Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости?

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости?
Татьяна Целебеева
Татьяна Целебеева

руководитель АН «Любинский проспект»

Каждый собственник, решивший продать свое жилье, должен помнить о том, что доход от продажи будет облагаться налогом. Сколько и как придется заплатить после того, как собственник продаст свою квартиру, коттедж или другое недвижимое имущество? Слово экспертам.

Обязательство по оплате налога возникает только в том случае, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет. Если объект принадлежал собственнику три года и более, то доходы налогом не облагаются и декларацию подавать не нужно. При этом, точкой отсчета считается день регистрации права собственности, время фактического владения жильем в трехлетний срок не засчитывается.
Исключением является только приобретение оставшейся доли в жилье. Например, продавец квартиры владел 1/2 долей с 2005 года, а другую 1/2 долю получил по наследству в 2013 году. Только в этом случае, срок владения на квартиру (если она продается не по долям) будет исчисляться с момента возникновения права в 2005 году.
Во всех остальных случаях доходы с продажи недвижимого имущества подлежат налогообложению с обязательным декларированием. Доходы граждан РФ облагаются по ставке 13%. Иностранные граждане и граждане РФ, постоянно проживающие за рубежом и находящиеся на территории РФ менее чем 183 дня в течение отчетного года, оплачивают налог уже по ставке 30% независимо от срока владения и не могут пользоваться налоговыми вычетами.
Декларацию о доходе с продажи жилья в 2013 году необходимо подать в срок до 30 апреля 2014 года, а уплату налога произвести не позднее 15 июля 2014 года.
Законодательство не предусматривает каких-либо дополнительных льгот для отдельных категорий граждан: детей, пенсионеров, инвалидов, ветеранов. За детей налоги оплачивают их родители.
Для определения налогооблагаемого дохода законодательство предоставляет налогоплательщику на выбор два варианта.
Первый заключается в применении налогового вычета от суммы продажи в один миллион рублей. Этот вычет может применяться в отношении всей совокупности проданного недвижимого имущества один раз в год. При реализации недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, один миллион рублей вычета распределяется между сособственниками пропорционально их доле. Исключением является продажа долей по отдельности, тогда вычет в один миллион рублей получит каждый собственник на свою долю. При реализации общей совместной собственности налоговый вычет распределяется по соглашению сторон. Обычно это делается в совместном письменном заявлении супругов, которое подается в налоговую инспекцию.
Второй вариант заключается в определении чистого дохода с продажи, который определяется разницей цены фактически затраченной на приобретение объекта и цены его продажи (может применяться несколько раз в год к каждому проданному объекту). При подаче декларации необходимо будет предоставить в подлинниках все документы, подтверждающие фактически произведенные расходы на приобретение жилья. С 1 января 2014 года в силу п.?п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, к этим расходам можно отнести: чеки, квитанции, расписки, договоры купли-продажи, подтверждающие получение средств продавцом, товарные накладные на отделку купленной квартиры, если приобреталось жилье под отделку, квитанции и договор на риэлторские услуги, если при покупке квартиры оплачивались услуги риэлтора. Все это в совокупности может уменьшить налогооблагаемую сумму.
Продавец сам определяет какой из вышеуказанных вариантов ему выгоднее. Например, квартира была куплена в период кризиса за 700 тысяч рублей, а продана за 900 тысяч рублей. При вычислении чистого дохода, отняв от цены продажи цену покупки, получим 200 тысяч, подлежащих налогообложению. 200 тысяч рублейх х 13%= налог 26 тысяч рублей. Поэтому в данной ситуации, чтобы не платить налог, при подаче декларации необходимо написать заявление о применении налогового вычета в один миллион рублей.
В другом случае, если квартира была приобретена, например, за 2,5 миллиона рублей, а продана за 2,6 миллиона, то применив стандартный имущественный вычет сумма налога окажется существенной (2,6 миллиона — 1 миллион = 1,6 миллиона х 13%=налог 208 тысяч рублей). Гораздо выгоднее уменьшить поступления от продажи на первоначальную стоимость жилья и сумма налога станет значительно меньше (2,6 миллиона рублей — 2,5 миллиона =100 тысяч х 13%= налог 13 тысяч рублей).
Уменьшить налог при продаже квартиры возможно также в случае последующего приобретения другого жилья в том же налоговом периоде, если продавец еще не использовал свое право на получение имущественного вычета с покупки жилья на сумму до двух миллионов рублей, то есть возврат уплаченного НДФЛ в размере 260 тысяч рублей. Ранее этим вычетом можно было воспользоваться исключительно один раз в жизни на один объект. С 2014 года вычет можно применять неоднократно, пока не вернете полностью свои 260 тысяч.
Использовать вычет с покупки могут граждане РФ, которые уплачивают 13% НДФЛ. По общим правилам этот вычет не могут использовать предприниматели,  юридические лица, неработающие граждане, дети. Однако при продаже с одновременным приобретением другого жилья и у этой категории лиц появляется право на вычет, а вернее зачет налога с продажи на вычет с покупки.
В некоторых случаях избежать уплаты налога не удается. Для многих продавцов недвижимости сумма налога является неприемлемой. Поэтому они настаивают на указании в договоре цены в один миллион рублей, либо требуют заплатить сверх цены сумму, равную налогу. Ни один из вариантов не является выгодным для покупателя. Поэтому, как правило, это увеличивает срок продажи таких объектов.
Между тем бывают ситуации, когда квартира продается с хорошим ремонтом и мебелью, а продавец не может документально подтвердить свои фактические затраты на ремонт. В этом случае продажа мебели и других отделимых улучшений квартиры возможна по отдельному договору, тем самым налогооблагаемая сумма дохода с продажи квартиры уменьшится.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон