Правила о залоге недвижимого имущества

Инга Грюканова, главный специалист-эксперт отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве УФРС по Омской области, государственный регистратор

Действующее российское законодательство предоставляет гражданам и юридическим лицам возможность приобретать жилые и нежилые помещения в строящихся многоквартирных домах или иных объектах недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве путем использования кредитных средств банков под залог будущей недвижимости.

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, служащее обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Чаще всего кредитные средства банков используются физическими или юридическим лицами для приобретения строящегося жилья с возникновением ипотеки в силу закона в качестве способа обеспечения обязательств заемщика.

В соответствии с п.1 ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

К залогу объектов долевого строительства, возникающему на основании п.1 ст. 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В случае, когда объект долевого строительства приобретается участником долевого строительства с использованием кредитных средств банка, в договоре долевого участия должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Поскольку до недавнего времени разрыв между государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и регистрацией права собственности на объект долевого строительства, построенный с использованием кредитных средств, занимал продолжительное время, права банков оставались ничем не обеспеченными.

Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» п.5 ст. 5 Закона об ипотеке дополнен абзацем следующего содержания: «Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Тем самым законодатель предоставил возможность участникам долевого строительства обеспечивать свои обязательства по кредитным договорам до государственной регистрации права собственности на квартиры путем заключения и государственной регистрации договоров залога права требования.

Государственная регистрация договора залога прав требования возможна только после регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку права и обязанности по договору долевого участия возникают у дольщика с момента государственной регистрации.

Договор залога права требования, как и договор об ипотеке, должен содержать предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой и т.д.

Особое внимание стоит уделить положению Закона об ипотеке о том, что в договоре залога права требования должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора залога права требования. Государственная регистрация залога прав требования, возникающих в силу нотариально удостоверенного договора залога прав требования, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Вместе с заявлениями предъявляется документ об уплате государственной пошлины, а также следующие документы:

– договор залога права требования (не менее чем в двух экземплярах – подлинниках при совершении сделки в простой письменной форме);
– нотариально удостоверенное согласие супруга на регистрацию сделки, если стороной договора является физическое лицо (подлинник и копия);
– решение полномочного органа о совершении сделки юридическим лицом (подлинник и копия);
– учредительные документы юридического лица – участника долевого строительства, выписка из ЕГРЮЛ (при необходимости);
– учредительные документы банка, выписка из ЕГРЮЛ (при необходимости).
Государственная пошлина в соответствии с п.22 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ за государственную регистрацию договора залога права требования уплачивается:
физическими лицами – 500 рублей;
организациями – 2 000 рублей;

В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц. Срок государственной регистрации договора залога права требования составляет 30 дней.

В каком порядке погашается запись о государственной регистрации договора залога права требования? Согласно п.4 ст. 29 Закона о регистрации, ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись о договоре залога прав требования погашается на основании перечисленных документов, либо при регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру, путем представления совместного заявления залогодержателя – банка и залогодателя – участника долевого строительства.

Право собственности участника долевого строительства с возникновением ипотеки в силу закона регистрируется на основании заявления, документа об уплате государственной пошлины, договора участия в долевом строительстве, акта приема-передачи квартиры, кредитного договора. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также: закладная, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Журнал «Недвижимость» № 32 (675) от 11 августа 2008 г.