Мнения экспертов


Когда стоит отказаться от покупки квартиры? Елена Филицына

Когда стоит отказаться от покупки квартиры?

При выборе жилья потенциальные покупатели обращают внимание на площадь квартиры, планировку, вид из окна, инфраструктуру района и другие характеристики. Но даже идеальный, на первый взгляд, вариант может иметь скрытые недостатки. Продажа квартиры с зарегистрированными в ней людьми. Право проживания в квартире имеют ряд лиц, которые могут быть в ней не прописаны на момент продажи. Это прежде всего дети, выписанные «в никуда». В этом случае органы опеки отсудят право проживания в купленной квартире таким детям. Много вопросов должно вызвать отсутствие лиц, которые на момент реализации жилья отсутствуют (находятся в заключении, на службе, в больнице, за границей, или пропавшие без вести и признанные судом безвестно отсутствующими). Такие лица в любой момент могут появиться и восстановить свои права на проживание в квартире. Также от сделки надо отказаться, если на момент подписания договора в квартире будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой жилплощадью. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками. Сделка по доверенности. В случаях когда жилое помещение продается по доверенности, а сам продавец не выходит на личный контакт, стоит отказаться от сделки либо подойти к ней с осторожностью. Во-первых, доверенность может быть в любой момент отозвана. Для этого доверителю нужно только еще раз посетить нотариуса, который ее заверял, и оформить у него же заявление об аннулировании документа. Во-вторых, доверитель может умереть или оказаться недееспособным. Во всех этих случаях сделку признают недействительной, квартира вернется к прежнему владельцу или его наследникам, а вам предстоят долгие тяжбы за возвращение собственных денег. Особое внимание нужно обратить, когда доверенность заверена не специально подготовленным нотариусом, а начальником исправительной колонии, командиром воинской части или главным врачом больницы. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете. Незаконная перепланировка. Этот недостаток квартиры может принести новому собственнику как минимум дополнительные проблемы и затраты в будущем. При осмотре жилого помещения необходимо выяснить у продавца, проводилась ли перепланировка в квартире и была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с техническим паспортом. Жилье, доставшееся по наследству. Несмотря на то что наследство «открывается» через полгода, вполне может быть, что когда-то найдутся обиженные наследники и отсудят свою долю в квартире. Может вскрыться факт существования обязательных наследников — когда право наследования части квартиры им принадлежит не по завещанию, а по закону (несовершеннолетние дети, недееспособные родители, иждивенцы). Есть вероятность, что наследодателя могут признать невменяемым посмертно. Наследодатель может оставить в завещании право проживания в квартире лицам, про которых вы не знаете и которые даже не зарегистрированы в квартире. Неадекватный продавец. Если хозяева жилья ведут себя не совсем нормально, от сделки нужно отказываться безоговорочно. Продавец может оказаться совсем не собственником, а лицом, похожим на него. При этом паспорт и документы на квартиру могут быть подлинными, а хозяин квартиры может находиться в отъезде. Возможно, если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут. Квартира в новостройке. Это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой — огромный риск, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге. В процессе строительства может произойти много неприятностей. Причинами могут быть банкротство застройщика, его исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным. Нарушение прав супругов. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В этом случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры, в противном случае может возникнуть риск «дележки» недвижимости. Количество продаж жилья. Чем больше собственников было у квартиры за короткий период времени, тем больше это должно настораживать потенциального покупателя. Проверить такие данные можно путем изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги. Покупка квартиры с использованием маткапитала. Приобретая квартиру по ипотеке, родители обязаны включить своих несовершеннолетних детей в собственники жилья после погашения кредитных средств маткапиталом. В договоре это никак не отражается, и проверить это сложно. Зачастую продавцы таких квартир не выполняют данное требование и скрывают этот факт при продаже квартиры. Регистрацию такая сделка не пройдет. При намерении приобрести квартиру, стоит решить, кто будет заниматься поиском и оформлением-регистрацией сделки: вы или специалист по недвижимости. Трезво оцените свои шансы: при самостоятельной покупке вы, возможно, и сэкономите, но зато потратите время, силы и нервы. Имейте в виду: профессиональные риэлторы увеличат шансы на удачную сделку.

13.01.2017 15:47
Аренда жилья: предложение превышает спрос Елена Филицына

Аренда жилья: предложение превышает спрос

Аренда жилья в Омске на сегодняшний день, как и другие сегменты недвижимости, переживает не самое лучшее время. Весной спрос на снимаемые объекты стал меньше, увеличился объем предложений. В преддверии учебного года на рынке стало происходить некоторое оживление. Предпочтение арендаторы отдают одно-, двухкомнатным квартирам по доступной цене, с мебелью, в хорошем состоянии. Приветствуется наличие бытовой техники, при этом важно, чтобы квартира располагалась поближе к месту работы или учебы. Многие арендаторы интересуются квартирами в новостройках. Уменьшение спроса на рынке аренды спровоцировало снижение цен на квартиры. По сравнению с прошлым годом стоимость объектов упала в среднем на 2–3 тысячи рублей. Сегодня снять однокомнатную квартиру можно в пределах 6–8 тысяч рублей, ежемесячный платеж за «двушку» составит 8–10 тысяч, за трехкомнатное жилье придется платить 10–12 тысяч рублей в месяц. Арендой жилья интересуются в разных частях города, но большей популярностью пользуется недвижимость в Советском округе (Первомайский район). В последнее время заметно вырос спрос на частные дома. Снимая такой объект, арендатор экономит на коммунальных платежах, а также имеет возможность завести домашнее животное или использовать дополнительную площадь в виде двора для хранения автомобиля. Кроме того, арендовать дом дешевле, чем квартиру. Стоимость небольшого строения или дома с отдельным входом составляет 4–6 тысяч рублей. Наличие в таком объекте коммуникаций, бани, гаража увеличивает его стоимость до 6–9 тысяч. Учитывая все плюсы аренды частного дома, в летний сезон бывает очень трудно подобрать подходящий вариант. Развитие сегмента аренды жилья будет напрямую зависеть от стабильности на рынке недвижимости и экономики страны в целом.

11.09.2015 16:31

советы, аренда, жилье, квартира

Арендовать жилье надо по договору Елена Филицына

Арендовать жилье надо по договору

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности с арендатором или собственником жилья. Правильно оформленная сделка — гарантия спокойствия в будущем. От чего может защитить договор, заключаемый между нанимателем и арендодателем, и можно ли обойтись без него? Слово эксперту. Договор аренды квартиры необходимо составлять каждый раз при найме жилого помещения. Обычно договор заключается на срок от 1 до 11 месяцев, затем его нужно заключать заново. Договор аренды должен содержать все самые важные условия, с учетом многочисленных пожеланий обеих сторон. Только в этом случае будут защищены интересы как арендатора, так и арендодателя. При отсутствии договора будет крайне сложно что-либо доказать в суде, если возникнет спор. Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо оговорить пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это, например, срок аренды, способы, размер и сроки оплаты, условия оплаты коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров, опись имущества, находящегося в квартире, его состояние и примерная стоимость, естественный износ интерьера. Также в договоре стоит обозначить лица, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, оговорить периодический контроль жилья, количество возможных визитов собственника недвижимости, соблюдение правил пользования жилым помещением, порядок возмещения ущерба, в случае его причинения. Стоит также предусмотреть условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон и условия сдачи арендатором жилья при прекращении договора. Перед тем как заключить договор, потенциальному арендатору нужно внимательно проверить документы на право собственности на жилье. При оплате целесообразно обменяться расписками, где должно быть указано: какая сумма и за что передана. Существенным документом является акт приема-передачи жилья. Договор и акт передачи составляется в двух экземплярах и подписывается каждой стороной. Эти документы не требуют заверения нотариуса. Если арендатор планирует снимать жилье на длительный срок, то он может потребовать гарантии того, что его не выселят в течение срока действия договора. При этом стоит иметь в виду, что долгосрочная аренда (более года) подлежит регистрации в Росреестре. Условия досрочного расторжения договора аренды должны быть прописаны в самом договоре. Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях: — по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя; — в судебном порядке по инициативе одной из сторон; — по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным договором. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора может быть осуществлено по следующим основаниям: — арендодатель задерживает передачу имущества либо препятствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора; — имущество, переданное арендатору, имеет существенные недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению; — арендодателем не производится ремонт; — имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования; — если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе собственника может быть осуществлено по следующим основаниям: — арендатор использует переданное ему имущество, неоднократно нарушая условия соглашения; — арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости существенно ухудшает это имущество; — арендатор неоднократно не вносит плату за аренду в срок, установленный договором; — арендатор своевременно не осуществляет ремонт жилья или другого взятого в аренду имущества. Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. При заключении договора аренды практикуется внесение залоговой суммы. Размер залога зависит от состояния жилья. Как правило, эта сумма равняется размеру месячной оплаты за жилье либо сумме коммунальных платежей. Если имущество дорогостоящее, то размер залога оговаривается индивидуально и прописывается в договоре аренды.

04.06.2015 11:42

советы, аренда, жилье, квартира

Перепланировка квартиры: с чего начать? Елена Филицына

Перепланировка квартиры: с чего начать?

Куда необходимо обратиться, чтобы узаконить перепланировку квартиры и какие для этого нужны документы, рассказали омские эксперты агентств недвижимости. В Омске прием документов для подготовки решений о перепланировке и переустройстве жилых помещений осуществляют администрации округов. Для оформления перепланировки жилого помещения, в том числе и самовольно произведенной, собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет в администрацию округа по месту нахождения помещения следующие документы. Для приватизированных квартир: • заявление на перепланировку и копии документов, удостоверяющих личность заявителя или его представителя. При самостоятельном согласовании требуется присутствие всех собственников, которые подпишут заявление; технический паспорт БТИ (оригинал и копия); нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов; • проект перепланировки в двух экземплярах в лицензированной организации; • техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома (если затрагиваются несущие конструкции). Для неприватизированных квартир: • заявление на перепланировку. При самостоятельном согласовании требуется личное присутствие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, которые должны поставить свои подписи на заявлении; • договор социального найма или ордер; • выписка из домовой книги, финансово лицевой счет; • проект перепланировки и, в случае необходимости, техническое заключение. Для самых простых перепланировок например, демонтажа встроенной мебели или разворота унитаза в другую сторону необходимо: • заявление; • документы о собственности (по праву или по найму); • технический паспорт БТИ; • план до перепланировки. Документы для узаконивания уже сделанной перепланировки (по факту): • техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки — от автора проекта дома или от фирмы с допуском от саморегулируемой организации, в зависимости от сложности работ; • план и экспликация до перепланировки. Если заявитель проживает в муниципальном жилом помещении, то ему необходимо предварительно получить доверенность от представителя муниципального жилищного фонда — департамента имущественных отношений администрации Омска (улица Краснофлотская, 8). Заявителю в администрации округа выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято администрацией округа не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. Администрация округа через три рабочих дня со дня принятия одного из решений (разрешение или отказ) выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, собственнику квартиры документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Отказ можно обжаловать в суде. Завершение переустройства, перепланировки или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, созданной администрацией округа. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен администрацией округа в ГП Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» (улица Краснофлотская, 8). Если самовольная перепланировка сделана в неприватизированной квартире, то приватизировать квартиру становится невозможно пока не согласована произведенная перепланировка, либо пока квартира не приведена в первоначальный вид. Уже сделанную самовольную перепланировку можно узаконить только через суд.

20.02.2015 14:53

советы, перепланировка, БТИ

Жилищный сертификат — помощь от государства Елена Филицына

Жилищный сертификат — помощь от государства

Одной из реальных возможностей приобретения жилья для некоторых категорий граждан стало получение государственного жилищного сертификата. О том, что он из себя представляет и как его использовать, рассказали эксперты омских агентств недвижимости. Государственный жилищный сертификат (ГСЖ) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина (участника Программы) на получение средств из федерального бюджета на приобретение жилья. ГСЖ — безвозмездная субсидия, которая может быть использована только на приобретение квартиры. Сертификат не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, не может быть отчужден, передан или продан в пользу третьих лиц. На ГСЖ имеют право военнослужащие, сотрудники МВД, МЧС, министерства юстиции РФ, инвалиды, лица, выезжающие из районов Крайнего Севера, люди, пострадавшие от стихийных бедствий и т. д. Каждая льготная категория граждан получает разные сертификаты. Например, военнослужащий может рассчитывать на сумму не более трех миллионов рублей, а ветеран ВОВ только на миллион. При покупке жилья за счет средств ГСЖ гражданин обязан соблюдать требования, прописанные в законодательстве. В частности, площадь жилья для одного человека должна быть не ниже 33 квадратных метров, семья из двух человек должна приобрести квартиру с площадью не ниже 42 «квадратов». Семье из трех человек необходимо подбирать жилье, исходя из требований общей площади — по 18 квадратных метров на каждого. Если суммы сертификата не хватает, то гражданин должен воспользоваться своими средствами либо ипотечным кредитованием. В любом случае обладатель сертификата должен оформлять договор–купли продажи через банк. Так как средства сертификата гражданин получить на руки не сможет. Все перечисления возможны только на расчетный счет. Срок действия сертификата ГЖС ограничен девятью месяцами и продлению или обмену не подлежит. Обладатель жилищного сертификата в течение этого времени обязан выбрать себе вариант приобретения жилья и предоставить в банк договор купли-продажи квартиры. Чтобы не столкнуться с трудностями, возникающими при реализации сертификата на покупку жилья, омичам лучше всего обращаться в агентства недвижимости. Риэлторы окажут квалифицированную помощь в быстром поиске подходящего варианта жилья и оформят все необходимые для этого документы. В наше агентство по вопросу реализации сертификата обращаются разные категории граждан. Чаще всего это ветераны ВОВ. Стоимость услуги варьируется от 10 до 20 тысяч рублей в зависимости от конкретного случая и суммы сертификата.

