Регистрация сделки будет упрощена
13.11.2008 4053
На прошлой неделе глава думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников внес на рассмотрение законодателей поправки в Гражданский кодекс. Эти поправки предусматривают упразднение регистрации договора купли-продажи жилья, который будет вступать в силу с момента подписания. Процедура регистрации перехода прав собственности при этом сохранится. Каких изменений ждать участникам сделки, если эти поправки будут приняты? Кто в данной ситуации может выиграть? Слово нашим экспертам.
Чтобы разобраться в том, что дадут поправки, предложенные нашими законодателями, нужно сначала рассказать, как проходит процедура регистрации в настоящее время. При заключении договора купли-продажи продавец и покупатель обязательно должны зарегистрировать эту сделку в Управлении юстиции. Срок регистрации договора, а также регистрации перехода права собственности составляет от двух недель до одного месяца. По окончании этого срока покупатель, то есть новый владелец объекта недвижимости, должен прийти в юстицию и забрать свидетельство о собственности. 
Павел Юрьевич ПЛОТНИКОВ,
исполнительный директор
АН «Спутник-риэлт»
На мой взгляд, если предложение законодателей примут, то система регистрации упростится в первую очередь в отношении сроков. Согласитесь: не каждый продавец жилья может ждать месяц, чтобы получить деньги за свою квартиру, например, если военные приобретают жилье по сертификату. В этой ситуации деньги за проданную квартиру бывший владелец получит только после регистрации договора и права собственности, то есть по сути только через месяц после подписания договора.
Раньше, когда рынок недвижимости был активен и цены на жилье росли чуть ли не каждый день, продавец за месяц ожидания мог сильно потерять в деньгах, так как за это время в цене его жилье могло вырасти на сто тысяч рублей и даже выше. Кроме того, владельцам квартир, выставленных на продажу, также приходилось долго ждать своих денег и, если квартира покупателями приобреталась в ипотеку, некоторые банки раньше выдавали деньги только после регистрации договора. В этом отношении с введением поправок выигрывают, конечно, продавцы жилья. Что касается затратной стороны процедуры регистрации, то, по моему мнению, большой экономии в деньгах после изменений в Гражданском кодексе участники сделки не получат.
В целом свои плюсы после принятия данных поправок будут и для продавцов, которые быстрее получат деньги за свой объект недвижимости, и для покупателей, которые в более короткие сроки станут полноправными хозяевами приобретенного жилья. К каким-либо другим фундаментальным изменениям, наверное, эта законодательная инициатива не приведет.
 |
Лия Геннадьевна |
Сейчас при регистрации сделки в юстиции регистрируется как договор купли-продажи, так и переход права собственности. Законодатели названными поправками предлагают упростить эту схему, то есть оставить только регистрацию права собственности. По их мнению, это гарантирует защиту прав покупателя, который уже не сможет потерять задаток. Но такая ситуация характерна для столицы и центральной России. У нас в Омске принято при подписании договора не просто оставлять задаток, а отдавать продавцу всю сумму за объект недвижимости.
Сделка в юстиции регистрируется в течение месяца, и, по сути, все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Это связано с тем, что он право собственности приобретает только после его регистрации, а до этого
момента продавец может написать заявление о приостановке регистрации сделки. Теоретически такое возможно. Но достаточным основанием для отзыва регистрации являются только форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки.
Остальные причины придется доказывать в суде. Юстиция может только приостановить регистрацию до судебного разбирательства. Однако если заявление поступило от обеих сторон сделки, то есть это обоюдное желание, тогда юстиция регистрацию, конечно, не производит.
По мнению законодателей, изменения в Гражданском кодексе позволят сократить срок регистрации и затраты участников сделки. Действительно, покупателю придется платить меньше. Помимо этого, поскольку действий в юстиции будет производиться не так много, как раньше, сократятся и сроки регистрации. С другой стороны, сейчас сделок на рынке проводится мало, поэтому юстиция не загружена, соответственно, процедура проходит зачастую быстрее, чем за 30 дней. Тем более что даже сейчас по заявлению срок регистрации может быть уменьшен до 10 дней, но для этого нужны веские основания.
На мой взгляд, основной смысл предложенных поправок в том, чтобы устранить существующий юридический казус: в настоящее время согласно Гражданскому кодексу продавец теряет право собственности в момент подписания договора, а покупатель приобретает право собственности только после регистрации сделки. Получается, целый месяц владельца у объекта недвижимости нет вовсе.
Теперь, если законодательная инициатива будет утверждена, право собственности перейдет покупателю сразу после подписания договора. Сокращение сроков регистрации, по моему мнению, будет являться благоприятным психологическим фактором для покупателя, которому нужно быстрее зарегистрироваться в квартире, чтобы, например, отправить ребенка в школу или детский сад.
Стоит отметить один очень важный момент: если договор купли-продажи будет составлен неверно, не будет содержать основных условий, необходимых
для этого типа документа сделку, не зарегистрируют даже после утверждения предложенных поправок.
Специалисты юстиции точно так же, как и сейчас, будут возвращать документы на устранение неточностей и переподписание договора. Правовая экспертиза останется такой же. Если же договор полностью соответствует требованиям, в юстиции его обязаны зарегистрировать.
 |
Василий Александрович |
В Интернете и в СМИ я читал самые различные отклики по этому вопросу. В итоге сделал для себя вывод, что я больше поддерживаю ту категорию людей, которые являются противниками принятия этой поправки. На мой взгляд, не настолько еще у нас высок общеобразовательный уровень, чтобы два человека – продавец и покупатель – грамотно могли составить хороший договор, в котором бы учли все возможные нюансы, чтобы потом избежать всяческих судебных исков.
Второй момент: опять может подняться волна всевозможных махинаций и других криминальных дел, которые будут связаны с недвижимостью: в каком состоянии был человек, который подписывал договор, добровольно или нет.
Конечно, есть в новой предлагаемой системе и свои положительные стороны. Например, очень серьезный плюс – это сокращение бюрократических проволочек, сборов различных справок и бумажек. С другой стороны, сегодня риэлторы тщательно проверяют юридическую чистоту объекта недвижимости, собирают все справки по коммунальным платежам, документы из БТИ, проверяют наличие прописанных членов семьи и притязания на объект родственников продавца. После принятия поправок при достаточно активном рынке получается, что человек сам может найти покупателя, составить договор. Потом этот непроверенный документ он отнесет в юстицию, которая выдаст свидетельство о праве нового собственника.
Что касается сокращения сроков регистрации, то на сегодняшний день эта процедура занимает один месяц, а если по заявлению, то регистрацию договора купли-продажи и переход права собственности проведут за десять дней. В этом отношении значительного сокращения времени, думаю, тоже не произойдет.
Больше всего времени в юстиции рассматривают правомерность именно договора купли-продажи. Иногда бывает, что возвращают документы или вызывают участников сделки для уточнения некоторых неясных моментов. Если этот фильтр убрать, на рынке появится много квартир с плохой историей.
Основными причинами для принятия этот поправки называют защиту прав продавца, который долго не может получить деньги, а также защиту прав покупателя, который в некоторых случаях, заплатив деньги, оставался без квартиры. Действительно, с принятием этой законодательной инициативы участники сделки несколько выигрывают во времени. На мой взгляд, существует более безопасный механизм обезопасить обе стороны сделки, при этом не внося изменения в Гражданский кодекс. Это так называемый механизм банковской ячейки, который уже давно действует в Москве и Санкт-Петербурге. Он заключается в следующем: деньги покупателя кладутся в ячейку в банке, а продавец жилья сможет их оттуда забрать только после того, как будет получено свидетельства о переходе права собственности к новому владельцу. Думаю, на омском рынке недвижимости давно пора внедрить такую систему, чтобы подстраховать обе стороны.
Журнал «Недвижимость» №46 (689) от 17 ноября 2008 г.
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
