От чего защитит титульное страхование?

От чего защитит титульное страхование?
Ольга Кислицына
Ольга Кислицына

руководитель филиала в г. Омске ООО СК «ВТБ Страхование».

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, безусловно, сводит на нет большинство рисков при покупке квартиры. Но и в этом случае, даже спустя некоторое время, есть вероятность потерять жилье. Чтобы предотвратить этот риск, стоит обратиться к страхованию титула. Что это такое и от чего оно может защитить покупателя недвижимости, нам рассказала эксперт.

Что такое титульное страхование?

Большинству из нас словосочетание «титульное страхование» ни о чем не говорит. А вот за рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости не совершается без одновременного заключения договора титульного страхования.

Человеку, приобретающему недвижимость на вторичном рынке жилья, практически невозможно гарантировать чистоту предыдущих сделок. И совсем необязательно, что продавец хотел обмануть покупателя недвижимости. У каждой квартиры своя история, которую трудно проследить. Возможно, у нее сменилось несколько хозяев, она много раз продавалась, переходила из рук в руки. Вполне вероятно, что в этой цепочке на каком-то этапе с квартирой были совершены какие-либо незаконные сделки. И это обнаружилось много позже. А в результате последний покупатель может лишиться права собственности на имущество.

Титульное страхование — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак не проявляют себя.

Убытки, которые возместят страхователю

При наступлении страхового случая, то есть утраты имущества в результате прекращения на него права собственности, возмещаются следующие убытки страхователя:
- стоимость утраченной недвижимости на дату заключения договора страхования (определяется на основании договора купли-продажи, мены, дарения, отступного или другого договора либо на основании акта независимой оценки);
- дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования).
Основанием для выплаты является решение суда, лишающего застрахованного владельца права собственности на квартиру.

В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными и имущество может быть истребовано, в том числе, и у добросовестного приобретателя, что может повлечь существенные убытки.

В соответствии с ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166). При этом ничтожной признается сделка, которая недействительна с самого начала ее совершения в силу того, что она противоречит законодательству вне зависимости от решения суда. Оспоримой является сделка, признанная недействительной судом уже после ее совершения.

Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

На сегодняшний момент в теории права недействительные сделки обычно подразделяются на:
- сделки с пороками в субъекте, например, сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ), сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ);
- сделки с пороками воли, например, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); 
 - сделки с пороками формы, то есть те, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон;
 - сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов, например, мнимые сделки, то есть сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Срок страхования титула

В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Минимальный срок, на который может быть заключен договор страхования титула составляет один год. Но специалисты рекомендуют заключать такой договор не менее чем на три года, так как законодательством установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Необходимо учитывать, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поэтому, если есть сомнения в чистоте сделки, лучше не ограничивать срок договора тремя годами, так как обстоятельства могут открыться и через 10 лет.

Величина тарифа 
титульного страхования

Размер тарифа по титульному страхованию колеблется от 0,15% до 0,5% от страховой суммы и зависит от степени риска утраты права собственности, что выявляется в ходе экспертизы сотрудниками страховой компании. Это такие показатели как:
— количество переходов прав на данный объект недвижимости (частота переходов в течение определенного периода — например, 5 лет)
— наличие в числе собственников недееспособных или несовершеннолетних лиц
– наличие доверенности при совершении сделки.

При совершении сделок с недвижимостью титульные риски в основном страхуют при приобретении недвижимости с помощью кредитных средств. Причем обычно страховая сумма не превышает размер величины кредита увеличенного на процентную ставку. Таким образом страховой защитой обеспечиваются только кредитные средства, а вот собственные, вложенные в качестве первоначального взноса, обычно не защищены.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон