Ипотека 2012: курс на рекорд

Российский рынок ипотеки в уходящем году ознаменовался несколькими рекордами. Объемы выдачи кредитов на покупку жилья и доля ипотечных сделок стали максимальными за всю историю наблюдения.

Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подвел предварительные итоги развития рынка жилья и ипотеки в 2012 году.

Ипотека в России: ставки растут, требования снижаются

По мнению АИЖК, шанс, который давал российской экономике высокий уровень цен на нефть, был использован не в полной мере.

Кризисные явления в Еврозоне, которые негативным образом сказались как на уровне ликвидности банковского сектора, так и на поведении инвесторов, спровоцировали значительную утечку капитала из страны.

Несмотря на это, российский ипотечный рынок продолжал активно расти. По данным Росстата, за 9 месяцев 2012 года населению предоставили 475,8 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 миллиарда рублей. Это в 1,4 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,5 раза – в денежном выражении. "Такие объемы являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений за показателями выдачи ипотечных кредитов Банком России", - отмечают эксперты.

Среднемесячная ставка по кредитам в рублях также превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 0,7 процентных пункта (п.п.) и составила 12,3%. В АИЖК не исключают, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики поспешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на комфортном для них уровне. Тем более, что дорожающее на протяжении года фондирование лишило банки возможности ценовой конкуренции и привело к существенному снижению требований к подтверждению дохода заемщика.

Рынок жилья: каждая пятая сделка – ипотечная

Предварительные итоги 2012 года свидетельствуют и об активном развитии рынка жилья. Количество объектов, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам трех кварталов достиг 3 миллионов, что на 13% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение доли ипотечных сделок.

По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за 9 месяцев 2012 года, приобретался в ипотеку. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года). По оценкам АИЖК, особенно быстро растет доля ипотеки в продажах нового жилья.

Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка является преобладание на нем альтернативных сделок и постепенное возвращение инвестиционного спроса. На фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.

Вместе с оживлением рынка реальные цены на жилье перешли к росту после длительной стагнации 2009‐2011 годов. К концу третьего квартала 2012 года они выросли по сравнению с концом четвертого квартала 2011 года на 9,1% как на первичном, так и на вторичном рынке при уровне инфляции 6,6%. В АИЖК предполагают, что по итогам 2012 года цены на жилье на 3‐5 п.п. превысят инфляцию, что, в свою очередь, является хорошим стимулом для девелоперов и при этом не приводит к снижению уровня платежеспособного спроса.

Ипотека в регионах: ставки разошлись

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался увеличением ставок в большинстве субъектов РФ.

В отличие от 2011 года, когда наблюдалась тенденция к выравниванию ставок по регионам, в 2012 году разброс ставок стал расти. По итогам 9 месяцев 2012 года самый высокий процент зафиксирован в Республике Тыва ‐ 13%, а самый низкий в Курганской области – 10,3%. Средние по России ставки 12‐12,4% зафиксированы в 54 российских регионах, в том числе и в Омской области. По сравнению с уровнем 2011 года, в 51 регионе ставки выросли, в 20 ‐ снизились, а в 12 ‐ не изменились.

Рост объемов выдачи кредитов наблюдался во всех регионах России. Самый значительный  произошел в Чукотском АО (в 2,4 раза).

АИЖК ожидает, что по итогам 2012 года объем ипотечного рынка составит примерно 660-710 тысяч кредитов на сумму около 1 миллиарда рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,5%, а общая доля просроченных платежей не превысит 2,1‐2,5%.