Арендаторами сегодня дорожат

От чего на сегодняшний день зависит цена аренды офисных помещений? Какова средняя стоимость аренды таких объектов в центре города, на центральных магистралях, в спальных районах, на окраинах Омска? Какие офисы в настоящее время востребованы арендаторами? Слово экспертам.

 

Хазова

Диана ХАЗОВА,
директор Программы «Офисы Омска» компанииOmsk Real Estate Group 

Стоимость аренды офисных помещений, прежде всего, зависит от месторасположения объекта: округа, удаленности от крупных магистралей и перекрестков. Кроме того, в последнее время уделяется внимание тому, к какому классу относится объект. Чем выше класс офиса, тем выше стоимость аренды.

Средняя стоимость аренды за один квадратный метр в Омске составляет 750 рублей в месяц. В центре города – 800 рублей за «квадрат» ежемесячно, на улице Красный Путь – 550 рублей, в районе улицы М. Жукова – 850 рублей, по проспекту Маркса – 700 рублей. На окраинах города средняя арендная ставка составляет порядка 350–450 рублей, в спальных районах – 450-500 рублей. Однако в настоящее время вводится большой объем элитного жилья с наличием офисных помещений на первых этажах домов, и поэтому арендная ставка в таких микрорайонах может составлять и тысячу рублей за квадратный метр ежемесячно.

Самые дорогие офисы могут располагаться как в центральной части города, так и на Левобережье. Например, в бизнес-центре корпорации «Агро-Траст» на улице Жукова стоимость аренды составляет 1 500 рублей в месяц. В бизнес-центре на улице Думская – от 1 000 до 1 500 рублей. В «Планета-центре» на улице Конева – 1 000–1 500 рублей. В офисном центре на улице Волочаевская, 19– 1 200 рублей за квадратный метр. Все перечисленные офисы относятся к классу А и В+, и этим объясняется высокая стоимость аренды.

Самые дешевые офисы расположены на улице Северная – по 350–400 рублей за «квадрат» в месяц (например, ТК «Амур»), а также на территориях заводов. Так, на проспекте Маркса на территории завода «Электроточприбор» стоимость аренды составляет 300 рублей за квадратный метр в месяц.
Безусловно, все арендаторы имеют высокие запросы на офисные помещения. Однако в реальности офисы с хорошей качественной отделкой и системами коммуникаций имеют достаточно высокую стоимость за квадратный метр. В итоге арендатор, не способный платить высокую арендную ставку, вынужден переходить в офис класса С. Хотя в ближайшее время прогнозируется переоценка качества офисной недвижимости, которая будет характеризоваться вытеснением офисов класса C и D.

В настоящий момент поиском офисных площадей заняты банки, страховые компании, кредитные агентства. Но, как показывает практика, всем необходима организация рабочего пространства, и поэтому спектр деятельности компаний, осуществляющих поиск офисов, достаточно широк.

Рынок офисной недвижимости Омска только начинает свое развитие. В городе введены в эксплуатацию первые бизнес-центры класса А: «Олимп» и финансовый центр на улице Орджоникидзе, 7. Необходимо также отметить, что наш город в настоящее время переживает настоящий офисный бум. К концу 2009 года можно будет наблюдать изменение рынка с высвобождением большого количества (более 200 000 квадратных метров) площадей и вытеснением офисов класса С и D. До тех пор пока рынок не насытится, продолжится рост стоимости площадей. Когда же рынок заполнится, что не прогнозируется в ближайшие 3–5 лет, цены, возможно, упадут.

 

ЩербаковЕвгений ЩЕРБАКОВ,
генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»

Цена аренды офисных помещений зависит от их месторасположения, от наличия удобных подъездных путей, парковок, современных средств связи, хорошего ремонта.

Величина арендной платы за офисы на сегодняшний день колеблется от 300 до 1 000 рублей за квадратный метр ежемесячно. Наиболее распространенная цена – это 450–550 рублей за «квадрат». Причем по таким ценам можно найти офисы даже в центральной части Омска. Около тысячи рублей за квадратный метр в месяц просят в основном за новые офисы в крупных комплексах и центрах. Однако стоит отметить, что сейчас арендаторы не соглашаются на такую цену, поэтому нередко стоимость аренды по истечении определенного времени значительно сокращается. В условиях нынешнего кризиса арендодатели стали, так сказать, более сговорчивыми, предпочитают не «разбрасываться» арендаторами.

В настоящее время востребованы офисные площади в новых бизнес-центрах, торгово-офисных комплексах. Например, офисы в ТОК «Флагман» пользуются большим спросом. На мой взгляд, это связано с его расположением: куда бы ты ни ехал, все равно проезжаешь мимо него. С другой стороны, популярность офисных площадей именно в таких крупных комплексах обусловлена тем, что рынок офисной недвижимости в нашем городе не перенасыщен, поэтому все, что строится, так или иначе, находит своего арендатора.

Помещения в бизнес-центрах арендуют предприниматели, оказывающие самый широкий спектр услуг. Это и нотариусы, и адвокаты, и риэлторы, и различные посреднические компании, и достаточно крупные компьютерные фирмы.

Если говорить о площадях, которые расположены в непрофильных зданиях (бывшие квартиры на первых этажах жилых домов), то такие объекты на центральных магистралях в большинстве своем уже стали торговыми. Офисов там довольно мало – слишком высока цена арендной платы. На сегодняшний день мы наблюдаем тенденцию оттока арендаторов, которые раньше снимали там площади под офисы, в крупные бизнес-центры. Однако те фирмы, которые, как правило, предоставляют различные услуги населению и которым вследствие этого важна высокая проходимость, предпочитают идти на дополнительные расходы, снимая офис на центральных магистралях. На мой взгляд, на фоне общего экономического кризиса можно ожидать увеличения интереса к аренде коммерческой недвижимости, что связано со снижением покупательной способности и финансовых возможностей наших предпринимателей. Однако вряд ли это приведет к повышению цен на аренду офисной и в целом коммерческой недвижимости.

 

Попова Ирина Аркадьевна ПОПОВА,
директор ООО «АН «Этаж»

В вопросе определения цены аренды офисных помещений ключевыми моментами являются география офиса (относительно близости к центру города и проходимости) и состояние, укомплектованность офиса (ремонт, наличие выделенной линии интернета, телефона, парковки).
Если организация желает, чтобы ее офис находился на основной магистрали, например, на проспекте Маркса, близко к остановкам общественного транспорта – стоимость аренды такого помещения будет составлять порядка одной тысячи рублей за квадратный метр ежемесячно.

Очень невысока цена аренды офисных помещений в районе Торгового центра и кинотеатра «Маяковский», вероятно, в связи с тем, что в центре города наблюдается довольно высокая насыщенность офисными площадями, что не может не сказываться на стоимости аренды.

В спальном районе можно найти офис по цене 350–500 рублей за «квадрат» в месяц. Совсем необязательно, что это будут переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах. За такую цену в спальных районах сдаются и помещения в отдельных офисных зданиях. Так, например, бывшее здание какого-нибудь института в настоящее время может быть полностью сдано под офисы (средняя цена там – от 400 рублей за квадратный метр в месяц).

Самые дешевые офисы – это помещения, расположенные в промзоне. На территории каждого предприятия всегда было здание административно-бытового комплекса, так называемое АБК. Сегодня, если производство не функционирует, предприятия выживают за счет того, что сдают в аренду свои производственные и офисные помещения. В таких зонах (к примеру, в районе городка Нефтяников) можно подобрать помещение под офис и за 200 рублей за квадратный метр.

На мой взгляд, в качестве офисной недвижимости всегда пользуются большим спросом квартиры, переведенные в нежилой фонд, причем даже в спальных районах. Такие объекты выбирают те фирмы, которые стремятся выглядеть основательно, не хотят смешаться с конкурентами.

Последнее, кстати, практически неизбежно в больших торгово-офисных центрах. Офисы на первых этажах жилых домов предпочитают снимать туристические фирмы, агентства недвижимости, фирмы, предлагающие изготовление и установку пластиковых окон, мебели. Кроме этого, востребованы офисы в центре города, а также площади в торгово-офисных комплексах и центрах. Однако говорить о дефиците нельзя – сегодня практически в любом ТОК без проблем можно найти помещение под офис, были бы деньги. Офисные помещения, которые находятся в промзоне, как правило, снимают вместе с производственными или складскими площадями.

По моему мнению, спрос и предложение на рынке аренды офисной недвижимости достаточно сбалансированы. Если много лет – до 2007 года – мы работали на рынке в обстановке нехватки офисных помещений, то сейчас, наоборот, предложение в незначительной степени превышает спрос. Потенциальный арендатор сегодня имеет возможность выбора. В ближайшее время, думаю, ожидать увеличение стоимости аренды нельзя. Как только мы выберемся из общего экономического кризиса в стране, тогда, возможно, цены на коммерческую недвижимость начнут расти.

 

Журнал  «Недвижимость» №41 (684) от 13 октября 2008 г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон