Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником возможна только при наличии согласия органов опеки. При этом будет совершенно неважно, является ли он полноправным собственником или владеет только частью жилья. По закону не достигший 18‑летия гражданин имеет право владеть любим недвижимым имуществом. Стать собственником квартиры ребенок может в том числе путем приватизации или же получить жилье в наследство. Однако, имея право на квартиру или дом, несовершеннолетний ребенок не может распоряжаться имуществом, то есть продать жилье самостоятельно. В этом случае любые манипуляции от его имени совершают родители или опекуны.

Если вы собираетесь продать жилое помещение, одним из владельцев которого является ребенок, нужно учесть все действующие законы. В такой ситуации следует опираться на нормы Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Жилищного кодекса РФ, а также ФЗ «Об опеке и попечительстве» и руководствоваться официальными письмами Минобразования. Эти документы регламентируют порядок применения дополнительных мер по защите жилищных прав несовершеннолетних.
Права ребенка строго защищены законом, поэтому сделки по продаже недвижимости будут подвергаться жесткому контролю. Комиссия по опеке и попечительству уполномочена следить за тем, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащей ему собственности. То есть родители либо лица, их заменяющие, должны показать, что взамен отчуждаемой собственности несовершеннолетнего ему предоставляется другое жилье, которое по основным параметрам аналогично или лучше продаваемого.

При подготовке документов будет иметь значение возраст несовершеннолетнего. Договор купли-продажи недвижимости, собственником которого является ребенок до 14 лет, подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить все необходимые документы на государственную регистрацию. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор и представляет документы на государственную регистрацию самостоятельно. Однако он делает это с оговоркой, что все эти действия происходят с письменного согласия его родителей, опекунов или же других законных представителей.

Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья целиком или доли недвижимости в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребенку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, органы опеки могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта еще не существует. Подобный отказ можно оспорить в суде. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико.

Стоит также понимать, что просто продать недвижимость, собственником которой является ребенок, нельзя. Если вы не намерены покупать взамен новое жилье, придется выделить несовершеннолетнему долю в другой квартире, например, у близких родственников.