновении каких-либо проблем, например, если на квартиру будет наложен арест или будет отказ в регистрации сделки, у покупателя могут возникнуть серьезные трудности с возвратом своих денег. Несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок в последние два-три года уменьшается — этому мешает низкая платежеспособность населения. Наиболее безопасной является схема оплаты наличными с использованием банковской сейфовой ячейки. На сегодняшний день этот метод можно считать идеальным как для продавца, так и для покупателя. Суть этого способа состоит в следующем: на определенном этапе сделки основная сумма платежа закладывается в банковскую ячейку, и стороны подписывают договор, определяющий порядок изъятия денег из ячейки. Стороны получают два ключа, и при определенных условиях как одна, так и другая сторона может изъять деньги. Продавец — в случае если право собственности перешло на другое лицо, а покупатель — в том случае, если вдруг право собственности не было зарегистрировано. Таким образом, обеспечивается выполнение сторонами сделки взятых на себя обязательств. Стоимость аренды сейфовой ячейки в банках практически одинаковая. Для заключения стандартного договора аренды сейфовой ячейки необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность (паспорт), и заявление по форме банка. Как правило, для совершения сделки купли-продажи недвижимости ячейка арендуется на месяц. Единственное на что следует обратить внимание, это договор с банком, особенно на те пункты, где оговариваются условия изъятия денежных средств. Желательно проверить подлинность передаваемых купюр. Лучше заплатить дополнительно 1,5–2 тысячи рублей банку и точно знать, что купюры, которые вы получаете на руки, подлинные. Если квартира приобретается с использованием заемных средств, специальные требования по оплате может предъявить и банк-кредитор, при этом банком страхуются риски всех сторон: банка, покупателя, продавца. При подписании договора купли/продажи сумма первоначального взноса выдается покупателю, а недостающие кредитные средства банком перечисляются на счет продавца после возвращения документов из органов Федеральной Регистрационной Службы. В последнее время все большую популярность приобретает банковский аккредитив. Данный вариант оплаты сводится к нескольким действиям. Покупатель помещает свои средства в безналичной форме на специальный счет, на него же поступают кредитные средства банка, после чего счет блокируется, и доступ к нему не имеет ни одна из сторон. После предоставления в банк документов о переходе права собственности счет разблокируется и переходит в управление продавца. Это простой и надежный вариант как для продавца, так и для покупателя. Все чаще люди прибегают именно к этому способу расчета. А в случае принятия закона о безналичных крупных расчетах между физическими лицами, аккредитив, по-видимому, станет основной формой ипотечной сделки. Каждая квартира по условиям расчета индивидуальна. Не все объекты проходят по ипотеке, а аккредитиву порой сложно вписаться в схему многоступенчатых сделок. Поэтому лучше продавцу на этапе продажи выяснить у риэлтора условия, возможность и порядок расчета, а покупателю правильно задавать вопросы при выборе объекта. Выбирая любой их этих видов расчета, покупателю и продавцу необходимо проконсультироваться у специалиста по недвижимости.

25.09.2015 17:31

советы, способ оплаты, жилье, квартира

Аренда жилья: предложение превышает спрос Елена Филицына

Аренда жилья: предложение превышает спрос

Аренда жилья в Омске на сегодняшний день, как и другие сегменты недвижимости, переживает не самое лучшее время. Весной спрос на снимаемые объекты стал меньше, увеличился объем предложений. В преддверии учебного года на рынке стало происходить некоторое оживление. Предпочтение арендаторы отдают одно-, двухкомнатным квартирам по доступной цене, с мебелью, в хорошем состоянии. Приветствуется наличие бытовой техники, при этом важно, чтобы квартира располагалась поближе к месту работы или учебы. Многие арендаторы интересуются квартирами в новостройках. Уменьшение спроса на рынке аренды спровоцировало снижение цен на квартиры. По сравнению с прошлым годом стоимость объектов упала в среднем на 2–3 тысячи рублей. Сегодня снять однокомнатную квартиру можно в пределах 6–8 тысяч рублей, ежемесячный платеж за «двушку» составит 8–10 тысяч, за трехкомнатное жилье придется платить 10–12 тысяч рублей в месяц. Арендой жилья интересуются в разных частях города, но большей популярностью пользуется недвижимость в Советском округе (Первомайский район). В последнее время заметно вырос спрос на частные дома. Снимая такой объект, арендатор экономит на коммунальных платежах, а также имеет возможность завести домашнее животное или использовать дополнительную площадь в виде двора для хранения автомобиля. Кроме того, арендовать дом дешевле, чем квартиру. Стоимость небольшого строения или дома с отдельным входом составляет 4–6 тысяч рублей. Наличие в таком объекте коммуникаций, бани, гаража увеличивает его стоимость до 6–9 тысяч. Учитывая все плюсы аренды частного дома, в летний сезон бывает очень трудно подобрать подходящий вариант. Развитие сегмента аренды жилья будет напрямую зависеть от стабильности на рынке недвижимости и экономики страны в целом.

11.09.2015 16:31

советы, аренда, жилье, квартира

Аренда жилья: предложение превышает спрос Елена Артемьева

Аренда жилья: предложение превышает спрос

В августе 2015 года спрос на аренду жилья немного увеличился, при этом объем предложения, наоборот, снизился. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года на данный момент объектов на рынке аренды достаточно. По спросу картина совсем другая: в августе этого года он был ниже, чем в тот же месяц прошлого. Главное отличие рынка аренды нынешнего года — существенное превышение предложения над спросом по сравнению с прошлыми годами. Внаем сдаются квартиры, которые в конце прошлого года были приобретены в нашем городе жителями Казахстана. Есть квартиры, «зависшие» на рынке купли-продажи и освобожденные прежними арендаторами, которые не в состоянии оплачивать их аренду. Также появились объекты, которые несколько лет назад приобретались по ипотеке исключительно для своих собственных нужд, но с началом кризиса содержание жилья стало обременительным, поэтому собственники предпочитают сдавать это жилье и покрывать за счет аренды платежи по кредиту. Арендаторов элитного жилья сегодня практически нет, хотя, конечно, достойные и правильно оцененные предложения находят своих временных хозяев. Несколько лучше дела обстоят в среднем ценовом сегменте. Квартиры, находящиеся в низком ценовом диапазоне, уходят значительно быстрее. Стали экономнее и жильцы арендованных ранее квартир. Те, кто раньше занимал двухкомнатные квартиры, меняют их на «однушки». Доходы населения упали, многие арендаторы стали просить о скидках, и собственники вынуждены идти им навстречу. В результате однокомнатную квартиру сейчас в среднем можно найти уже за 8–10 тысяч рублей, двухкомнатную за 10–12 тысяч, «трешка» обойдется примерно в 13–15 тысяч рублей. Самое дорогое жилье — в новостройках, более доступное — в «хрущевках». Самое дешевое жилье можно снять в удаленных от центра районах города. В связи с наличием учебных заведений, как всегда, востребованы квартиры, расположенные в городке Нефтяников. Пользуются спросом квартиры в новых домах на Левобережье. Элитные квартиры и жилье повышенной комфортности, как правило, арендуют в центральной части города. Превышение предложения над спросом повышает требования к снимаемой квартире. Практически никто не хочет снимать жилье со старым ремонтом, даже за небольшие деньги. В целом уровень арендного жилья, несомненно, повысился. Наличие автоматической стиральной машинки стало достаточно обыденным явлением даже в жилье экономического класса. Владельцы квартир сегодня стали весьма сговорчивее и готовы пускать арендаторов с маленькими детьми и домашними животными, что раньше приветствовалось далеко не всеми. Частные дома, как отдельное жилье в низком ценовом сегменте, всегда пользуются спросом. Снять обычный частный дом в Омске можно за 6–7 тысяч рублей. Дополнительно придется приобрести топливо в виде дров и угля. Стоимость аренды благоустроенного частного дома будет соответствовать стоимости аренды квартиры. Обычно к сентябрю-октябрю происходит заметное повышение ставок, в этом же году предложение остается в прежней цене. На рынке аренды все зависит от роста спроса: если активность будет значительной, то объем предложений сократится, что, естественно, приведет к росту арендных ставок. Прогнозировать на длительную перспективу что-либо сейчас сложно. На мой взгляд, арендные ставки пока будут плавно снижаться.

11.09.2015 16:29

жилье, аренда, квартира, советы

Аренда жилья: предложение превышает спрос Виктория Иванова

Аренда жилья: предложение превышает спрос

Сегодня в Омске спрос на аренду жилья находится на достаточно низком уровне. Даже частники, сдающие свои квартиры без помощи агентств недвижимости, говорят о заметном снижении интереса со стороны арендаторов. И учебный сезон не принес долгожданного наплыва клиентов. Конечно, август по сравнению с предыдущими летними месяцами был заметно оживленнее, однако уровень спроса в нынешнем году не сравнится с активностью прошлых лет, тогда ситуация была в десятки раз лучше. Даже в кризисное время 2009 года в сегменте аренды не было такого застоя как сейчас. На сложную ситуацию на рынке аренды повлияло и активное развитие интернета. Любому потенциальному арендатору не составит труда выйти напрямую на собственника квартиры, обойдя риэлтора. Однако стоит иметь в виду, что такая самодеятельность может обернуться для обеих сторон большими рисками. Тот небольшой спрос, который есть на данный момент, в основном появляется на недорогие квартиры, стоимостью до 10 тысяч рублей в месяц. Потенциальные арендаторы интересуются квартирами, расположенными, на Левом берегу, в центральной части города, в городке Нефтяников и в районе железнодорожного вокзала. Клиенты-арендаторы предпочитают жилье с мебелью, при этом квартира должна быть не просто чистая и ухоженная, но и современная (не «бабушкин вариант»). Большое значение имеет подъезд, именно по нему судят о контингенте, проживающем в доме. Важно, чтобы жилье находилось поближе к месту работы или учебы, недалеко от остановки общественного транспорта и магазинов. Желая снять жилье в Омске, стоит иметь в виду, что собственник попросит от арендатора так называемую залоговую сумму. Для Омска в последние несколько лет такая система при найме жилья стала очень актуальна. Обычно, ее сумма равняется размеру ежемесячной платы за жилье. Однако в кризис собственники пошли на уступки, не требуют всю сумму целиком, ее можно выплачивать частями. На мой взгляд ситуация в сегменте аренды будет только ухудшаться. Даже несмотря на то, что многие агентства недвижимости снизили размер комиссии (до 50–60 процентов) за свои услуги по подбору вариантов, клиентов все равно не прибавляется. На рынке сейчас появляется много агентств однодневок, которые не дорожат своей репутацией, для них главное — заработать денег. За свою работу такие компании не несут ответственности, и, как правило, после получения вознаграждения забывают о клиенте. Нужно понимать, что сотрудничая с такими компаниями, арендаторы могут рисковать не только остаться без обещанной квартиры, но и без денег. Еще одна категория компаний по аренде недвижимости — это, так называемые информационные агентства. За фиксированную плату ее сотрудники предоставляют список жилья, не заботясь о том, актуален ли он на данный момент. В итоге может оказаться, что часть квартир из этого списка уже сдана, а части и вовсе не существует. Чтобы не остаться без жилья и не рисковать своим временем и комфортом, за арендой квартиры лучше всего обращаться в зарекомендовавшие себя агентства недвижимости. Самое важное для таких компаний — сохранение репутации и положительные рекомендации. Только такие агентства даже после заселения клиента продолжают нести ответственность за его комфорт. Если по каким-либо причинам арендатора просят преждевременно покинуть снимаемую жилплощадь или собственник необоснованно повышает плату, мы снова подыскиваем для него жилье, но уже бесплатно. Оплату за свои услуги квалифицированные агентства берут по факту заселения.

11.09.2015 16:24

аренда, жилье, квартира, советы

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Виктория Сергеева

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативные сделки фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли–продажи. Альтернативный обмен осуществляется, когда продается своя квартира и единовременно приобретается другое жилье, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости. В таких сделках, как правило, принимают участие от двух до четырех квартир, но бывает, что в цепочке участвуют и шесть объектов, что подтверждает сложность сделки. Раньше альтернативные сделки реализовывались путем договора мены. В этом случае обмен квартирами происходил без участия денежных средств. По своему опыту могу сказать, что, хотя львиная доля сделок всегда приходилась на альтернативы, в кризис их количество увеличивается. Первопричина этому — сокращение доходов населения и повышение ипотечных ставок банками. Противоположность альтернативе — чистая продажа квартиры. Это чаще всего подходит для тех, кто переезжает в другой город или страну или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры — не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на приобретение жилья. При этом большая часть людей съезжается, разъезжается, хочет увеличить жилплощадь, то есть предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день число альтернативных сделок возросло, на них приходится 80 процентов от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Омска. Популярность альтернативы для многих людей очевидна. Стоит иметь в виду, что альтернативные сделки имеют недостатки. Это в первую очередь непредсказуемые сроки. Невозможно спрогнозировать, на какое время растянется процесс поиска покупателя на вашу квартиру и альтернативы для вас. Очень высок риск «развала» цепочки. Если один из участников сделки передумает или вскроются какие-то проблемы с документами, развалится вся цепочка, которая собиралась несколько месяцев. Кроме того, когда в сделке участвует много звеньев, стороны могут не прийти к единому мнению. Каждая сторона будет защищать свои интересы, а это делает альтернативную сделку еще более уязвимой. Вместе с тем сейчас многие приобретают недвижимость с привлечением ипотечного кредита, а значит, сделка будет под угрозой, если банк ее не одобрит в последний момент. Все эти риски должны заставить человека задуматься о серьезности сделки с недвижимостью и о том, что в этой ситуации будет правильнее всего воспользоваться помощью профессионального риэлтора, состоящего в саморегулируемой организации.

31.07.2015 16:00

альтернативные сделки, жилье, риски, квартира, недвижимость

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Оксана Петрова

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативной сделкой называют операцию с недвижимостью, когда продается старая квартира и покупается другая. Формируется так называемая «цепочка» из продаваемых и покупаемых квартир. Причины для осуществления данного вида сделок могут быть разные. Это, к примеру, разъезд семьи, улучшение жилищных условий (продажа недвижимости меньшей площади и покупка большей квартиры) и другое. Иногда альтернативная сделка включает от трех до пяти объектов, а порой и больше. В нашей практике в альтернативной сделке участвовало 15 объектов и все прошло удачно. Каждая такая сделка очень индивидуальна и неповторима, поэтому здесь нет права на ошибку. В процентном соотношении на долю альтернатив приходится около 70% всех сделок. Надо отметить, что в Омске в последние три года доля такого вида сделок заметно уменьшилась в связи с оттоком населения в более перспективные города. Альтернативная сделка реализуется в следующем порядке: продавец продает свою недвижимость и покупает другую, причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что-либо взамен на таких же условиях. Цепочка из продавцов–покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.Здесь надо учитывать, что в цепочке могут участвовать органы опеки, банки и другие кредитные организации, что усложняет процесс всей сделки. Это в свою очередь увеличивает время подготовки и проведения сделки, и риск «развалиться» у такой сделки более высокий. Основная проблема альтернативных сделок — вовлечение в процесс купли–продажи большого количества людей с разными запросами и интересами. Согласовать сроки, время проведения сделки, непосредственно в банке растолковать людям условия проведения государственной регистрации и возврата средств в случае отказа и многое другое — все это требует от всех участников сделки терпения и выдержки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Еще один риск — прогноз окончания сделки. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год и более.Также не стоит забывать, что жилплощадь, участвующая в таких сделках, зачастую реализуется по более низкой цене, чем обычные свободные квартиры. Дисконт составляет в среднем 5–10 процентов. Существуют и другие риски, которые присущи любым операциям с недвижимостью: мошенничество и обман со стороны владельцев квартир или юридические трудности. Провести альтернативную сделку без помощи специалистов практически невозможно. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, проверять историю всех объектов недвижимости, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров. Все эти риски объясняют, почему альтернативные квартиры стоят обычно дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5–3 раза выше, чем за простую продажу. Чтобы безопасно провести сложную цепочку купли–продажи, прежде всего необходимо обращаться в лицензированные агентства недвижимости к специалистам, имеющим сертификаты профессионалов.Выбор специалиста по недвижимости — очень важный процесс, которому нужно уделить особое внимание. Именно от него во многом будет зависеть четкость, слаженность и безопасность проведения альтернативной сделки.

31.07.2015 15:57

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, риски, квартира

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Нина Карпенко

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. На сегодняшний день обмен путем продажи квартиры и одновременной покупки альтернативного жилья — практически единственный способ улучшить жилищные условия, сменить район проживания, переехать из частного дома в квартиру. Прообразом альтернативной сделки является обмен, который имел достаточно широкое распространение в советские времена. Однако в условиях современного рынка операция прямого обмена используется исключительно по отношению к недвижимости, которая находится в муниципальной собственности (неприватизированная) и оформлена по договору найма. Обмен в том виде, когда находится вариант прямой мены квартир, на сегодняшний день практически не работает. По оценкам специалистов, на такие сделки приходится не более 1 процента всех обменов. Самые распространенные сделки на рынке недвижимости — альтернативные. При проведении подобной сделки человек является как продавцом своей собственной квартиры, так и покупателем нового жилья. Типичная схема альтернативного обмена такова: на вашу квартиру находится покупатель, который вносит аванс/задаток в подтверждение своей готовности к покупке. Полученные деньги вносятся соответственно за квартиру или квартиры, на которые вы меняете свои квадратные метры. Именно финансовые гарантии в виде аванса позволяют проводить обмены. Плюсы обмена через куплю–продажу — это возможность подбора оптимального варианта, т. к. при нахождении покупателя на вашу квартиру у вас есть возможность подобрать себе вариант покупки квартиры, который полностью бы устроил вас. Альтернативная сделка по обмену жилья — это не просто две сделки: покупка и продажа. Сложной и качественно отличной от двух простых сделок делает одновременность продажи и покупки. Специалисты «Недвижимость–Гарант» имеют большой опыт проведения обменных вариантов. Участие множества людей, одновременно выступающих в качестве продавцов и покупателей, добавляет организационных и психологических трудностей. С этими вопросами может справиться только специалист. Альтернативная сделка — это сложная многоступенчатая операция, и без помощи профессионала–риэлтора не обойтись. Опытный специалист, который уже не раз сталкивался с таким видом сделок, сможет все подробно изучить и максимально корректно увязать потребности всех собственников в цепочке. Основные этапы работы при обмене квартир через куплю–продажу: — исследование рынка — маркетинг — надо оценить продаваемое вами имущество; — подготовка квартиры к продаже; — размещение объявлений о продаже, эффективная реклама; — проведение показов квартиры, переговоры с потенциальными покупателями; — получение авансового платежа и заключение предварительного договора; — поиск альтернативной квартиры; — внесение аванса за выбранный вами вариант; — проверка юридической чистоты альтернативного варианта; — подготовка документов к сделке, проведение самой сделки; — освобождение, выписка, передача квартиры и многое другое. Сейчас самое время для проведения альтернативных сделок, так как на рынке недвижимости большой выбор квартир.

31.07.2015 15:48

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, квартира

Как подготовиться к покупке новостройки Наталья Евсеева

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросили эксперта. Покупка квартиры в новом доме кажется более привлекательной, чем приобретение жилья на вторичном рынке. У такой квартиры не было предыдущих хозяев, плохой истории и, скорее всего, после заселения не будет никаких сюрпризов. Однако такой вариант может иметь свои слабые стороны, о которых покупателю стоит заранее побеспокоиться. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, стоит хорошо изучить его историю, сам объект недвижимости, а главное — документы. Самым оптимальным вариантом покупки квартиры в новостройке будет приобретение жилья по договору о долевом участии в строительстве. Такое соглашение предполагает страхование рисков покупателя. Решив отдать застройщику внушительную сумму, за еще не построенную квартиру, обязательно удостоверьтесь, что продавец имеет право на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Есть и другие варианты договоров, но они более рискованны. К таким относится, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, паевый взнос по договору с ЖСК. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. Покупателю стоит оценивать степень безопасности планируемой сделки, чтобы не оказаться обманутым недобросовестным застройщиком. В первую очередь покупатель должен проверить наличие разрешения на строительство. Это один из главных документов на любой стройплощадке. Внимательно сверяйте данные о застройщике и том лице, с которым вы планируете заключить договор. Стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком. В этом документе указывается, каким образом будут распределены площади в строящемся доме, а также сроки строительства, условия оплаты и проведения коммуникаций. Еще один документ, без которого не обойтись при возведении жилья, это свидетельство о праве собственности на земельный участок или же договор аренды. Право на землю имеет огромное значение, как и то, в какой зоне расположен участок. Обратите внимание, для каких целей строительства подходит земля застройщика — в документе должно быть указано конкретное назначение. Хорошо, если компания сразу получила землю под возведение многоэтажного дома, что так и будет указано в свидетельстве. Если же разрешенный вид использования иной, это рискованно для покупателя, особенно если речь идет о природоохранной зоне — в таком случае постройку могут в дальнейшем снести. Если же застройщик не является собственником земли, у него должен быть договор аренды с указанием , на какой срок дается ему земля. В этом случае в документе также указывается, под какие цели арендатор получил участок, и если это не строительство многоэтажного жилого дома, то возможны проблемы. Кроме того покупателю обязательно стоит взглянуть на проектную документацию. Из декларации вы можете узнать информацию не только о застройщике и земельном участке, но и о будущем строении, планировке квартир, материалах. В проектной документации будут указаны сроки строительства и ввода в эксплуатацию вашего будущего жилья. Ознакомиться с этим документом проще всего, обычно декларацию публикуют на сайте застройщика или же в печатных изданиях. Но и сам продавец новостройки обязан будет предъявить документ потенциальному покупателю, если тот попросит. Не помешает также изучить документы самой организации, с которой вы планируете заключать договор. Покупатель в праве попросить показать ему устав компании, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то ваши риски максимальны.

24.07.2015 15:58

новостройки, застройщик, советы, жилье, строительство, квартира

Как подготовиться к покупке новостройки Татьяна Черепанова

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросил эксперта. Если вы решили купить квартиру в новом строящемся доме, есть несколько моментов, которые стоит учесть. Во‑первых, необходимо тщательно изучить сам объект недвижимости. Обратите внимание на степень готовности дома. Это очень важный момент. Стоит увидеть своими глазами жилье, которое вы намерены купить. Несмотря на документы и положительную репутацию застройщика, дом может быть не достроен на момент покупки в нем квартиры, а это уже предполагает определенные риски. Если работы на стройплощадке так и не будут завершены, жить в приобретенной квартире вы не сможете. Как же покупателю-новичку оценить степень готовности дома? Однозначно верить на слово застройщику не стоит, даже если он утверждает, что новостройка полностью готова к вводу и к ней подведены все коммуникации. Убедиться в этом лучше самостоятельно, для этого можно поехать на стройку и поговорить с рабочими. Обычно строителей не инструктируют по поводу общения с клиентами, поэтому они могут рассказать о всех проблемах застройки. Так, можно уточнить у рабочих, действительно ли они подвели к дому коммуникации: свет, воду, канализацию. Когда вы удостоверитесь, что выбранный объект недвижимости вас полностью устраивает, настает время подумать о документации. Договор, который покупатель заключает с застройщиком, также должен быть тщательно выверен. Стоит отметить, что самым удачным для покупателя будет договор об участии в долевом строительстве, который регламентируется 214‑ФЗ. Федеральное законодательство дает дольщикам гарантии, что в случае если у застройщика возникнут трудности и дом не будет сдан, покупатель будет застрахован от потерь. Договор долевого участия — это большой плюс. Такие документы имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными федеральным законом 214. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования как покупателя недвижимости будут обеспечены залогом. Кроме того, договор позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Третий фактор, на который покупателю стоит обратить внимание, это аккредитация новостройки в банке. Иметь значение будет то, сколько банков выдают кредит на покупку жилья в этом доме. Если ни один банк не выдает займы, то это может говорить о проблемах застройщика. Лучше будет, если выбранный объект аккредитован в нескольких банках, а не только в одном, который кредитует самого застройщика. Стоит также обратить внимание на репутацию застройщика. Для этого не поленитесь узнать, сколько домов возвела компания. Обязательно уточните, были ли какие-то проблемы при строительстве других объектов. Полезной может оказаться информация о том, кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что ее не снимут до окончания работ на стройплощадке. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Проверьте, кто является учредителем данного юрлица. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, и вы решили купить выбранную квартиру, то нужно запросить у застройщика документы. Перед покупкой стоит проверить наличие у продавца обязательных документов. Во‑первых, попросите предоставить для ознакомления инвестиционный контракт. Во‑вторых, у застройщика должны быть проектная декларация и разрешение на строительство. Также проверьте проектную документацию, на нее должно быть получено заключение государственной экспертизы. Еще одним важным документом является технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома. Застройщик обязательно должен иметь свидетельство о праве собственности на землю или действующий договор аренды участка. Дополнительной ответственностью продавца перед покупателем может быть договор со страховой компанией или договор поручительства. Проверьте также, есть ли у застройщика выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок). Кроме того, обратите внимание на регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ, выданную не более месяца назад, и на бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Также не лишним будет ознакомиться с формой договора, по которому будет продаваться квартира. Как покупатель вы должны понимать, что ни один надежный застройщик не стартует со своими продажами без главных документов: права на земельный участок, проектной декларации и разрешения на строительство.

24.07.2015 15:55

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Как продать жилье, если собственник — ребенок Татьяна Целебеева

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний, то распоряжаться таким имуществом можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые отстаивают права ребенка. Чтобы продать жилье, в котором проживает несовершеннолетний, сначала родители и ребенок (если ему исполнилось 14 лет) должны обратиться с заявлением в органы опеки за предварительным разрешением на совершение сделки. В случае отсутствия одного из родителей (например, брак расторгнут и неизвестно место нахождения родителя) прикладываются документы, подтверждающие безвестное нахождение (решение суда о признании безвестно отсутствующим, постановление службы судебных приставов о розыске родителя и прочее). Срок готовности распоряжения о предварительном согласии или об отказе в совершении сделки составляет от 15 до 30 дней. Без указанного распоряжения сделка купли-продажи недвижимости является недействительной. На законодательном уровне не существует четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать. Обозначена только общая формулировка, из которой следует, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Поэтому при решении данного вопроса вердикт органов опеки носит субъективный оценочный характер. Общих правил и какого-то конкретного ограниченного перечня документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью нет. В каждом регионе местные органы опеки и попечительства вправе устанавливать свои требования к предъявляемым заявлениям и документам. В связи с тем, что в законодательстве нет четкой формулировки, при продаже квартиры, в которой проживает ребенок, и покупке нового жилья могут возникнуть определенные трудности. Во‑первых, как правило, продать квартиру, в числе собственников которой есть несовершеннолетний, возможно только с одновременным приобретением (предоставлением) собственности ребенку в какой-либо другой недвижимости. Это может быть частый дом, другая квартира или жилье в другом городе. Многие родители полагают, что если квадратных метров в приобретаемом жилье будет достаточно, то опека не откажет, при этом желают продать маленькую квартиру в городе и купить большой дом в деревне. Интересы взрослых собственников тут понятны, а вот за детей решать будет государство. Немаловажное значение тут будет иметь благоустройство в доме и степень его износа, инфраструктура в населенном пункте, отдаленность школы или детского сада, организация досуга для ребенка. Представители опеки обязательно проведут обследование приобретаемого жилья и только после этого выдадут разрешение либо мотивированный отказ. Если родители решили продать благоустроенную квартиру или комнату в центре города, от которой неподалеку находятся посещаемые ребенком учреждения (детсад, школа), а купить хоть и большее по площади, но находящееся на окраине, неблагоустроенное и имеющее большой процент износа жилье, то органы опеки, скорее всего, откажут в такой сделке и суды с ними согласятся. Таким образом, покупатель, внесший аванс за выбранную квартиру, может прождать целый месяц разрешения на сделку и в итоге ему придется отказаться от покупки. Во‑вторых, приобретение встречного жилья на имя несовершеннолетнего может быть и не одновременно с продажей. Например, при покупке жилья в другом регионе. В распоряжении органа опеки указывается следующая формулировка: «продать за цену… при условии перечисления денежных средств в размере… на счет несовершеннолетнего с последующей покупкой на имя несовершеннолетнего жилого помещения». В случае если квартира на имя несовершеннолетнего приобретена не будет, то сделка по продаже квартиры по требованию органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры. А внесенные деньги будет очень сложно вернуть. Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве. В органы опеки дополнительно необходимо будет предоставить разрешение на строительство, справку о процентной готовности дома, документы на жилое помещение, в котором будет проживать несовершеннолетний, заявления от собственников на вселение и регистрацию несовершеннолетнего до сдачи строящегося дома, либо документы, подтверждающие возможность приобретения несовершеннолетним другого жилья в результате дарения от близких родственников. Если органы опеки не разрешили родителям продавать квартиру, в которой также проживает ребенок, можно попробовать оспорить отказ в суде. При этом родители должны доказать, что они являются добросовестными, по месту работы и жительства характеризуются положительно, предоставляют своему ребенку возможность посещать образовательные учреждения, создают условия для полноценного развития ребенка, не намереваются ухудшить жилищные условия, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен. Но судебный процесс — это всегда время, а покупатели долго ждать не будут. Поэтому в таких специфических ситуациях и продавцу, и покупателю лучше довериться профессиональному риэлтору.

08.05.2015 16:38

собственность, органы опеки, жилье, квартира, ребенок, несовершеннолетний








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон