Мнения экспертов


Новостройки: итоги года Ольга Лисина

Новостройки: итоги года

2015 год был непростым, ожидания роста цен в сегменте новостроек не оправдались. В течение всего года уровень цен корректировался в сторону понижения реальными покупателями. Одним из негативных явлений ушедшего года была ситуация с приостановкой деятельности компаний, которые страховали омских застройщиков, работающих по 214‑ФЗ. Это привело к тому, что в октябре 2015 года продажи не осуществлялись совсем, поскольку регистрация сделок была невозможна. Между тем квартиры в новостройках востребованы омичами. Большим спросом пользуются объекты, подходящие под программу господдержки, но таких на рынке становится все меньше. Также омичи отдают предпочтение квартирам в тех домах, которые уже введены в эксплуатацию или готовятся к вводу, чтобы максимально снизить свои риски. Сегодня застройщики предлагают в основном квартиры без отделки со свободной планировкой. Но можно подыскать вариант с готовым ремонтом. В такую квартиру можно заезжать сразу же после проведения сделки. Выбор у покупателя на сегодняшний день огромен. Возведение новых домов проходит по всем районам города, поэтому человек может выбрать подходящий вариант исходя из привязки к своему текущему месту жительства, месту работы или каким-либо другим предпочтениям. Основной ориентир — это стоимость квадратного метра, которая зависит от многих параметров. Самые дорогие квартиры расположены в центральной части города и на Левобережье. В Омске цены на новостройки колеблются от 30 до 65 тысяч рублей за квадратный метр. После повышения цен в декабре 2014 года в течение всего 2015 года наблюдалось постоянное постепенное их снижение. Но, несмотря на падение цен на новостройки и внедрение господдержки, люди не торопились брать ипотеку на жилье. Доступность такого кредита определяется прежде всего уровнем дохода заемщика, а за прошедший год семейный доход у большинства российских семей остался без изменений, а расходов стало больше. Процентные ставки, несмотря на постепенное снижение, все еще остаются на достаточно высоком уровне. Поэтому многие заемщики, оценив свои возможности по погашению кредита, решили отложить вопрос с получением ипотеки. Программа по госсубсидированию ипотеки отчасти помогла покупателям приобретать строящееся жилье на приемлемых условиях. Но, к большому сожалению покупателей, далеко не все желаемые квартиры соответствовали требованиям программы субсидирования процентной ставки государством. Поэтому людям приходилось делать выбор либо в пользу понравившейся квартиры, либо — низкой процентной ставки. Завершение программы ипотеки с господдержкой было заранее оговорено, поэтому большинство людей, которые хотели ею воспользоваться, уже это сделали. После окончания программы значительного снижения спроса на новостройки не ожидается. В течение 2015 года новые площадки по жилищной застройке в городе практически не осваивались. Это означает, что количество предложений по продаже новостроек в ближайшие два года будет только сокращаться. Возможно, к осени текущего года это может привести к незначительному повышению цен.

13.01.2016 17:49
Почему квартира не продается? Светлана Сикорская

Почему квартира не продается?

Чтобы продать квартиру, не нужно заниматься этим самостоятельно, это только затянет процесс. Доверьте продажу своего жилья опытному специалисту, который знает все тонкости продажи и подойдет к решению вопроса профессионально. Главный показатель ликвидности квартиры — это цена, по которой она представлена на рынке. Объект по завышенной цене может простоять год-два, а то и больше. Именно эта ошибка и является главной причиной того, что квартира долго не продается. А профессионал объективно оценит недвижимость и назначит ей адекватную среднерыночную стоимость. Еще одна из причин по которой квартира долгое время не находит покупателя, — сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости. В связи с кризисом сильно упала покупательская способность, люди стараются отложить приобретение жилья. Квартира может "зависнуть" в экспозиции и из-за банальной неухоженности. Перед продажей следует навести порядок в комнатах, убрать лишнюю мебель, забелить подтеки на потолках, заменить обои, починить сантехнику. Помимо самой квартиры необходимо привести в порядок подъезд. Именно его видят в первую очередь потенциальные покупатели, и впечатления от его вида остаются в памяти. Квартира может не продаваться также из-за неприглядных фото в объявлениях. Картинка — это то, на что в большей степени обращает внимание человек при выборе будущего жилья. Достаточно сфотографировать комнаты в нужном ракурсе, в светлое время суток и по возможности сделать акценты на новых обоях или кафеле в ванной.

30.12.2015 17:44
Почему квартира не продается? Оксана Петрова

Почему квартира не продается?

Когда продавец хочет реализовать квартиру по рыночной цене, то регулировать скорость продаж возможно только ценой, а точнее ее снижением. Срочная продажа подразумевает уменьшение цены относительно рыночной процентов на 10–30%. Здесь уже включается второй фактор — ликвидность. Жилье элитного класса при срочной продаже обычно снижается в цене не более чем на 10–15%. На квартиры экономкласса скидка может доходить до 30%. Если условием продажи является покупка другой квартиры, то существенно занижать стоимость нет смысла. Обычно быстрее всего находят своего покупателя качественные объекты, расположенные в центральных районах города. Когда стоимость объекта соответствует реальным ценам на рынке, то сроки продаж значительно сокращаются. Нормальным сроком для реализации квартиры считается один-три месяца. Если же квартира продолжительное время не продается, то нужно искать причины. Первая и самая главная из них — это неверно сформированная цена объекта. Нужно более объективно подойти к оценке квартиры, изучив рынок недвижимости. Лучше всего для анализа рынка обратиться к профессиональному риэлтору, который адекватно оценит недвижимость с учетом сезонности. Еще одна немаловажная причина непродажи квартиры — ее непрезентабельный вид. В этом случае стоит озаботиться проведением косметического ремонта, заменой обоев, вывозом старой мебели, портящей общий внешний вид. Презентация жилья должна также быть продуманной. Показывая квартиру, делайте акценты на достоинствах объекта, его удачном расположении и прочих важных моментах. Если цена объекта адекватна, документы в порядке, звонки по объявлению поступают, но после показа потенциальный покупатель уходит, стоит узнать, что его не устроило. Возможно после устранения указанного им изъяна следующий человек, пришедший на просмотр жилья, вскоре станет его собственником, а вы — счастливым продавцом.

30.12.2015 17:41
Вторичный рынок – стабильный сегмент Ольга Бойко

Вторичный рынок – стабильный сегмент

Сейчас вторичный рынок недвижимости довольно активен, хотя некоторое снижение спроса все же отмечается. Однако этот спад покупательской активности не такой существенный и в основном касается более доступного жилья. Если же говорить об элитном сегменте, то на сегодняшний день на вторичном рынке не наблюдается значительного снижения спроса на такие квартиры. В первую очередь это связано с тем, что собственники элитных объектов дают хороший дисконт, а курс отечественной валюты к настоящему времени стал более или менее стабилен. По сравнению с тем спадом, который произошел в начале 2015 года, в феврале, сейчас можно сказать, что не наблюдается массового снижения покупательской активности на вторичном рынке. Сегодня довольно активно себя ведут и продавцы недвижимости. На продажу выставлены те квартиры, которые ранее были сняты. К концу года произошло насыщение базы недвижимости, по-прежнему появляются новые объекты, а у выставленных на продажу ранее увеличивается срок экспозиции. При этом нужно отметить, что на объекты с привлекательной и интересной для покупателя ценой спрос остается достаточно стабильным. Однако нередки случаи, когда продавцы необоснованно завышают цену своего объекта. В таком случае жилье может продаваться очень долго. Сегодня покупатели, хоть и интересуются недвижимостью весьма активно, зачастую не готовы платить такие суммы, на которые рассчитывают продавцы. Это стоит понимать и быть готовым к торгу, который позволит продать жилье быстрее. Покупателю не понятны завышенные цены, но продавцы упорно тешат себя надеждами продать свою недвижимость по расценкам прошлого года. Сейчас с рынка быстро уходят квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. Те объекты, которые были выставлены по завышенной цене, надолго «зависают» в базе, в связи с чем фиксируется увеличение среднего срока экспозиции. Чем квартира доступнее, тем больше на нее будет спрос. Жилье в хрущевках при этом конкурирует с другими объектами только за счет цены и локации — зачастую старые пятиэтажки могут похвастаться удачным расположением. Но в целом же при наличии достаточного бюджета покупатели стараются выбрать более комфортный вариант. Активнее всего на вторичном рынке продаются одно- и двухкомнатные квартиры, чуть реже покупатели интересуются трехкомнатными. В домах бизнес-класса наиболее востребованными являются «однушки» и «двушки», а также ставшие очень популярными в последнее время квартиры-студии. Те покупатели, которые готовы приобрести высокобюджетное жилье, отдают свое предпочтение квартирам площадью от 150 квадратных метров и более. Обычно в состав таких квартир входит 4–5 комнат. Вторичное жилье привлекает многих покупателей в первую очередь своей готовностью. Юридически и физически это по-настоящему готовое жилье, в которое можно заселиться сразу после покупки. В этом плане «вторичка» более надежна и привлекательна, чем новостройки. Однако новые дома, построенные из современных материалов и по новым технологиям, также имеют свои преимущества. Среди достоинств новостроек можно отметить просторные квартиры с более удобными планировками, чистые подъезды, наличие стеклопакетов и счетчиков, парковки во дворе. Безусловно, важным критерием будет и более низкая цена. Аналогичная квартира на вторичном рынке с такими же параметрами будет стоить на 20–25% дороже, а если брать жилье на первоначальном этапе строительства, то разница может достигать 30–35%. Но при этом все же вторичный рынок всегда находит своего покупателя. Предложения готового жилья по-прежнему привлекают покупателей надежностью.

25.12.2015 15:04
Можно ли отменить сделку? Оксана Якубова

Можно ли отменить сделку?

Приобретение квартиры — это очень сложный процесс, который может быть связан с риском как для покупателя, так и продавца недвижимости. У сторон, участвовавших в сделке, есть возможность ее расторгнуть либо признать сделку недействительной только по основаниям, установленным законом.  Например, использование при сделке второй стороной фальшивых документов, ущемление прав несовершеннолетних или недееспособных. Если во время сделки одна из сторон была в состоянии алкогольного (наркотического) опьянения или в состоянии психического расстройства, сделка также может быть признана недействительной. Сделку признают недействительной, если договор был подписан обманным путем или по принуждению. Опираясь на российское законодательство, стоит сказать, что сделка по купле-продаже недвижимости может быть расторгнута из-за неисполнения сторонами своих обязанностей и при невыполнении ими условий заключенного договора. Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. То есть действие соглашения может прекращаться только при серьезных нарушениях условий договора другой стороной или в некоторых иных случаях, что предусмотрено законом или непосредственно договором. Под серьезными нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая получает существенный ущерб. Другими словами, если продавец или покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки. К таким нарушениям, к примеру, можно отнести отказ от оплаты со стороны покупателя или наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением и не указанных в договоре. Стоит иметь в виду, что расторжение и признание соглашения купли-продажи недействительным — это совершенно разные основания для прекращения договорных обязательств. Тем не менее итог и при одной, и при другой процедуре будет один — договор прекращает действовать, обязанности сторон теряют свою актуальность. Кроме того, отличаться будут и последствия, если сделка будет признана недействительной, то виновная сторона должна будет вернуть все полученное по договору купли-продажи квартиры и очень часто еще и компенсировать причиненный своими действиями ущерб. Согласно статье 167 ГК РФ сделка, признанная недействительной, не влечет никаких последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Обезопаситься от риска расторжения договора при сделке по покупке или продаже жилья возможно, если ответственно подойти к процессу оформления такого соглашения. Особенно необходимо обратить внимание на сроки, условия предоставления недвижимости и денежных средств, обязанности и ответственность сторон. Также обязательно включайте в договор сведения о возможности и условиях расторжения договора. Чем подробнее будет указано о порядке прекращения действия соглашения, тем легче потом доказывать свою правоту. Самую надежную защиту от рисков может обеспечить только профессиональный риэлтор по продаже недвижимости, у которого за плечами немалый опыт работы в данной сфере. Специалист проверит наличие возможных оснований признания сделки купли-продажи жилья недействительной до ее совершения, тем самым обезопасит от рисков.

18.12.2015 13:07
Зачем нужно приватизировать жилье? Ирина Шилова

Зачем нужно приватизировать жилье?

Самым главным неоспоримым плюсом приватизации квартиры является то, что она переходит в собственность владельца, который может свободно ее продавать, дарить, завещать либо отчуждать каким-то иным способом. В случае кредитования под залог недвижимости только приватизированное жилье может быть предметом залога. Более того, собственник имеет право предоставить приватизированную квартиру в качестве залога по кредиту третьего лица. Только приватизированная недвижимость может быть унаследована по закону и передана после смерти прежних собственников новым законным владельцам — родственникам или лицам, указанным в завещании. Первая категория граждан, которым приватизация выгодна, — это наследники собственников приватизированного жилья. Вторая — бизнесмены, которые планируют взять кредит под залог недвижимости. Банки охотно работают с заемщиками, которые в качестве залога предоставляют приватизированное жилье. Единственным условием для удачного кредитования является то, что в квартире, отдаваемой под залог по кредиту, никто не должен быть прописан, особенно дети, не достигшие совершеннолетия. Категория граждан, которые в приватизации никак не заинтересованы, — это малоимущие одинокие люди. Новый Жилищный кодекс обещает далеко не радужные перспективы по поводу налога на недвижимость. Содержать и оплачивать собственную квартиру и сейчас-то накладно, а вскоре предполагается, что собственники жилья должны будут платить налог, исходя из реальной стоимости квартиры, и собирать деньги на капитальный ремонт своего дома. Собственникам, которые имеют наследников, есть смысл приватизировать квартиру. А тем, кто рассчитывает в старости лишь на свои силы, приватизация будет дополнительной обузой. Не все граждане знают, что становиться собственником жилья не всегда выгодно. Например, приватизация коммунальных квартир и комнат в общежитиях, предоставленных когда-то государством, в некоторых случаях оказалась неоправданной. Сделки в этом сегменте составляют примерно 20%, то есть купля–продажа коммунальных квартир не пользуется особым спросом, и получить в этом случае какую-то прибыль после ее приватизации и последующей продажи — дело довольно сомнительное. Приватизацию жилья можно осуществлять как самостоятельно, так и с помощью специалистов нашего риэлторского агентства. Самостоятельная приватизация обойдется будущему владельцу жилья дешевле, но сам процесс оформления займет много времени. Поэтому такую важную и длительную процедуру лучше доверить специалисту, который в течение трех месяцев предоставит новому собственнику свидетельство о собственности. Многие граждане интересуются приватизацией специализированного, ведомственного жилья. В первую очередь с проблемой приватизации такой недвижимости сталкиваются военнослужащие. Это жилье построено на средства Министерства обороны, на него нет прав, техпаспортов, нет управляющей компании, которая бы отвечала за его содержание. В этом случае военнослужащим также стоит обратиться к квалифицированному специалисту. Стоимость услуг при этом будет зависеть от количества участников приватизации и сложности работ.

11.12.2015 10:26
"Отказники" и покупка квартиры Вера Коровина

"Отказники" и покупка квартиры

Одним из наиболее проблемных и рискованных видов сделок с недвижимостью является покупка квартиры, в которой проживают или проживали "отказники" — лица, отказавшиеся от участия в приватизации недвижимости в пользу других людей (как правило, родственников). По закону собственник квартиры вправе без согласия "отказника" распорядиться недвижимостью — продать ее, подарить или сдать. Однако квартира остается обремененной правами "отказника", который фактически владеет пожизненным правом проживания в ней. В свою очередь "отказник" не может без разрешения владельца продать квартиру или сдать ее в аренду. Строго говоря, "отказник" в любой момент может появиться на горизонте покупателя и заявить о своих правах на проживание в квартире. Привилегии "отказников" заключаются в следующем: на них не распространяется действие статьи 31 ЖК РФ, в соответствии с которой бывший член семьи утрачивает право пользования жильем, если между ним и собственником прекратились семейные отношения. Кроме того, "отказник" не лишится возможности пользоваться жильем даже если квартиру, в которой он проживает, захотят продать, подарить или передать в наследство. Но хуже всего, когда собственник решает продать такую квартиру, а покупатель не знает об «отказниках» и сталкивается с ними уже после заключения сделки. И проблема, которую в свое время не решил прежний владелец, ложится на плечи нового. Выписать "отказника" из квартиры невозможно. Единственный вариант — чтобы он добровольно отказался от своего права на недвижимость. В лучшем случае сделку по покупке объекта с "отказниками" лучше не совершать. Однако если квартира очень понравилась, то разрешить такую ситуацию может только продавец недвижимости, который свяжется с "отказниками". Для покупателя важно, чтобы продавец по результатам переговоров предъявил нотариально заверенное заявление "отказника", в котором будет указано, что он не претендует на право пользования жилплощадью и не намерен требовать долю в праве собственности. Параллельно в договоре купли-продажи необходимо указать, что "отказник" обязуется сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства в установленный контрактом срок. Сложнее всего покупателю, который приобрел квартиру, не зная о существовании "отказников", которые рано или поздно будут претендовать на проживание в квартире. Один из вариантов — судиться с "отказником" и отвоевывать право на полное владение недвижимостью юридическими способами. Однако шансов в этом случае у собственника немного. Единственный вариант — договориться с "отказником" и доказать, что он добровольно покинул данную квартиру и отказался от своего права на проживание. В этом случае новый собственник может предложить "отказнику" денежную компенсацию в обмен на полную выписку из квартиры. Либо владелец покупает для "отказника" жилье, эквивалентное по стоимости его доли в данном объекте недвижимости. Однако, чтобы наслаждаться жизнью в приобретенной квартире, а не искать правды в судах, нужно перед покупкой тщательно проверять юридическую историю объекта — кто прописан в квартире и был прописан/проживал, кто был собственником и по каким причинам объект переходил от одних собственников к другим.

04.12.2015 16:16

советы, отказники, жилье, покупка, продажа

Продажа недвижимости: как быть с налогом? Светлана Качесова

Продажа недвижимости: как быть с налогом?

Если собственник решил продать свое недвижимое имущество — он получает прибыль. А с любой прибыли, в соответствии с законодательством, должен быть уплачен подоходный налог 13%. Многие продавцы не учитывают это, однако сумма налога может быть весьма существенной. В случае если собственник рассчитывает в дальнейшем на вырученные деньги купить другое жилье, обязательно стоит помнить о налоге. Чтобы избежать недоразумений, лучше воспользоваться услугами профессионального риэлтора. Специалист агентства подскажет, как рассчитать сумму налога, ведь в каждом случае она будет индивидуальной в зависимости от объекта, срока владения и прочих важных моментов. Продавцы, обладавшие недвижимостью дольше трех лет, освобождены от налогообложения, независимо от изменения состава собственников и размера их долей. Для собственников, владевших недвижимостью менее трех лет, размер налога можно рассчитать следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается один миллион рублей, с оставшейся суммы уплачивается налог 13%. Налог от продажи будет взиматься в случае реализации любого вида недвижимости — квартиры, дома, комнаты, любого приватизированного жилого помещения, а также дачи, садового дома и даже земельного участка или доли в указанном имуществе. Размер налога определяется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, от ее общей стоимости отнимается один миллион рублей (это имущественный налоговый вычет, который регламентируется статьей 220 Налогового кодекса). Оставшаяся после вычета сумма умножается на ставку налога. Для налоговых резидентов Российской Федерации эта ставка составляет 13%, а для налоговых нерезидентов — 30%. Физическое лицо вправе уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на расходы, связанные с ее покупкой. Сделать это можно независимо от налогового периода, в котором расходы были понесены. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета (один миллион рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Физические лица вправе уменьшить полученный от продажи квартиры доход на расходы, связанные с ее покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены. Использовать вычет с покупки могут граждане РФ, которые уплачивают 13% НДФЛ. По общим правилам этот вычет не могут использовать предприниматели, юридические лица, неработающие граждане, дети. Однако при продаже с одновременным приобретением другого жилья и у этой категории лиц появляется право на вычет, а вернее зачет налога с продажи на вычет с покупки. В некоторых случаях избежать уплаты налога не удается. Для многих продавцов недвижимости сумма налога является неприемлемой. Поэтому они настаивают на указании в договоре цены в один миллион рублей либо требуют заплатить сверх цены сумму, равную налогу. Ни один из вариантов не является выгодным для покупателя. Поэтому, как правило, это увеличивает срок продажи таких объектов.

27.11.2015 17:11

советы, отказники, жилье, покупка, продажа

Выбирать новостройку нужно правильно Наталья Евсеева

Выбирать новостройку нужно правильно

Если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, и этот объект аккредитован в одном из банков города, то это обстоятельство — показатель того, что документы у стройкомпании в порядке. Как правило, кредитные организации перед тем, как начать сотрудничество с застройщиком, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы. Следующий шаг — более точная информация о застройщике. Необходимо уточнить, сколько домов построила компания, опаздывает ли она со сдачей объектов или выполняет свои обязанности вовремя. Можно заглянуть на различные форумы, пообщаться с людьми, которые уже приобретали жилье у данного застройщика. Информация о стройкопании будет полной, если вы решите посетить саму стройплощадку и увидеть, как ведется строительство. Здесь можно в реальном времени убедиться, что дом действительно строится, увидеть его степень готовности и качество строительства, поговорить с рабочими, ознакомится с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске квартиры продаются по двум схемам: договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данный договор имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В соответствии с 214‑ФЗ, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и все остальные документы проверены в Росреестре. В любом договоре обязательно должны содержаться следующие положения: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Перед подписанием договора о покупке новостройки необходимо убедиться, что у застройщика есть следующие документы: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (если аренда, то на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Также застройщик должен предоставить регистрационные и учредительные документы компании: Устав, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более одного месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Кроме того, необходимо проверить доверенность на подписание договора. При схеме ЖСК покупатель квартиры подписывает следующие документы: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными ситуациями. Подписав все документы на покупку квартиры, дольщик должен продолжать следить за процессом возведения дома. Как только строительство на объекте закончится, нужно проверить купленную квартиру, перед подписанием акта приема-передачи.Особое внимание стоит обратить на стяжку пола, если на полу есть мелкие трещины — не страшно, главное, чтобы при прыжке не поднималась пыль (при плохой стяжке и в случае аварии, может быть причинен ущерб соседям). На стенах стоит проверить отсутствие следов намокания и грибка, высота потолка должна соответствовать проекту. При осмотре межпанельных стыков нужно проверить внешний вид швов. Стоит также обратить внимание на окна и убедиться в отсутствии видимых дефектов — царапин, микротрещин и сколов: стекло должно быть идеально прозрачным. Радиаторы отопления должны соответствовать заявленным в проекте, необходимо проверить качество установки дверей на предмет перекосов. Не поленитесь взять на осмотр квартиры спички или зажигалку, табурет для проверки вытяжки на предмет тяги, небольшой электроприбор для проверки работы электричества, а также сантиметр для измерения размеров квартиры. Чтобы в будущем не было проблем с промерзанием стен, протеканием крыши, мокрыми окнами, некачественными трубами и сантехникой, о недостатках нужно написать застройщику. При этом пока застройщик не исправит недоделки, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Покупка новостройки — это всегда риск. Чтобы его минимизировать, тщательно изучайте информацию и обращайтесь в агентства недвижимости. Там специалист бесплатно вас проконсультирует, а при необходимости сопроводит сделку до получения свидетельства о праве собственности.

20.11.2015 17:26

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

Ипотека сегодня: чего ждать заемщикам? Анна Ситникова

Ипотека сегодня: чего ждать заемщикам?

В большинстве случаев омичи приобретают жилье с привлечением ипотечных средств. Это дает возможность не копить необходимую сумму длительное время, а решить жилищную проблему уже сегодня. В процентном соотношении ипотечные сделки составляют примерно 60% от общего числа сделок по покупке недвижимости. В последнее время существенно вырос процент сделок по покупке новостроек. Существенную роль в этом сыграла программа государственной поддержки, направленная на поддержку первичного рынка ипотечного кредитования в части обеспечения объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов, позволяющая приобрести квартиру в новостройке по привлекательным ставкам, не превышающим 10–12%, с первоначальным взносом 20%. Традиционно высоким спросом пользуются квартиры и дома на вторичном рынке жилья. При приобретении объекта недвижимости проще всего получить одобрение объекта от банка при наличии правильно оформленных правоустанавливающих документов и технической документации на объект, вне зависимости от типа недвижимости. На сегодняшний день ставки зависят от первоначального взноса, вида и срока кредита, наличия или отсутствия страхования, а также способа подтверждения дохода. Сбербанк до конца 2015 года запустил акцию «Единая ставка». Единая ставка не зависит от первоначального взноса и срока кредита, а зависит от категории заемщика (физическое лицо-участник «зарплатного» проекта или физическое лицо, не относящееся к участникам «зарплатного» проекта), вида документов, подтверждающих финансовое состояние и трудовую занятость и наличия или отсутствия страхования жизни (в случае отказа от страхования жизни ставка увеличивается на 1%). Ставка по «Единству» составляет от 13,45% до 15,45%. Кстати, с 26 октября 2015 года Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15% по продуктам «Приобретение готового жилья», «Премиум Жилищный кредит на приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Премиум Жилищный кредит на приобретение строящегося жилья» и до 25% по продуктам «Строительство жилого дома», «Премиум Жилищный кредит на строительство жилого дома», «Загородная недвижимость», «Премиум Жилищный кредит на приобретение или строительство загородной недвижимости». ВТБ24 предлагает базовую ставку 14%, а для «зарплатников» ВТБ24 ставка составляет 13,50%. По новостройкам с государственной поддержкой в ВТБ24 ставка 11,4%, действуют индивидуальные условия кредитования для партнеров, например, на новостройку по адресу: улица Конева, 2 или улица Конева, 8 (застройщик «Сибгазстройдеталь») ставка всего 8,4%, а минимальный первоначальный взнос будет от 20%. Хотелось бы отметить, что в качестве первоначального взноса возможно использование средств материнского семейного капитала. В целом можно отметить, что ситуация с начала года изменилась кардинально. По сравнению с первым кварталом 2015 года, объем выданных ипотечных кредитов существенно вырос. В частности, объяснить это можно тем, что ставки по ипотеке постепенно опять начали снижаться.

13.11.2015 17:20

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

«Вторичка»: торг уместен Татьяна Целебеева

«Вторичка»: торг уместен

На сегодняшний день наблюдается снижение спроса на вторичное жилье и, как следствие, перенасыщение рынка недвижимости. Объектов и продавцов сейчас много, а покупателей и сделок мало. Конечно, государственное субсидирование новостроек, появившееся в марте этого года, какое-то время искусственно стимулировало спрос на первичном рынке. Но к концу 2015 года и в этом сегменте появился переизбыток. Люди осторожничают с покупкой новостроек. Выбирают объекты уже на стадии окончания строительства или же отдают предпочтение вторичному жилью. Однако, несмотря на изобилие предложения, цены на «вторичку» сильно не изменились. Падение идет медленно и плавно, в отличие от кризисного 2008 года. Тогда цены за полгода рухнули сразу на 40%. На вторичном рынке ощущается нехватка платежеспособного спроса, который еще больше «отсекается» из-за отсутствия доступных кредитов. Ставки по ипотеке на «вторичке» составляют в среднем 13–17%, такие условия делают покупку квартиры непривлекательной. Большинство сделок здесь происходит по причине вынужденных жизненных обстоятельств. Тем же, кто не нуждается в срочной покупке квартиры, сложно сделать выбор в пользу «вторички». Основной сдерживающий фактор для оформления ипотеки — нестабильная экономическая ситуация. Доходы населения продолжают сокращаться, и потенциальные заемщики просто не уверены, что смогут в полной мере выполнить свои обязательства по кредиту. Сегодня продавцы недвижимости действуют с оглядкой на соседа. В то время, когда жизнь подорожала, людям страшно снижать цену на жилье. Кто-то изменяет свои планы и откладывает продажу, кто-то надеется на удачу. Самые сведущие продавцы понимают, что выдерживая высокую цену, они помогают на своем фоне продаваться другим объектам. Самое интересное заключается в том, что почти каждый продавец согласен на торг. То есть, обозначенная в рекламе объекта цена в большинстве случаев всегда выше, чем фактическая цена сделки. Поэтому совет каждому покупателю — торгуйтесь. Самым востребованным жильем на вторичном рынке на сегодняшний день являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Малосемейку площадью 25 квадратных метров сегодня можно приобрести примерно за 1,2 миллиона рублей, однокомнатные квартиры стоят от 1,2 до 1,5 миллионов рублей, «двушки» при условии торга могут стоить от 1550 до 1850 тысяч рублей. Трехкомнатное жилье в зависимости от площади обойдется покупателю в сумму от 1850 до 3100 тысяч рублей. Комнаты в коммуналках и гостинках спросом сегодня не пользуются. Большинство покупателей заинтересованы в приобретении сравнительно нового ликвидного жилья в спальных районах на Левом берегу, в Ленинском, Куйбышевском и Первомайском районах. Обычно в конце года рынок недвижимости активизируется и достигает своего пика в середине декабря. Будет ли подъем продаж до нового года, спрогнозировать сложно.

06.11.2015 16:48

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний Ольга Никитина

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником возможна только при наличии согласия органов опеки. При этом будет совершенно неважно, является ли он полноправным собственником или владеет только частью жилья. По закону не достигший 18‑летия гражданин имеет право владеть любим недвижимым имуществом. Стать собственником квартиры ребенок может в том числе путем приватизации или же получить жилье в наследство. Однако, имея право на квартиру или дом, несовершеннолетний ребенок не может распоряжаться имуществом, то есть продать жилье самостоятельно. В этом случае любые манипуляции от его имени совершают родители или опекуны. Если вы собираетесь продать жилое помещение, одним из владельцев которого является ребенок, нужно учесть все действующие законы. В такой ситуации следует опираться на нормы Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Жилищного кодекса РФ, а также ФЗ «Об опеке и попечительстве» и руководствоваться официальными письмами Минобразования. Эти документы регламентируют порядок применения дополнительных мер по защите жилищных прав несовершеннолетних. Права ребенка строго защищены законом, поэтому сделки по продаже недвижимости будут подвергаться жесткому контролю. Комиссия по опеке и попечительству уполномочена следить за тем, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащей ему собственности. То есть родители либо лица, их заменяющие, должны показать, что взамен отчуждаемой собственности несовершеннолетнего ему предоставляется другое жилье, которое по основным параметрам аналогично или лучше продаваемого. При подготовке документов будет иметь значение возраст несовершеннолетнего. Договор купли-продажи недвижимости, собственником которого является ребенок до 14 лет, подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить все необходимые документы на государственную регистрацию. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор и представляет документы на государственную регистрацию самостоятельно. Однако он делает это с оговоркой, что все эти действия происходят с письменного согласия его родителей, опекунов или же других законных представителей. Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья целиком или доли недвижимости в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребенку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, органы опеки могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта еще не существует. Подобный отказ можно оспорить в суде. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. Стоит также понимать, что просто продать недвижимость, собственником которой является ребенок, нельзя. Если вы не намерены покупать взамен новое жилье, придется выделить несовершеннолетнему долю в другой квартире, например, у близких родственников.

30.10.2015 17:32

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Как выбрать квартиру и не пожалеть? Светлана Гавриленко

Как выбрать квартиру и не пожалеть?

Чтобы не пожалеть о выборе квартиры, необходимо все тщательно взвесить. Лучше всего нанять риэлтора — специалиста, который хорошо разбирается и в документах и в соотношении цена/качество самого объекта. Если будете выбирать квартиру самостоятельно, то особое внимание стоит обратить на то, что невозможно изменить. Это район города и инфраструктура: близость школ, магазинов, остановок, поликлиник и прочих социальных объектов. Важным также должны быть расположение дома, материал стен, этаж, общая площадь квартиры, год постройки дома. В Омске самыми престижными районами для проживания, а следовательно, и дорогими считаются центральная часть и Левый берег. Самые «скромные» районы — Старый Кировск, Амурский и Чкаловский поселки. При этом сейчас на их территории построены огромные жилые массивы новостроек по улицам Мельничная, Космический проспект, Завертяева. Качество этого жилья удовлетворительное, да и планировки квартир достаточно удобные. Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен и подъезда: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов. Можно посмотреть на количество пластиковых окон: чем больше их, тем более высок средний уровень достатка жильцов, Многие кирпичные дома постройки 1980‑х годов могут оказаться лучше, чем наспех возведенные здания в 1990–2000‑х. Осмотрите подъезд, в котором находится квартира. Обратите внимание на состояние стен, лестничных площадок, инженерных сетей. Провода, торчащие из стен, сырость и запах от мусоропровода говорят о том, что обслуживание дома находится на низком уровне. Зайдя в квартиру, тщательно осмотрите ее и убедитесь, что она не подвергалась незаконным перепланировкам. Для этого попросите у продавца справку из БТИ, а также поэтажный план. Сравните план и фактическое расположение перегородок в помещениях. Если в квартире есть незаконные перепланировки, это будет отражено на поэтажном плане красными линиями. Осмотрите систему отопления. На полу под радиаторами и трубами не должно быть ржавых и других пятен, так как их наличие говорит о протечках системы. Задвижки, вентили и краны должны работать и поворачиваться легко. Осмотрите состояние системы водоснабжения. На трубах, входящих в квартиру, должны быть установлены задвижки, чтобы иметь возможность перекрыть воду в случае протечек или ремонта сантехники. Трубы и краны не должны быть ржавыми и в потеках. На кухне, в ванной комнате и в туалете проверьте состояние канализации, хорошо ли сливается вода. Если в квартире есть газовая колонка или плита, осмотрите их состояние, наличие вытяжек и их работоспособность. Убедитесь в правильном функционировании вентиляционной системы. Сырость в ванной и темные пятна от влаги в углах говорят о том, что вентиляция не работает как положено. Состояние стен, пола и потолка тоже необходимо тщательно проверить. Пол не должен «гулять» и скрипеть под ногами. Штукатурка должна прочно держаться на стенах и не издавать пустого звука при постукивании по ней. Потолочные плиты перекрытия должны быть ровными, без трещин, выпуклостей и вогнутостей. Если в квартире есть балкон или лоджия, осмотрите их и наружные стены квартиры. На них не должно быть следов сырости и разрушения. В угловых и торцевых квартирах стоит тщательно проверить все стены на предмет сырости и промерзания. Проверьте состояние окон. Они должны обеспечивать должный уровень звукоизоляции и открываться легко и без усилий. Не поддавайтесь на уловки продавца и рассказы о том, что квартира замечательная, и все отлично. Верьте только документам, причем оригиналам, а не копиям. Если продавец не показывает оригиналы документов, а, тем более, начинает торопить с покупкой — насторожитесь и задумайтесь. Мошенники часто «подгоняют» покупателя, чтобы он не имел возможности тщательно изучить договор и проверить документы. И все-таки выбор квартиры лучше всего доверить профессионалу, ведь он уже не раз бывал в подобных ситуациях и знает, на что обратить особое внимание.

23.10.2015 16:49

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Как выбрать квартиру и не пожалеть? Ольга Лисина

Как выбрать квартиру и не пожалеть?

Основных целей покупки квартиры может быть три: для себя, для близких родственников (детей или пожилых родителей) или для инвестиций. Желательно, чтобы цель была одна. Тогда можно сделать оптимальный выбор и совершить действительно выгодную покупку. Микрорайон проживания очень важен при выборе квартиры. Согласно рейтингу районов Омска, они отличаются по цене жилья, комфортности проживания, престижности, криминогенной обстановке и прочее. По статистике 60% людей, меняя жилье, остаются в том же районе, где проживали прежде. Выбирая для себя квартиру, нужно ориентироваться на свои ощущения, вкусы и финансовые возможности. При этом важно постараться учесть потребности всех членов семьи. Чтобы было недалеко и до работы, и до школы, и до поликлиники. Есть несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при выборе квартиры. Во‑первых, необходимо проверить транспортную доступность того микрорайона, в котором собираетесь жить. Желательно посетить будущее место жительства несколько раз: в выходной день и в рабочий, в час пик и поздним вечером. Во‑вторых, важны метраж помещения и планировка. Оцените, сколько комнат нужно, чтобы поместиться всей семье. Разнополым детям рано или поздно нужно будет отдельное пространство, пожилым членам семьи желательно расположиться в изолированной, а не проходной комнате. Если вы работаете дома, необходимо место для работы, если любите гостей — соответствующее пространство для домашних посиделок. В общем, исходите из ваших ежедневных потребностей. Рассмотрите возможность перепланировки, ваш простор для фантазий ограничен только несущими стенами, количеством окон и некоторыми правовыми нормами. В‑третьих, нужно определить тип дома. Как правило, чем старше строение, тем ниже будет стоимость квадратного метра. Однако следует помнить о слабых сторонах таких объектов: возраст здания, ветхость коммуникаций, отсутствие технического этажа, проблемы с крышей, наличие перепланировок, необходимость капитального ремонта. При покупке новостроек без отделки необходимо продумать бюджет на ремонт, а также наличие места для проживания вашего семейства на время отделочных работ. Новостройки с отделкой — прекрасный вариант для тех, у кого нет финансовых возможностей на улучшения в момент покупки новой квартиры. При этом необходимо помнить, что ваши вкусы и решения застройщика могут отличаться, и материалы при отделке будут использованы недорогие. Идеальная квартира для каждого покупателя своя. Большинство потенциальных жильцов ориентируются на свои ощущения при нахождении в квартире. Средний просмотр жилья длится 5–10 минут, это и есть выбор сердцем. Осматривая понравившуюся квартиру желательно помнить следующие рекомендации: — смотреть квартиру лучше днем в солнечную погоду. Если при просмотре днем продавец включил свет, стоит задуматься; — обратите внимание на состояние потолка, стен, следы протечек, свежую краску. Плесень любит селиться в углах, на кухне, в ванной; — посмотрите, какой пол под ковром и мебелью, скрипят ли полы; — проверьте напор воды в кранах, работу сантехники и канализации; — уточните у хозяев, когда меняли электропроводку; — осмотрите состояние труб и батарей, они должны быть без ржавчины; — проверьте состояние обоев, межкомнатных дверей, окон, сантехники (особенно если вы не планируете ремонт); — спросите, была ли сделана перепланировка, узаконена ли она. После осмотра квартиры задумайтесь, удобно ли вам будет в ней жить, есть ли место для всего необходимого. Попробуйте мысленно расставить мебель или нарисуйте на копии техпаспорта. Если все нравится, то покупайте. В любом случае всегда ищите пространство под свой образ жизни. Отказаться от покупки жилья нужно сразу же, если история квартиры сомнительна, например, квартира несколько раз меняла владельца за короткий срок или продается по доверенности без причины. Также следует задуматься тем, кто покупает квартиру и планирует сделать качественный ремонт. Ведь, как известно, ремонт можно только начать, а запланированный бюджет всегда меньше фактического. Поэтому может быть стоит отдать предпочтение более дорогой квартире, но с ремонтом.

23.10.2015 16:42

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Стоит ли торговаться при покупке недвижимости? Светлана Качесова

Стоит ли торговаться при покупке недвижимости?

Нередко продавцы готовы пойти навстречу покупателям и немного снизить цену своего объекта. Такой прием, как торг, иногда позволяет привлечь внимание покупателя к застоявшемуся объекту. Например, это будет уместно, если квартира стоит на продаже уже долгое время, но до сих пор спроса на нее нет. Чтобы ускорить процесс, собственник недвижимости может предложить небольшую «скидку» потенциальному покупателю. Некоторые владельцы квартир заранее завышают цену своего объекта в расчете на то, что потом придется торговаться. В этом случае продавец, торгуясь с покупателем, снижает стоимость и в итоге продает жилье по той цене, на которую изначально рассчитывал, а покупатель радуется дисконту и выгодному приобретению. Торг иногда бывает уместен и при срочной продаже квартиры. Продавец в такой ситуации намеренно идет на получение меньшей прибыли в пользу экономии времени. Для покупателя такая сделка безусловно будет более удачной, чем покупка жилья по строго фиксированной цене у собственника, не желающего уступать. Размер дисконта, на который может рассчитывать покупатель в процессе торга, может быть разным. Это зависит в первую очередь от самого владельца объекта, а также от состояния квартиры и сроков, в которые хозяин намерен ее продать. Сыграет роль и количество схожих объектов на рынке, ведь если есть похожая квартира по более выгодной цене, то покупатель вероятнее предпочтет ее. В среднем скидка может быть в районе 10–30 тысяч рублей, однако в отдельных случаях можно сторговаться и на 50 тысяч. Чем дольше объект стоит на продаже, тем больше шансов договориться с продавцом о снижении цены. Для того чтобы оценить состояние объекта и понять, насколько выгодным может оказаться торг, покупателю лучше обращаться за помощью к риэлтору. Специалист агентства недвижимости знает, какие объекты сейчас выставлены на продажу и подскажет, стоит ли торговаться или выгоднее будет найти другой вариант. Также риэлтор сориентирует по ценам, сложившимся на рынке в целом, чтобы покупатель имел представление о том, сколько реально может стоить выбранный объект. При этом риэлтор поможет сделать торг более деликатным, подскажет, как избежать прямой критики, чтобы не обидеть продавца. Нередко покупатели довольно резко высказываются о квартире, открыто указывают на недостатки или, напротив, слишком явно проявляют интерес к объекту, чем наталкивают продавца на мысль отказаться от торга, ведь объект и так уже приглянулся. Всех этих моментов в поведении покупателя поможет избежать специалист агентства, имеющий богатый опыт в сфере продаж недвижимости. Кроме того, помощь агента будет полезна и продавцам. Располагая информацией о ценах на схожее жилье, риэлтор изначально может подсказать собственнику, как установить цену на его объект. Нередко продавцы завышают стоимость квартир настолько, что найти покупателя становится просто нереально. В итоге недвижимость «зависает» на рынке на много лет, а покупатели так и не находятся. Даже если в объявлении продавец не сделал пометки «торг», покупателю стоит спросить владельца жилья, готов ли он немного уступить. Подняв такой вопрос, в большинстве случаев покупатели получают скидку. Однако есть ситуации, в которых торг все же оказывается неуместен. Например, если собственник выставил объект на продажу по цене ниже средней по рынку. Как правило, снижать стоимость такого объекта уже не выгодно. Да и по столь привлекательной цене квартиру скорее всего купят быстро, поэтому продавец вполне может отказаться от торга. Кроме того, рассчитывать на дисконт не стоит в случае, когда собственник квартиры уже выбрал для себя новое жилье и рассчитывает на вырученные средства его купить. Ему нужна конкретная сумма, и он вряд ли согласится снизить цену. Конечно, только если заранее стоимость объекта не была завышена, чтобы оставить «запас» на торг с покупателем. Еще один вариант, когда покупателю не стоит рассчитывать на уступки со стороны продавца, это продажа ликвидных, востребованных объектов. Если на квартиру имеется несколько претендентов, продавец может выбрать того покупателя, которому не потребуется скидка. Иногда встречается торг в пользу продавца, но это происходит довольно редко. Нюансов торга при покупке недвижимости очень много. Как правило, уместность вопроса торга, размер скидки и прочие моменты индивидуальны для каждой сделки. Даже если собственник объекта не готов торговаться, категорически настаивая на своей цене, у покупателя больше шансов получить скидку, если ему помогает риэлтор. Специалист рынка может аргументированно доказать продавцу, что даже небольшой дисконт будет уместен. Сделать это важно таким образом, чтобы и продавец не потерял своих денег, и покупатель получил выгоду. Обычно сделка купли-продажи квартиры для обеих сторон становится стрессом, поэтому мнение и совет специалиста будет как нельзя кстати.

16.10.2015 17:04

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Доля в квартире: условия реализации Ольга Ахиджанян, руководитель АН «Иртыш»:

Доля в квартире: условия реализации

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В законе выделяют два вида общей собственности: — общая долевая, с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой; — общая совместная, без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Например, в случаях приватизации квартир в совместную собственность доли признаются равными, при разделе общего имущества супругов, нажитого в браке. Если один из дольщиков считает, что равенство неуместно, что он вложил какие-то средства в улучшение имущества, то он может либо по соглашению с другим собственником, либо в судебном порядке отойти от равенства долей. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки другого дольщика. Если соглашением между участниками не предусмотрено иное, они владеют и пользуются совместным имуществом сообща. В отличие от долевой собственности, владение и пользование совместным имуществом не зависит от размера вклада каждого из сособственников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому другому человеку. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро). Самый простой и доступный способ — это оповестить сособственников устно или по телефону, и если они отказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у нотариуса. В этом случае продавец может считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания тридцатидневного срока предупреждения и продавать долю сразу. При продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

09.10.2015 17:07

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Расчет за квартиру: способы и риски Оксана Якубова

Расчет за квартиру: способы и риски

Существует несколько способов оплаты при покупке квартиры. Самые распространенные способы — наличный и безналичный, и такой редко используемый, как сейфовая ячейка банка. Наличный расчет — это передача наличных денежных средств от покупателя продавцу в момент сделки купли-продажи. Безналичный расчет — оплата через банк, путем перечисления денежных средств со счета покупателя на счет продавца, или же через банковскую систему дистанционного обслуживания, которая позволяет получать многие банковские услуги с помощью интернета. Использование сейфовой ячейки банка заключается в том, что в момент совершаемой сделки самая большая часть денег, предназначенная для того, чтобы рассчитаться за приобретаемое жилье, кладется в ячейку одного из банков. Порядок изъятия этих денег прописывается сторонами, заключающими сделку, в договоре. В этом случае обе стороны получают по одному ключу от банковской ячейки. Это допускает изъятие денег из нее как одной, так и другой стороной, но только при определенных условиях. Для продавца этим условием является переход права собственности на недвижимость другому лицу, а для покупателя — факт незарегистрированной сделки. Если рассматривать наличный расчет, к минусам можно отнести то, что, во‑первых, большой риск носить с собой большую сумму денег, а во‑вторых, при пересчете денег можно не заметить фальшивые купюры. К плюсам можно отнести то, что продавец получает деньги сразу же, непосредственно в момент совершения сделки купли-продажи. К минусам банковской системы оплаты можно отнести то, что необходимо предварительно согласовать договор купли-продажи квартиры между сторонами и оплатить необходимую сумму. А при проведении самой сделки может возникнуть проблемная ситуация, например, обнаружиться арест на продаваемую квартиру. К плюсам относится гарантия в передаче и получении нужной суммы денежных средств, есть гарантия их сохранности при переводе и подлинности. Одним из существенных минусов сейфовой ячейки банка является то, что на совершение сделки купли-продажи квартиры отводится длительное время, также продавец не может приобрести себе альтернативное жилье сразу, а это для него риск, поэтому такой способ оплаты редко встречается у продавцов. А плюсом данного способа оплаты является надежность, так как соблюдаются условия выполнения сторонами обязательств, взятых на себя по договору. В нашем городе в основном распространен наличный способ оплаты, нежели безналичный способ и использование сейфовой ячейки банка, которые используются в основном в ипотечных сделках. Одной из самых безопасных схем при расчете за покупаемую недвижимость наличными деньгами можно считать использование сейфовой ячейки банка. Он может быть практически идеальным, как для покупателя, так и для продавца жилья. При сделке купли-продажи квартиры каждая из сторон может настаивать на определенном виде расчета и это их право. На практике встречалось, что продавец настаивал на определенном виде оплаты за квартиру и это было связано с его боязнью потерять жилье и остаться без денежных средств, потому что на рынке недвижимости участились случаи мошенничества. Некоторые выбирают наличный способ оплаты, считая его надежным, другие безналичный способ, все в данном случае зависит от желания продавца и решения покупателя.

25.09.2015 17:41

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Расчет за квартиру: способы и риски Оксана Петрова

Расчет за квартиру: способы и риски

Рассчитаться за квартиру можно несколькими способами. Самый распространенный и быстрый — оплата наличными, так как он является наиболее удобным для покупателя и продавца. На рынке жилой недвижимости, где преобладают многоступенчатые сделки, в которых может быть задействовано сразу несколько квартир, доминируют расчеты наличными деньгами. Однако данный вид расчета сопряжен с рисками. Покупатель и продавец при расчете за квартиру передают деньги из рук в руки в день совершения сделки, когда право собственности еще не перешло к покупателю. Если при возникновении каких-либо проблем, например, если на квартиру будет наложен арест или будет отказ в регистрации сделки, у покупателя могут возникнуть серьезные трудности с возвратом своих денег. Несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок в последние два-три года уменьшается — этому мешает низкая платежеспособность населения. Наиболее безопасной является схема оплаты наличными с использованием банковской сейфовой ячейки. На сегодняшний день этот метод можно считать идеальным как для продавца, так и для покупателя. Суть этого способа состоит в следующем: на определенном этапе сделки основная сумма платежа закладывается в банковскую ячейку, и стороны подписывают договор, определяющий порядок изъятия денег из ячейки. Стороны получают два ключа, и при определенных условиях как одна, так и другая сторона может изъять деньги. Продавец — в случае если право собственности перешло на другое лицо, а покупатель — в том случае, если вдруг право собственности не было зарегистрировано. Таким образом, обеспечивается выполнение сторонами сделки взятых на себя обязательств. Стоимость аренды сейфовой ячейки в банках практически одинаковая. Для заключения стандартного договора аренды сейфовой ячейки необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность (паспорт), и заявление по форме банка. Как правило, для совершения сделки купли-продажи недвижимости ячейка арендуется на месяц. Единственное на что следует обратить внимание, это договор с банком, особенно на те пункты, где оговариваются условия изъятия денежных средств. Желательно проверить подлинность передаваемых купюр. Лучше заплатить дополнительно 1,5–2 тысячи рублей банку и точно знать, что купюры, которые вы получаете на руки, подлинные. Если квартира приобретается с использованием заемных средств, специальные требования по оплате может предъявить и банк-кредитор, при этом банком страхуются риски всех сторон: банка, покупателя, продавца. При подписании договора купли/продажи сумма первоначального взноса выдается покупателю, а недостающие кредитные средства банком перечисляются на счет продавца после возвращения документов из органов Федеральной Регистрационной Службы. В последнее время все большую популярность приобретает банковский аккредитив. Данный вариант оплаты сводится к нескольким действиям. Покупатель помещает свои средства в безналичной форме на специальный счет, на него же поступают кредитные средства банка, после чего счет блокируется, и доступ к нему не имеет ни одна из сторон. После предоставления в банк документов о переходе права собственности счет разблокируется и переходит в управление продавца. Это простой и надежный вариант как для продавца, так и для покупателя. Все чаще люди прибегают именно к этому способу расчета. А в случае принятия закона о безналичных крупных расчетах между физическими лицами, аккредитив, по-видимому, станет основной формой ипотечной сделки. Каждая квартира по условиям расчета индивидуальна. Не все объекты проходят по ипотеке, а аккредитиву порой сложно вписаться в схему многоступенчатых сделок. Поэтому лучше продавцу на этапе продажи выяснить у риэлтора условия, возможность и порядок расчета, а покупателю правильно задавать вопросы при выборе объекта. Выбирая любой их этих видов расчета, покупателю и продавцу необходимо проконсультироваться у специалиста по недвижимости.

25.09.2015 17:31

советы, способ оплаты, жилье, квартира

Первичный рынок замер в ожидании Татьяна Черепанова

Первичный рынок замер в ожидании

Несмотря на некоторое затишье на рынке недвижимости, спровоцированное кризисом, новостройки по-прежнему пользуются спросом у омичей. Даже учитывая то, что новых объектов сейчас не появляется, имеющиеся на продаже предложения вполне покрывают покупательский спрос на новые квартиры. Особенно стоит отметить, что довольно высок процент сделок по приобретению жилья в новых домах людьми, продавшими прежние квартиры на вторичном рынке. Таких обращений сейчас достаточно много. В целом на сегодняшний день от общего числа сделок с недвижимостью в Омске договоры покупки новостроек составляют около 30–40%. Есть объективные причины говорить о том, что новые квартиры популярны среди покупателей. При этом, конечно же, значительную роль играют меры государственной поддержки, оказываемые населению. Речь идет о понижении процентных ставок по ипотеке. Последнее такое снижение произошло совсем недавно. Правительство объявило о понижении ставки до 9,9% для объектов первичного рынка недвижимости. Любое снижение ставок банками и агентствами — это всегда благо для человека, решившего покупать квартиру по ипотеке, тем более с господдержкой. Другое дело, что для того, чтобы воспользоваться этими выгодными предложениями, должны быть созданы подходящие условия. Например, если есть необходимость получить ипотеку в некоторых банках с низкой ставкой, нужно предусмотреть множество нюансов. Не всегда у заемщика будет возможность получить необходимую сумму, требующуюся для решения квартирного вопроса. В частности, клиент может столкнуться в проблемой легализации своих доходов. Банкам, как правило, требуется показать достаточно высокую «белую» зарплату, чтобы можно было рассчитывать на крупную сумму займа. А сегодня не все покупатели новостроек в состоянии обеспечить необходимую отчетность для оформления ипотеки. Получается, что, даже имея по факту достаточный уровень доходов, клиент не сможет официально подтвердить свой заработок и, как следствие, ипотека по низкой ставке для него становится недоступной. Потенциальные заемщики могут столкнуться и с другими трудностями. Например, АИЖК предлагает очень низкую ставку по кредиту, однако выдвигает довольно жесткие требования к застройщику и приобретаемому объекту недвижимости. Так, новостройка должна быть зарегистрирована только на юридическое лицо, то есть частный продавец, физическое лицо уже не подойдет. При этом может оказаться, что найти подходящую квартиру по своим предпочтениям покупатель не сможет, например, не будет дома в подходящем районе. Также может быть очень высокой цена выбранного объекта от застройщика. Получается, что опять же воспользоваться выгодными условиями ипотеки теоретически можно, но практически подобрать подходящий по всем критериям объект весьма трудно. Однако, несмотря на эти сложности, сделок с новостройками проводится достаточно, в основном, конечно же, при участии ипотеки. Как правило, ипотечные кредиты привлекаются в 70–80% случаев, если не с прямой господдержкой, то при вложении средств, вырученных от продажи вторичного жилья. На сегодняшний день новых предложений на рынке новостроек нет и до конца года их ждать не стоит. Сейчас ведется реализация ранее заявленных проектов, возведение жилых комплексов и отдельных домов, которые были анонсированы прежде. Логичное следствие этой работы — ввод домов в эксплуатацию. Однако квартиры в этих многоэтажках уже выставлены на продажу заранее, еще на этапе строительства, что характерно для первичного рынка недвижимости. Естественно, что на начальном этапе возведения дома квартиры в нем будут значительно дешевле, чем к концу строительства. После того как дом сдан, в нем остается на продаже около 30–40% жилых помещений, но их цена довольно высока. В Омске цена новостроек варьируется в зависимости от района города и места застройки. В центре города продаются самые дорогие квартиры, стоимость квадратного метра здесь достигает 45–50 тысяч рублей. В активно застраивающемся Кировском округе стоимость «квадрата» в новостройках в зависимости от микрорайона может составлять примерно от 38 до 40 тысяч рублей. В Советском округе новых домов строится мало, здесь стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах может быть очень высокой — около 43 тысяч рублей, а в среднем же по району — около 38 тысяч. Такие же цены на новостройки в Ленинском округе. В Октябрьском округе также из-за небольшого количества строек стоимость «квадрата» весьма высока — примерно 42 тысячи рублей. В Центральном округе приобрести жилье в новостройке можно из расчета цены квадратного метра около 44 тысяч рублей.

18.09.2015 15:06

советы, способ оплаты, жилье, квартира

Первичный рынок замер в ожидании Владимир Гринев

Первичный рынок замер в ожидании

В настоящий момент первичный рынок действительно замер. Это касается как покупательского спроса и предложений от продавцов, так и ценовой политики. И пока говорить о том, что в ближайшее время что-то может измениться, не приходится. Сейчас покупатели опасаются серьезных затрат, и к тому же большинство не имеет для этого средств. Продавцам, в свою очередь, понижать цену на квартиры в новостройках тоже невыгодно. И даже если на рынке может появиться несколько объектов по рекордно низким ценам, то скорее всего это будет единоразовое понижение в рамках акции или предоставляемых скидок. В целом же на цену квадратного метра на первичном рынке это не повлияет. Поскольку дорожает все, включая и строительные материалы, застройщикам невыгодно опускать стоимость объектов еще ниже. На сегодняшний день в среднем цены на новостройки остановились в районе 40 тысяч рублей за квадратный метр. Есть объекты чуть дороже, есть и напротив — дешевле, но иметь дело со слишком доступными квартирами весьма рискованно. Ожидать появления большого количества новых объектов на продаже также не стоит. Те предложения, которые сейчас присутствуют на рынке, никуда не исчезнут, однако и новых объектов ждать просто неоткуда. Даже тот факт, что до конца года будет введено в эксплуатацию еще несколько домов, значительно не повлияет на рынок в целом. В случае с новостройками квартиры выставляют на продажу задолго до того, как объект будет сдан. Сегодня на рынке уже присутствуют 95% предложений от всего объема строящегося жилья. Исключение составляют те застройщики, которые продают квартиры только после ввода дома в эксплуатацию. Но таких компаний сегодня совсем немного, и их объекты хоть и пополнят рынок, но в целом на ситуацию с предложениями не повлияют. Большинство квартир, выставленных сейчас на продажу, останутся на рынке до конца года. Конечно, отсутствие новых объектов теоретически способно привести к дефициту новостроек, однако для Омска сейчас характерно и отсутствие спроса. На данный момент нет и в ближайшее время не будет множества желающих приобрести квартиры, поэтому спрос не превысит предложения. Столь низкая покупательская активность связана с тем, что у населения сейчас не так много средств, а покупка жилья довольно затратна. Люди замерли в ожидании. Хотя сейчас ипотека стала более доступной, чем в начале года, все же для многих взять кредит весьма проблематично. При невысоком уровне зарплат в регионе большинство омичей просто не думает о покупке нового жилья и ипотеке. Кроме того, немногие располагают большими суммами собственных денег, которые можно было бы вложить в недвижимость. Сдвинуть ситуацию на рынке к лучшему могли бы действия правительства, в частности, снижение ставок по ипотеке для вторичного рынка. Это подстегнуло бы покупателей и оживило не только «вторичку», но и весь рынок недвижимости в целом. Сейчас такая перспектива рассматривается, однако пока эти меры не приняты, покупатели и продавцы вынуждены ждать. Очередное снижение ставки по ипотеке от АЖС до 9,9% тоже не даст глобального толчка рынку. Условия, на которых покупатели могут оформить льготную ипотеку, не подходят большинству потребителей. Воспользоваться этим послаблениям сможет лишь небольшая часть населения, а значит, для рынка в целом такие меры будут малоэффективны. Таким образом, пока нет оснований считать, что до конца года на омском рынке недвижимости в сегменте новостроек произойдут значимые перемены. Пока финансовая ситуация остается нестабильной и у населения нет больших денег, всплеска интереса к жилью не будет.

18.09.2015 15:02

советы, способ оплаты, жилье, квартира








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон