Пока не поставлена подпись ...

Евгений Зайцев

Бумага без подписи – просто бумага, а подписанный лист – уже документ. Это следует помнить при заключении любой сделки, в том числе и договора аренды коммерческой недвижимости. У юристов омских риэлторских компаний к таким договорам достаточно часто возникают различные замечания. А это значит, что небрежное отношение арендатора даже к самым мелким формальностям запросто может привести к весьма серьезным последствиям. На что следует обращать особое внимание, чтобы их избежать, мы расскажем в этом материале.

Проверка полномочий
Проверка полномочий арендодателя на право заключения соглашения – это, пожалуй, первое, на что следует обратить внимание при подписании договора аренды. К этому этапу следует отнестись достаточно серьезно, поскольку если документ будет подписан не уполномоченным лицом, мечты о спокойной работе в стенах арендуемой недвижимости могут обрушиться в любой момент.
Давайте же, наконец, разберемся, кто, согласно законодательству, наделен правом заключить с вами договор аренды, а кто нет. Итак, единственным человеком, которому для заключения сделки аренды не требуется никаких дополнительных полномочий, является генеральный директор компании-арендодателя. В случае, если подпись под договором ставит коммерческий директор, председатель совета директоров или председатель правления компании, целесообразно будет попросить выписку из устава фирмы, в котором должны быть четко отражены его полномочия при заключении такой сделки. Если же соглашение подписывается представителем фирмы по доверенности, он должен приложить ее заверенную копию.
Но даже теперь, когда вы окончательно убедились в том, что человек, предлагающий вам заключить договор аренды, наделен данным полномочием, не спешите ставить под документом свою подпись, ведь на этом подводные камни данного соглашения еще не заканчиваются.

Все могут короли
Арендатору также следует знать, что некоторым арендодателям, особенно крупным, свойственно включать в договор массу дополнительных условий, в результате чего они приобретают полномочия чуть ли не контролирующих и государственных органов. Например, наделяют себя правом не допустить арендатора на арендуемые площади в связи с нарушением им действующего законодательства или когда арендатор вынужден согласовывать с арендодателем каждое свое действие. Такие условия рассматриваются юристами как препятствие в использовании арендованного имущества, и в подобных ситуациях советуют арендаторам обращаться в суд.
Немало спорных вопросов может возникнуть и при смене собственника арендуемой недвижимости, поскольку новый владелец часто пытается навязать арендатору новые условия аренды. Что же делать в такой ситуации? По мнению юристов и сотрудников судебных инстанций, смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и арендатор вправе следовать условиям ранее заключенного соглашения. Единственное изменение, которое вносится в документ в такой ситуации, – это наименование нового арендодателя и его реквизиты.

Объект и сроки
Важно отметить, что в заключаемом договоре объект аренды должен быть определен максимально точно. С этой целью в документе необходимо указать не только полный адрес сдаваемой в аренду недвижимости, этаж, номер офиса и общую площадь, но и его регистрационные данные.
Что же касается срока аренды, то вполне вероятно, что он может быть не обозначен. В таком случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, если по истечении срока аренды, установленного договором, ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие. При этом считается, что договор продлен на тех же условиях. Если по истечении срока аренды стороны заключают соглашение на новый срок, то они не будут связаны условиями договора, действовавшего ранее.
Независимо от избранной сторонами формы арендной платы, в качестве которой могут выступать денежные средства или имущество, фиксация ее размера в договоре строго обязательна. В случае, если размер арендной платы установлен в условных единицах или иностранной валюте с требованием осуществления платежей в российских рублях по тому или иному курсу, то курс должен быть зафиксирован в договоре максимально точно и на конкретную дату. Этот пункт, по сути, является порядком определения размера арендной платы за тот или иной период.
Могут возникнуть и иные замечания. Так, по словам юриста агентства недвижимости «Миэль» Ларисы Анатольевны Головановой, зачастую в договорах аренды не указано, каким образом и с какой периодичностью будет происходить повышение арендной платы. Обычно вместо этого в договоре значится «арендная плата может быть повышена по согласованию сторон». Такая формулировка, по мнению специалиста, не корректна.

Кто за что заплатит
Особое внимание при заключении договора аренды следует уделить вопросу распределения расходов на содержание имущества, включающих в себя траты на текущий ремонт, уборку и вывоз мусора, коммунальные платежи, затраты на телекоммуникации и многое другое. По общему правилу все расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор. Однако в некоторых случаях они делятся с собственником. В такой ситуации целесообразно подробно отражать в договоре, какие расходы кем именно будут оплачиваться.
Встречаются ситуации, когда помещение на момент заключения договора аренды не оборудовано обязательной пожарной сигнализацией, а по неоговоренным условиям распределения затрат расходы по содержанию помещения несет арендатор. В такой ситуации он под угрозой запрета эксплуатации имущества со стороны пожарных служб, будет вынужден нести дополнительные расходы на установку требуемого оборудования.

Объект сдал, объект принял
Отправной точкой начала аренды является день фактического перехода недвижимого имущества арендатору. По закону, этому событию должна предшествовать процедура подписания акта приема-передачи помещения. Документ этот крайне важен, и поэтому не рекомендуется ставить свою подпись, подробно не ознакомившись с его содержанием.
Так, при подписании данного акта важно оговорить в нем фактическое состояние принимаемого имущества – внутреннюю отделку помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей (вплоть до дверных ручек и выключателей), наличие мебели, состояние сантехники и прочее. Кроме того, по словам Ларисы Головановой, все недочеты арендуемого помещения, которые будут исправлены за счет арендатора (самостоятельная установка раковины, радиаторов и пр.), несомненно, должны уменьшить сумму арендных платежей.
Проявленная вами скрупулезность, несомненно, поможет избежать разногласий с арендодателем и сбережет ваши средства, поскольку устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию, осуществляется за счет арендодателя.
Акт приема-передачи помещений арендатором с детальным описанием всех недостатков будет играть важную роль и при возврате арендованного имущества по истечении срока аренды, так как позволит зафиксировать состояние имущества, в котором оно было получено.

О расторжении думай заранее
Важно отметить, что перечень обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды, четко определен российским законодательством. Однако сторонам дано право внести в договор собственные дополнительные основания для его расторжения. В их качестве могут выступать любые нарушения обязательств какой-либо из сторон. Следует признать, что закон содержит достаточно разумные и справедливые условия расторжения договора, поэтому включение в договор дополнительных оснований для его прекращения хотя и является законным, но все же ухудшает позицию арендатора, который, как правило, не заинтересован в расторжении соглашения. Исключение составляет лишь оговоренное право арендатора расторгнуть договор в случае любого вмешательства арендодателя в деятельность арендатора – на случай невыносимых злоупотреблений со стороны собственника помещений.
Хочется надеяться, что, следуя вышеизложенным советам, вы будете более внимательны не только при подписании договора аренды, но и при выборе арендодателя. Помните, внимательность и скрупулезность по отношению к самым мельчайшим деталям – это фактор, работающий на спокойствие вашего дела.

Журнал "Омские новостройки" №7(19) 2006г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон