О налогах при сделках с недвижимостью

О налогах при сделках с недвижимостью
Татьяна Огаркова
Татьяна Огаркова

юрист АН «Дипломат партнер»

Обязанность по уплате налогов установлена для участников сделок с недвижимостью, получивших доход, Федеральным законом (Налоговым Кодексом РФ). Налог, который взимается при совершении операций с недвижимым имуществом, – это налог на доходы физических лиц, и у многих в нашей стране при совершении сделок с недвижимостью появляется желание сэкономить на налогах.

Небольшие, скажем так, хитрости, с помощью которых можно сэкономить на уплате налогов или не платить их вовсе, существуют. Однако, не могу сказать, что они на сто процентов являются законными, но по соглашению сторон так или иначе доказать обратное, то есть их незаконность, налоговому органу, как правило, проблематично.

К каким же способам прибегают участники сделок, чтобы не платить налог, например, при продаже недвижимости? Объект недвижимости при реализации, то есть при получении дохода, облагается налогом только в том случае, если он находится в собственности конкретного владельца менее трех лет. Соответственно, первый законный способ не платить налоги - это выждать, когда имущество будет находиться в собственности более трех лет, и реализовывать его по любой цене, не уплачивая никакие налоги.

Второй вариант: в соответствии с Налоговым Кодексом РФ налогооблагаемая база с налога на доход физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью составляет один миллион рублей. Соответственно, при указании цены сделки до одного миллиона рублей налогооблагаемая база будет отсутствовать. Таким образом, лицо, продающее недвижимость по цене один миллион или ниже не уплачивает налог.

Также можно указать стоимость объекта равной той, за которую вы его приобрели. В этом случае лицо не получает дохода от продажи, а значит и сделка не облагается налогом, даже если, трехлетний срок нахождения имущества в собственности не прошел.

Ситуации, когда цена объекта занижается или до исходной продаваемой или до стоимости налогооблагаемой базы, очень часто встречаются на рынке, и важно знать, что такие действия, конечно, имеют определенные правовые последствия. Как правило, эти последствия отражаются на покупателе недвижимости, так как в его договоре купли-продажи указывается стоимость объекта несоответствующая действительности. В свою очередь это ведет к уменьшению суммы предполагаемого налогового вычета, если лицо, приобретшее объект недвижимости, хочет реализовать свое право на налоговый вычет. Кроме того, покупатель в дальнейшем не сможет доказать в суде адекватную стоимость недвижимости, потому что в договоре купли-продажи цена объекта четко определена. А это значит, что в случае возврата обязательств по сделке покупатель получит ту (заниженную) сумму, которая указана в договоре, вопреки фактической сумме заплаченной им за объект.

Что касается другой стороны сделки с недвижимостью – покупателя, он, как лицо приобретшее недвижимость, имеет право вернуть часть своего налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости объекта, но не более двух миллионов рублей. Отмечу, что сейчас рассматривается законопроект об увеличении налогооблагаемой базы в Москве и Московской области, так как там стоимость недвижимости в разы больше, чем во многих других регионах России. Также увеличен объем выплат по ипотечной сделке 13% от трех миллионов стоимости объекта недвижимости.

Возврат налога предполагает два варианта: либо неуплату своего налога на доходы физических лиц на месте работы на период достижения того срока, который необходим для того, чтобы погасить сумму, равную 13% от стоимости объекта недвижимости; либо покупатель имеет право единовременно за один календарный год получить денежные средства в размере 13% от уплаченного налога по заработной плате в текущем календарном году. Процедура в обоих случаях, конечно, достаточно трудоемкая, так как возврат денег от государства всегда сложнее, чем уплата налогов государству, и занимает месяца три – четыре.

Подводя итог, отмечу, что, несмотря на все эти нелегкие перипетии, желание не платить налог у людей затмевает и опасения, что сделка будет иметь неблагоприятные правовые последствия, и длительные ожидания получения налоговых вычетов. Зачастую участники сделки толерантны друг к другу и договариваются об урегулировании вопросов налогообложения. Многие клиенты требуют от риэлтора подсказать, как сэкономить на налогах, чего, на мой взгляд, быть не должно. Подсказки риэлтора на этот счет не совсем законны и корректны. Для того, чтобы понимать все нюансы налогообложения по сделке с недвижимостью не лишним будет проконсультироваться со специалистом в налоговом органе: это обеспечит точную информацию от первоисточника с разъяснением правомерности всех действий по сделке.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон