Мнения экспертов


Маткапитал: реальная помощь в покупке жилья Ольга Урываева

Маткапитал: реальная помощь в покупке жилья

Размер материнского капитала в 2016 году составляет немногим более 453 тысяч рублей. Согласно официальным данным на начало этого года более 95% тех, кто подает заявление на использование материнского капитала, желают направить его средства на улучшение жилищных условий. Общие требования, по которым законом разрешается покупать жилье с вложением средств маткапитала, а также полный перечень документов для каждого конкретного случая (квартира, дом, комната или доля в собственности), перечислены в Постановлении Правительства № 862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Процедура погашения ипотеки с использованием средств маткапитала не сложная, но потребует сбора внушительного пакета документов. Все начинается с оформления квартиры или другого приобретаемого объекта недвижимости в свою собственность. Затем банк переводит все необходимые кредитные средства на счет продавца, с которым вы теперь фактически оказываетесь в расчете и больше не взаимодействуете. Квартира будет находиться в залоге у банка (в ипотеке) до погашения вами долга и уплаты процентов. Далее разбираемся непосредственно с самим банком и с вопросом о том, как погасить взятый жилищный кредит материнским капиталом. В банке необходимо взять справку об оставшейся задолженности по кредиту и сообщить, что хотите досрочно погасить ее часть средствами маткапитала. После этого нужно посетить Пенсионный фонд (ПФР) по месту жительства и сдать необходимые документы вместе с полученной в банке справкой о задолженности. В течение месяца ПФР рассматривает заявление о распоряжении и еще примерно столько же времени потребуется для перевода денег в банк на погашение части ипотеки. Средства МСК можно использовать на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи жилья (в том числе с рассрочкой платежа). Для этого обладателю МСК требуется обратиться в территориальный орган ПФР с письменным заявлением о распоряжении средствами (или их частью) материнского капитала и предъявить следующие документы: — сертификат (дубликат); — свидетельство обязательного пенсионного страхования; — документы, удостоверяющие личность (паспорт и т. п.); — копии договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего госрегистрацию; — копии свидетельства о праве собственности на недвижимость владельца сертификата (и (или) супруга владельца сертификата, всех детей); — справки о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору, если купля-продажа жилого помещения осуществляется с рассрочкой платежа. Если сделку будет проводить супруг (супруга) обладателя сертификата, то к документам нужно еще приложить свидетельство о браке. Срок перечисления денег — не более двух месяцев с момента обращения в территориальный орган ПФР с заявлением о распоряжении. При получении возможности использовать маткапитал на улучшение жилищных условий стоит иметь в виду возраст ребенка. Так, до достижения им трех лет материнский (семейный) капитал можно направить только на погашение кредитов и займов на приобретение или строительство жилья. Направление средств на другие цели возможны только после того, как ребенку исполнится три года. Стоит учесть и другие нюансы. К примеру, квартира или дом, покупаемые с помощью средств маткапитала, должны находиться в России, кроме того, это жилье не должно быть ветхим или аварийным. Перевод средств маткапитала продавцу жилища происходит после оформления документов и договора в Росреестре (после совершения факта покупки жилья) и после положительного ответа ПФР о расходовании средств. Фактически жилье приобретается в рассрочку: продавцу приходится ждать перевода денег от Пенсионного фонда либо покупатели берут кредит, расплачиваются с продавцом и гасят заем материнским капиталом. Поэтому очень важно, чтобы жилье было пригодно для проживания. Защищая интересы детей, иногда сотрудники ПФР совершают выездные проверки приобретенного жилища. Если оно непригодно для проживания, в переводе средств материнского капитала семье могут отказать.

01.07.2016 14:22
Как принять квартиру в новостройке Юлия Костецкая

Как принять квартиру в новостройке

После введения дома в эксплуатацию необходимо оформить акт приема-передачи квартиры, в котором фиксируются все обнаруженные в помещениях дефекты. Кроме выявленных при осмотре недостатков в акте также необходимо прописать сроки их устранения застройщиком. На данный момент на первичном рынке существуют три основных варианта отделки: А) черновая – входная дверь, стеклопакеты, иногда межкомнатные перегородки, разводка систем отопления, водоснабжения и канализации, подвод электричества до распределительного щита, приборы учета воды и электроэнергии; Б) чистовая отделка – когда квартира подготовлена к финишным отделочным работам: чистовая стяжка на полу, оштукатурены и прошпаклеваны стены, укомплектованы системы отопления,водоснабжения и канализации, электроснабжения, установлены розетки и выключатели, входная дверь, стеклопакеты; В) отделка «под ключ» - вариант «заезжай и живи»: стеклопакеты, входная дверь, напольное покрытие, обои, сантехника, розетки и выключатели.Список имеющегося в квартире может отличаться в зависимости от застройщика, здесь же перечислен стандартный минимум. По большому счету, имеющаяся отделка в черновом варианте – это тот минимум, который позволяет строению называться квартирой. Поэтому в этом случае достаточно убедиться, что основная комплектация соответствует заявленной в договоре. При приемке квартиры с чистовой отделкой следует убедиться, что при отсутствии серьезных недостатков, незначительные дефекты находятся в пределах допустимых норм, предписанных СНиП 3.04.01-87. Потолок должен быть без явных перепадов на стыках, а также трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту. Стены необходимо проверить на отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм. Стены должны быть строго вертикальными, затирка должна быть равномерной, без подтеков. Стяжка на полу должна быть ровной, не крошиться и не должно быть воздушных пузырей. Присутствие небольших трещин допускается, но обратить на них внимание все же стоит. Качественный монтаж окон предполагает, что: все створки окон и дверей из металлопластика должны легко открываться, а сами стекла, подоконники и другие поверхности не должны быть с трещинами, сколами, царапинами и другими повреждениями. Система отопления должна быть укомплектована регуляторами температуры и кранами Маевского для стравливания воздуха. При установке радиаторов должны быть соблюдены следующие размеры: расстояние от пола – не менее 60 мм; расстояние от подоконника – от 50 мм; расстояние от стены – не менее 25 мм. При осмотре санузла необходимо проверить проложена ли гидроизоляция, а также качество монтажа канализационного отвода, труб горячего и холодного водоснабжения. Если ранее вариант отделки «под ключ» относился к числу так называемых «эконом вариантов», то на сегодняшний день понятие такой отделки может включать и бизнес-уровень. Здесь по всему ранее перечисленному, стоит обратить внимание на ровность и целостность напольного покрытия, совпадение швов и стыков на обоях, целостность и сохранность внешнего вида и рабочих функций сантехники, ровность укладки плитки и другое. Если на приеме квартиры выявлен серьезный брак, покупатель должен знать как защитить свои права. В этой ситуации есть два решения: А) не подписывать акт приемки-передачи квартиры до устранения застройщиком недостатков; Б) подписать акт и спокойно ждать устранения дефектов застройщиком, либо устранить их самостоятельно. Разберем самый длительный вид отстаивания своих прав. Итак, обнаружив недостатки, следует подробно их описать в листе осмотра квартиры и, оставив себе копию, нужно отправить застройщику почтовым отправлением с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак. Если скрытый строительный брак обнаруживается уже после подписания акта приемки-передачи, то можно обратиться к застройщику с заявлением о выявленных недостатках и в течение действия гарантийного срока он обязан их устранить либо компенсировать затраты на устранение брака самостоятельно. В случае бездействия застройщика необходимо обратиться в суд. Стоит отметить, что застройщики, дорожащие своей репутацией и клиентами, устраняют недостатки в самые сжатые сроки. Кроме того, нужно знать, что согласно закону №214 «О долевом участии в строительстве…» на недвижимость предоставляется пятилетняя гарантия, в том числе и на внутреннюю отделку.

28.06.2016 10:41
Стоимость квартиры: главное — знать меру Марина Денисова

Стоимость квартиры: главное — знать меру

Нынешняя экономическая ситуация серьезно отразилась на рынке недвижимости. Сейчас людей, желающих приобрести жилье, очень мало. В то же время из-за активной миграции населения Омска на рынке появляется все больше объектов по заниженным ценам. У граждан сократились доходы, кто-то потерял работу, для кого-то кредиты стали неподъемными в связи со снижением заработной платы. Поэтому стала уже привычной ситуация, когда продавец назначает одну цену, а покупатель приобретает по другой, более низкой. В существующей экономически нестабильной обстановке продавцу еще сложнее оценить свое жилье. Ведь с одной стороны, надо не продешевить, а с другой, не превратить недвижимость в «неликвидную», завысив цену. При решении продать квартиру, собственнику требуется руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость недвижимости, и, стало быть, на выбор покупателя. Если продавцу требуется реализовать недвижимость в короткие сроки, то надо понимать, что цену квартиры придется снизить на 200–250 тысяч рублей от среднерыночной стоимости аналогичных вариантов. Чем новее дом, тем дороже в нем продаются квартиры. Самыми дешевыми на рынке считаются пятиэтажные «хрущевки» 1950-60 годов постройки, а также отжившие свой век двухэтажные дома. К минусам этих объектов относится малогабаритность квартир, что, безусловно, влияет на снижение стоимости такого жилья. Для некоторых людей, не обладающих большими зарплатами, такого рода квартиры будут находкой. Но все-таки среди покупателей больше тех, кто рассматривает жилье посовременнее. Более новый вариант — и соответственно, чуть более дорогой — 9–12‑этажные дома, построенные в 1970‑е годы, панельные, кирпичные и блочные. Самая «молодая» застройка — монолитные объекты, которые стали строиться в последние десятилетия. Квартиры в них — наиболее дорогие. Еще один важный параметр при определении стоимости жилья — состояние самой квартиры. Но с этим важно не переборщить. Многие собственники ошибаются, полагая, что дорогой ремонт перед продажей квартиры значительно увеличит ее стоимость. Для среднестатистического покупателя, располагающего небольшим бюджетом, этот ремонт всего лишь дополнительный бонус, за который он платить не собирается. Сейчас нет смысла проводить масштабное обновление жилища, куда эффективнее сделать косметический ремонт, установить недорогую, но новую сантехнику. Если же квартира совсем в неподходящем для проживания состоянии, продавцу стоит быть готовым к значительной скидке. Такие объекты сразу выставляются по минимальной цене, но и в процессе просмотра жилья, покупатели будут еще торговаться. И если раньше торг подразумевал скидку до 50 тысяч рублей, то на сегодня дисконт может доходить до 300 тысяч. Снизить стоимость жилья придется, если квартира расположена на первом или последнем этаже дома. Порой такие объекты выставляются дешевле до 100 тысяч рублей аналогичных вариантов, расположенных на средних этажах. Один из важнейших критериев при определении цены — наличие (или отсутствие) инфраструктуры. Если покупатели — люди семейные с детьми или пожилыми родителями, то им однозначно необходимы расположенные поблизости школы, детские сады, поликлиники, магазины, остановка общественного транспорта. Квартиры в домах на окраинах города могут продаваться годами, но при этом людям, не имеющим особых требований к инфраструктуре, такие варианты обойдутся гораздо дешевле. К примеру, средняя цена улучшенной «двушки» в обжитом районе Омска составляет около 1,7 миллиона рублей, в то время как стоимость аналогичной квартиры на окраине города, например в районе ТЭЦ‑5, — 1,1 миллиона рублей. Сегодня покупатели стали очень разборчивые, поэтому задача продавца — грамотно оценить все преимущества и недостатки своей квартиры. Хотя даже и это в современных реалиях не гарантирует скорой продажи жилья. Такой обстановки, как сейчас, не было никогда, а прошлый кризис был всего лишь подготовкой к нынешней ситуации. Но надеюсь, что к сентябрю-октябрю рынок хоть немного войдет в колею. Уже сейчас ставка Центробанка упала, что скажется на уменьшении процента по ипотеке, а это даст людям возможность покупать недвижимость.

17.06.2016 16:17

советы, стоимость, квартира, жилье, цена

Покупка жилья: торг уместен Елена Година

Покупка жилья: торг уместен

Часто в объявлениях по продаже жилья можно увидеть фразу: «Торг уместен». При любой покупке вопрос торга всегда был уместен, и приобретение недвижимости не исключение. Купить квартиру как можно дешевле желает немало людей, тем более собственники нередко завышают реальную стоимость своего жилья. Высокая цена обусловлена тем, что часто продавцы не знают реальную рыночную обстановку либо желают получить больше денег от продажи жилья. Как правило, покупателям удается снизить цену при осмотре квартиры, но сумма скидки зависит от того, насколько реальную цену выставил продавец. Иногда бывают ситуации, когда собственник не может снизить стоимость квартиры, потому что она и так оптимальная. Поэтому продавцы идут на торг только тогда, когда понимают, что цена на их жилье завышена. Существенно можно снизить стоимость жилья, которое находится не в самом лучшем виде и требует ремонта. Получить скидку можно также на квартиры, которые находятся на крайних этажах либо не имеют балконов. Еще один вариант снижения цены — ограничение продавца во времени. Например, он забронировал квартиру в новостройке и в ближайшее время ему необходимо ее выкупить, или разменять свое жилье на две квартиры, или купить недвижимость большей или меньшей площади. Кроме вышеперечисленного, продавец может быть согласен на снижение стоимости, если есть сложность с оформлением документов. Например, когда собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети либо другие третьи лица, или жилье находится в ипотеке, или продажа недвижимости сопряжена со сложностями в цепочке альтернативных сделок. Все эти ситуации могут стать объективными причинами для того, чтобы продавец пошел на уступку. В нынешней ситуации на рынке жилья продавцы готовы торговаться. В среднем сумма торга на сегодняшний день составляет от 2% до 10%. Например, жилье стоимостью 2 200 000 рублей можно купить по цене от 1 980 000 до 2 150 000 рублей. Преимущество при покупке квартиры будет отдано покупателям, которые готовы рассчитаться наличными средствами. Если продавец торопится продать, то он уступит квартиру покупателю с наличностью, и, возможно, в этом случае действительно цена будет чуть ниже исходной. Если же продавец преследует цель продать квартиру по максимальной цене, то он скорее продаст ее ипотечному клиенту. По моему мнению, даже если в объявлении не сказано ничего о торге, отказываться от него не нужно. Бывают, конечно, ситуации, когда собственники считают, что продешевили. Сразу же после подачи объявления им начинают активно звонить потенциальные покупатели и интересоваться объектом. Но тогда продавцу, возможно, стоит поторговаться уже в сторону увеличения цены объекта. Бывают и такие ситуации, когда торг неуместен. Это либо когда стоимость жилья находится у нижнего ценового предела для типичных квартир, либо продавец принципиально не хочет торговаться, хотя это бывает очень редко. Торговаться умеют не все, и стоит понимать, что качественная аргументация — это еще не все. Наравне с поиском необходимых аргументов нужно также найти подход непосредственно к продавцу. Не надо сразу же акцентировать внимание на недостатках квартиры и критиковать все, требуя снизить цену, это может обидеть хозяина. Поэтому такой темы, как дефекты квартиры, покупателю лучше не касаться. Правильнее всего это дело доверить опытному риэлтору.

03.06.2016 14:43

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Застройщик застройщику – рознь Наталья Евсеева

Застройщик застройщику – рознь

Стоимость новостройки сегодня не намного ниже цены готового жилья. Фактически покупатель кредитует застройщика и приобретает квартиру по рыночной цене с определенными рисками, по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке. Лучше всего, конечно, дождаться сдачи дома, а в это время снимать квартиру. При этом надо помнить, что качественный ремонт в новостройке сразу лучше не делать. Новый дом дает усадку в течение трех лет, поэтому в первое время можно обойтись дешевыми отделочными материалами. Как правило, новые дома заселяются постепенно, и в течение минимум двух-трех лет соседи будут делать ремонт, а это шум и строительная пыль. Редко когда в доме сразу после сдачи работают лифты. Чаще всего управляющие компании ждут, когда 70% жильцов сделают ремонт, поэтому до полугода придется ходить по лестнице. Но об этом люди думают в последнюю очередь. Если вы все же имеете непреодолимое желание купить квартиру в новостройке, то стоит обращаться только к надежным застройщикам. Один из показателей того, что документы у застройщика в порядке — аккредитация выбранного дома в банках. Как правило, кредитные организации тщательно проверяют пакет документов у строительных компаний. Также стоит заглянуть на сайт застройщика (если он есть) и почитать тематические форумы. Необходимо узнать, сдает ли компания дома в срок или систематические опоздания стали для застройщика нормой. Поинтересуйтесь также, сколько эта стройкомпания уже возвела объектов и не замешана ли в обмане дольщиков. Еще один важный пункт проверки — выезд непосредственно на стройку. Убедитесь сами в том, что дом строится и какова в реальности его степень готовности, посмотрите на качество строительства, поговорите с рабочими. Не лишним будет прогуляться по окрестностям и познакомиться с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске новостройки реализуются по договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через ЖСК. В первом случае договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. ДДУ имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В этом случае при банкротстве застройщика ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это означает, что у него есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и вся документация проверена в Росреестре. В связи с изменениями законодательства привлечение денежных средств до госрегистрации ДДУ является уголовным преступлением, за совершение которого предусмотрено лишение свободы до пяти лет. Поэтому помните, что деньги можно перечислять только после регистрации договора в Росреестре. В обязательном порядке у застройщика должны быть: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (при аренде дополнительно на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Нужно также проверить регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также доверенность на подписание договора. Перед подписанием договора с застройщиком необходимо убедиться, что в нем четко прописаны: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Приобретая квартиру через ЖСК, покупатель подписывает несколько документов: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными моментами. При покупке квартиры на первичном рынке требуется быть внимательным и следить за процессом строительства постоянно. Важно как можно больше узнать информации о застройщике. Или можно обратиться в агентство недвижимости, которое бесплатно проконсультирует, а при необходимости сопроводит до получения свидетельства о праве собственности.

27.05.2016 16:33

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Будет ли альтернатива господдержке по новостройкам? Наталья Попова

Будет ли альтернатива господдержке по новостройкам?

С января 2017 года завершилась программа господдержки при приобретении квартир в новостройках, которая просуществовала два года. И хотя покупателей первичного жилья стало больше и увеличилось количество сделок, остались те, кто не успел воспользоваться субсидией от государства. Стоит ли гражданам надеяться на выгодную процентную ставку при покупке новостройки в 2017 году? Спешу успокоить: трагедии никакой нет. Банки, успешно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке в последние годы, получили определенный опыт и тесно сработались с застройщиками. Многие из них сегодня готовы запустить и уже предложили рынку свои программы, причем по условиям и процентным ставкам ничуть не хуже федеральной программы с господдержкой. Мы говорим о застройщиках, реализующих свои квартиры в соответствии с Законом № 214‑ФЗ. На сегодняшний день программы с самыми выгодными условиями для заемщика могут предложить банк УРАЛСИБ и Сбербанк. У УРАЛСИБа ставка составляет 10,8% при первоначальном взносе от 20 до 50% от цены по договору приобретаемой новостройки (для определенных надежных застройщиков) со сроком до 30 лет. При первоначальном взносе 10% ставка составит уже 11,5%, при этом свои доходы заемщик должен будет подтвердить справкой 2 НДФЛ. Если же доход подтверждается справкой по форме банка, то ставка увеличивается на 0,25%. Нужно только помнить, что при первоначальном взносе в 10% появляется дополнительная страховка — страхование ответственности. И даже при всех вышеописанных условиях, указанные ставки на первичное жилье оказываются ниже ставки по вторичному рынку. В Сбербанке запущена специальная программа по аккредитованным новостройкам по ставке 11,5% независимо от срока и первоначального взноса. По данной программе минимальный первоначальный взнос составляет 15% от цены новостройки по договору. А мы помним, что по господдержке минимальный первоначальный взнос находился на уровне 20%. При этом форма подтверждения дохода не влияет на ставку по ипотеке. Как показывает практика, самая высокая проходимость по сумме кредита на сегодня в Сбербанке. Почему банки запустили продукты по новостройкам с более выгодными ставками, чем по готовому жилью? Ответ очевиден: объекты от надежного застройщика являются более ликвидным залогом, чем «вторичка». Такие квартиры с каждым годом становятся более изношенными и дешевеют. А жилье в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию резко возрастает в цене и еще в течение 10 лет остается самым ликвидным залогом. Интересные предложения по кредитованию первичного жилья есть и у других банков. К примеру, ВТБ 24 запустил программу по новостройкам со ставкой равной ставке по вторичному жилью, — 12,6%. Кроме того, у этого банка есть продукт для застройщиков, работающих по схеме ЖСК, где ставка на период строительства на 0,6% выше. ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» предлагает покупателям новостроек ипотечные программы по стандартам ОАО «АИЖК» со ставками 12–12,5%. И это уже большой прогресс. Если вспомнить времена до господдержки, у банков были продукты с повышенной ставкой на инвестиционный период в среднем на 2 пункта, и только после оформления права собственности ставка опускалась на уровень «вторички». Сегодня аналогичный продукт есть в Газпромбанке и Россельхозбанке, где ставка на период строительства выше на 0,5% и составляет 12,25–13% и 12–13,4% соответственно. Два года работы с застройщиками по господдержке дали банкам опыт и уверенность в нужности и прибыльности продуктов по новостройкам. Ну а мы, в свою очередь, готовы вас проконсультировать и определить вместе с вами, какая программа и в каком банке будет наиболее оптимальной. ООО «Аркада-Стиль», отдел кредитных программ, тел. 790-222

20.05.2016 16:31

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Продать ипотечную квартиру легко Зинаида Ниязова

Продать ипотечную квартиру легко

Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день такая процедура практикуется на рынке жилья. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости. К продаже обремененного жилья заемщики обращаются в различных ситуациях: при разъезде семьи или желании увеличить жилплощадь. Однако чаще всего к такой процедуре прибегают заемщики, которые не в состоянии оплачивать кредит. Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего, о своем намерении необходимо известить банк. Именно его сотрудники подскажут, возможна ли сделка по продаже ипотечной квартиры. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке. Самым простым способом продажи ипотечной квартиры является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости. После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которые возьмут на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки. Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, так как без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый — банк соглашается со сменой собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник, и он же уже заемщик, продолжает погашать ипотечный кредит. Жилье остается под залогом банка. При наличии разницы продавец получает ее в виде депозита. При втором варианте реализации ипотечного жилья банк полностью контролирует сделку. Здесь будет задействована депозитная ячейка, в которую покупатель вносит необходимую для погашения ипотеки сумму. Разница же между продажной ценой квартиры и размером кредита закладывается в другую ячейку. Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется, и право собственности переходит новому владельцу. Продавцу обремененного объекта недвижимости нужно понимать, что такая квартира должна стоить дешевле, чем аналогичное «свободное» жилье. Зато сниженная цена поможет заемщику быстрее реализовать ненужную недвижимость и погасить свои обязательства перед кредитной организацией. Стоимость залоговой квартиры в этом случае может быть снижена на 10 процентов. Документов для переоформления объекта недвижимости по ипотеке требуется гораздо больше, чем при обычной сделке и лучше всего обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Из любой ситуации есть выход. Самый неразумный способ — это непогашение ипотеки. В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе. Поэтому прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо четко оценить свои желания и возможности. АН «Ваш адрес», ул. Мира, 69Г, оф. 215 тел.: 8-908-111-99-83, сайт-визитка: http://lk.omskrielt.com/realtor/vash_adres

19.05.2016 16:37

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Расчет за квартиру: безопасность превыше всего Валентина Филипенко

Расчет за квартиру: безопасность превыше всего

Передача денег — важная часть сделки. И покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета. При сделках с недвижимостью существует несколько способов передачи денежных средств. Например, можно передать их из рук в руки при подписании договора купли-продажи или при подаче документов на регистрацию. Можно перечислить деньги безналично на счет продавца, так же есть способ расчета через депозитную ячейку в банке и банковский аккредитив. Каждый из данных вариантов имеет свои нюансы. Наиболее легким способом для передачи денег при приобретении недвижимости является наличный расчет. Формально предоставление прав собственности совершается в период государственной регистрации сделки. Однако сама регистрация будет выполнена спустя десять дней с момента подачи документов. Минус такого способа расчета — крупная сумма, с которой придется передвигаться, а это значительный риск. Банковский аккредитив — это обязательство финансовой организации по обеспечению сделки купли-продажи квартиры. В этом случае денежные средства при определенных условиях будут переведены другой стороне сделки с предварительно открытого счета. Данный способ расчета более надежный и является гарантом и для продавца, и для покупателя. Самым безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, которую продавец и покупатель арендуют в банке. В этом случае на ее обслуживание заключается договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. Закладка денег производится в день сделки, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка. В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. При этом покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру. Минус данного способа — расходы на аренду банковской ячейки. В основном эти траты ложатся на покупателя, но по взаимному соглашению расходы могут быть распределены пополам. Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными деньгами до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того, чтобы самим как можно скорее выйти на покупку новой квартиры. Конечно, продавцу выгодно получить деньги до регистрации сделки, но для покупателя такой вариант представляет определенный риск. Например, может произойти приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. В этом случае регистрация приостанавливается на месяц, до того момента, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги за квартиру, проводит в нервном ожидании. Не редки случаи, когда продавцу очень нужны деньги, а покупателя вполне устраивает жилье, но сделка не осуществляется из-за того, что способ передачи денег, предложенный одной из сторон, не устраивает другую. Продавец боится, что его обманет покупатель, а покупатель не доверяет продавцу и поэтому настаивает на определенном способе расчете за квартиру. Какую схему расчетов использовать — зависит от обстоятельств и конкретной ситуации. В любом случае умение взвесить и оценить все факторы, договориться и прийти к компромиссу может стать залогом успешной сделки. Очень многое зависит от команды людей, которые работают с продавцом и покупателем. Обращайтесь в агентство недвижимости «Лидер», чтобы свести риск к минимуму, сделать продажу и покупку жилья цивилизованной сделкой, которой не стоит бояться.

13.05.2016 14:34

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Новостройки: спрос снижается, цены падают Вячеслав Горюнов

Новостройки: спрос снижается, цены падают

Сегодня рынок первичного жилья переживает не лучшие времена. Основная проблема заключается в снижении покупательской способности. А это, в свою очередь, существенно отражается на строительной отрасли региона: многие застройщики завершают свои проекты и не планируют начинать новые. Предложение на первичном рынке превышает спрос, что и повлекло снижение цен на новое жилье приблизительно на 15–20% относительно 2014 года. Цена квартиры в новостройке зависит, как и прежде, от района города. Также при формировании стоимости учитывается наличие парковочных мест, безопасность окружающей территории, расположение дома вблизи остановок общественного транспорта. К примеру, в Центральном районе стоимость однокомнатной квартиры составляет приблизительно 40–50 тысяч рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом сейчас пользуется жилье в сегменте экономкласса, небольшой площади, со строительным ремонтом. В последнее время немаловажную роль стал играть вид из окна, все чаще покупатели отдают предпочтение более высоким этажам. Спрос на новостройки по критерию месторасположения приблизительно равномерен по городу, все зависит от возможностей покупателя. Многие из них вынуждены пересматривать свои приоритеты, возможно, выбирать жилье в более отдаленных районах. В зависимости от района цены на новостройки могут отличаться на 300–400 тысяч рублей. На сегодняшний день около 80% покупателей приобретают жилье с использованием ипотечного кредита. Чаще всего первоначальный взнос составляет 20%, который является минимальным. Процентная ставка сегодня на новое жилье по программе господдержки составляет максимум 12%.В среднем заемщики оформляют ипотеку на 15 лет. К сожалению, активность на первичном рынке сегодня крайне низкая. Доходы у населения в лучшем случае не растут, а расходы увеличиваются из-за инфляции. Продление программы по госсубсидированию ипотеки не дало ожидаемого эффекта: значительного увеличения спроса на новостройки не отмечалось. Кардинальных изменений на рынке нового жилья в ближайшее время ожидать не приходится. При этом весьма вероятно дальнейшее снижение цен.

06.05.2016 16:54

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

«Вторичка»: цены снижаются Наталья Леонова

«Вторичка»: цены снижаются

По итогам первого квартала 2016 года в продаже оказалось почти на 30 процентов квартир больше, чем за аналогичный период прошлого года. Резкое падение спроса в этом сегменте рынка объясняется падением доходов населения и ростом предложения квартир в новостройках. При этом снижение цен в ряде регионов превышает рекордные для прошлого кризиса 10%. С начала 2016 года на вторичном рынке соотношение спроса и предложения изменилось незначительно. Сегодня, как и в прошлом году, наиболее востребованы однокомнатные квартиры и жилье площадью до 50 квадратных метров. В связи с неустойчивой финансовой ситуацией люди выбирают объекты исходя из своего достатка. Тем не менее 2016 год для покупателей начался благоприятно — стоимость жилья снизилась, повысился сервис и перезапустились долгосрочные механизмы доступной недвижимости. Совершенно противоположная ситуация складывалась в начале прошлого года. Ипотечные ставки в январе составляли в среднем 19–22% годовых, а уже в марте того же года наметилась тенденция по ее снижению. Сегодня можно оформить ипотеку по ставке 13–14% годовых. В целом по России в первом квартале 2016 года в связи со снижением ставок начала набирать обороты ипотека на вторичном рынке жилья, и в то же время потенциальные покупатели стали осторожнее относиться к этому инструменту. Сегодня от 65 до 70% покупателей приобретают жилье с использованием заемных средств банков, порядка 20% — с привлечением материнского капитала. Есть и такие покупатели, которые используют лишь наличные средства, без использования каких-либо программ. Их доля составляет 30–35% от общего числа покупателей. Приобрести однокомнатную квартиру в Омске сегодня можно от одного миллиона рублей. Стоимость «двушки» начинается от 1,4 миллиона рублей. Минимальная цена за трехкомнатное жилье составляет 1 млн 760 тысяч рублей. Как и прежде, покупатели отдают предпочтение квартирам, расположенным в домах в центральной части города, Кировском и Советском округах Омска. Первое, на что ориентируется покупатель жилья — это стоимость. Если цена его устраивает, то он обращает внимание на не менее важные параметры квартиры: наличие балкона, пластиковых современных окон, безупречную работу сантехнических коммуникаций. Как будет вести себя рынок вторичного жилья дальше, сказать сложно. Многое будет зависеть от того, каковы будут темпы инфляции и как изменится стоимость мировых валют. Сыграет немаловажную роль для рынка и появление дополнительных программ, способных стимулировать ипотечное кредитование. Движущим фактором станет платежеспособный спрос, который определяет объемы предложения на рынке. Активизируют «вторичку» также ввод новых проектов на рынке первичного жилья и стоимость квадратного метра.

05.05.2016 15:27

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Частные дома: время покупать Ольга Макарова

Частные дома: время покупать

С наступлением весны предложений по продаже частных домов стало больше, рынок перенасыщен различными объектами на любой вкус. Между тем спрос на такие объекты заметно снизился. В основном это вызвано общей нестабильной финансовой ситуацией. На сегодняшний день стоимость отдельно стоящего частного дома с земельным участком и необходимыми условиями для проживания составляет 1,5 миллиона рублей. Если к продаже предлагается половина дома или доля (с отдельным входом), то покупка составит один миллион рублей. Дом с минимальными условиями для жилья обойдется дешевле — до 700 тысяч рублей. Стоимость частных домов зависит от многих параметров: месторасположения, площади строения, года постройки, наличия коммуникаций, материала, из которого построен объект, размера участка. Также влияет на цену наличие всех необходимых правоустанавливающих документов на землю, межевание. При формировании цены учитывается и юридический статус объекта: в долевой собственности находится объект или принадлежит одному собственнику. Наиболее подходящее время года для покупки дома — весна и лето. Зимой фундамент строения запорошен снегом, невозможно оценить особенности рельефа и почвы, сложно определить состояние деревьев, а провести экспертизу инженерных систем можно только после того, как сойдет снег и земля оттает. А весной можно делать ремонт и заняться посадками. Спросом среди частных домов пользуются кирпичные и рубленые строения, так как они считаются наиболее надёжными. А каркасно-насыпные дома стоят немного дешевле. Самое дорогое частное жилье — коттеджи. Как правило, такие объекты покупают финансово обеспеченные люди, которые останавливают свой выбор на просторных объектах в экологически чистых районах недалеко от города, где в дом проведены все коммуникации, есть гараж, баня, бассейн. Чаще всего покупатели интересуются частными домами площадью от 46 квадратных метров в Советском и Центральном округах города. Приобретая дом, покупатель обращает внимание на наличие земельного участка, бани, гаража, хозяйственных построек, коммуникаций. Выбирая между квартирой в многоэтажке и частным домом, стоит иметь в виду, что второй вариант поможет сэкономить. В большинстве случаев дом на земле по сравнению с квартирой аналогичной площади стоит до 200 тысяч дешевле. Еще одним преимуществом, помимо доступности цен, являются минимальные платежи за коммунальные услуги, оплата которых в квартирах постоянно растет. В частном секторе эти платежи можно значительно сократить. Кроме того, приобретая частный дом, счастливый обладатель получает не просто жилплощадь, относительную независимость от соседей, а еще гараж, дачу и несколько соток земли в придачу. Спрос на частное жилье, как и на объекты в других сегментах недвижимости сейчас не высок. Пришло время покупателя. В ближайшем будущем такая ситуация скажется на стоимости: цены на дома будут снижаться.

22.04.2016 14:35

частный дом, жилье, квартира, участок, земля

Продажа доли: риски исключит нотариус Марина Денисова

Продажа доли: риски исключит нотариус

Процедура оформления сделки по продаже доли с этого года претерпела значительные изменения. Теперь одно из главных мест в данной операции будет занимать нотариус. Эти нововведения призваны защитить собственников долей квартир и комнат от рейдерского захвата. Очень часто случались такие ситуации: мошенники выкупали часть квартиры, даже несколько квадратных метров, и буквально выживали других сособственников из этого жилья. Люди вынужденно продавали рейдерам свою часть жилплощади за копейки, потому что не могли жить в созданных условиях. Именно для устранения таких ситуаций в сделку и привлекли нотариат. Для рейдеров осталась единственная лазейка — договор дарения. Но и в этом случае нотариус перед регистрацией сделки более тщательно должен проверять, на каком основании передается жилье. Если это договор дарения, то нотариус вправе поинтересоваться, кем приходятся друг другу стороны сделки. Если у специалиста возникнут сомнения, он будет вправе отказать в регистрации сделки. А это значит, что ее не примут на регистрацию в Росреестре. При продаже доли осталось неизменным обязательное условие — уведомление сособственников о реализации своей части жилья. Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры. При этом уведомлять соседей и сособственников о намерении продать долю теперь возможно тоже только нотариально. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права продавать квартиру в течение одного месяца. По истечении этого срока продавец может реализовать долю любому покупателю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли. Теперь нотариусы будут проверять, известил ли собственник доли о ее продаже владельцев других долей, так как последние имеют право преимущественного выкупа доли перед третьими лицами. Кроме того, нотариус несет материальную ответственность за оформленную им сделку. Если ее признают недействительной — он обязан вернуть пострадавшим их средства. Нотариус, в отличие от регистраторов, объясняет сторонам все последствия сделки, а также удостоверяется во вменяемости сторон сделки, что также немаловажно для пресечения случаев мошенничества. Привлечение в сделку по продаже доли нотариуса помимо положительного момента имеет небольшой минус. Это дополнительные траты для участников сделки. Но если разобраться, то эта цена чисто символическая: нотариусу уплачивается 0,5 процентов от суммы сделки и фиксированные три тысячи рублей на транспортные и технические расходы. К примеру, если доля в квартире стоит 500 тысяч рублей, то за нотариальное удостоверение сделки потребуется заплатить 5,5 тысяч рублей. При этом ехать в Росреестр за регистрацией сделки уже не понадобится: некоторые нотариусы это могут сделать самостоятельно. Единственное, что потребуется в этом случае, оформить на него доверенность на право подачи документов в различные инстанции.

15.04.2016 18:18

Марина Денисова, советы, продажа доли, нотариус

Как купить жилье, которого еще нет? Николай Мягков

Как купить жилье, которого еще нет?

Переуступка прав требования — приобретение имущественного права у застройщика по передаче в собственность квартиры после завершения строительства жилого дома. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования возможно в двух вариантах: — по предварительному договору купли-продажи. В данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем. Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. Деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору. — по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по ДДУ должны быть произведены, в противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор о переуступке права заключается в той же форме, что и основной договор, из которого возникли имущественные права. При заключении договора по переуступке прав нового покупателя необходимо проинформировать об условиях основного договора, так как после уступки он будет основным кредитором. Права по такому договору переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки должно быть четко отражено, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты ДДУ в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца. Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки. После того как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны быть на руках: • основной договор; • документ, подтверждающий расчеты между сторонами; • согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит); • акт передачи всех документов; • договор уступки. Сделка по переуступке абсолютно законна. При этом переуступка — более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны, и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как ее введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности. Обычно к таким договорам прибегают подрядчики, которые для быстрой реализации квартиры готовы скинуть до 10% от реальной стоимости жилья. Основные сложности при оформлении переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица — застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Иногда девелопер требует слишком большой процент «отступных», и у дольщика нет юридических оснований оспорить это. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно, вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав. Покупатель, который решил приобрести квартиру по переуступке права, должен обратить внимание на условия основного договора (ДДУ), условия возможности уступки. Его исковые требования к застройщику возможны только в пределах цены, указанной в ДДУ. Также стоит внимательно изучить выполненные обязательства цедента (первоначального кредитора) перед застройщиком. Важно знать о том, что уступающий свое право на квартиру полностью рассчитался по основному договору, иначе передача прав допускается только с одновременным переводом долга. Несмотря на законность сделки по переуступке прав, при ее проведении возможны и риски. К примеру, цедент может не исполнить обязательства по основному договору. К тому же застройщик может находиться в предбанкротном состоянии, поэтому перед заключением договора по переуступке прав стоит изучить его историю.

21.03.2016 12:16

советы, переуступка прав требования, ДДУ, договор

Можно ли признать сделку недействительной? Светлана Качесова

Можно ли признать сделку недействительной?

Совершая любые сделки с недвижимостью, важно помнить о том, что у всяких действий есть свои последствия и риски. Если вы не уверены, что достаточно свободно ориентируетесь в правовых нормах, не лишним будет прибегнуть к помощи специалиста. В данном случае опытный риэлтор может не только дать ценный совет, но и помочь избежать нежелательных последствий. Нередки случаи, когда продавцы или покупатели недвижимости в силу своей неопытности попадают в ситуации, выход из которых требует времени, средств, а главное нервов. Такой, например, может оказаться ситуация с признанием совершенной сделки недействительной. Что же представляет собой недействительная сделка? Это сделка, которая не влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с недействительностью сделки. Применительно к жилищным правоотношениям, институт признания сделки недействительной используется, в частности, при оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества в целях возврата добросовестному продавцу недвижимого имущества, переданного покупателю, а также для возврата покупателю оплаченных денежных средств. Главным основанием для признания операции купли-продажи недействительной является ее несоответствие существующим правовым нормам. Так как признание сделки недействительной является способом защиты гражданских прав, то в законе или договоре не может содержаться таких условий, которые бы не позволяли заинтересованному лицу оспорить совершенную сделку. Если для признания сделки недействительной требуется обращение в суд, то такая сделка называется оспоримой. Если же сделка недействительна по основаниям, установленным законом, то речь идет о ничтожной сделке. Для признания такой сделки действительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо. Самыми распространенными видами недействительных сделок являются: — мнимая сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; — притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую, как правило, незаконную сделку; — сделка с «пороком воли», когда кто-либо из участников пребывал в заблуждении относительно каких-либо обстоятельств, связанных с недвижимостью, а также находился под воздействием насилия или угроз. Сделка также может быть признана недействительной, если один из участников был недееспособным или малолетним на момент ее заключения, а также если в ней участвовало юридическое лицо, которое не имело полномочий для совершения сделки. Оспорить сделку можно, если не соблюдена ее форма. Так, при совершении купли-продажи недвижимости требуется договор в простой письменной форме, который в обязательном порядке подлежит госрегистрации. Если эти условия не соблюдены, то сделку могут признать незаконной. Для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд, подав соответствующее исковое заявление. Для того чтобы документ был отменен, законом предусматривается соответствующий срок давности. Касательно ничтожной сделки этот срок составляет три года, который отсчитывается сразу же с момента заключения такой сделки. В отношении же оспоримой — один год. Отсчет в этом случае начинается с того момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

11.03.2016 17:36

советы, переуступка прав требования, ДДУ, договор

Риски при покупке жилья по доверенности Ольга Лисина

Риски при покупке жилья по доверенности

Сделки по доверенности на рынке недвижимости — явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени. Сделка по доверенности проводится аналогично сделке, в которой продавец и покупатель участвуют самостоятельно. Данные доверителя, представителя и реквизиты доверенности обязательно указываются в тексте договора купли-продажи. Разновидностью сделок по доверенности является случай, когда продавец и/или покупатель подписывают договор купли-продажи самостоятельно, а договор сдает на регистрацию в Росреестр представитель стороны по доверенности. При этом ни продавец, ни покупатель ничем не рискуют — изменить условия договора представитель не сможет. Зато он поможет избежать ожидания в очереди, поскольку сможет и сдать, и получить документы с регистрации. Самая большая опасность для покупателя — приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры. Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, — найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховываются и настаивают на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель — близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален. При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности. Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит. Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления. Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно прежде всего разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться. Самое главное для покупателя — полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех нужных действий по сопровождению сделки.

04.03.2016 14:10

доверенность, жилье, квартира, советы

Материнский капитал-помощь в "квартирном вопросе" Светлана Гавриленко

Материнский капитал-помощь в "квартирном вопросе"

29 декабря 2006 года был принят закон N 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», известный всем как закон о материнском капитале. Несмотря на то что закон действует уже 9 лет, у многих до сих пор остаются вопросы о том, как получить и как использовать средства материнского (семейного) капитала. Сертификат — документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Его получает мать (гражданка России) за второго ребенка (тоже гражданина России), если этот ребенок родился или был усыновлен в период с 2007 года по 2018 год. Причем не важно, где они живут, где родился ребенок и от кого, при этом у матери и ребенка может быть двойное гражданство. Если мать не получала сертификат на второго ребенка, то она может получить на третьего ребенка (или на четвертого, если не получала на третьего). Сертификат получают и за первую двойню (тройню и так далее). Отец получает право на материнский капитал, только если он — единственный усыновитель двух или более детей, и последний ребенок родился (или был усыновлен) после 1 января 2007 года. То есть если у этих детей нет матери или она лишена на них родительских прав. Не дает права на материнский капитал усыновление падчерицы или пасынка (дети мужа от предыдущего брака). Если ребенок, при рождении которого полагается материнский капитал, остался сиротой, право на получение капитала переходит к самому малышу. Распоряжаться же капиталом смогут законные представители ребенка — усыновители, опекуны или приемные родители. Для получения сертификата на материнский капитал нужно обратиться в отделение Пенсионного фонда по месту прописки (или по месту жительства) либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с паспортом и свидетельствами о рождении детей. Потребуется заполнить заявление на получение сертификата. Если документы в порядке, положительное решение выносится через месяц. Материнский капитал в 2016 году равен 453 026 рублям. В соответствии с Федеральным законом от от 14.12.2015 N 359‑ФЗ, индексации размера материнского капитала на 2016 год не будет. Средства материнского капитала можно использовать на следующие цели: — на улучшение жилищных условий путем безналичного перечисления указанных средств на приобретение жилья на территории РФ (правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий); — на обучение любого из детей не старше 25 лет в учебных заведениях (от детского сада до вуза) на территории Российской Федерации; — на повышение накопительной части трудовой пенсии матери; — на приобретение товаров и услуг для социальной адаптации детей-инвалидов, кроме медицинских услуг и реабилитационных мероприятий (с 1 января 2016 года). При этом материнский капитал не обязательно тратить целиком и только на одну из перечисленных целей. Можно расходовать деньги по частям и на разные нужды. Неизрасходованный остаток будет ежегодно индексироваться. Важно учитывать, что сумма материнского капитала предоставляется лишь по достижению ребенком 3‑летнего возраста. Исключение составляет направление материнского капитала на погашение кредита или займа на улучшение жилищных условий. На что нельзя тратить материнский капитал? — на покупку земельного участка; — на ремонт квартиры и на покупку строительных материалов для ремонта; — на погашение кредитов на покупку бытовой техники или автомобиля; — на погашение долгов по квартплате; — на лечение; — взять всю сумму наличными (кроме единовременных выплат). Материнский капитал не облагается НДФЛ. Об этом четко сказано в пункте 34 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Эту норму в главу 23 внес Федеральный закон от 05.12.2006 г. N 208‑ФЗ. Воспользоваться имущественным и социальным вычетом на ту сумму, которая потрачена из средств материнского капитала на жилье или обучение нельзя, поскольку получение налогового вычета — это есть возврат налога, уплаченного вами. А с материнского капитала налог вы не платили, соответственно, возвращать и нечего. Что касается вопроса о приобретении недвижимого имущества с использованием средств МСК, многие считают, что если приобретена недвижимость и они частично воспользовались средствами материнского капитала, то они не имеют права на получение налогового вычета вообще. Это мнение ошибочно. Все средства, которые были потрачены помимо материнского капитала, дают вам право на получение вычета. Вы не можете получить вычет только в размере средств материнского капитала.

29.02.2016 16:46

доверенность, жилье, квартира, советы

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки Елена Година

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки

Человек, который купил квартиру в ипотеку, по закону имеет право сдавать ее в аренду. Об этом можно узнать из Государственного закона № 102 "Об ипотеке", который гласит, что заемщик имеет право использовать квартиру по назначению, проживать в ней, получать доходы. Следовательно, с точки зрения закона использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в аренду вполне допустимо. Однако практика в этом вопросе складывается иногда по-иному, поэтому, прежде чем размещать объявление о сдаче жилья, будущему заемщику стоит учесть несколько нюансов. Во‑первых, некоторые банки категорически против проживания в квартире арендаторов. Это связано с тем, что кредитные организации опасаются потерять предмет залога, ведь не секрет, что квартиросъемщики обращаются с чужим имуществом не лучшим образом. В результате жилье теряет товарный вид, его рыночная стоимость снижается, и продать такую недвижимость при просрочке платежей банку будет значительно сложнее. Во‑вторых, банки подразумевают, что ипотечный кредит на квартиру выдается для личного проживания в ней. А использование недвижимости для получения дохода — это коммерческая деятельность. Для кредитования бизнеса банки предлагают совершенно другие условия и процентные ставки. Однако есть ряд банков, которые все же не запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду. При этом кредитная организация требует в обязательном порядке направлять извещение банку о намерении сдать предмет залога в аренду, чтобы получить разрешение. В Омске, например, такое жилье разрешают сдавать Сбербанк, ВТБ24 и некоторые другие организации. Для получения одобрения достаточно написать заявление по форме банка на согласие заключения договора аренды. Как правило, кредитные учреждения не препятствуют этому. Однако стоит быть готовым к дополнительным расходам: их может потребовать страховая компания из-за рисков порчи имущества арендаторами. Кроме того, у заемщика возникают обязательства по оплате НДФЛ от сдачи имущества в аренду. Большинство банков при заключении договора прописывают запрет на сдачу заложенной квартиры в аренду без его согласия. В случае же если заемщик нарушит кредитный договор, сдав недвижимость в аренду без уведомления банка, последний вправе потребовать досрочного погашения кредита. Однако на практике банк не пользуется такой возможностью, так как для него важнее ответственность клиента, проявляющаяся в исправном взносе ежемесячных платежей. Тем более что банку просто-напросто некогда, да и по большому счету незачем проверять благонадежность всех своих должников. Квартир много, и исследовать их на предмет сдачи в аренду очень хлопотно и долго. Аренда жилья сегодня для многих становится дополнительным заработком. Доход от такой деятельности вполне может позволить погашать платежи по ипотеке, если грамотно подойти к выбору объекта. Наиболее ликвидными на рынке недвижимости считаются однокомнатные квартиры с необходимой мебелью, расположенные в центральной части города вдоль главных магистралей. Выбирая такой путь, как сдача ипотечной квартиры в аренду, заранее оцените, насколько это прибыльно. Сравните стоимость аренды и размер ежемесячных платежей по ипотеке, учитывая коммунальные платежи.

19.02.2016 17:21

советы, ипотека, квартира, аренда, жилье, банк, заемщик

Вторичный рынок: итоги и перспективы Елена Войтович

Вторичный рынок: итоги и перспективы

После длительного периода подъема цен на вторичном рынке в 2015 году произошло резкое падение цен на жилье и к концу года оно достигло более 15%. Сформировавшийся во времена «шальных денег» уровень цен на жилье слишком сильно оторвался от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако старые сбережения были в основном исчерпаны во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 года, а новые появятся еще очень нескоро — даже правительство не ожидает восстановления доходов населения в ближайшие годы. Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие — отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008–2009 годов. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье. Сейчас наблюдается минимальный спрос на фоне максимального предложения. Средние цены предложения на вторичном рынке в Омске по типам квартир в зависимости от количества представлены следующим образом. Однокомнатные квартиры продаются по 47,6 тысячи рублей за квадратный метр, отмечается снижение стоимости по сравнению с прошлым месяцем. Двухкомнатные квартиры — по 45,3 тысячи рублей за «квадрат», также есть некоторое снижение цен. Трехкомнатные квартиры представлены на рынке в среднем по 46,3 тысячи рублей за квадратный метр, также наблюдается небольшое снижение. Стоимость квартир в рекламах, в объявлениях о продаже, а также статистика цен на жилье вводят людей в заблуждение. Специалисты подчеркивают, что квартиры (и другое жилье) в Омске в 2015–2016 годах продаются не по этим средним ценам, которые представлены выше. Стоимость квадратных метров, которую вы здесь видите, по городу в целом и по типам квартир, искажена двумя факторами: 1. В Омске из обсчетов рынка жилья и усредненных цен не выводится элитное жилье. А ведь оно супердорогое. Его стоимость несколько влияет на среднюю статистику в сторону повышения. 2. В статистике и аналитике обсчитываются цены предложения (от продавцов), а не реальные цены продажи жилой недвижимости. То есть обсчитать публичные предложения цен на квартиры можно, это и происходит. Реальные цены сделок невозможно просчитать и отследить. Их можно только знать, когда мы сами проводим сделки. Статистических и аналитических данных за 12 месяцев 2015 года специалистам рынка достаточно, чтобы подытожить и сделать выводы о прогнозе цен и перспективах спроса на рынке недвижимости в Омске в 2016 году. Квартиры в Омске и другое жилье вторичного рынка теперь продаются вовсе не по усредненным ценам, которые приведены выше. По ценам предложения, указанным в рекламах-объявлениях, сделки не проходят. По тем ценам на квартиры в Омске, которые указаны в журналах, объявлениях и сайтах и обсчитаны аналитиками рынка, квартиры предлагаются к продаже. Реальные купли-продажи и сделки с жилой недвижимостью в Омске проходят в другом ценовом диапазоне, на другом уровне цен. По разным данным, минус 5–25% от заявляемых продавцами цен на квартиры в Омске. Разрыв между ценами предложения в объявлениях, рекламах и ценами реальных продаж (на сделках) пока продолжает увеличиваться. Желающих продать по сложившейся стоимости немного. Покупатели тоже пока вовсе не спешат покупать жилье, даже по сниженным ценам. В виду нестабильности политической и экономической ситуаций в стране, обвала курса рубля и резкого падения цен на нефть все стали задаваться вопросом, что ждать в 2016 году? По всей видимости, диспропорция между уровнем спроса и объемом предложения на рынке сохранится и в дальнейшем. Рассчитывать на рост платежеспособности покупателей в условиях падения доходов населения и зарплат было бы крайне странно. А ситуация с ипотекой на «вторичке» кардинально не изменится. Достаточно сложно определить, как общее состояние экономики страны повлияет на рынок недвижимости и анализ рынка недвижимости в России в целом, но точно известно, что резкий спад в экономике страны повлечет за собой и падение цен. По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10–15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 года цены могут потерять еще 15% в рублях.

01.02.2016 18:16

советы, ипотека, квартира, аренда, жилье, банк, заемщик

Как правильно подарить недвижимость Наталья Евсеева

Как правильно подарить недвижимость

Дарение является безвозмездным договором передачи имущества. Безвозмездность действий дарителя является одним из основных признаков договора дарения. Дарение — это сделка, при которой одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его кадастровой стоимости. С изменением законодательства стоимость дара с января 2016 года равна не менее 70% кадастровый стоимости объекта недвижимости. Освобождаются от налога супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Пожилые люди, желающие подарить квартиру своим детям или внукам, но не уверенные в том, что их попросту не выселят с жилплощади, могут оставить себе одну четвертую или одну пятую доли. Это обезопасит их от выселения из квартиры. Основанием отмены дарения может послужить заблуждение дарителя относительно совершаемого действия при оформлении договора. Еще одной причиной для аннулирования договора является ограниченная дееспособность дарителя, связанная с временным психическим расстройством на момент совершения сделки. Договор дарения чрезвычайно прост в оформлении. Он не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Оформить такой договор можно и в правовом центре, для этого необходимо подготовить незначительный пакет документов. В него входят: договор дарения в трех экземплярах, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемое имущество (свидетельство государственной регистрации, или регистрационное удостоверение или договор купли — продажи с отметкой БТИ). Если даритель в браке, то обязательно необходимо согласие супруга дарителя на сделку. К свидетельству понадобится документ–основание, то есть предшествующий договор купли-продажи, мены, долевого участия или иной договор. При наличии регистрационного удостоверения к нему требуется две справки из БТИ о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об отсутствии ареста. Если собственником должен стать несовершеннолетний, то по закону родители, бабушка или опекун не могут продать ему квартиру. Они могут ее только подарить. Несовершеннолетний не имеет права дарить имущество. Договор дарения дает возможность обойти законодательно установленные ограничения для возмездных сделок по отчуждению недвижимости. Связано это с тем, что на дарение не распространяется правило преимущественной покупки долевыми собственниками.

01.02.2016 09:27

дарение, квартира, недвижимость

Особенности перепланировки квартиры в многоэтажке Антон Екимов

Особенности перепланировки квартиры в многоэтажке

Прежде чем приступать к каким-либо изменениям в своей квартире, стоит понимать разницу между тем, что попадает под определение обычного ремонта, а что будет считаться перепланировкой. Если для проведения обычного косметического ремонта в своем жилье вам не потребуется ничье разрешение, то второй вариант работ нужно будет узаконить, чтобы не возникло сложностей в дальнейшем. Так, под перепланировкой жилого помещения подразумевается изменение конфигураций жилого пространства. То есть наклейка новых обоев не будет считаться перепланировкой, а вот вынос стены или смещение дверного проема — уже будут. При осуществлении перепланировки и законном ее оформлении будет иметь значение форма собственности на жилье. Если вы хотите изменить проектировку квартиры, которая находится у вас в собственности, то потребуется только одобрение всех владельцев жилья. Чуть сложнее процедура будет в случае, когда перепланировку проводят в муниципальном жилье, то есть в квартире, арендуемой по договору социального найма. В этом случае жильцам, решившим изменить жилплощадь, потребуется согласовать свои действия с собственником квартиры, то есть с муниципалитетом. Это займет больше времени, а также более вероятен отказ владельца жилья. Стоит понимать, что даже получив законное разрешение на перепланировку, вы сможете выполнить далеко не любой вид работ. Существуют некоторые ограничения на выполнение перепланировки квартиры, связанные с безопасностью жильцов, а также с санитарными нормами. Например, запрещено разрушать несущие стены, поскольку это чревато обрушением. Также не допускается увеличение площади туалета и ванной комнаты за счет присоединения к ним части жилого помещения. Аналогичная ситуация и с кухней. Кроме того, не позволят вам перенести кухню или санузел в другую часть квартиры, если при этом получится так, что эти помещения окажутся над жилой комнатой соседей снизу. Если в квартире установлена газовая плита, то кухню нельзя объединять с комнатой, однако на электрические плиты такой запрет не распространяется. И, конечно же, недопустимы любые работы, для которых потребуется снос или перемещение общедомовых коммуникаций. Прежде чем приступить к каким-либо работам по перепланировке квартиры, стоит обратиться за консультацией в проектную организацию. Там вам подскажут, какие именно работы вы сможете провести, а чего делать категорически не стоит. Пренебрегать этими правилами не нужно, ведь если вы намерены в дальнейшем продавать свое жилье, незаконно выполненная перепланировка может стать серьезным препятствием для сделки. Однако при сдаче квартиры в аренду неузаконенная перепланировка не будет иметь значения. Чтобы оформить перепланировку законно, понадобится определенный пакет документов: проект перепланировки и переустройства жилого помещения, распоряжение администрации административного округа, в котором расположено данное помещение и акт ввода в эксплуатацию жилого помещения. На основании вышеуказанных документов подготавливается технический план помещения, который, в свою очередь, предоставляется в регистрирующий орган (кадастровая палата). В зависимости от того, как будет проводиться перепланировка, могут пригодиться и другие документы, но это должно решаться в индивидуальном порядке в отношении каждой квартиры. Если же вы сначала провели перепланировку, а только потом решили оформить документы уже по факту, необходимо будет предоставить еще и план жилья до проведенных ремонтных работ. Однако все же лучше сначала получить разрешение на перепланировку, а только потом приступать к ремонту. Если вы выполнили какие-то запрещенные работы, получить разрешение на них уже после будет довольно сложно. В среднем сбор всех документов и прохождение процедуры узаконивания перепланировки может занять около трех месяцев. Но опять же в каждом отдельном случае сроки могут варьироваться в зависимости от сложности перепланировки, объема работ и прочих факторов. На сегодняшний день в Омске узаконить перепланировку можно ориентировочно за 7000 рублей, но как и в случае со сроком оформления всех документов, по каждой квартире такой вопрос нужно решать индивидуально.

15.01.2016 17:27

советы, перепланировка, жилье








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон