Мнения экспертов


Рынок недвижимости: итоги полугодия Александр Каюкин

Рынок недвижимости: итоги полугодия

Лето – это не только время отпусков, но и подведения итогов первых шести месяцев текущего года. Изменился ли за последние полгода рынок недвижимости, какие тенденции повлияли на него и что нас ждет в ближайшее время? Последние шесть месяцев 2017 года на рынке недвижимости отметились существенным снижением процентных ставок по ипотеке. К такому решению пришли практически все банковские организации, в среднем снизив ставку до 10 – 11,5 на вторичное жилье. А ипотеку на новостройку в некоторых банках даже можно взять под 8% годовых, при условии партнерства застройщика и кредитной организации. Снижение ставок положительно сказалось на покупательском спросе и позволило рынку оставаться на плаву. Но для стимуляции роста рынка недвижимости необходимо иметь ее на уровне 7-8% годовых. На сегодняшний день примерно 60% сделок проходят с привлечением ипотечных кредитов. Но в соотношении объемов от всех сделок кардинальных изменений не происходит. В остальном общий тренд идет незначительно вверх, но при уменьшении общего объема сделок. То есть происходит перераспределение внутри рынка. Самое кардинальное изменение – это снижение ставок и услуга рефинансирования ранее взятых кредитов. На такой шаг, как снижение процентных ставок, банки пошли не просто так. Этому способствовало снижение платежеспособного спроса, рост конкуренции и давление государства. Однако, потребность в жилье для людей одна из базовых, поэтому сделки на рынке совершаются, при этом очевидно, что объем их не становится больше. Цены на вторичном рынке в среднем падают на 0,1-0,5% в месяц, новостройки более сложно поддаются такому анализу, но по нашим данным тренд снижения стоимости присутствует. В сегменте коммерческой недвижимости на текущий момент говорить об актуальности цен предложения нет смысла, любая оферта покупателя рассматривается, и при наличии заинтересованности можно рассчитывать на изменение цены от начальной от 0 до 50%.   Как и прежде, покупатели отдают предпочтение недорогому жилью на вторичном рынке, поэтому количество сделок в данном сегменте преобладает. Этому способствует и то, что сейчас банки стали более лояльны к заемщикам, и процент отказов в выдаче кредитных средств невысок. При условии сохранения макроэкономических показателей общая ситуация на рынке недвижимости в ближайшее время не претерпит существенных изменений. Будет наблюдаться стагнация и снижение цен на жилье на уровне 0,1-0,5% в месяц. В старом фонде снижение выше, в новом – ниже. Вместе с тем, в последнее время стала особенно заметна усиленная конкуренция между банками и агентствами недвижимости за клиента, а значит, покупатели могут выбирать для себя лучшие условия и варианты. Во втором полугодии мы ожидаем, что все тенденции сохранятся. Возможно, в осенний период активность на рынке недвижимости традиционно вырастет, как это происходило в прошлые годы.

21.07.2017 15:45
Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности Александр Каюкин

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности

Уходящий год в сфере недвижимости прошел под эгидой господдержки ипотеки на новостройки и снижения процентных ставок на ипотечные кредиты на жилье в целом. Но самым запоминающимся и важным моментом в этом году стало появление законодательных изменений, касающихся сделок с недвижимостью: это и нотариальные сделки, и сделки с долями и несовершеннолетними. Лично для меня этот год запомнился началом работы в собственной компании. Безусловно, большое значение для населения стал иметь экономический фактор, люди стали меньше ждать радикальных позитивных изменений и начали жить в существующей реальности. Госсубсидирование ипотеки на первичное жилье, безусловно, сыграло свою роль: новостройки в этом году охотно покупались, так как ставки на них были ниже, чем на «вторичку». Но в то же время сделок на вторичном рынке не стало меньше, и объем их продаж превышает объемы реализации новостроек. Если же учитывать процент реализации, то в лидерах оказался первичный рынок. Все относительно. Спросом, как и в предыдущие годы, пользовалось жилье всех категорий в реальном ценовом диапазоне. Однако покупатели квартир хотят больше комфорта, поэтому интерес к квартирам в двух-трехэтажных домах в старом жилом фонде и полублагоустроенным объектам с деревянными перекрытиями стал заметно снижаться. Учитывая экономическую ситуацию и отсутствие у людей собственных наличных средств, растет количество сделок по ипотеке. К тому же в этом году банки существенно снизили процентные ставки. По моим оценкам приобретением жилья с привлечением ипотечного кредита воспользовалось 60% покупателей. Думаю, в ближайшее время серьезных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Рынок ждет плавная стагнация покупательской активности и падение цен на уровне 2–4% в течение года. Признаки стабилизации возможны в конце 2017‑начале 2018 годов, при условии сохранения макроэкономических показателей.

13.12.2016 11:03
Рынок недвижимости: перемен пока не ожидается Александр Каюкин

Рынок недвижимости: перемен пока не ожидается

Несмотря на то, что активность на рынке недвижимости в январе-июле этого года оставалась такой же низкой, как и в предыдущие месяцы, сделки все равно совершались. Ведь люди все равно вне зависимости от кризиса продолжают жить и решают свои жилищные вопросы. Вместе с тем за последние полгода произошло несколько значимых изменений, касающихся купли-продажи жилья. Это новые правила при совершении сделок с долями, а также с несовершеннолетними детьми. Для стимулирования спроса на жилье было принято решение о продлении действия акции по госсубсидированию ипотечных кредитов на квартиры в новостройках. Для этих же целей Сбербанк, ВТБ24, Абсолют банк, Райфайзен банк в Омске пошли на снижение процентных ставок по ипотеке на вторичное жилье. Между тем на рынке жилой недвижимости кардинальных изменений не замечено, продолжаются вялотекущие процессы и плавное снижение цен предложения. Можно отметить незначительное снижение размера скидок при торговли. Собственники недвижимости привыкли, что цены на квартиры всегда растут. Но в последнее время высокую стоимость квартир можно было увидеть лишь в объявлениях. Реальные сделки происходили совершенно по другим ценам. На рынке недвижимости случаются периоды длительного и сильного снижения стоимости квартир. И в последние несколько месяцев омский рынок находится как раз в периоде затяжного ослабления цен на жилье. Люди, решившиеся на приобретение жилья, отдавали предпочтение новостройкам. В первую очередь, это, конечно же, связано с возможностью оформить ипотеку по льготной ипотечной ставке. Второй по важности критерий — это качественные характеристики нового современного дома. В Омске наиболее востребованы, как и прежде, однокомнатные объекты. Однако люди проявляли интерес и к жилью стоимостью дороже пяти миллионов рублей. Особенно спрос на такие объекты был замечен весной. Предполагаю, что такая активность была связана с окончанием сроков выгодных банковских депозитов, которые кредитные организации предлагали в конце 2014 года. Резких колебаний цен на рынке недвижимости замечено не было. Вместе с тем стоимость некоторых объектов постепенно и существенно снижались. Особенно такая тенденция была характерна для объектов коммерческого назначения. Несмотря на то что ипотека остается единственной возможностью приобрести собственное жилье, существенного увеличения сделок по оформлению кредитов заметно не было. Скорее, я бы даже отметил, что наметилось снижение процента сделок по ипотеке. Прогнозировать дальнейшее поведение рынка сейчас очень сложно. Многое будет зависеть от того, как сложатся обстоятельства, каковы будут темпы инфляции и стоимость мировых валют. При условии сохранения основных показателей экономики серьезных изменений в ближайшее время не предвидится. Возможно, рынок станет немного оживленнее к концу этого года. Ну а сейчас самое время для обмена жилья.

05.08.2016 17:40
Частные дома: не хватает качественных объектов Александр Каюкин

Частные дома: не хватает качественных объектов

Спрос на частные дома в городе в последнее время существенно вырос. Особенно активно люди интересуются объектами, расположенными вблизи городской территории. Однако качественных объектов на рынке, к сожалению, не так много, поэтому существует некоторый дефицит предложений. Несмотря на то что спрос на дома достаточно устойчив, активности покупателей мешают ограничения при кредитовании таких объектов. Из-за жестких условий банков реальный спрос на дома снижается, а следом за этим падает и стоимость жилья. Потенциальные покупатели чаще всего отдают предпочтения домам с небольшими земельными участками. В основном люди интересуются объектами площадью 50–100 квадратных метров, при этом участок должен занимать не меньше 4–6 соток земли. Стоимость частных домов, как и сами строения, в каждом случае индивидуальна. Типовых объектов в этом сегменте почти нет, что создает для обывателей сложность при оценке индивидуального дома. Стоимость такого объекта складывается из нескольких параметров. Основные из них — это местоположение объекта, площадь участка, подведенная к дому дорога, коммуникации (вода, газ, водоотведение, электричество), конструктив фундамента и самого объекта, окружение (какие соседи). Минимальная стоимость частного дома, не имеющего коммунальных удобств, составляет 550 тысяч рублей. Порой люди решают приобрести дом, который находится за городом, полагая, что это обойдется дешевле. Однако не стоит надеяться, что добротный дом в пригороде будет уступать в стоимости такому же объекту в черте населенного пункта. Из-за отсутствия у людей достаточного количества средств, при покупке частных домов многие обращаются в банк за кредитом. При этом важно, чтобы у человека была возможность страхования предмета залога. Также банк требует, чтобы земля под объектом находилась в собственности, а строение не было ветхим. По моему мнению, спрос на частные дома будет расти, тенденция жить в своем доме набирает популярность. В городе пока нет достаточного объема качественной массовой застройки, формируется и отложенный спрос на такие объекты.

07.08.2015 15:06
Цены на жилье: что нас ждет? Александр Каюкин

Цены на жилье: что нас ждет?

Конец 2014 года остался в памяти омичей как время экономических потрясений: падение курса рубля, резкий рост ипотечных ставок, ажиотажный спрос на жилье со стороны жителей соседней республики. Но тогда в суматохе предпраздничных выходных люди надеялись, что ситуация стабилизируется. Что сегодня происходит на рынке недвижимости? Какие цены складываются на жилье, и стоит ли на данном этапе вкладывать деньги в квадратные метры? Слово эксперту. На данный момент цены на недвижимость по сравнению с прошлым годом не изменились. Однако заметно сократился объем вторичного рынка, количество предложений стало меньше. Это связано с тем, что в конце 2014 года спрос был особенно высоким, а также тем, что собственники берут паузу до стабилизации ситуации с валютой и ипотекой. В декабре сделок было в три раза больше по сравнению с другими месяцами. Сейчас спрос на жилье вернулся к прежним показателям и установился на уровне среднемесячного для года. Нынешний спрос на жилье стимулируют казахстанцы, которые активно интересуются недвижимостью в Омске, потому, что курс тенге по отношению к доллару более стабилен, чем рубль по отношению к доллару. Но как долго продлится такая ситуация, сказать сложно. Не прошло незаметно для рынка повышение процентных ставок по ипотеке. Последствия данного решения спрогнозировать несложно. Поднятие ставок в прошлый раз уменьшило количество сделок на рынке недвижимости на 20%, платежеспособный спрос заметно снизился. И тем не менее люди, которые планировали брать ипотеку, скорее всего, воспользуются этим инструментом, так как накопить деньги на жилье в сложившейся экономической ситуации практически невозможно. Кроме того, сегодняшние процентные ставки тяжело воспринимать психологически. Пройдет какое-то время, и люди будут спокойно относиться к этим цифрам. Сегодня привлекательность рынка стимулирована ситуационно. Как только курс тенге по отношению к рублю снизится до 4–4,4 рублей, рынок недвижимости потеряет казахстанских покупателей. Скорее всего, это начнется через 1–3 месяца, а ближе к середине года, при такой ситуации, цены на недвижимость, в частности на «вторичку», снизятся процентов на 20. С первичным жильем ситуация несколько интереснее, поскольку на стоимость влияет больше факторов. Если объем вторичного рынка достаточно большой и стабильный по объему, то объем новостроек постоянно меняется. Сейчас строители начали готовиться к кризису, который хоть и был прогнозируемым, но его наступления ожидали не так скоро. Застройщики скорректировали свои планы на этот год, поэтому думаю, что вводимых объектов будет достаточно мало, тем самым уменьшится объем предложений. В итоге снижение цены вряд ли будет значительным. Не исключено, что по некоторым проектам произойдет даже увеличение цены. Скажется на ценообразовании и рост стоимости стройматериалов. Но тут все зависит от планов застройщика, который может либо поднять цену и ждать, либо вынуждено ее снизить, чтобы направить деньги в оборот. Это уже вопрос рентабельности каждого отдельного проекта. В целом же повышения цен на новостройки при текущих трендах не предвидится. Цена на жилье формируется так же, как и на любой другой товар. Пока у продавцов есть возможность поднимать стоимость, они будут ее поднимать. Но как только они поймут, что покупатели не в состоянии «переварить» предлагаемую цену, они ее снизят. Необходимо учесть, что рынок недвижимости инерционен, поэтому «быстро» — это 3–5 месяцев. Вкладывать деньги в недвижимость для того, чтобы в скором времени заработать, сегодня невыгодно. Если же речь идет о спасении денег от инфляции, то в долгосрочном периоде (5–7 лет) это может дать результаты, потому что все остальное менее доходно. И если инвестировать в недвижимость, то это должна быть новостройка в высокой степени готовности.

23.01.2015 18:01

советы, ипотека, цены, недвижимость, жилье, застройщики

О прописке на даче Александр Каюкин

О прописке на даче

Сколько людей воспользовались возможностью получить регистрацию в садоводческих товариществах и что делать человеку, желающему прописаться в дачном доме, рассказал эксперт омского рынка недвижимости. Говоря о дачном жилье, необходимо разделить такие понятия как «жить на даче» и «прописаться на даче». С одной стороны, всегда были те, кто имеет желание жить круглый год в домах, находящихся на территории садоводческих товариществ. С другой стороны, дача как единственное жилье востребована в первую очередь у переселенцев из Средней Азии, жителей области, уезжающих из «умирающих» деревень, омичей с ограниченным доходом, так как это дает возможность легально проживать на территории населенного пункта. Нужно отметить и то, что на самом деле никакого Закона не принималось. Возможность регистрации в дачных домиках была предусмотрена Постановлениями Конституционного суда от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан", и от 30 июня 2011 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева». Тем не менее, эти события незначительно подняли стоимость таких объектов и повысили спрос на жилые дачные домики, расположенные в границах населенных пунктов, в том числе и у нас. Однако обращений по прописке такого рода в нашем регионе очень мало. Если же человек все же решил прописаться на даче, ему прежде стоит решить целый ряд важных вопросов, касающихся комфорта такого проживания. В первую очередь необходимо понимать, а можно ли вообще прописаться в приобретаемый объект недвижимости? Другими словами, является ли домик жилым? Также важно понимать к какому муниципальному образованию относится данный объект, а соответственно есть ли там больницы, школа, садик. Куда обращаться за получением медицинской помощи и за государственными услугами? Убедившись в удобстве и законности проживания, можно приступить к следующему этапу: подготовке необходимой документации. Для регистрации необходимы документы, подтверждающие право собственности на объект и паспорт. Объект должен быть жилым и располагаться на территории земель поселения. Далее необходимо обратиться в администрацию муниципального образования, на территории которого расположен дачный дом. На деле для получения дачной прописки любителям жизни на свежем воздухе придется обойти множество инстанций и собрать немало документов, поэтому лучше обратиться к специалистам. Они помогут проанализировать документы на объект и подтвердить или опровергнуть данную возможность, подготовить пакет документов к сделке. Лучше сделать это обязательно перед приобретением дачи, поскольку далеко не каждый объект пригоден для постоянного проживания.

11.04.2014 16:29

Одноэтажный Омск, прописка, дачи








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон