Приобретение квартиры в ипотеку – решение для каждого человека довольно ответственное, ведь нужно будет исправно каждый месяц вносить определенную сумму в банк. Но не каждый потенциальный заемщик, отважившийся на такой шаг, знает, что осуществлять платежи можно по-разному. Какие схемы погашения кредита существуют? Чем они отличаются и какой выгоднее?

Выбирая кредитную программу, потенциальные заемщики чаще всего ориентируются на процентную ставку по ипотеке. Но не только ставка влияет на сумму выплачиваемых процентов. Имеет значение и способ их начисления, и метод погашения кредита. Таких методов существует два: аннуитетные платежи и дифференцированные платежи.

На наш взгляд, наиболее выгодная схема погашения ипотечного кредита — дифференцированные платежи. Так, общая сумма выплаченных банку денег, взятых под 12 % годовых и погашенных дифференцированными платежами — намного меньше, чем взятых под те же проценты, но погашенных по аннуитетной схеме.

Дифференцированные платежи характерны тем, что задолженность по кредиту погашается равномерно начиная с самых первых выплат, а проценты начисляются по фактическому остатку. Таким образом, каждый последующий платеж меньше предыдущего. Досрочное погашение не ограничено ни по времени, ни по сумме, и позволяет существенно сэкономить на выплачиваемых процентах.

Аннуитет — начисление равных платежей на весь срок кредита. При этом в первой половине срока погашения задолженность по кредиту практически не гасится — выплачиваются в большей части проценты. Эта особенность делает платежи относительно небольшими, но значительно увеличивает общую сумму начисляемых процентов. Поэтому и сумма выплачиваемых процентов получается больше при той же процентной ставке. Основную долю выплат в первые годы составляют проценты. В итоге тело долга убывает очень медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы. Поэтому и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту получается больше. В процессе погашения кредита через 10 лет (при 20-ти летнем сроке погашения) заемщик останется должен 4/5 суммы, а проценты все это время начисляются именно на остаток. Также и страховые суммы значительно снижаются только после 10 лет погашения кредита.

Плюсом аннуитетной схемы можно признать только меньшие платежи в начале выплат. Но не слишком ли в итоге высокую цену приходится за это платить? Минусы есть и при дифференцированной схеме. При одинаковой процентной ставке первые размеры платежа при дифференцированной схеме значительно выше, чем при аннуитетном гашении. Это значит, что заемщик при одинаковой сумме кредита и одной и той же заработной плате, но с разными видами гашения, может не пройти по дифференцированному платежу, но свободно пройдет по аннуитетному. Также важно понимать и условия досрочного погашения.

Дифференцированные платежи дают прямую зависимость от погашения кредита: чем меньше должен заемщик, тем меньше начислят процентов (с точностью до дня — сегодня оплатили, а завтра уже меньше начислили). Сумма и срок досрочного погашения никак не ограничены и это очень ощутимо. По нашему опыту, большинство заемщиков рассчитывается по кредиту досрочно. Это дает возможность улучшать жилищные условия постепенно, посильно для своего кошелька.

Досрочное погашение при аннуитетной схеме сокращает лишь срок выплаты кредита: на графике «срезаются» последние платежи и отпадает необходимость платить «прицепленные» к ним проценты, которые в конце графика как раз очень малы. Сама процедура досрочного погашения аннуитета технически неудобна банку, в результате чего ограничивается минимальная сумма досрочного погашения (от 10 до 50 тысяч рублей) и сроки (обычно не ранее определенного числа месяца). Таким образом, при аннуитетной схеме досрочное погашение неудобно и невыгодно. Это ее минус.

Омские банки, с которыми мы сотрудничаем, в основном предлагают погашать ипотеку по аннуитетной схеме, по обоим видам платежей можно гасить ипотеку в «АК БАРС» банке и «Газпромбанке». В «СКБ» банке предлагает только дифферецированную схему погашения кредита.

Теги: ипотека, кредиты