Мнения экспертов


Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Нина Карпенко

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. На сегодняшний день обмен путем продажи квартиры и одновременной покупки альтернативного жилья — практически единственный способ улучшить жилищные условия, сменить район проживания, переехать из частного дома в квартиру. Прообразом альтернативной сделки является обмен, который имел достаточно широкое распространение в советские времена. Однако в условиях современного рынка операция прямого обмена используется исключительно по отношению к недвижимости, которая находится в муниципальной собственности (неприватизированная) и оформлена по договору найма. Обмен в том виде, когда находится вариант прямой мены квартир, на сегодняшний день практически не работает. По оценкам специалистов, на такие сделки приходится не более 1 процента всех обменов. Самые распространенные сделки на рынке недвижимости — альтернативные. При проведении подобной сделки человек является как продавцом своей собственной квартиры, так и покупателем нового жилья. Типичная схема альтернативного обмена такова: на вашу квартиру находится покупатель, который вносит аванс/задаток в подтверждение своей готовности к покупке. Полученные деньги вносятся соответственно за квартиру или квартиры, на которые вы меняете свои квадратные метры. Именно финансовые гарантии в виде аванса позволяют проводить обмены. Плюсы обмена через куплю–продажу — это возможность подбора оптимального варианта, т. к. при нахождении покупателя на вашу квартиру у вас есть возможность подобрать себе вариант покупки квартиры, который полностью бы устроил вас. Альтернативная сделка по обмену жилья — это не просто две сделки: покупка и продажа. Сложной и качественно отличной от двух простых сделок делает одновременность продажи и покупки. Специалисты «Недвижимость–Гарант» имеют большой опыт проведения обменных вариантов. Участие множества людей, одновременно выступающих в качестве продавцов и покупателей, добавляет организационных и психологических трудностей. С этими вопросами может справиться только специалист. Альтернативная сделка — это сложная многоступенчатая операция, и без помощи профессионала–риэлтора не обойтись. Опытный специалист, который уже не раз сталкивался с таким видом сделок, сможет все подробно изучить и максимально корректно увязать потребности всех собственников в цепочке. Основные этапы работы при обмене квартир через куплю–продажу: — исследование рынка — маркетинг — надо оценить продаваемое вами имущество; — подготовка квартиры к продаже; — размещение объявлений о продаже, эффективная реклама; — проведение показов квартиры, переговоры с потенциальными покупателями; — получение авансового платежа и заключение предварительного договора; — поиск альтернативной квартиры; — внесение аванса за выбранный вами вариант; — проверка юридической чистоты альтернативного варианта; — подготовка документов к сделке, проведение самой сделки; — освобождение, выписка, передача квартиры и многое другое. Сейчас самое время для проведения альтернативных сделок, так как на рынке недвижимости большой выбор квартир.

31.07.2015 15:48

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, квартира

Как подготовиться к покупке новостройки Наталья Евсеева

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросили эксперта. Покупка квартиры в новом доме кажется более привлекательной, чем приобретение жилья на вторичном рынке. У такой квартиры не было предыдущих хозяев, плохой истории и, скорее всего, после заселения не будет никаких сюрпризов. Однако такой вариант может иметь свои слабые стороны, о которых покупателю стоит заранее побеспокоиться. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, стоит хорошо изучить его историю, сам объект недвижимости, а главное — документы. Самым оптимальным вариантом покупки квартиры в новостройке будет приобретение жилья по договору о долевом участии в строительстве. Такое соглашение предполагает страхование рисков покупателя. Решив отдать застройщику внушительную сумму, за еще не построенную квартиру, обязательно удостоверьтесь, что продавец имеет право на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Есть и другие варианты договоров, но они более рискованны. К таким относится, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, паевый взнос по договору с ЖСК. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. Покупателю стоит оценивать степень безопасности планируемой сделки, чтобы не оказаться обманутым недобросовестным застройщиком. В первую очередь покупатель должен проверить наличие разрешения на строительство. Это один из главных документов на любой стройплощадке. Внимательно сверяйте данные о застройщике и том лице, с которым вы планируете заключить договор. Стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком. В этом документе указывается, каким образом будут распределены площади в строящемся доме, а также сроки строительства, условия оплаты и проведения коммуникаций. Еще один документ, без которого не обойтись при возведении жилья, это свидетельство о праве собственности на земельный участок или же договор аренды. Право на землю имеет огромное значение, как и то, в какой зоне расположен участок. Обратите внимание, для каких целей строительства подходит земля застройщика — в документе должно быть указано конкретное назначение. Хорошо, если компания сразу получила землю под возведение многоэтажного дома, что так и будет указано в свидетельстве. Если же разрешенный вид использования иной, это рискованно для покупателя, особенно если речь идет о природоохранной зоне — в таком случае постройку могут в дальнейшем снести. Если же застройщик не является собственником земли, у него должен быть договор аренды с указанием , на какой срок дается ему земля. В этом случае в документе также указывается, под какие цели арендатор получил участок, и если это не строительство многоэтажного жилого дома, то возможны проблемы. Кроме того покупателю обязательно стоит взглянуть на проектную документацию. Из декларации вы можете узнать информацию не только о застройщике и земельном участке, но и о будущем строении, планировке квартир, материалах. В проектной документации будут указаны сроки строительства и ввода в эксплуатацию вашего будущего жилья. Ознакомиться с этим документом проще всего, обычно декларацию публикуют на сайте застройщика или же в печатных изданиях. Но и сам продавец новостройки обязан будет предъявить документ потенциальному покупателю, если тот попросит. Не помешает также изучить документы самой организации, с которой вы планируете заключать договор. Покупатель в праве попросить показать ему устав компании, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то ваши риски максимальны.

24.07.2015 15:58

новостройки, застройщик, советы, жилье, строительство, квартира

Как подготовиться к покупке новостройки Татьяна Черепанова

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросил эксперта. Если вы решили купить квартиру в новом строящемся доме, есть несколько моментов, которые стоит учесть. Во‑первых, необходимо тщательно изучить сам объект недвижимости. Обратите внимание на степень готовности дома. Это очень важный момент. Стоит увидеть своими глазами жилье, которое вы намерены купить. Несмотря на документы и положительную репутацию застройщика, дом может быть не достроен на момент покупки в нем квартиры, а это уже предполагает определенные риски. Если работы на стройплощадке так и не будут завершены, жить в приобретенной квартире вы не сможете. Как же покупателю-новичку оценить степень готовности дома? Однозначно верить на слово застройщику не стоит, даже если он утверждает, что новостройка полностью готова к вводу и к ней подведены все коммуникации. Убедиться в этом лучше самостоятельно, для этого можно поехать на стройку и поговорить с рабочими. Обычно строителей не инструктируют по поводу общения с клиентами, поэтому они могут рассказать о всех проблемах застройки. Так, можно уточнить у рабочих, действительно ли они подвели к дому коммуникации: свет, воду, канализацию. Когда вы удостоверитесь, что выбранный объект недвижимости вас полностью устраивает, настает время подумать о документации. Договор, который покупатель заключает с застройщиком, также должен быть тщательно выверен. Стоит отметить, что самым удачным для покупателя будет договор об участии в долевом строительстве, который регламентируется 214‑ФЗ. Федеральное законодательство дает дольщикам гарантии, что в случае если у застройщика возникнут трудности и дом не будет сдан, покупатель будет застрахован от потерь. Договор долевого участия — это большой плюс. Такие документы имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными федеральным законом 214. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования как покупателя недвижимости будут обеспечены залогом. Кроме того, договор позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Третий фактор, на который покупателю стоит обратить внимание, это аккредитация новостройки в банке. Иметь значение будет то, сколько банков выдают кредит на покупку жилья в этом доме. Если ни один банк не выдает займы, то это может говорить о проблемах застройщика. Лучше будет, если выбранный объект аккредитован в нескольких банках, а не только в одном, который кредитует самого застройщика. Стоит также обратить внимание на репутацию застройщика. Для этого не поленитесь узнать, сколько домов возвела компания. Обязательно уточните, были ли какие-то проблемы при строительстве других объектов. Полезной может оказаться информация о том, кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что ее не снимут до окончания работ на стройплощадке. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Проверьте, кто является учредителем данного юрлица. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, и вы решили купить выбранную квартиру, то нужно запросить у застройщика документы. Перед покупкой стоит проверить наличие у продавца обязательных документов. Во‑первых, попросите предоставить для ознакомления инвестиционный контракт. Во‑вторых, у застройщика должны быть проектная декларация и разрешение на строительство. Также проверьте проектную документацию, на нее должно быть получено заключение государственной экспертизы. Еще одним важным документом является технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома. Застройщик обязательно должен иметь свидетельство о праве собственности на землю или действующий договор аренды участка. Дополнительной ответственностью продавца перед покупателем может быть договор со страховой компанией или договор поручительства. Проверьте также, есть ли у застройщика выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок). Кроме того, обратите внимание на регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ, выданную не более месяца назад, и на бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Также не лишним будет ознакомиться с формой договора, по которому будет продаваться квартира. Как покупатель вы должны понимать, что ни один надежный застройщик не стартует со своими продажами без главных документов: права на земельный участок, проектной декларации и разрешения на строительство.

24.07.2015 15:55

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Итоги первого полугодия на рынке жилья Дмитрий Малаштанов

Итоги первого полугодия на рынке жилья

2015 год на рынке недвижимости начинался тяжело. Падение курса рубля, отсутствие средств у граждан, повышенные ставки на ипотеку – все это отрицательно сказалось на развитии рынка. Изменилось ли положение дел в сегменте жилья спустя полгода и чего ожидать в ближайшем будущем, нам рассказали эксперты. В течение последних шести месяцев на рынке жилой недвижимости в Омске наблюдался спад активности, что также подтверждают статистические данные. В январе 2015 года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке по отношению к декабрю прошлого года упала на 66 рублей. Однако уже в феврале этот показатель «подскочил» на 977 рублей. На рынке вторичного жилья цены незначительно снизились в январе 2015 года – на 18 рублей за квадратный метр. Но уже в феврале стоимость «вторички» выросла сразу на 778 рублей за «квадрат». Повышение стало логичным продолжением активности конца прошлого-начала текущего года, в результате которой продавцы стали повышать стоимость своих объектов. Однако это имело кратковременный эффект. Первые шесть месяцев 2015 года можно разделить на два периода. С января по март наблюдалось затишье, которое было связано с кризисом и подорожавшими ипотечными кредитами. В это время ставки достигали 19 % годовых, что, конечно же, было неподъемным для населения. Из-за этого рынок недвижимости стоял. С марта стало наблюдаться снижение ставок по ипотеке и люди оживились, поток клиентов стал увеличиваться. В настоящее время ипотека продолжает дешеветь, активность становится больше, однако к докризисным показателям банки пока не вернулись. Наибольшая активность в первые шесть месяцев 2015 года наблюдалась на первичном рынке жилья. Рост зарубежной валюты позволил жителям соседней республики «сыграть» на курсе рубля и приобретать недвижимость в Омске. Интересовались покупатели и квартирами на вторичном рынке. В конце 2014 и начале 2015 года цены на недвижимость заметно поднялись. В середине весны стоимость жилья начала падать. Сейчас по сравнению с началом 2015 года цены на недвижимость значительно снизились. Ситуация с ипотечным кредитованием к середине 2015 года стала более приемлемой для населения: ставки начали постепенно снижаться. У определенной категории граждан появилась возможность воспользоваться социальной ипотекой, ставки по которой составляют 13 процентов годовых. Но все же поток клиентов на данный момент значительно сократился по сравнению с 2013-2014 годами.

17.07.2015 15:57

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Итоги первого полугодия на рынке жилья Вячеслав Науменко

Итоги первого полугодия на рынке жилья

2015 год на рынке недвижимости начинался тяжело. Падение курса рубля, отсутствие средств у граждан, повышенные ставки на ипотеку – все это отрицательно сказалось на развитии рынка. Изменилось ли положение дел в сегменте жилья спустя полгода и чего ожидать в ближайшем будущем, нам рассказали эксперты. После «ажиотажного» спроса на жилье в декабре 2014 года, в первом полугодии 2015 года заинтересованность недвижимостью сократилась – об этом свидетельствуют как объективные данные мониторинга, так и консолидированное мнение экспертов. В частности, согласно официальным данным Управления федеральной службы, регистрации, кадастра и картографии по Омской области, количество зарегистрированных сделок с жилой недвижимостью в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 9 %. Классифицировать ситуацию как «обрушение рынка» неправильно, но при этом, снижение количества сделок с жильем подтверждают все профессиональные участники рынка недвижимости. Косвенным подтверждением стагнационных процессов на рынке жилья является сокращение количества компаний, оказывающих риэлторские услуги. Их количество только за первое полугодие 2015 года уменьшилось на 26%. Падение спроса отмечается как на вторичном, так и на первичном рынках. При этом на рынке готового жилья эти процессы были особенно выраженными. Основополагающее влияние на рынок жилой недвижимости оказывало снижение уровня покупательской способности наряду с нестабильностью макроэкономической ситуации. Согласно данным мониторинга, проводимого компанией МИАРД, на протяжении первых шести месяцев 2015 года по всем сегментам недвижимости рынок был волатильным: для него были характерны резкие изменения объема. Наиболее резкие колебания количества предложений в течение периода наблюдались на рынке новостроек. А наибольшее сокращение объема (на 20%) произошло на рынке коммерческой недвижимости, что закономерно объясняется нестабильностью экономической ситуации. В кризисный период бизнес, как правило, думает не о развитии, а о выживании, соответственно, откладывается спрос на приобретение коммерческой недвижимости. В течение первого полугодия падение цен на вторичном рынке составило 1,3%, при этом, на рынке новостроек цены предложения выросли на сопоставимое значение (+ 1,4%). Следовательно, за прошедший период разница в динамике цен на вторичном и первичном рынках составила 2,7% «в пользу» новостроек. Объективных данных о стоимости объектов на рынке коммерческой недвижимости за первое полугодие еще не появилось. Но можно отметить, что за первый квартал 2015 года цены на торговые и офисные помещения незначительно, (на 0,5%) выросли. А вот средние цены предложения на производственно-складскую недвижимость заметно, более чем на 6%, снизились. Удельная доля ипотечных сделок в общем количестве сделок на вторичном рынке, безусловно, сократилась. Согласно внутренним показателям компании МИАРД удельная доля сделок с привлечением ипотеки уменьшилась с 42% в мае 2014 года до 26% в мае текущего года. На первичном рынке, несмотря на внедренную систему льготного кредитования, так же отмечается, хотя и не так выражено, как на рынке готового жилья, снижение числа ипотечных сделок. Без преувеличения можно констатировать, что люди «боятся» ипотеки, в первую очередь из-за отсутствия уверенности в своем будущем. Безусловно, что предпринимаемые Правительством РФ меры по поддержке ипотечного кредитования позитивно воздействуют на ситуацию на рынке жилой недвижимости. Но данные меры следует считать, как призванные превентивно сдержать обрушение рынка, не дать выйти ситуации из-под контроля. На сегодняшний день этой меры, для поддержания отрасли, уже не достаточно. Какие либо достоверные прогнозы по рынку жилья в Омске, могут быть сделаны на основании состояния макроэкономики и политической стабильности страны. В настоящее время абсолютным большинством аналитиков озвучиваются пессимистические сценарии – начало выхода из кризиса возможно не ранее 2016-2017 годов. С высокой долей вероятности цены как на вторичном, так и первичном рынках жилья Омска, будут находиться в слабо отрицательном тренде. Во второй половине 2015 года снижение цен на «вторичке» составит от 5% до 7%, новостройки подешевеют в пределах 3%-5%. При этом необходимо учитывать, что реальные цены сделок невозможно отследить, анализируя публичные предложения. А уторговывание, на текущий момент, доходит и до 15% от цены первого предложения.

17.07.2015 15:52

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Итоги первого полугодия на рынке жилья Александр Дребушевский

Итоги первого полугодия на рынке жилья

2015 год на рынке недвижимости начинался тяжело. Падение курса рубля, отсутствие средств у граждан, повышенные ставки на ипотеку – все это отрицательно сказалось на развитии рынка. Изменилось ли положение дел в сегменте жилья спустя полгода и чего ожидать в ближайшем будущем, нам рассказали эксперты. Первое полугодие 2015 года было непростым для рынка недвижимости. Это связано с кризисными изменениями в российской экономике, происходившими во второй половине 2014 – первой половине 2015 годов, обусловленными, в том числе, сложной геополитической ситуацией и санкционной политикой Запада. Факторами, непосредственно повлиявшими на ситуацию на рынке недвижимости, стали увеличение курса доллара и евро по отношению к рублю, повышение ставок по ипотечным кредитам. Экономическая нестабильность серьезно повлияла на поведение участников рынка. В январе-феврале 2015 года в сфере недвижимости наблюдалась активность. Квартиры покупали жители Казахстана, оказавшиеся в более благоприятных условиях собственного валютного рынка, а также те, кто расценивал недвижимость как стабильный актив для сохранения сбережений в условиях экономической неопределенности. К весне эти источники оказались исчерпанными и высокие ставки по ипотечным банковским кредитам не позволили сохранить спрос на квартиры. На рынке начался этап стагнации. Этому также способствовало общий рост цен на предметы первой необходимости, а также повышение коммунальных платежей. Реальные доходы населения существенно сократились и люди были вынуждены откладывать покупку недвижимости на будущее. Это привело к увеличению количества объектов на рынке и сокращению числа реальных покупателей. В итоге цены на квартиры стали снижаться. С первой половины 2015 года действует государственная программа по субсидированию ставок ипотечных кредитов при покупке новостройки. Застройщики предлагают скидки, выгодные акции, беспроцентные рассрочки покупателям недвижимости, чего не наблюдалось в 2014 году. Это немного сглаживает процесс сокращения сделок на первичном рынке жилья. Можно отметить, что одно-, и двухкомнатные квартиры у надежных застройщиков с высоким уровнем готовности дома пользовались спросом на всем протяжении первого полугодия текущего года. На вторичном рынке недвижимости ситуация гораздо сложнее. Покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение цены. Весной и в начале лета, по нашим данным, продавались только квартиры со скидками от 5 до 15 процентов от рыночной стоимости. Количество сделок значительно сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. В итоге мы отмечаем снижение цен на квартиры в среднем на 20 процентов по сравнению с началом 2015 года. В конце июня начале июля наблюдается относительная стабилизация ситуации на рынке недвижимости, особенно в сегменте вторичного жилья. Продавцы стали понимать, что по завышенным ценам их квартиры не продаются, поэтому объекты стали дешеветь. Весной и летом 2015 года постепенно происходит снижение ставок по ипотечным кредитам. На данном этапе при благоприятных условиях заемщик может рассчитывать на ставку 13-13,5 процентов, что на 2-3 пункта ниже уровня начала текущего года. Все это способствует некоторому оживлению ситуации на вторичном рынке недвижимости. Следует отметить, что сейчас благоприятное время для покупки недвижимости. Произошло существенное снижение цен, а потенциальному покупателю предлагается большой выбор объектов. Продавцы, действительно заинтересованные в продаже своей собственности, готовы торговаться. Мы прогнозируем некоторое увеличение количества сделок на рынке осенью и стабилизацию цены на объекты жилой недвижимости. Это связано с началом традиционно активного этапа, когда заканчивается сезон отпусков и дачный период. По-видимому, уровень цен и ставок по ипотечным кредитам становятся более интересным для покупателей. В случае дальнейшего улучшения условий ипотечного кредитования по ликвидным квартирам небольшой площади на вторичном рынке жилья возможен небольшой рост цен.

17.07.2015 15:48

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Выгодно ли покупать жилье, чтобы сдавать в аренду? Татьяна Летягина

Выгодно ли покупать жилье, чтобы сдавать в аренду?

Для кого-то собственная квартира или дом являются только жильем, но некоторые рассматривают недвижимость как средство получить дополнительный доход. Имея достаточно денег для покупки квартиры, которую потом можно будет сдавать в аренду, можно обеспечить себе ежемесячную стабильную прибавку к семейному бюджету. Даже небольшая сумма не будет лишней для многих, особенно в условиях финансового кризиса и его последствий. Подробнее о том, как с выгодой распоряжаться своими квадратными метрами, рассказала эксперт. Когда вы располагаете достаточно большой суммой денег, естественно хочется распорядиться средствами с умом. Для многих сегодня хранение денег в банке не самый надежный и выгодный вариант. А вот инвестирование в недвижимость всегда было и остается популярным. Покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду — это весьма распространенный способ обеспечить своей семье ежемесячный стабильный доход. Но вкладывать деньги в жилье, надеясь получить прибыль от его использования, тоже нужно с умом. Прежде чем покупать жилплощадь, необходимо оценить возможные риски и выгоды. Не каждая квартира, купленная вами в целях инвестирования собственных средств, сможет окупить себя так быстро, как бы вам этого хотелось. Поэтому выбор объекта для покупки и последующей сдачи внаем стоит проводить очень тщательно. Наиболее подходящим жильем для дальнейшей сдачи в аренду являются квартиры на вторичном рынке. Как правило самыми востребованными в этом сегменте будут небольшие квартиры малой площадью. Это могут быть как однокомнатные, так и двухкомнатные квартиры. Исходя из многолетнего опыта наших специалистов, можно сделать вывод, что такое жилье чаще всего бывает в приоритете у покупателей и сдается намного активнее других объектов. Небольшие по площади квартиры, не требующие больших затрат на содержание, становятся идеальным вариантом для иногородних студентов, приезжающих в наш город на учебу. Кроме того, экономичное жилье всегда востребовано приезжающими в командировку. Хотя такие арендаторы всегда найдутся, все же более удачными по статистике будут семейные пары. Молодые студенты, как правило, довольно шумные и могут не ужиться с соседями. А вот семейные пары более спокойные, помимо этого обычно они ищут квартиру на длительный срок, что тоже станет плюсом для владельца жилья. При выборе квартиры, которую вы впоследствии планируете сдавать, очень важно представлять кому и за какие деньги вы сможете ее предложить. Спрос арендаторов тут имеет очень большое значение, ведь от них напрямую будет зависеть ваш доход. Очень часто клиенты спрашивают, в какую недвижимость будет выгоднее вложиться. Если у семьи хватает денег на большую квартиру с хорошим ремонтом, то стоит ли купить ее, а не компактную одно- или двухкомнатную квартиру? В случае, если покупатель располагает достаточной суммой, все же лучше будет купить две маленькие квартиры с простым ремонтом. Такое жилье с большей вероятностью будет сдаваться, не простаивая подолгу на рынке в ожидании квартирантов. Выбирать квартиру стоит не только по ее внешнему виду, качеству ремонта и новизне сантехники и труб. Большое значение имеет также район города, наличие развитой инфраструктуры, близость к школам и высшим учебным заведениям. Если правильно оценить все преимущества жилья, которое вы планируете сдавать в аренду, то скорее всего квартира никогда не будет пустовать. Однако, решив вложить средства в квадратные метры, стоит понимать, что инвестирование в недвижимость окупится небыстро. Это очень просто посчитать. Предположим, однокомнатная квартира стоит около 1,5–1,7 миллиона рублей. По ценам на сегодняшний день в среднем такое жилье сдается за 10 тысяч рублей в месяц. За двенадцать месяцев арендодатель сможет выручить за свое жилье, сданное внаем квартирантам, около 120 тысяч рублей. Сумма получается не очень большая, такими темпами владелец квартиры вернет себе вложенные в эту недвижимость деньги только через 14–15 лет. Окупаться жилье будет довольно долго. Поэтому все-таки инвестирование в недвижимость в данном случае скорее станет способом сохранить накопления семьи, чем возможностью их значительно приумножить. Есть и другой вариант сдачи купленного жилья в аренду, который принесет больше прибыли, однако и хлопот для владельца квартиры будет в разы больше. Это вариант посуточной аренды жилья, который сейчас тоже весьма распространен на рынке. В месяц доход от такой сдачи в аренду будет в несколько раз больше, но это будет занимать у хозяев очень много времени. Кроме того, что придется постоянно поддерживать в квартире чистоту и порядок, возможны конфликты с арендаторами, которые снимают жилье на один-два дня и не слишком бережно относятся к имуществу хозяев. При таком способе аренды сохранность внутреннего содержания квартиры вовсе не гарантирована. В целом у инвестирования в недвижимость с целью сдачи в аренду есть как плюсы, так и минусы. И все же на сегодняшний день многие омичи, располагающие свободными денежными средствами, вкладывают их в жилье. Из общего числа сделок, совершаемых сейчас на рынке недвижимости Омска, около 10% приходится на покупку квартир для дальнейшей сдачи в аренду.

10.07.2015 16:31

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Выгодно ли покупать жилье, чтобы сдавать в аренду? Ольга Чупринова

Выгодно ли покупать жилье, чтобы сдавать в аренду?

Для кого-то собственная квартира или дом являются только жильем, но некоторые рассматривают недвижимость как средство получить дополнительный доход. Имея достаточно денег для покупки квартиры, которую потом можно будет сдавать в аренду, можно обеспечить себе ежемесячную стабильную прибавку к семейному бюджету. Даже небольшая сумма не будет лишней для многих, особенно в условиях финансового кризиса и его последствий. Подробнее о том, как с выгодой распоряжаться своими квадратными метрами, рассказала эксперт. Вложение в недвижимость — всегда актуальный способ сохранить и приумножить свои сбережения. А в период финансовой нестабильности это еще и возможность обезопасить свой капитал, ведь недвижимость не обесценивается мгновенно. Когда в конце прошлого года положение в стране стало приближаться к кризисной ситуации, многие предпочли вложить накопленные деньги в жилье. И это, пожалуй, самый безопасный и надежный способ сбережения денег. Кроме того, что вложенные в квадратные метры деньги не пропадут, они могут приносить неплохую прибыль владельцу недвижимости. Купленную квартиру всегда можно сдавать в аренду. Особенно хорош такой вариант, если вы уже имеете собственное жилье, а вторую квартиру приобрели исключительно для сдачи в пользование квартирантам. В таком случае это будет вариант долгосрочных, надежных и доходных инвестиций. Сегодня те, кто имеют достаточное количество накопленных средств и могут позволить себе купить дополнительную жилплощадь, вполне могут вложиться в недвижимость. Главное заранее подумать о том, какой объект будет выгоднее приобрести, в каком состоянии, в каком районе города. И исходить стоит не только из собственных предпочтений, но и из тех соображений, что квартиру нужно будет сдать в аренду. В этом случае конечно же наиболее востребованными будут однокомнатные квартиры, расположенные как можно ближе к центру города. Если средства позволяют вам купить многокомнатное жилье, но вы не планируете жить в нем сами, а хотите найти квартирантов, то выгоднее будет купить две «однушки». На такое жилье спрос на рынке всегда выше, а значит больше шансов найти подходящих арендаторов. Покупая квартиру для сдачи в аренду, сразу учитывайте все факторы, влияющие на стоимость будущего жилья для квартирантов. Так, помимо приближенности к центру города и развитой инфраструктуры будет иметь значение и благоустроенность двора, и планировка квартиры, и даже ремонт. Очевидно, что в старом доме жилье будет сдаваться по меньшей цене, чем в новостройке с хорошим ремонтом. Стоимость аренды будет складываться из многих факторов, поэтому если ваша первостепенная цель — доход от этого жилья, выбирайте наиболее подходящее по всем параметрам. Если же вы решите вложить свои деньги в жилье в строящемся доме, это тоже сможет в будущем принести вам неплохой доход. Максимальную прибыль дадут новостройки на этапе «котлована», потому что чем ниже степень готовности объекта, тем дешевле жилье. Как правило ждать такую квартиру придется несколько лет, так что если вам нужно получить доход как можно скорее, этот вариант не подойдет. Однако когда дом введут в эксплуатацию, купленная за 1–1,5 миллиона рублей квартира будет стоить уже около 2–2,5 миллионов рублей. Таким образом всего за несколько лет можно удвоить ту сумму, которую вы вложили в недвижимость изначально. Конечно, вариант с покупкой готового жилья для дальнейшей сдачи его в аренду отличается наименьшей рискованностью и простотой. Но если вы хотите получить наибольшую выгоду, то можно рискнуть и купить новостройку на начальном этапе возведения дома. В любом случае стоит оценивать возможные риски и трудности. Но вероятность сильно ошибиться и потерять все средства все же меньше, если покупать готовое жилье.

10.07.2015 16:28

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Предоплата за жилье: аванс или задаток? Яна Зуева

Предоплата за жилье: аванс или задаток?

Сделка с недвижимостью — очень ответственное мероприятие. И для продавца, и для покупателя важно, чтобы в итоге все прошло гладко, и сделка состоялась. Именно поэтому покупателю жилья часто предлагают подтвердить свои намерения внесением аванса или задатка. О том, чем отличаются данные виды предоплаты и можно ли обойтись устными договоренностями, нам рассказала эксперт. При покупке квартиры потенциальный покупатель сталкивается с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что он действительно намеревается приобрести жилье. Но зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Задаток принимается только собственником жилья либо лицом по нотариально удостоверенной доверенности от собственника. В случае если покупатель передумал приобретать жилье, за которое внес задаток, то собственник вправе не возвращать покупателю внесенную сумму задатка. Если собственник жилья, принявший задаток, продал в срок действия соглашения квартиру другому лицу, то покупатель, вправе потребовать у такого недобросовестного продавца возврата всей суммы задатка в двойном размере. На рынке недвижимости Омска среди риэлторов более распространена практика внесение аванса за приобретаемое жилье. Сумма аванса принимается агентством недвижимости и, если сделка не состоялась, даже в случае отказа покупателя от приобретения авансированного объекта, агентство обязано вернуть такому покупателю всю сумму. В случае невозврата денег при судебном разбирательстве это будет трактоваться как «необоснованное обогащение» агентства. Размер предоплаты за приобретаемое жилье никак не регламентируется и обычно составляет от 10 до 20 тысяч рублей. Об уменьшении или увеличении данной суммы стороны могут договориться дополнительно. Однако в соглашении об авансе и задатке должны содержаться обязательные положения. Это точный адрес объекта, перечень правоустанавливающих документов, фиксированная цена продаваемой квартиры, размер предоплаты, срок совершения сделки и прочее.

03.07.2015 17:28

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Предоплата за жилье: аванс или задаток? Ольга Ахиджанян

Предоплата за жилье: аванс или задаток?

Сделка с недвижимостью — очень ответственное мероприятие. И для продавца, и для покупателя важно, чтобы в итоге все прошло гладко, и сделка состоялась. Именно поэтому покупателю жилья часто предлагают подтвердить свои намерения внесением аванса или задатка. О том, чем отличаются данные виды предоплаты и можно ли обойтись устными договоренностями, нам рассказала эксперт. Если продавец квартиры получил предложение о покупке своего объекта, то не стоит сразу же полагаться на устные заверения потенциального покупателя о том, что он действительно намерен приобрести жилье. Покупатель может передумать или продолжить поиски лучшего варианта. Решение о покупке квартиры необходимо зафиксировать письменным обязательством, при этом покупатель должен подтвердить свои намерения денежной предоплатой. Прежде чем составить соглашение о предоплате, покупателю необходимо ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов на квартиру. В соглашении с продавцом необходимо указать адрес квартиры, ее стоимость, срок продажи, а также дату юридического и физического освобождения жилплощади. Крайне важно обозначить, в какой форме выдается предоплата: авансом или задатком. Эти два способа финансового подтверждения намерений имеют свои особенности. К примеру, если продавец подписывает соглашение о задатке, то он должен понимать, что расторжение договора, то есть отказ от продажи квартиры данному покупателю, предусматривает возврат суммы в двойном размере.Если же покупатель не исполнит обязательства, то задаток, врученный им продавцу, не возвращается и является своеобразным возмещением за потерянное продавцом время. Аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости жилья, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но в отличие от него не является способом обеспечения его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства любой из сторон он подлежит возврату. Поэтому всякий предварительный платеж считается авансом, если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что этот платеж является задатком. Стороны имеют право выбрать по своему усмотрению и по соглашению между собой любую форму предварительного платежа, главное, чтобы это соглашение было оформлено в письменном виде. В среднем предоплата за жилье может составлять от 10 до 50 тысяч рублей. В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть общие затраты от размера аванса не зависят. Самый оптимальный срок подобных соглашений — один месяц, однако стороны могут договориться и о других временных рамках, на мой взгляд, все слишком индивидуально.

03.07.2015 17:25

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Предоплата за жилье: аванс или задаток? Виктория Карасева

Предоплата за жилье: аванс или задаток?

Сделка с недвижимостью — очень ответственное мероприятие. И для продавца, и для покупателя важно, чтобы в итоге все прошло гладко, и сделка состоялась. Именно поэтому покупателю жилья часто предлагают подтвердить свои намерения внесением аванса или задатка. О том, чем отличаются данные виды предоплаты и можно ли обойтись устными договоренностями, нам рассказала эксперт. Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая потенциальным покупателем жилья продавцу как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен. Задаток при покупке квартиры несет две основных функции: обеспечительную (является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора) и платежную (если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты). Если сделка купли-продажи не состоится по вине покупателя (например, он нашел более интересный вариант), задаток останется у продавца. Если же собственник отказывается продавать квартиру (например, нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан выплатить задаток в двойном размере. В том случае если имели место форс-мажорные обстоятельства (ст. 416) или обе стороны добровольно пришли к выводу, что обязанности по договору невозможно исполнить, договор можно расторгнуть по обоюдному согласию, а задаток за квартиру в полном размере возвращается покупателю. Если же обязательства выполнены, то при оформлении конечной сделки размер задатка вычитается из общей стоимости жилья и покупатель выплачивает оставшуюся сумму. Еще один способ предоплаты за жилье — аванс — не налагает обязательств заключить договор купли-продажи квартиры. Соответственно, аванс может быть возвращен или потребован назад в любое время. В Омске при покупке квартир чаще всего используется практика внесения аванса. Сумма такой предоплаты исчисляется индивидуально, но в большинстве случаев она составляет 10–20 тысяч рублей, потому что вне зависимости от того, по чьей вине произошло неисполнение обязательств, аванс должен быть возвращен покупателю. О том, что потенциальный покупатель вносит аванс за квартиру, необходимо указать в соглашении. До его подписания нужно обговорить и решить с продавцом, в какой срок покупатель готов совершить сделку. При этом стоит иметь в виду, что этот срок может затянуться из-за сбора документов, проволочек с оформлением ипотеки, болезни участников сделки и прочее. В соглашении об авансе должна быть указана полная сумма, за которую будет продаваться недвижимость (это служит обеспечением того, что продавец не изменит сумму продаваемой квартиры в последующем), точный адрес объекта, данные личности сторон, подписывающих соглашение. Также в документе оговариваются сроки исполнения обязательства (дата заключения договора купли-продажи) и сумма задатка. Благодаря авансу покупатель и продавец, прежде всего, дисциплинируются. Первый показывает свои серьезные намерения, подкрепленные материально, второй подтверждает, что не будет искать другого покупателя или увеличивать стоимость жилья.

03.07.2015 17:21

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Как оценить жилье при продаже? Ольга Никитина

Как оценить жилье при продаже?

Решив продать свою квартиру или дом, каждый продавец хочет получить наибольшую выгоду для себя. Однако не всегда цена соответствует реальному состоянию недвижимости. Объект, выставленный на продажу по завышенной стоимости, может продаваться очень долго, а то и вовсе не будет востребован. Советы и рекомендации по оценке жилья дает эксперт омского рынка недвижимости. Продать квартиру на вторичном рынке не всегда просто. Особенно важно при продаже правильно рассчитать стоимость жилья, которое будет выставлено на рынок. Обычно для продавца вопрос оценки недвижимости является чем-то новым и он выставляет цену, ориентируясь на собственные предположения. Самостоятельно оценить недвижимость довольно сложно, поэтому не лишней будет помощь грамотного специалиста. Практических методов оценки недвижимости перед продажей существует три. Во‑первых, как уже было сказано выше, назначить цену своему объекту может сам продавец. При этом нет никаких гарантий, что владелец квартиры или дома сумеет не предвзято отнестись к оценке, ведь в интересах продавца получить максимальную выгоду от сделки. Во‑вторых, для оценки стоимости жилья можно обратиться к специалистам, например, к независимому оценщику. Свое заключение профессиональный оценщик оформляет в виде отчета. Такой документ, хоть и является официальным, но не всегда будет иметь практическое применение. Не стоит возлагать на него слишком большие надежды. Без заключения оценщика, конечно, не обойтись в случае оформления ипотечного кредита. Однако для обычного покупателя указанный документ может оказаться совершенно незначительным. Использовать отчет оценщика в качестве аргумента при выставлении цены на недвижимость получится не всегда. Третий метод оценки недвижимости перед продажей наиболее удобный. Установить стоимость жилья может риэлтор, при этом его услуги могут оказаться более полезными, нежели помощь стороннего оценщика. Риэлтор имеет возможность пользоваться базой выставленного на продажу жилья, к тому же он всегда в курсе последних событий на рынке недвижимости. При этом специалист агентства недвижимости, сопровождая сделку продажи, более надежен, чем привлеченный со стороны оценщик. Однако заключению риэлтора можно доверять при условии, что он настоящий профессионал своего дела, хорошо ориентирующийся в нужном секторе рынка недвижимости. Цены продажи квартир вторичного рынка недвижимости зависят от множества факторов. Так, например, какие-то моменты обязательно повлияют на стоимость жилья, а что-то может быть наоборот не учтено. Например, из факторов, влияющих на формирование окончательной цены объекта, можно выделить: • площадь квартиры, планировка • материал стен дома, этаж • район места расположения квартиры, близость транспортных развязок. Напротив, совершенно незначительным может оказаться наличие ремонта в квартире. Он практически не увеличивает стоимость квартиры, потому что, как правило, каждый покупатель потом все равно делает ремонт «под себя». Однако пластиковые окна и новая сантехника положительно скажутся на конечной стоимости, а также сделают объект более привлекательным для покупателя. В любом случае следует помнить, что даже правильная оценка стоимости квартиры не гарантирует ее быструю продажу. На сегодняшний день предложений на рынке жилья в Омске предостаточно. Клиент всегда сможет найти более выгодный вариант, если объект чем-то его не устроит. Всегда найдутся продавцы, готовые торговаться и уступить в цене. Поэтому собственникам нужно изначально реально оценивать свою недвижимость, хоть сделать это иногда непросто. Если клиент заинтересован в продаже жилья в оптимальные сроки, а также в получении максимальной выгоды, он должен быть готов идти на компромисс с покупателем. Если от снижения цены будет зависеть сделка, лучше уступить, ведь предложений сейчас больше, чем спроса. Устанавливая итоговую цену, стоит учесть некоторые нюансы. Дело в том, что цена квартиры, указанная в объявлении, и цена, по которой она реально будет продана, часто не совпадают. В объявлениях большинство продавцов искусственно завышают стоимость жилья. Таким образом они оставляют себе возможность маневрирования в процедуре торгов. Поэтому, если вы твердо намерены продавать квартиру без торга и оговариваете это условие в объявлении, лучше несколько отступить от средней стоимости аналогичного жилья в сторону уменьшения.

26.06.2015 17:09

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Как оценить жилье при продаже? Ирина Шилова

Как оценить жилье при продаже?

Решив продать свою квартиру или дом, каждый продавец хочет получить наибольшую выгоду для себя. Однако не всегда цена соответствует реальному состоянию недвижимости. Объект, выставленный на продажу по завышенной стоимости, может продаваться очень долго, а то и вовсе не будет востребован. Советы и рекомендации по оценке жилья дает эксперт омского рынка недвижимости. Сегодня рынок недвижимости в Омске перенасыщен жилыми объектами. При этом большинство из них выставлены на продажу по цене, превышающей их реальную стоимость. Каждый продавец считает, что его квартира или дом самые лучшие, поэтому обычно завышают цену. Однако такой подход продавцов к оценке недвижимости приводит к тому, что объекты «застаиваются», спрос на них невысок, а зачастую и вовсе отсутствует. Покупатели, как правило, приходят на рынок уже со своими ценами, они предлагают продавцам торг, заранее определившись для себя, сколько готовы потратить на покупку жилья. Сегодня складывается тенденция к тому, что покупатель на рынке главный, именно он диктует свои условия. Если продавец не готов скинуть цену, то его объект может стоять на продаже бесконечно долго. Объектов сегодня очень много, выбрать более доступный и подходящий вариант покупатель сможет всегда, а вот продать вторичное жилье по завышенной цене практически невозможно. Рынок недвижимости регулирует цены таким образом, что продавцу недвижимости придется скинуть не меньше 5–10% от первоначальной стоимости жилья. Такой дисконт будет минимальным, а порой нужно будет уступать покупателю еще больше. Есть такие продавцы, которые принципиально не торгуются, но все же это скорее исключение из правил. Рынок всегда предполагает торг, и более сговорчивый продавец имеет больше шансов успешно продать свое жилье. Чтобы заинтересовать покупателя и быстрее продать квартиру или дом, желательно сразу же выставлять жилье на продажу по адекватной цене. В этом деле продавцу недвижимости могут помочь профессиональные оценщики или риэлторы. И те, и другие специалисты будут анализировать рынок, сравнивая продаваемый объект с аналогичными в этом сегменте. При этом оценщики пользуются данными о ценах, которые есть у риэлторов. Поэтому для экономии времени и средств продавец может обойтись услугами специалистов агентства недвижимости, через которое будет продавать свое жилье. Профессиональный риэлтор всегда даст совет, как правильно выставить цену объекта при продаже. К сожалению, не всегда клиенты прислушиваются к рекомендациям специалистов, и в итоге их объект простаивает на рынке очень долго. Если у продавца есть время и он не торопится продавать жилье, это вполне допустимо. Но если у клиента стоит задача как можно скорее заключить сделку, то продавать недвижимость все же стоит по рыночной цене. При оценке квартиры, готовящейся на продажу, учитывается множество факторов. В первую очередь это месторасположение дома, близость его к остановкам общественного транспорта, наличие в округе магазинов, школ, детских садов и других важных социальных объектов. Также имеет значение планировка квартиры, ее площадь, расположение комнат, качество ремонта, состояние сантехники. На стоимость жилья может повлиять даже мебель и техника, если бывшие хозяева намерены продать квартиру укомплектованной. Однако ценность будет иметь только хорошая встроенная мебель или техника, старые диваны и шкафы скорее наоборот доставят неудобства новым жильцам. В итоговую стоимость квартиры или дома также будет включена комиссия агента по недвижимости, который сопровождает сделку. Для покупателя этот факт значения не имеет, но продавец должен будет учесть такой момент. Иногда в ту цену, которую изначально видит покупатель жилья, включен некоторый процент на торг. Продавец может предусмотреть это и слегка завысить цену, ожидая, что в итоге придется уступать покупателю. Однако это необязательное условие, ведь не всегда продавец намерен торговаться. Выставляя недвижимость на продажу, необходимо ориентироваться на рынок, учитывать его тенденции и прислушиваться к советам специалистов. Правильно оценить объект и установить приемлемую цену — это первый шаг на пути к успешной продаже жилья в Омске.

26.06.2015 16:51

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»? Ольга Лисина

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»?

Когда люди решаются на покупку жилья, перед ними встает дилемма: приобрести квартиру на вторичном рынке или вложиться в новостройку. Какие у каждого из данных типов недвижимости имеются плюсы и минусы, нам рассказали эксперты. Главный плюс новостроек — это современное жилье, с удобными планировками и новыми коммуникациями. Также новые дома отличаются от большинства того, что было построено в середине прошлого века: просторными холлами, наличием грузовых лифтов и еще целым рядом приятных «мелочей». Но главное при покупке новостройки — это возможность сэкономить, заключив договор на этапе строительства. Обычно цена на такие объекты на 15–20% ниже, чем в готовом доме. Однако в период кризиса эта экономия может обернуться против покупателя, так как возрастает риск переноса срока ввода дома в эксплуатацию или даже заморозки стройки. У нового жилья есть и свои минусы. В последнее время возникают нарекания и по качеству строительства, и по используемым материалам. Поэтому очень важно не брать первое попавшееся жилье, а покупать квартиру у застройщиков с хорошей репутацией, работающих на рынке не первый год. Если для покупателя все же интереснее покупка квартиры на вторичном рынке, то и это хорошее вложение денег. Неоспоримое преимущество такого жилья в том, что к моменту сделки такая квартира и весь дом полностью построены, окружающая инфраструктура сформирована, работают школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты. Ремонт, конечно, делать придется, но все же не такой серьезный, как в новостройке, которая чаще всего сдается без отделки. Однако у вторичного жилья есть и недостатки. И самый главный из них — возраст дома. Если жилье построено несколько десятилетий назад, то новому собственнику придется вложить в ремонт немало средств. Оформить сегодня ипотеку на первичное или вторичное жилье можно без особых сложностей. Решение банк принимает, опираясь в первую очередь на финансовое положение заемщика. Главное, при подаче заявки обратить особое внимание на требования банка к объекту залога, так как новостройки аккредитованы не во всех банках, а в нюансах покупки вторичных квартир подчас может разобраться лишь опытный риэлтор. Покупка новостроек в кредит сегодня очень выгодна, поскольку действует ипотека с господдержкой, однако многие дома не соответствуют необходимым требованиям программы. На этом фоне весьма положительным является снижение процентных ставок на вторичном рынке. Как правило, квадратный метр на первичном рынке стоит дешевле, чем во «вторичке». Однако такая вероятность существует, если новостройка еще находится в стадии строительства и будет сдаваться без отделки. Все зависит от требований покупателя к уровню отделки квартиры, поскольку затраты на ремонт напрямую влияют на итоговую стоимость жилья. Если состояние жилья будет без излишеств, то дешевле обойдется квартира на вторичном рынке в доме, который построен относительно недавно. Если хочется сделать ремонт по своему вкусу и задуманной индивидуальной планировке, то лучше купить квартиру со свободной планировкой в новом доме.

19.06.2015 17:54

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»? Александр Дребушевский

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»?

Когда люди решаются на покупку жилья, перед ними встает дилемма: приобрести квартиру на вторичном рынке или вложиться в новостройку. Какие у каждого из данных типов недвижимости имеются плюсы и минусы, нам рассказал эксперт. К преимуществам первичного жилья перед вторичным относят удобные планировки квартир, новое состояние дома, коммуникаций, мест общего пользования и придомовой территории. Обычно в новостройках более респектабельные соседи. Покупатель новостройки, как правило, становится первым собственником, а значит история квартиры абсолютно прозрачная, и нет риска признания сделки недействительной. Стоимость квадратного метра строящегося жилья дешевле, чем вторичного, поэтому в такой покупке есть инвестиционная привлекательность. В настоящее время на первичном рынке выгодные условия ипотечного кредитования — действует государственная программа субсидирования ипотеки. Ставка, которую предлагают банки, начинается от 11,5% при первоначальном взносе от 20 процентов для аккредитованных строительных компаний, работающих в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. При этом застройщики предоставляют скидки и выгодные условия оплаты. Есть и минусы покупки квартиры в новостройке. Самое главное, существует риск увеличения сроков сдачи дома или заморозки строительства объекта, особенно это стало вероятным в условиях замедления развития экономики. Большинство новостроек сдаются без отделки, поэтому новоселам придется потратить дополнительные средства и время на ремонт. Неудобство новым жильцам может принести наладка лифта, который начинает работать спустя некоторые время после заселения, а также ремонтные работы в соседних квартирах. К преимуществу вторичных квартир можно отнести возможность жить в них сразу после покупки. Многие люди, приобретая жилье в кредит, не могут позволить себе выплачивать ежемесячные платежи и дополнительно нести расходы на съем до момента заселения новостройки. Также «вторичку» выбирают те, кто не любит рисковать и покупать недостроенный объект. Ставки на «вторичку» в настоящий момент составляют около 15%, что выше в среднем на 3 пункта, чем на новостройку. Покупка квартиры — это сложный и ответственный процесс. На рынке есть новостройки на разных этапах строительства, отличные по цене и другим характеристикам, и вторичные квартиры с различными правоустанавливающими документами. Поэтому наша компания рекомендует при покупке жилой недвижимости обращаться к профессионалам, чтобы получить максимально выгодный результат. А при покупке новостройки следует выбирать известных застройщиков с хорошей репутацией и большим опытом.

19.06.2015 17:51

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»? Ирина Запускалова

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»?

Когда люди решаются на покупку жилья, перед ними встает дилемма: приобрести квартиру на вторичном рынке или вложиться в новостройку. Какие у каждого из данных типов недвижимости имеются плюсы и минусы, нам рассказала эксперт. Главный плюс новостройки — это то, что в квартире еще никто не жил, поэтому объект абсолютно свободен от претензий бывших собственников. Также новоселы могут выбрать понравившуюся планировку квартиры и этаж. Будущим жильцам новостройки в ближайшие несколько лет не придется беспокоиться об исправности инженерных сетей и ремонте подъезда. Строительство современных домов не обходится без размещения вблизи объектов парковочных мест или гаражей. При этом парковки имеются даже возле новостроек экономкласса, тогда как большинству собственников старого жилфонда приходится оставлять свои автомобили во дворах. Неоспоримым плюсом при покупке новостройки станет рассрочка платежа, которую предлагают многие строительные компании. Кроме того, можно существенно сэкономить, если объект находится на раннем этапе строительства. Теперь о минусах. Сегодня покупка квартиры на стадии котлована — рискованный поступок. Существует вероятность, что строительство затянется, а то его и вовсе заморозят. Некоторые новостройки возводятся на месте необжитых территорий, поэтому стоит быть готовым к тому, что какое-то время возле дома не будет дороги, остановки общественного транспорта, социальных и торговых объектов. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются без отделки, поэтому новоселам придется провести ряд отделочных работ, если не полный ремонт в пустой бетонной коробке. Если речь идет о строительстве жилого комплекса, то не исключено, что в округе будет продолжаться стройка, а в других квартирах — ремонты у соседей. Но самый главный минус новостроек — это огромное количество обманутых дольщиков. У вторичного жилья тоже есть свои плюсы. Самый, пожалуй, главный — это то, что въехать в квартиру можно сразу же после подписания договора купли-продажи. В отличие от новостройки, вторичное жилье можно увидеть воочию, оценить вид из окна и существующую инфраструктуру. Дома на вторичном рынке проверены временем. К примеру, объекты, построенные в 80‑х годах прошлого века, отличаются высокой надежностью. Такая покупка — оптимальное соотношение цены и качества. Однако старый жилфонд имеет и очевидные минусы. И главный из них — изношенность недвижимости. Некоторые дома, построенные в прошлом веке, возводились из низкокачественных материалов и с нарушениями. Покупая «вторичку», стоит понимать, что с изношенностью жилого фонда и коммуникаций ничего нельзя будет сделать. Кроме того, юридическая история у таких объектов может быть длинной, запутанной, с судебными исками и претензиями, как от бывших собственников, так и альтернативных претендентов на собственность. Помимо этого, жилье во «вторичке» дороже схожих квартир в новостройках. Связано это с тем, что на вторичном рынке стали появляться качественные объекты, построенные 5–10 лет назад. К тому же владельцы подобного жилья завышают цену на 15–20 процентов. При недостатке собственных средств всегда можно обратиться к помощи банков за оформлением ипотеки. Сегодня условия выдачи кредита благоприятнее на первичном рынке, но это благодаря субсидируемой государством ипотеке. Однако такая помощь ограничивается выбором объектов, так как лишь часть застройщиков подходят под условия льготной ипотеки. Соответственно, круг новостроек, которые можно приобрести по сниженной ставке, существенно сужен. На вторичном рынке огромный ассортимент банковских продуктов, но процентная ставка даже с учетом недавнего понижения остается высокой. Только при большом первоначальном взносе (от 50%) ставка значительно уменьшается. Между тем взять ипотечный кредит на покупку вторичного жилья значительно легче. Банк охотнее даст деньги на уже существующую квартиру, чем на квадратные метры в еще не сданном объекте. Новостройка на стадии строительства — реальный шанс выгодно приобрести жилье, но это большой риск остаться без квартиры вообще. Гарантий соблюдения сроков строительства у застройщиков нет, а в условиях кризиса — тем более. Рациональнее приобретать объекты недвижимости во «вторичке», но, как правило, цена за ту же площадь будет выше, зато без рисков потери денежных средств.

19.06.2015 17:45

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Осмотр жилья перед покупкой: ищем недостатки Елена Бармина

Осмотр жилья перед покупкой: ищем недостатки

Одним из ключевых моментов при покупке квартиры является выбор будущего жилья и его осмотр. Прежде чем покупать, стоит удостовериться, что выбранная вами квартира или дом находятся в удовлетворительном состоянии. Нередки случаи, когда косметический ремонт «прячет» серьезные недостатки. О том, на что нужно обратить внимание при выборе и осмотре жилья, мы спросили эксперта. В процессе приобретения нового жилья настает момент, когда покупатель остановил свой выбор на объекте недвижимости, который ему понравился. Решив покупать этот дом или квартиру, клиент агентства недвижимости приступает к осмотру жилплощади. И в этот момент опытный риэлтор должен помочь своему клиенту и дать несколько советов, на что обратить более пристальное внимание. Для начала необходимо убедиться, что в квартире нет повреждений на стенах, потолке и полу. Стоит внимательно осмотреть углы во всех комнатах и потолок, если вы обнаружите многочисленные желтые пятна, это плохой знак. Такие дефекты свидетельствуют о том, что этажом выше живут не очень благополучные соседи, любители подтапливать квартиру снизу. Если же вы осматриваете жилье на верхнем этаже, пятна говорят о том, что протекает крыша дома, что также будет неприятным моментом для любых хозяев. Осматривая угловую квартиру, очень внимательно изучите пространство под коврами и за мебелью. Такое расположение квартиры в доме предполагает промерзание наружных стен, дефекты возможны по углам. Стоит удостовериться в отсутствии плесени и черных пятен, которые свидетельствуют о том, что жилье подвержено промерзанию. При осмотре можно прикоснуться рукой к стене: она не должна быть холодной и влажной. Особое внимание покупатели обычно уделяют состоянию кухни и ванной комнаты. Антисанитарные условия в этих местах могут оттолкнуть будущих хозяев. При осмотре кухни и санузлов необходимо внимательно осмотреть вентиляционную шахту, удостовериться в том, что она не засорена и функционирует нормально. Можно открыть краны и посмотреть, с каким напором осуществляется подача холодной и горячей воды. Особенно актуально это для квартир на верхних этажах, если вода подается снизу вверх. Также удостоверьтесь в том, что вода хорошо уходит, то есть канализация не забита. Тщательно осмотрите сантехнику. Если вы обнаружите, что протекают смесители, это не страшно, заменить кран легко. Но вот замена труб — достаточно грязная работа, поэтому желательно выбирать квартиру с новыми трубами. Особенно это касается вторичного жилья, в новостройках, как правило, таких проблем не бывает. При осмотре труб обратите внимание на то, что в идеале они должны быть одного диаметра по всему стояку, особенно это касается труб подачи горячей воды для отопления. Выбирая новое жилье в зимний период, покупатель может оценить насколько теплой будет его будущая квартира. При осмотре можно понять, достаточно ли горячи радиаторы отопления, так как в основном от них зависит тепло в доме. В настоящее время одним из пожеланий клиентов является наличие качественных пластиковых окон, которые также создают комфортный микроклимат. Ремонт в квартире, как правило, для покупателей не так важен, как техническое состояние жилья. Если квартира очень «взрослая», необходимо убедиться, что электропроводка рабочая и безопасная. Советуем также обратить внимание на полы в квартире. Если это бетонная стяжка, убедитесь насколько она ровная. Если полы деревянные, пройдитесь по всей квартире и убедитесь, что лаги не прогнили и пол не «играет». Меньше всего стоит обращать внимание на обои в квартире, потому что обычно новые собственники делают капитальный или хотя бы косметический ремонт. Достаточно сложно, но желательно, осматривать объект недвижимости в дневное время суток, тогда лучше видны все нюансы. К тому же днем легче определить, насколько квартира светлая и солнечная. Летом советуем обратить внимание на то, насколько зеленые насаждения закрывают солнечные лучи и естественное освещение. Если квартира вас устраивает, то самое время узнать о соседях. Не стесняйтесь расспрашивать о всех жильцах в подъезде, так как это очень важная составляющая вашего комфортного проживания. Сделать ремонт, отвечающий вашим требованиям, куда легче, чем избавиться от неблагополучных соседей. Внимательно осмотрите подъезд, так как его состояние даст вам самое лучшее представление о жильцах. Следует обратить внимание, когда был сделан ремонт в доме, не протекает ли крыша, нет ли сырости в подвале. Неприятные запахи в подъезде должны вас насторожить. Нет необходимости расспрашивать соседей о продаваемой квартире, так как всегда найдутся доброжелатели, которым захочется очернить продавца или просто посплетничать. Лучше пойти в домоуправление или к старшему по дому и задать интересующие вопросы. Добропорядочный продавец сам должен обозначить явные недостатки в продаваемой квартире. Если дефекты были скрыты при передаче жилья и выявились после заселения, то покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерное уменьшение цены приобретенного объекта, безвозмездное устранение недостатков либо возмещение расходов по устранению дефектов. Если дефекты серьезны и опасны для здоровья, можно попытаться через суд признать сделку недействительной. Но все это будет сложно доказать, потребуется много сил и времени. Поэтому своим клиентам мы советуем очень внимательно относиться к осмотру выбранного объекта недвижимости.

11.06.2015 16:08

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Осмотр жилья перед покупкой: ищем недостатки Светлана Качесова

Осмотр жилья перед покупкой: ищем недостатки

Одним из ключевых моментов при покупке квартиры является выбор будущего жилья и его осмотр. Прежде чем покупать, стоит удостовериться, что выбранная вами квартира или дом находятся в удовлетворительном состоянии. Нередки случаи, когда косметический ремонт «прячет» серьезные недостатки. О том, на что нужно обратить внимание при выборе и осмотре жилья, мы спросили эксперта. К выбору жилья стоит подойти ответственно. Ведь квартира, которую вы купите, может стать не новым уютным домом, а ящиком Пандоры, полным неприятных сюрпризов. Осматривая жилье, нужно сразу искать все его минусы, чтобы не приобрести кота в мешке. Начать присматриваться к жилью нужно уже на подходе к дому. Обращайте внимание на состояние придомовой территории и подъездов. Наличие ухоженной детской игровой площадки или палисадника будет свидетельствовать об аккуратности жильцов. Также обратите внимание на контейнеры для мусора, лучше, если они расположены вдали от дома. В подъезде обратите внимание на ремонт и общее состояние лестничных клеток. Даже в старом доме, где стены давно не красили, а окна не заменили на пластиковые, может быть весьма уютно. В благополучном подъезде, где жильцы своими силами поддерживают чистоту и порядок, могут стоять цветы, висят доски с информацией о собраниях, возможно, установлен график дежурств. Состояние подъезда говорит о социальном статусе жильцов, однако не стоит полностью полагаться на эти предположения. Познакомиться с соседями при выборе квартиры тоже очень важно. Но не нужно слишком доверять тому, что соседи могут рассказывать о продавце и его недвижимости. У них могут быть свои обиды на соседа или свои представления о том, что хорошо для дома, а что не очень. Но в целом личное знакомство с теми, с кем вам, возможно, предстоит жить, может повлиять на решение о покупке жилья. Саму квартиру можно начать оценивать уже со входной двери. После переезда желательно сменить дверные замки, поэтому сразу оцените состояние двери, выдержит ли она эти работы. Войдя в квартиру, осмотрите все помещения, включая кладовки и балконы. В первую очередь обратите внимание, нет ли подтеков на потолке, стенах и в углах. Особенно тщательно стоит осматривать угловые квартиры. Зимой такое жилье, скорее всего, будет промерзать. За теплоту жилья отвечают батареи и окна, поэтому обязательно проверьте качество отопления и наличие хороших стеклопакетов. Лучше осматривать квартиру зимой, если вам очень важен климат в доме. Даже хорошие с виду пластиковые окна могут оказаться ненадежными защитниками под сильными порывами ветра. В холодное время также видны будут промерзания стен, наледь на окнах и подоконниках. Зимой вы сможете проверить, насколько хорошо греют радиаторы. Если вы осматриваете квартиру на верхнем этаже дома, обратите внимание на потолок. В старых домах с ветхой кровлей возможны подтопления; весной и осенью, а также в дождливую погоду летом возможны протекания. Если прежние хозяева уже столкнулись с такой бедой, на потолке будут желтые пятна от воды. Сложнее определить протечки будет в том случае, если в квартире установлены навесные потолки или наклеена потолочная плитка. В квартирах на первом этаже очень тщательно осмотрите пол. Если техническое состояние дома не очень хорошее, из подвала могут быть неприятные испарения. Кроме того, ветхий пол зимой будет очень холодным. На кухне и ванной проверьте всю сантехнику, загляните под ванну, нет ли там сырости или плесени, свидетельствующей о постоянных протечках. Хорошо, если продавец недавно заменил трубы, в противном случае возможны внезапные прорывы. Осматривая санузлы, не стесняйтесь открывать все краны, особенно те, что перекрывают воду в квартире. Проржавевшие задвижки могут подвести вас в случае прорыва трубы. Косметический ремонт может стать препятствием для оценки состояния квартиры. Продавец, решивший замаскировать недостатки своего жилья, может поклеить новые обои на скорую руку. Причем иногда бывает, что клеят их только на видных местах, а за коврами и шкафами остаются старые. Такой ремонт станет головной болью для покупателя, ведь, заехав в купленное жилье, ему придется как можно скорее заклеивать «аппликации» на стенах. Осматривая квартиру, не стесняйтесь заглядывать за мебель, попросите поднять ковер со стен и с пола, проверьте, везде ли покрашено и побелено. Ответственно отнеситесь к осмотру, будьте строги и критичны. Качество жилья, которое вы покупаете, может серьезно сказаться на его цене. Обнаружив значительные недостатки, вы можете либо потребовать за них скидку, либо вовсе отказаться от покупки такой недвижимости. Возместить ущерб из-за собственной невнимательности практически невозможно, поэтому не стоит рисковать и на слово верить продавцу.

11.06.2015 15:56

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон