Инвестиционный риск в строительстве стоит 5%

9 июня Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект, вносящий поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ). Закон комментирует один из авторов принятых поправок, председатель думского комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум.

Закон направлен на совершенствование механизма привлечения средств граждан для участия в инвестиционных проектах строительства жилья, на повышение со стороны застройщиков гарантий соблюдения договоров долевого участия при смягчении контроля со стороны дольщиков за деятельностью строительных организаций. Однако, законодатели предусмотрели иные рычаги воздействия на застройщиков.

Мартин Люцианович, какие изменения в закон о долевом строительстве, на ваш взгляд, наиболее важны?

Наиболее существенными моментами я считаю отмену солидарной ответственности банков, что было закреплено в законопроекте после первого чтения, и введение новых правовых форм гарантий – это залог и поручительство банка за строительную организацию. Причем предусмотрено право выбора между этими формами гарантий… Но еще важнее на мой взгляд - это я бы назвал концептуальной победой - перевод контроля за заключением и исполнением договора долевого участия на уровень субъекта Федерации с перечислением полномочий соответствующего уполномоченного органа местной власти по контролю, проверке, приостановлению деятельности строительной организации, по воздействию на строительную организацию. Это сегодня самое главное. И потом, если на власти субъекта РФ мы возлагаем контроль, то и ответственность за выполнение договора обеими сторонами договора в какой-то степени ложится на власти субъекта Федерации. Далее, мы ввели упрощенную процедуру регистрации договоров участия. Ну и, кроме того, во многих случаях конкретизировали закон и прописали в нем нормы прямого действия.

Каков ваш прогноз относительно новых ценных бумаг, облигаций-жилищных сертификатов, которыми можно будет заменить векселя, вошедшие в широкую практику при продаже жилья на стадии строительства?

Мне трудно сказать, по какому пути пойдет рынок, но в принципе я за то, чтобы на данном этапе мы вернулись к договорам долевого участия. Другое дело, что есть определенные современные формы договоров долевого участия, предложенные банками. Например, Сбербанк предложил такую форму участия в отношениях сторон договора, когда деньги по договору направляются  в банк и находятся под его контролем. То есть по сути дела банк становится третьей стороной в отношениях участников инвестиционного процесса и гарантом исполнения договора. Он же и кредитует застройщика...

...за дополнительные 5 процентов от инвестируемой суммы...

5 процентов для застройщиков не являются  существенными при реализации проекта на стадии строительства, не играют роли в формировании себестоимости строительства. И потом, застройщики выиграют в другом. Посмотрите, на ранних этапах строительства цена строящейся квартиры от цены квартиры, ставшей реальным товаром, отличается в 2-2,5 раза. В этом состоит вся суть и преимущество договора долевого участия. Это плата за риск. 5 процентов – это деньги, которые застройщик заплатит за то, что гражданин считает рискованной операцию, в которой сам же изъявил желание поучаствовать. Но когда гражданин не будет считать рискованной сделку, застройщик выиграет гораздо больше этих 5 процентов. Сделка будет надежной. Ведь вся привлекательность договора, повторюсь, в разнице цен продажи на разных этапах строительства. Но разница эта – не естественная. Она не должна быть такой разительной. Это провоцирует людей "играть в лотерею". Мы должны от этого уйти, потому что за счет этой разницы в ценах мы и пробуждаем нездоровый ажиотаж, в результате чего наблюдаем аттракцион неслыханной человеческой жадности и обманутых долщиков, заплативших на этапе котлована по 400 условных единиц за каждый квадратный метр, как в ближайшем Подмосковье.

А как будет работать предлагаемая банками схема в случае, когда цены, предположим, будут снижаться или темп их роста будет не таким бешенным, как мы наблюдаем сегодня?

Запас прочности инвестиционной операции этими пятью процентами и создается. Допустим рынок [цена] пойдет вниз, гражданин может расторгнуть договор в установленном порядке, уплатив некие пени, но банк берет на свои плечи дальнейшее финансирование проекта, которое все равно окупится, банк не окажется внакладе.

Насколько будут перераспределены риски между застройщиком и дольщиком после вступления в силу законопроекта в нынешнем виде?

Думаю, что мы серьезно уравняли в правах и в ответственности за риски застройщиков и дольщиков.

Как вы считаете, повлияет ли закон на увеличенсие строительства, а также на снижение цен?

А темпы роста цен на жилье уже снижаются, но если бы новая редакция закона уже сегодня работала, то я не стал бы связывать именно с этим поведение цен… Повышение цены частично связано с законом о долевом стротельстве. Объемы строительства снизились, цены закономерно поползли вверх. Строительный рынок более инертный, это не рынок ценных бумаг. Но вот поправки пока не приняты, а цены уже тормозятся...  Делайте выводы.
Впрочем, в определенной степени принятие поправок повлияет на выравнивание ситуации с объемами продаж. Думаю, что о результативности принимаемой новой редакции 214-го закона можно будет говорить где-то через полгода.

Мартин Люцианович, как вы считаете, государство может (а если может, то как) влиять на формирование цен на рынке жилья?

Первая и главная функция государства - гарантировать стабильность. А что такое стабильность? Это низкие проентные ставки по ипотечным кредитам, это создание такой ситуации, когда не будет ажиотажа в поведении покупателей, в результате чего мы видим нежелательные всплески цен на рынке и т.д. Стабильный рынок подразумевает нормальную динамику роста цен…  Выравнивание начальной и конечной цены продажи в процессе строительства дома достигается целым набором различных мер. Например, контролем за строительными организациями…
Однако, не могу не отметить, что у нас в стране наблюдается полное отсутствие государственной политики. Например, нет  cхемы расселения народа по терриории РФ. На бумаге, частично, госполитика прописана, но она не осуществляется. Мы не следим за развитием инфраструктуры и промышленности, что приводит к возникновению таких кластеров как московский регион, который является чуть ли не есдинственным привлекательным для инвестирования средств на жилищном рынке.

В четверг вы участвовали во встрече с Президентом России. Вы удовлетворены результатами встречи?

Да. На встрече с Президентом я высказал три системообразующие проблемы, которые сдерживают рост предложения жилья. Первое – это поправки в действующее законодательство. Я высказал позицию, что аукцион не может быть единственной формой выделения земельных участков под жилищное строительство. Есть несколько случаев, которые необходимо прямо прописать в законе. Это когда земельный участок обременен правами третьих лиц, например, на нем находятся какие-то строения и сооружения, ветхое или аварийное жилье.  В этом случае порядок должен быть другой: не аукцион, а инвестиционный конкурс.
Второй проблемой является невыполнение министерствами принятых законов. Значительное запаздывание и задержка с выпуском нормативных документов в развитие Градостроительного Кодекса РФ. Кроме того, некоторые принятые правительством нормативные акты, принятые якобы в развитие Градкодекса, входят в противоречие со статьями этого Кодекса.
И в-третьих, я высказал мнение о необходимости совершенствования земельного законодательства, в первую очередь Земельного и Лесного Кодексов с целью упрощения процедуры перевода земельных участков под жилищное и индивидуально-жилищное строительство. Некоторые из этих вопросовнесколько ранее были обсуждены на Госсовете. И Президент поддержал мои предложения и дал добро на подготовку соответствующих законодательных инициатив.

Первоисточник: RealEstate

Материал взят с: Недвижимость Екатеринбурга BLIZKO