07.11.2014 16:38

советы, жилищный сертификат, жилье

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже Елена Филицына

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже

Покупка жилья по ипотеке — достаточно трудоемкий процесс, особенно, если в качестве объекта недвижимости значится квартира в строящемся доме. Какие особенности есть у ипотеки, оформленной на приобретение жилья в новостройке, нам рассказали эксперты. На омском рынке новостроек более 50% сделок проходит с использованием заемных средств. Большой выбор новостроек, которые можно приобрести по ипотеке, предлагают Сбербанк и ВТБ24. Приобретение жилья на первичном рынке с помощью ипотеки имеет свои особенности. Выбор объектов при оформлении ипотеки на квартиру в строящемся доме ограничен, так как необходима аккредитация застройщика. Если квартира уже выбрана, то покупатель должен узнать, в каком банке аккредитован застройщик этого объекта, и именно туда подавать документы на получение ипотеки. Иногда случается, что новостройка с понравившейся квартирой, не аккредитована ни в одном банке, предоставляющем ипотечные кредиты. Кроме того, застройщик не всегда готов предоставить необходимый пакет документов, требуемый банком для оформления ипотечного кредита под конкретную квартиру. Процентная ставка по кредиту при оформлении ипотеки на новостройку до момента сдачи дома в эксплуатацию, как правило, выше, чем в квартире на вторичном рынке. Ставка в различных банках составляет 15%. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию и застройщик получит свидетельство о государственной регистрации права собственности, ставка может снизиться на 1%. Минимальный первоначальный взнос при оформлении займа на покупку новостройки составляет от 15% и выше. Во многих банках периодически появляются специальные программы по приобретению новостроек в кредит. Например, Сбербанк предлагает программу «13–13–13», что подразумевает ипотеку, выданную на 13 лет под 13% годовых с первоначальным взносом 13 процентов. Стоимость жилья в новостройке, которая находится на заключительном этапе строительства, существенно отличается по сравнению с ценой квартиры в доме, который только начали строить. Как правило, рост может достигать до 30% от стоимости на начальном этапе строительства. При залоге строящегося объекта необходимо уточнять, имеется ли аккредитация застройщика. Также существует программа ипотечного кредитования новостройки под залог имеющегося жилья. Рассмотрение заявки составляет от 3 до 5 дней. При оформлении ипотеки на новостройку можно воспользоваться маткапиталом, если это предусмотрено банковской программой, а также при условии регистрации ДДУ и уступки права требования в юстиции, то есть документы должны соответствовать 214 ФЗ.

12.09.2014 17:47

советы, ипотека, новостройка

На что обратить внимание при осмотре квартиры? Елена Филицына

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Осмотр жилья — один из важных этапов при выборе будущей квартиры, так как под косметическим ремонтом всегда могут скрываться серьезные недостатки. На что должен обратить внимание потенциальный покупатель и в какое время года лучше всего выбирать жилье, чтобы увидеть его минусы? Слово эксперту. Выбор квартиры для каждого покупателя очень ответственное дело. И осмотр своего будущего жилья правильнее всего начать уже с самого дома и его территории. В идеале двор должен быть ухоженным и чистым, с большим количеством зелени и детской площадкой. Важным для потенциального жильца должно стать наличие поблизости детского садика, школы, парковки для автомобилей. Очень важно, чтобы контейнеры для отходов находились вдалеке от дома, иначе мусор будет разлетаться и скапливаться у подъездов. Чистота подъезда может много сказать о социальном статусе жильцов дома. Некоторым покупателям на этапе осмотра это кажется не столь важным критерием, однако позже может обернуться нарушением спокойствия. Осмотр квартиры лучше проводить в светлое время суток. Проверьте, куда выходят окна и достаточно ли в квартире дневного света. Для этого можно использовать дополнительное освещение: открыть шторы, включить светильники. В зимнее время года будет хорошо видно промерзание стен, окон, а также станет понятно, как греют батареи и достаточно ли тепло в квартире. Особое внимание стоит уделить окнам. Если вставлены пластиковые стеклопакеты, необходимо проверить, выполнена ли звукоизоляция и оштукатуривание швов. У продавца нужно узнать толщину стеклопакета, от которой напрямую будет зависеть сохранность тепла в помещении. В ванной комнате в идеале должна быть заменена сантехника, сама ванна и раковина — без ржавых подтеков. Не стоит стесняться посмотреть, как течет вода из кранов, достаточен ли напор. Межкомнатные двери должны легко открываться и не скрипеть. Поинтересуйтесь у продавца, какие перекрытия в доме и пройдитесь по всем комнатам. Если половицы старые или неправильно положены, то пол будет скрипеть. При осмотре квартиры важно учесть все ее плюсы и минусы, так как это может сказаться на окончательной цене объекта. Недвижимость с недостатками (угловая квартира, квартиры на последних этажах, жилье без ремонта или без балкона) будет изначально стоить дешевле, но и в этом случае также будет уместен торг.

16.12.2013 17:27

советы, недвижимость, жилье

Что влияет на стоимость жилья? Елена Филицына

Что влияет на стоимость жилья?

Для потенциальных покупателей жилья часто остается загадкой, почему практически две идентичные на первый взгляд квартиры имеют существенную разницу в цене. Какими критериями руководствуются продавцы определяя цену своего жилья? Из чего складывается стоимость квадратных метров той или иной недвижимости?  Стоимость жилья в нашем городе складывается из многих параметров. Прежде всего учитывается район, в котором находится многоэтажка и год ее постройки. Квартира в новом доме будет стоить дороже, чем вторичное жилье. Имеет также значение площадь квартиры, ее планировка (смежные комнаты или изолированные), имеется ли перепланировка, так как многие покупатели приобретают жилье по ипотечному кредиту. Большое значение имеет наличие балкона, а также материал дома: кирпичные высотки более востребованы, чем панельные. Потенциальный покупатель обращает внимание на состояние подъезда, ремонт в квартире, ее расположение (угловая или нет), вид из окон, размещение квартиры на этаже. Жилье, расположенное на первом этаже может стоить примерно на 50-70 тысяч дешевле, чем идентичная квартира в этом же доме, но на среднем этаже. Увеличит стоимость жилья ухоженный двор, оборудованная детская площадка, наличие поблизости садика, школы, парковки. Для многих покупателей имеет значение удаленность от остановки и социальный статус соседей. Ключевым моментом в определении цены на недвижимость является местонахождение объекта и ее принадлежность к жилищному фонду. Если это апартаменты в новой элитной комфортабельной многоэтажке в районе с развитой инфраструктурой, стоимость такого жилья будет на порядок выше, чем цена вторичного жилья, расположенного в этом же районе. Стоимость недвижимости в Омске, исходя из того в каком округе она располагается, может существенно отличаться. К примеру, в Чкаловском и Амурском поселках, на Московке цены на жилье гораздо ниже, чем на квартиры, расположенные на Левобережье, в центре города или Первомайском районе. Так, продав двух-, трехкомнатную квартиру в Чкаловске, на Левом берегу можно купить только однокомнатную или малосемейку. А разменять находящуюся в центре «трешку» можно на две однокомнатных на окраине Омска. Продавая недвижимость, стоит знать критерии, из-за которых ее цена может быть снижена. Это, например, срочность продажи, плохое состояние жилья, наличие магазина или ресторана на первом этаже, неблагополучные соседи. Уменьшит стоимость жилья продажа объекта с ипотечным обременением, когда требуется погашение кредитной задолженности, а также если жилплощадь поделена на доли, а согласия между собственниками нет. К факторам, повышающим стоимость жилья относят ликвидность объекта, заинтересованность жильем нескольких покупателей, свободная продажа объекта без поиска альтернативного варианта. Ликвидное жилье при адекватной цене можно продать в среднем за два-три месяца. Элитные, дорогостоящие апартаменты реализуются от полугода и дольше. Частные дома и жилье в районах может продаваться год и более.

07.08.2013 15:28

цены на недвижимость, оценка, квартиры, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон