Мнения экспертов


Досрочное гашение ипотеки: выгодно ли? Наталья Попова

Досрочное гашение ипотеки: выгодно ли?

Как показывает статистика, несмотря на то, что ипотечный кредит в среднем берется на 15 лет, на практике он гасится за гораздо меньший срок. То есть, многие заемщики предпочитают досрочно выплатить кредит. Стоит ли это делать? Самая распространенная форма платежа по кредиту - это аннуитетный платеж. Это оплата основного долга и процентов по кредиту. Причем структура данного платежа построена так, что в первые годы заемщик выплачивает банку проценты по кредиту и небольшую долю основного долга. В среднем первую половину срока кредитования он выплачивает в значительной доле проценты и только во второй половине срока кредита, активно начинается гаситься долг. Так, при кредите на 15 лет заемщик первые семь лет выплачивает большую часть процентов. Таким образом, за весь срок, при кредите на 15 лет он выплачивает, в среднем, сумму, равную сумме кредита, в виде процентов за пользование деньгами банка. То есть если человек брал один миллион рублей, за 15 лет отдаст банку два миллиона. Назовем переплаты банку по кредиту - стоимостью кредита. Итак, мы видим, что стоимость кредита в среднем составляет 100% при сроке гашения в 15 лет. Запомните: чем больше срок ипотеки, тем больше стоимость кредита. Чем больше кредит, тем больше его стоимость. Вот такая арифметика. Поэтому для каждого, кто берет ипотечный кредит очень важно правильно уменьшить его стоимость. А уменьшить его можно, делая досрочное гашение. Но помните, проценты вы платите в первой половине срока и досрочное гашение нужно делать в первой половине срока кредита, это первое правило. Второе важное правило - это досрочное гашение необходимо делать по сроку, а не по платежу. Многие банки на выбор предлагают досрочное гашение по уменьшению срока платежа или срок остается неизменный, а происходит уменьшение самого аннуитетного платежа. Так вот стоимость кредита значительно уменьшается при сокращении срока. Расчеты показывают, что при сумме кредита в два миллиона рублей на 15 лет вам в итоге нужно выплатить 4 647 тысяч рублей, из них 2 647 тысяч - это проценты по кредиту, то есть его стоимость. А если сделать, к примеру, два досрочных гашения по 100 тысяч рублей в первые три года, то стоимость кредита уменьшается с 2647 тысяч до 1736 тысяч рублей. Получается, что выплатив досрочно всего 200 тысяч рублей, заемщик может сэкономить около одного миллиона рублей. Как видно из приведенного примера, досрочное гашение очень выгодно заемщику и уменьшает переплаты банку. Но, главное, сделать это правильно и в срок. ООО «АН «Аркада-Стиль», тел.: (3812)790-222

22.02.2017 11:31
Покупка квартиры с обременением: каковы риски? Наталья Попова

Покупка квартиры с обременением: каковы риски?

Ипотека уверенно вошла в нашу жизнь. С каждым годом доля квартир с банковским обременением на рынке растет. По каким причинам чаще всего люди продают такое жилье и каковы в этом случае риски покупателя? Квартиры с банковским обременением также выставляются на продажу и продаются, как и необремененное жилье. И это уже не дефолтная недвижимость, как в 2008 году. На сегодняшний день такие квартиры люди продают по разным причинам. Наиболее частые из них — отъезд в другой город или улучшение жилищных условий поэтапно. Второй вариант означает, что сначала, к примеру, приобретается однокомнатная квартира по ипотеке, затем через какое-то время она продается, а кредит за нее выплачивается. Человек приобретает другую квартиру большей площади и оформляет новую ипотеку. Такой подход к улучшению жилищных условий уменьшает риски потери квартиры. Таким образом, наличие квартир с банковским обременением на рынке — это нормально и они будут всегда, а не только в кризис. Это «чистые» с юридической точки зрения квартиры, проверенные банковскими юристами. Но порой такие квартиры пугают потенциальных покупателей. И не зря, так как на рынке сложилась практика, при которой гашение остатка кредита при продаже недвижимости с банковским обременением происходит за счет средств покупателя. И здесь могут возникнуть риски. Во‑первых, продавец может «передумать» сейчас продавать свою квартиру, а деньги ушли в банк на гашение остатка кредита, и вернуть их уже невозможно. И здесь начинаются длительные судебные разбирательства. Во‑вторых, и это самый распространенный случай, когда после гашения кредита продавец «вдруг» поднимает цену на квартиру и покупателю она становится уже неинтересной, а деньги ушли на гашение кредита. В‑третьих, форс-мажорные обстоятельства. Они присутствуют, как и риски, во всех сделках, но в данном случае сроки получения закладной могут доходить до месяца, а то и больше, следовательно, и риски могут увеличиваться. Именно из-за вышеуказанных причин потенциальный покупатель обходит стороной квартиры, находящиеся под обременением. Значительной части рисков можно избежать, если прежде всего учитывать интересы покупателя. Для этого существует несколько схем купли–продажи. Это оформление покупки квартиры в банке, где был взят кредит на эту квартиру. Оформление встречной ипотеки со сменой заемщика и закладной — самая безопасная схема. Специалисты нашей компании часто используют еще одну схему. Это одновременное гашение и оформление договора купли–продажи со сдачей на регистрацию с приостановкой, до поднесения закладной. Защитой покупателя также является гашение кредита со своего счета, с четким пояснением целевого назначения перечисления денежных средств на счет продавца, с указанием конкретного адреса. Не лишним будет и подстраховаться оформлением доверенности от продавца как на получение закладной и сдачи ее в Росреестр, так и на продажу квартиры. Очень важно, чтобы продавец осознавал все риски покупателя и нес ответственность за процесс гашения своего кредита. Из своего опыта могу сказать, что если продавец часть своего кредита будет гасить сам, пусть даже заемными деньгами (найти 100–200 тысяч рублей для многих несложно), это резко уменьшит риски покупателя. Ситуацию продавца нужно внимательно изучить: где он после продажи собирается жить, хватит ли у него средств, чтобы приобрести что-то взамен продаваемой квартиры и прочее. Сделки по купле–продаже квартиры с банковским обременением порой бывают сложными и поэтому требуют профессионального подхода. У специалистов нашей компании большой опыт в продаже таких квартир, и мы готовы помочь вам в решении этих вопросов. ООО «АН «Аркада-Стиль» тел. 8-3812-790-222, arkada-style.ru

21.01.2017 17:27
Будет ли альтернатива господдержке по новостройкам? Наталья Попова

Будет ли альтернатива господдержке по новостройкам?

С января 2017 года завершилась программа господдержки при приобретении квартир в новостройках, которая просуществовала два года. И хотя покупателей первичного жилья стало больше и увеличилось количество сделок, остались те, кто не успел воспользоваться субсидией от государства. Стоит ли гражданам надеяться на выгодную процентную ставку при покупке новостройки в 2017 году? Спешу успокоить: трагедии никакой нет. Банки, успешно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке в последние годы, получили определенный опыт и тесно сработались с застройщиками. Многие из них сегодня готовы запустить и уже предложили рынку свои программы, причем по условиям и процентным ставкам ничуть не хуже федеральной программы с господдержкой. Мы говорим о застройщиках, реализующих свои квартиры в соответствии с Законом № 214‑ФЗ. На сегодняшний день программы с самыми выгодными условиями для заемщика могут предложить банк УРАЛСИБ и Сбербанк. У УРАЛСИБа ставка составляет 10,8% при первоначальном взносе от 20 до 50% от цены по договору приобретаемой новостройки (для определенных надежных застройщиков) со сроком до 30 лет. При первоначальном взносе 10% ставка составит уже 11,5%, при этом свои доходы заемщик должен будет подтвердить справкой 2 НДФЛ. Если же доход подтверждается справкой по форме банка, то ставка увеличивается на 0,25%. Нужно только помнить, что при первоначальном взносе в 10% появляется дополнительная страховка — страхование ответственности. И даже при всех вышеописанных условиях, указанные ставки на первичное жилье оказываются ниже ставки по вторичному рынку. В Сбербанке запущена специальная программа по аккредитованным новостройкам по ставке 11,5% независимо от срока и первоначального взноса. По данной программе минимальный первоначальный взнос составляет 15% от цены новостройки по договору. А мы помним, что по господдержке минимальный первоначальный взнос находился на уровне 20%. При этом форма подтверждения дохода не влияет на ставку по ипотеке. Как показывает практика, самая высокая проходимость по сумме кредита на сегодня в Сбербанке. Почему банки запустили продукты по новостройкам с более выгодными ставками, чем по готовому жилью? Ответ очевиден: объекты от надежного застройщика являются более ликвидным залогом, чем «вторичка». Такие квартиры с каждым годом становятся более изношенными и дешевеют. А жилье в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию резко возрастает в цене и еще в течение 10 лет остается самым ликвидным залогом. Интересные предложения по кредитованию первичного жилья есть и у других банков. К примеру, ВТБ 24 запустил программу по новостройкам со ставкой равной ставке по вторичному жилью, — 12,6%. Кроме того, у этого банка есть продукт для застройщиков, работающих по схеме ЖСК, где ставка на период строительства на 0,6% выше. ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» предлагает покупателям новостроек ипотечные программы по стандартам ОАО «АИЖК» со ставками 12–12,5%. И это уже большой прогресс. Если вспомнить времена до господдержки, у банков были продукты с повышенной ставкой на инвестиционный период в среднем на 2 пункта, и только после оформления права собственности ставка опускалась на уровень «вторички». Сегодня аналогичный продукт есть в Газпромбанке и Россельхозбанке, где ставка на период строительства выше на 0,5% и составляет 12,25–13% и 12–13,4% соответственно. Два года работы с застройщиками по господдержке дали банкам опыт и уверенность в нужности и прибыльности продуктов по новостройкам. Ну а мы, в свою очередь, готовы вас проконсультировать и определить вместе с вами, какая программа и в каком банке будет наиболее оптимальной. ООО «Аркада-Стиль», отдел кредитных программ, тел. 790-222

20.05.2016 16:31







    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон