Используйте поиск, чтобы найти ответ на интересующий вас вопрос.
Задать вопрос экспертам можно через форму, размещенную в разделе Задать вопрос


Советы экспертов:
Наталья Маракшина
Наталья Маракшина
директор ООО «Развитие»

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, как следствие долгосрочности таких отношений, появились так называемые «ипотечные» объекты. Продать находящуюся в залоге у банка недвижимость человек решает по многим причинам. Это и невозможность выплачивать ипотечный кредит ввиду потери работы или трудоспособности, и различные семейные обстоятельства, а также получение наследства, когда отпадает необходимость платить банку проценты по кредиту.

На рынке риэлторских услуг ипотечные объекты появляются, когда собственник продолжает выплачивать проценты по кредиту, но тем не менее принимает решение продать недвижимость и погасить основной долг перед банком. На первый взгляд все достаточно просто: взял деньги у покупателя, оплатил в банке основной долг, снял обременение с объекта и заключил основной договор отчуждения объекта недвижимости с получением денежной разницы. На самом деле в таких сделках достаточно много подводных камней и нюансов, в которых может разобраться только профессиональный риэлтор либо юрист.

Особое внимание при продаже такой недвижимости стоит обратить на момент передачи денежных средств и сроки выдачи закладной банком. Чтобы провести данную сделку правильно, необходимо организовать переговоры с банком заранее, до внесения денежных средств, уточнить сумму основного долга на предполагаемый момент погашения долговых обязательств. Наибольший риск при сделках с ипотечными объектами, конечно, ложится на покупателя такой недвижимости, поэтому присутствие грамотного риэлтора либо юриста просто необходимо.
Банки на данный момент во многом упростили процедуру погашения основного долга и выдачу закладной, но все равно временной промежуток от момента погашения основного долга до получения закладной во многих банках пока существует. В этом заключается и сложность, и риск.

На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта.

Татьяна Целебеева
Татьяна Целебеева
руководитель АН «Любинский проспект»

Ипотечный рынок жилой недвижимости стремительно развивается. Вместе с ростом выдачи ипотечных кредитов выросли и потребности в продаже залоговых квартир. На сегодняшний день основные правила продажи ипотечного жилья регламентируются законодательством, поэтому передача прав собственности на него может осуществляться еще до того, как заемщик выплатит весь долг.

Увеличение жилой площади, отсутствие средств на выплату ипотеки, получение в наследство ипотечной квартиры, желание продать строящееся жилье и приобрести вторичное, смена места работы и переезд в другой город — это далеко не полный перечень причин, по которым заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья. В подобных ситуациях может возникнуть масса вопросов, связанных с проведением сделки, имеющей определенные нюансы, поскольку здесь непосредственное участие принимают залогодержатели — банки.

Если еще пару лет назад получить согласие банка на продажу заложенной квартиры было весьма проблематично, то сейчас кредитные организации отказались от применения моратория на досрочное гашение кредита и снятие залога, и даже не возражают против смены собственника ипотечного жилья. Особенно если заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не «потянуть».

В нашем регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации «ипотечного» жилья. Чтобы осуществить продажу обремененного объекта продавцу, прежде всего, следует обратиться в его банк и запросить информацию об остатке кредита и сумме начисленных процентов на предполагаемую дату продажи. Естественно, что выставлять такой объект по завышенной цене нецелесообразно, поскольку с каждым затянувшимся днем продажи уменьшается и сумма наличных, на которые претендует продавец.

Схемы сделок с заложенной недвижимостью достаточно разнообразны и варьируются от различных факторов. Но самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет на счет заемщика собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В одном случае, сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации перехода права по договору купли-продажи и снятия обременения подаются в отделение Росреестра одновременно.

В другом случае, продавец и покупатель, заключают между собой предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит часть своих денег в счет погашения долга по кредиту продавца и получает на руки платежный документ (квитанцию). Далее следует гашение кредита и получение закладной, что по времени может составлять от трех дней до одного месяца, в зависимости от того, где находится закладная — в Омском филиале банка или в иногороднем головном отделении. Далее продавец снимает обременение (ипотеку) в Росреестре (один рабочий день) и после подписания основного договора купли-продажи документы подаются на регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В этом случае возможны два варианта развития событий.

Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям; гасится один кредит (сумма первоначального взноса должна покрывать всю задолженность перед банком) и сразу выдается новый. Фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.

Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. Здесь также желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема на практике редко реализуется, так как банки зачастую не могут договориться друг с другом.

Круг покупателей у ипотечных квартир сужен, их, например, не смогут приобрести кто не имеет достаточно средств, чтобы погасить сумму остаточного долга, а также те, у кого на руках есть жилищный сертификат. Тем не менее, ипотечные квартиры в нашем городе успешно продаются, главное не накапливать долг перед банком, определить оптимальную стоимость жилья и не затягивать процесс продажи. А правильно организовать подобную сделку и снизить риск негативных последствий могут аттестованные специалисты на рынке недвижимости, услуги которых прошли специальную сертификацию. 

Марина Денисова
Марина Денисова
директор ООО «Город солнца»

В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры — не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру не всегда говорит о том, что собственник не может больше за нее выплачивать кредит. В ряде случаев такая ситуация возникает при возможности заемщика переехать в другой город или в более просторное жилье. Поэтому потенциальному покупателю не стоит бояться, если понравившаяся ему квартира находится под обременением.

Ипотека вошла в нашу жизнь достаточно давно, и за это время естественно возникали случаи продажи обремененных объектов. И если первые такие сделки длились по нескольку месяцев, то на сегодняшний день механизм реализации ипотечных объектов уже хорошо отработан. К примеру, если ипотеку выдавал Сбербанк и закладная находится в Омске, то эта сделка занимает не больше времени, чем приобретение жилья по стандартной схеме. Единственное отличие в том, что эта сделка начинается с похода в банк. Продавец такого объекта должен оповестить кредитную организацию о своих намерениях, а покупатель внести оставшуюся часть ипотечного долга. После этого продавцу нужно будет получить закладную и банковский документ, которой удостоверит об отсутствии задолженности. Потом нужно зарегистрировать переход права собственности.

У некоторых банков закладная находится в головном офисе в Москве, поэтому покупателю придется до двух недель ждать оттуда подтверждения оплаты долга перед кредитной организацией. Покупателям стоит также знать, что документы на регистрацию в Росреестр можно сдавать даже когда квартира находится под обременением. А когда справка о погашенной задолженности будет на руках у покупателя, он может просто донести ее в регистрационный орган.

Еще один вариант продажи ипотечного жилья — это когда покупатель решает приобрести обремененный объект также в ипотеку. Но это возможно лишь тогда, когда покупатель такого жилья кредитуется именно в том банке, где квартира заложена. В этом случае кредитная организация сама осуществляет погашение долга, а покупателю оформляет ипотеку.

На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта. 

Эдуард Сергеев
Эдуард Сергеев
директор ООО «АН «Монолит»

На данный момент ипотечных объектов на омском рынке недвижимости от 20 до 30%. К продаже обремененного жилья заемщики обращаются в различных ситуациях: при разъезде семьи или желании увеличить жилплощадь. Однако, чаще всего, к такой процедуре прибегают заемщики, которые не в состоянии оплачивать кредит.

Продать квартиру, находящуюся под обременением, можно несколькими способами. Из них самый простой для банков – найти покупателя, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату. Сложнее всего в этой ситуации приходится продавцу, так как найти человека, который сможет внести сразу крупную сумму, достаточно сложно.

Другие способы продажи ипотечного объекта кредитные организации Омска не приветствуют, так как для них самое важное – это погашение долга. Такой вариант, как продажа самого ипотечного кредита, представляет для банков определенные сложности, к тому же это для них невыгодно. Нередко случается, что кредитные организации и вовсе не торопятся забирать залоговое имущество у заемщика, переставшего вносить ежемесячные платежи. Учреждение пытается воздействовать на заемщика, «вгоняет» его в долги, а когда сумма долга начинает превышать стоимость квартиры, забирают жилье и при этом человек остается должным.

Продавцу обремененного объекта недвижимости нужно понимать, что такая квартира должна стоить дешевле, чем аналогичное «свободное» жилье. Зато сниженная цена поможет заемщику быстрее реализовать ненужную недвижимость и погасить свои обязательства перед кредитной организацией. Стоимость залоговой квартиры может быть снижена на 10 процентов, а в некоторых случаях подобный дисконт может достигать даже 20-30 процентов.

Валентина Филипенко
Валентина Филипенко
Директор АН «Лидер»

В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру может возникнуть по разным причинам: переезд в другой город или район, увеличение площади жилья, развод или необходимость поделить квартиру между супругами. Но самая распространенная причина – это финансовые трудности заемщика, который оказался не в состоянии осуществлять платежи по кредиту.

В большинстве случаев банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций, но при условии, что заемщик обязуется досрочно выполнить кредитные обязательства в полном объеме.

Для того, чтобы продать «ипотечную» квартиру, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Есть несколько вариантов реализации такой недвижимости. Способы отличаются друг от друга моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности или после.

Первый способ – покупка квартиры за наличные деньги. Досрочно погасить кредит перед банком может или сам продавец, имея достаточные средства, или покупатель.

Поиск покупателя с наличными деньгами – самый распространенный способ, но минус его в том, что это может потребовать очень много времени, так как покупатель должен иметь наличные деньги как минимум равные сумме остатка задолженности перед банком. Такая сумма необходима для того, чтобы погасить кредит и снять обременение с квартиры. Оставшаяся сумма может быть выплачена как наличными средствами, так и в виде ипотеки любого банка. Покупатель гасит за продавца долг, но при этом пока еще никаких прав на квартиру не имеет, поэтому такой способ является рискованным для покупателя и если сделка не состоится, вернуть деньги будет практически невозможно. Поэтому в этом случае безопаснее всего пользоваться банковскими ячейками.

Второй вариант, по которому можно продать ипотечную квартиру, состоит в том, что новый покупатель оформляет ипотеку того же банка, под обременением которого находится жилье. В таком случае покупателю достаточно иметь наличные средства на первоначальный взнос, предусмотренные его программой и не зависящие от банковского долга. Долг же переводится на новое лицо, а квартира продолжает оставаться залоговым имуществом.

Реализовать «ипотечный» объект вполне реально, но из-за многочисленных рисков люди в очередь за такой квартирой не выстраиваются, поэтому продавцу приходится заинтересовывать покупателя. Таким привлекательным моментом может стать более низкая цена или «интересный» объект недвижимости.

Документов для переоформления объекта недвижимости по ипотеке требуется гораздо больше, чем при обычной сделке и лучше всего обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Для специалистов агентства недвижимости «Лидер» провести такую сделку не составит труда. Ведь для покупателя приобретение «ипотечной квартиры» – повод поторговаться на понижение цены. Мы же, представляя интересы продавца, не допустим этого и продадим собственность по максимально возможной стоимости.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон