Рынок поддержит обмен

В условиях кризиса на рынке недвижимости шансы омичей на улучшение жилищных условий заметно уменьшились. Эффективной альтернативой купле-продаже стал обмен. Какой процент составляют обменные варианты от общего числа сделок? Будет ли увеличиваться их количество? Какие варианты обмена наиболее распространены? Насколько в новых условиях изменилась схема работы агентств недвижимости? Предоставим слово экспертам.
 Хилько

Ирина Александровна
ХИЛЬКО, директор
АН «Пятый Легион»:

В Омске вариант обмена получает все большее распространение. На рынке жилой недвижимости доля предложений по обмену составляет около 30%. По моим наблюдениям, чаще всего клиенты стремятся сменить однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Спрос на однокомнатные квартиры с доплатой есть всегда.

А вот обменять двухкомнатную квартиру на меньшее по площади жилье на порядок сложнее. Сказывается нестабильное финансовое положение многих омичей. Имея однокомнатную квартиру и деньги, любой собственник может совершить достаточно выгодный обмен. Допустим, его объект стоит 1 миллион 100 тысяч рублей. С доплатой в 400 тысяч рублей он может позволить себе двухкомнатную квартир, выставленную за 1 миллион 700 тысяч. Таким образом, получается, что «двушку» такой покупатель приобретает всего лишь за 1 миллион 500 тысяч. Некоторые продавцы готовы на такое уменьшение цены, потому что получают хоть какие-то реальные деньги.

Если ипотечное кредитование не возобновится в прежнем объеме, мы, скорее всего, окончательно перейдем к системе обменов. В какой-то степени это перестроит сознание наших клиентов. Люди привыкли выбирать квартиры из большого ассортимента, а система обменов ограничивает выбор. Тем не менее, это реальный вариант изменения жилищных условий. Сейчас омичи постепенно возвращаются к ипотеке, но тема обмена все равно останется актуальной. Для агентств недвижимости сделки по обмену являются более трудоемкой работой, чем обычная продажа. Нужны высокопрофессиональные навыки. При таких сделках с клиентов также берется комиссия, но только в меньших размерах.

 Татаринова

Елена Викторовна
ТАТАРИНОВА,
директор АН «Держава»:

Варианты обмена только получают распространение. Да, клиентов интересует подобный способ реализации квартиры, но, как правило, дальше вопросов и посещения объектов дело не идет. Омичи пока еще привыкают к обменной системе. Варианты обмена, которые предлагают некоторые из них, не совсем соответствует действительности.

В советское время эта практика была более развита. Тогда обмен, по сути, являлся единственным способом улучшить жилищные условия, и люди реально оценивали свои квартиры. Сейчас некоторые клиенты хотят из однокомнатной «хрущевки» с доплатой в 100 тысяч рублей уйти в двухкомнатную квартиру ленинградской планировки. Либо без доплаты поменять трехкомнатную квартиру на двух- и однокомнатную.

Но обмен должен быть равнозначным, с реальной доплатой к более дешевому объекту. И если собственник желает переехать из однокомнатной «хрущевки» в двухкомнатную «ленинградку», то должен доплатить хотя бы 400 тысяч рублей.
Сейчас обменные сделки составляют примерно 40% от общего количества. Наиболее распространенный вариант – обмен квартиры на частный дом и наоборот. В первом случае клиенты мотивируют свое желание тем, что коммунальные платежи за проживание в доме невелики.

Если сейчас плата за однокомнатную квартиру в среднем составляет от 1,5 до 2 тысяч, то за частный дом – максимум 500 рублей. Однокомнатную квартиру можно поменять на вполне приличный двух-, трехкомнатный домик. Что касается противоположного варианта, то из домов в квартиры переезжают в основном пожилые люди, которым уже тяжело содержать дом и двор.

В основном индивидуальное жилье меняют на однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры. Специалисты-риэлторы оценивают дом и сообщают владельцам, на что его реальнее всего обменять. Помимо указанных вариантов немало клиентов готовы переезжать с трехкомнатных квартир в двухкомнатные с доплатой.
Сейчас в агентствах недвижимости созданы обменные базы. Я думаю, со временем люди научатся более реалистично смотреть на эту систему и количество сделок по обмену увеличится.

В нынешних условиях стиль работы агентств недвижимости, безусловно, изменился. Еще в большей степени, чем раньше, на рынке востребованы серьезные профессионалы, специалисты, которые могут здраво оценить стоимость объекта при продаже и обмене.

 Новоселов

Сергей Сергеевич
НОВОСЕЛОВ,
директор
АН  «Новоселье»:
 

Благодаря обмену можно сменить жилье, практически не потратив деньги. Это наилучший вариант в кризисной ситуации. Сейчас сделок по обмену немного. Думаю, к лету их количество увеличится, но они все равно не станут основной деятельностью риэлторов по операциям с жилой недвижимостью. В настоящее время объем сделок по обмену составляет 10–20% от общего числа.

Обычно доплаты при обменных вариантах не превышают 100–200 тысяч рублей. Например, трехкомнатную квартиру можно разменять на две малосемейки. Условия жилья, конечно, будут похуже, зато собственник получит уже две отдельные квартиры.

В сегодняшних условиях, как никогда раньше, необходима объективная оценка квартир. Своим клиентам мы объясняем нынешнее положение рынка и рекомендуем снижать цены на жилье.

Продавцы, как правило, соглашаются, но только в случае, если квартира выставлена на чистую продажу. Реальная, трезвая оценка рыночной ситуации необходима и при обмене жилья.  

 Берлова

Лия Геннадьевна
БЕРЛОВА, директор
ООО «Центр
Недвижимости
«Юбилейный»:

В условиях кризиса на рынке недвижимости наиболее востребованы операции с прямым обменом. Потребность населения в изменении своих жилищных условий нисколько не уменьшилась, а, наоборот, стала более острой.

Особенно это касается сделок по размену большой площади на два жилья и уменьшению площади занимаемого помещения. Это объясняется экономическими причинами – возросшей платой за коммунальные платежи и уменьшением доходов основной массы населения.

Раньше случаи прямого обмена были достаточно редки. Как правило, специально их никто не искал. Подобные варианты образовывались случайно при просмотре, когда оказывалось, что приглянувшуюся квартиру можно просто поменять. Но и тогда все оформлялось через сделку купли-продажи. Надо сказать, что и сейчас при прямых обменах юридически процедуру лучше оформлять именно так. При подписании договора мены все собственники одной квартиры автоматически становятся собственниками меняемой, и наоборот.

Это не совсем удобно, когда планируется изменение состава и количества собственников.
Обменные сделки будут составлять львиную долю всех сделок еще достаточно долгое время, пока не стабилизируется финансовый рынок. Сейчас эта схема еще только апробируется и агентствами, и клиентами. Многие клиенты (да и агентства тоже) не могут смириться с очевидным фактом того, что рыночная стоимость жилья значительно снизилась (в среднем, на 30% от прошлогодней цены).

Поэтому в разделе продаж можно увидеть абсурдные цифры: однокомнатные «хрущевки» по цене двухкомнатных в одном районе и двухкомнатные дороже трехкомнатных в равнозначных домах.  Сейчас, как никогда, важно проводить среди населения разъяснительную и информационную работу.

Времена, когда получали максимальную цену за квартиру, уже прошли, рыночная стоимость – весьма условное понятие, на которое грамотные специалисты опираются при расчете доплаты. Самое важное – помочь в решении задачи изменения жилищных условий. Здесь акцент уже нужно делать на приоритеты клиента: либо это максимальная доплата (в таком случае качество жилья имеет несущественное значение), либо конкретное месторасположение, либо этажность. Достичь всего этого в комплексе при прямом обмене – задача практически невыполнимая, потому что необходимо учитывать интересы двух сторон в равной степени. Посредник в виде специалиста по недвижимости в такой ситуации приобретает особое значение как третейский судья, который поможет максимально объективно оценить преимущества и недостатки данной сделки.

Сейчас изменилась и схема работы с клиентами. Если раньше с клиентом, желающим продать свое жилье, заключался договор на безвозмездной основе (услуги агентства оплачивал покупатель), то при прямых обменах услуги оплачивает каждый участник сделки. Собственно, такая практика принята во всем цивилизованном мире – оплачивает услуги именно потребитель этой услуги. Ее стоимость может варьироваться в разных агентствах, но, думаю, не существенно. Сейчас риэлторы приходят к какому-то разумному единому тарифу, чтобы конкурировать только в качестве оказываемой услуги. К счастью, в Омске в этом плане достаточно цивилизованный рынок, и большинство риэлторов все-таки коллеги.

Журнал  «Недвижимость» №11 (706) от 30 марта 2009 г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон