Жилье: купля-продажа или обмен?

Жилье: купля-продажа или обмен?
Анастасия Нестерова
Анастасия Нестерова

директор ООО «Анастасия Н»:

Помимо сделок купли-продажи квартир на рынке недвижимости встречаются и другие способы улучшить жилищные условия. Речь идет о так называемом обмене жилья. Как часто сегодня люди прибегают к подобному способу решения жилищного вопроса? Слово эксперту.

Сегодня на рынке недвижимости наряду с приобретением и продажей жилья также практикуется обмен и мена квартир. Согласно договору обмена, имущество, переходящее по данному договору от одного гражданина к другому, считается равноценным. Помимо этого, договор обмена – это возмездная сделка, и к такому договору будут применяться все правила о возмездных сделках. К примеру, право супруга на половину имущества, которое было получено другим супругом при обмене, налогообложение, преимущественное право покупки у других долевых собственников и другие. 

Как показывает практика, риэлторские компании чаще всего прибегают к двойным договорам купли-продажи, чем к договору мены. Данное предпочтение частично вызвано отсутствием у риэлторов юридических знаний и юридической практики, а частично коррумпированностью регистрационных служб. Для правильного составления договора мены следует знать все юридические тонкости. Причем если такой договор будет передан в регистрационную службу и окажется, что он чем-то непонятен или нов для регистраторов, то скорее всего сотрудники регистрационной службы откажут в его регистрации.

Следует учесть, что договор мены не получится реализовать в том случае, если обмену подлежат квартиры, которые находятся в разных субъектах РФ. Например, одна квартира находится в Омске, а другая - в Омской области. Это связано с тем, что переход права собственности на жилые объекты недвижимости, собственно как и договор в целом, регистрируются по месту расположения недвижимости. Также договор обмена невозможно заключить в том случае, если один из объектов – муниципальная квартира, а другой – квартира, которая находится в собственности.

Не стоит оформлять договор мены, если открыт вопрос налогообложения, то есть объект недвижимости является собственностью меняющейся стороны на протяжении срока менее трех лет. Ведь в данном случае объект подлежит налогообложению, а значит придется определять стоимость жилья с целью сведения налогов к минимуму или полного ухода от них. Немало сложностей может возникнуть и при обмене доли недвижимости, то есть когда у собственников других долей есть право преимущественной покупки, но у них отсутствует то, что можно было бы предложить собственнику на обмен.

По договору мены основные риски такие же, как и в остальных договорах, направленных на приобретение или отчуждение недвижимости. Следует опасаться, что договор мены может быть признан недействительным или расторгнут. Чтобы этого не произошло, необходимо удостовериться, что договор правильно оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми нужными документами. К примеру, в них входят отсутствие претензий со стороны долевых собственников, согласие супруга на сделку, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, которые препятствуют оформлению договора в силу закона и многие другие. Для того, чтобы собрать все необходимые документы, следует обратиться к профессиональным юристам.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон