Цены диктует рынок

Галина Гарина

 
Муниципальная, областная и федеральная собственность на городском рынке недвижимости составляют основную долю. Принципы управления собственностью примерно одинаковые, но набор законодательных актов, которые определяют порядок использования, для каждого вида собственности – свой.

 
Начальник Управления муниципальной собственности Департамента недвижимости Администрации г.Омска Виктор Юрьевич Соболев ::: недвижимость в ОмскеСегодня наш разговор с начальником Управления муниципальной собственности Департамента недвижимости Администрации г.Омска Виктором Юрьевичем СОБОЛЕВЫМ посвящен вопросам управления коммерческой недвижимостью, относящейся к разряду муниципальной собственности.

 
- Виктор Юрьевич, какова главная задача при управлении коммерческой недвижимостью?

 
- Наша задача использовать коммерческую недвижимость максимально эффективно, получать достойные доходы в бюджет города. В то же время есть и социальные задачи, которые предполагают безвозмездное использование имущества. Вопросы социальные имеют преимущество перед вопросами коммерческими. Хотя, повторю, наша деятельность направлена на то, чтобы получить максимум средств от муниципальной собственности, поэтому часто, чтобы увеличить эффективность использования имущества, приходится разрабатывать и принимать дополнения к существующим нормативным актам. Последний тому пример – решение горсовета от 11 июля 2005 г . N 271, разрешающее устанавливать рыночную арендную плату для объектов муниципальной собственности.

 
- От каких факторов зависит ставка арендной платы?

 
- В настоящее время еще действует методика расчетов арендной платы, утвержденная решением горсовета № 177, которая достаточно дифференцирована для различных объектов. Она учитывает износ помещения, обеспеченность коммунальными услугами, близость транспортных магистралей, этажность, расположение относительно центра. Другими словами, уровень арендной платы напрямую зависит от коммерческой привлекательности зданий.

 
- Пожалуйста, объясните, как рассчитывается арендная плата в центре города?

 
- Конечно, недвижимость в центре приносит наибольший доход. При расчете стоимости предусматривается коэффициент, отражающий деятельность арендатора, причем он совершенно разный для государственных, общественных и коммерческих предприятий. Не может быть понятия средней арендной платы. Для двух соседних помещений, занимаемых в одном здании разными арендаторами, уровень арендной платы может быть разным – даже выход окон на магистраль или в тихий парк повлияет на разницу в цене. А если в одном здан ии у о дного владельца - казино, а у другого - общественная организация, арендная плата будет отличаться на порядок. Поэтому средних показателей не существует. Мы рассчитываем стоимость каждого помещения конкретно: есть заявка, есть арендатор, есть расчет арендной платы.

 
И когда мы перейдем на рыночную оценку, дифференциация не только сохранится, но и усилится.

 
- Другими словами, рыночная цена будет выше той, что существует сегодня?

 
Скорее всего – да. Но не обязательно. С отдельными помещениями может сложиться иная ситуация. Например, на окраинах стоимость аренды магазина не очень велика, а в то же время он единственный в округе, и нет других помещений, которые можно было бы занять под данный вид деятельности. Поэтому рыночная стоимость здесь может быть выше. В то же время в центральной части города ситуация может сложиться наоборот: расчет арендной платы нашего офисного помещения высок, но рядом находится другой крупный офисный центр. Наш объект - в историческом здании, где и коммуникации изношены, и состояние здания требует капитальных вложений, а офисный центр – только что построенный, в нем современные коммуникации, рядом парковка, обслуживание и пр. В итоге рыночная цена нашего здания окажется ниже расчетной. Мы проводили предварительный анализ и готовы к этому.

 
- В каком случае будет действовать рыночная, а в каком – расчетная методика?

 
Согласно решению № 271 рыночная арендная плата не коснется:
- государственных и муниципальных организаций;
- организаций, оказывающих образовательные услуги;
- организаций для размещения производств;
- общественных и религиозных организаций;
- детских клубов;
- юридических и физических лиц, оказывающих населению следующие бытовые услуги: ремонт часов, парикмахерские услуги, пошив и (или) ремонт одежды, ремонт и (или) прокат бытовой техники, ремонт обуви;
- организаций, осуществляющих социальные виды деятельности (по решению Мэра города Омска);
- организаций при предоставлении объектов в аренду исключительно по целевому назначению для оказания коммунальных услуг, осуществления работ по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и объектов социальной инфраструктуры (по решению Мэра города).

 

- Можно ли провести некую параллель между Вашей деятельностью и деятельностью сервейинговой компании? Или после сдачи в аренду проблемы компании никого не интересуют?

 
- Арендатор может провести неделимые улучшения помещения, в методике предусмотрено, что в случае обоснованных затрат, сумма арендной платы может быть снижена. То есть существует стимулирование для улучшения состояния помещения самим арендатором. Но муниципалитет пока существенных сре дств в св ои объекты не вкладывает, капитальный ремонт зданий для нас редкость, производим только текущее обслуживание. Хотя на будущее этот вопрос прорабатывается.

 
- За счет чего происходит пополнение рынка муниципальной собственности?

 
- Муниципальная собственность в основном была сформирована в 1992 году. Как она могла пополняться? Передавалось имущество от области, от федерации, от акционерных обществ. Но город немало и приобрел имущества – и на торгах, и по договорам, но чаще это были объекты социального назначения.

 
- От какой именно недвижимости казна имеет больший доход?

 
- Ситуация чем-то близка к той, что существует в налоговом законодательстве: там тоже существует дифференциация по видам деятельности. Вернемся к нашей «177-й методике»: для игорных заведений предусмотрен максимальный коэффициент, здесь самая большая ставка на квадратный метр. Соответственно максимальный доход мы получаем от игорного бизнеса, культурно-досуговых центров, от торговых заведений, которые занимаются реализацией алкогольной продукции.

 
-Пожалуйста, прокомментируйте чуть подробнее ситуацию по приватизации муниципального имущества.

 
- Программа приватизации муниципального имущества реализуется непосредственно нашим управлением. В прошлом году была достаточно тяжелая ситуация – план по приватизации составлял более миллиарда рублей, в этом году – полмиллиарда. Наши аукционы всегда открытые, мы готовы принять любое количество заявок, кстати, были случаи, когда на один объект претендовало до 20 участников. Мы заинтересованы в увеличении количества заявок, потому что это обычно повышает продажную стоимость. В этом году сверх первоначальной цены уже получено более 90 мл . р уб., а это и есть эффективность продаж. Но максимально привлекательные объекты все-таки стараемся оставлять для арендных отношений. На аукционы чаще всего выставляются объекты с окраин, но и они достаточно часто привлекательны с коммерческой точки зрения, например, магазины, расположенные рядом с потребителем, помещения под филиалы центральных офисов. Причем около 30 процентов помещений выкупаются арендаторами.

 
– В начале минувшего года можно было приобрести недвижимость по доступной цене, минуя торги. Пожалуйста, прокомментируйте мотивы решений прошлой администрации.

 
- «Благодаря» долговременным дебатам на горсовете программа приватизации прошлого года была принята с большим опозданием – в апреле, вместо декабря. А бюджет города испытывал большие затруднения. Поэтому до принятия программы приватизации по решению горсовета № 306 было разрешено продавать имущество, находящееся на балансе предприятий, без аукциона. Такие продажи менее эффективны: во-первых, они осуществлялись по первоначальной стоимости, во-вторых, предприятия платили налог с продаж. Объекты были коммерчески привлекательны, многие находились в центре города, так как стояла задача получить средства очень быстро. И продавали тому, кто сразу был готов купить. Конечно, на аукционах желающих было бы больше, и цены могли быть значительно выше. Поэтому продажи по данному решению признаны неэффективными, результаты пересматриваются, принимаются меры по возмещению убытков.

 
После вступления в силу программы приватизации шли нормальные, открыт ые ау кционы, цены поднимались в 2-3 раза и более, например, в районе проспекта Мира цена квадратного метра дошла до 40 тыс. руб. И никто не может нас упрекнуть в низкой эффективности продаж. Хотя, конечно же, бывают объекты, которые «за копейки» сдаются в аренду, но продать их практически невозможно, например в поселке Береговом, на станции Входной. У арендаторов возможности их выкупить нет, а бизнесмены покупать не хотят.

 
- Есть ли сегодня в списках продаж объекты, которые трудно продать?

 
- Конечно. Но мы их выставляем снова и снова. Если в прошлом году повторные продажи были эффективны на 10 процентов (из 10 вновь выставленных – 1 объект продавался), то в этом году процент поднялся до 23. Был объект, который трижды не вызывал ни у кого интереса, а на последнем аукционе за него боролись уже четыре предпринимателя.

 
- Назовите, пожалуйста, самое значимое событие, произошедшее в последнее время на рынке муниципальной коммерческой недвижимости.

 
- Это, конечно же, решение горсовета 271 о применении рыночной стоимости при оценке объектов недвижимости.

"Коммерческая недвижимость в Омске" №3(03) 2005

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон