Чистая продажа

 

В чистом поле

Какую тактику выбрать покупателю жилья: немного переплатить и приобрести объект, предлагаемый к чистой продаже, или в стремлении сэкономить ждать, пока замкнется квартирная цепочка?

Эксперт темы

Ирина Быкова, руководитель отдела готового жилья и ипотеки ГК "Дисса":

- Средняя разница в ценах на квартиры, которые идут в чистую продажу, и на так называемые альтернативные варианты, есть, но она небольшая: в среднем $1,5-2 тысячи. Такая ситуация обусловлена объективным фактором: возможностью или невозможностью совершать сделки быстро, без построения цепочек.

Готовые квартиры различаются не только по типу планировки, числу комнат и месторасположению. В терминологии риэлторов и их клиентов есть и такие термины, как "чистая продажа" и так называемый "альтернативный вариант". В последнем случае речь идет об обменном варианте, когда риэлтор выстраивает целый ряд сделок в единую цепочку, после чего одновременно или друг за другом совершается несколько операций по купле-продаже недвижимости. И этот фактор также влияет на стоимость объекта. То, что можно купить сразу, естественно, стоит несколько дороже. Однако, как показывает практика, не всегда тому, кто "ведется" на более низкие цены, удается реально сэкономить.

Для чего продаем?

Как говорят операторы рынка, на сегодняшний день в сегменте вторичного жилья не так много предложений, идущих в чистую продажу. По разным оценкам, доля сделок с такими объектами не превышает 10-15% от их общего количества. "Как правило, из десяти предложений рынка готового жилья лишь одно идет в чистую продажу, - отмечает генеральный директор АН "Чек" Сергей Мелентьев. - Таким образом, до 90% сделок совершаются при построении обменных цепочек". Показатель в 10% назвал и ведущий специалист АН "Замок" Евгений Мартынов. Похожими наблюдениями делится и руководитель АН "Подряд-Инвест" Павел Райх: "На сегодняшний день в чистую продажу идет очень мало квартир - не более 10-15% от общего числа предлагаемых к реализации жилых объектов недвижимости".

Большинство владельцев таких объектов - частные лица, приобретавшие недвижимость с инвестиционными целями и реализовывающие квартиры или коттеджи в момент, когда необходимо высвободить капитал. В таком случае владелец просто продает объект, получая деньги. К тому же, как правило, у него на руках есть все необходимые документы на жилье, и, по словам представителей самарских риэлторских компаний, с учетом, что спрос на самарское жилье в разы превышает предложение, сделка может быть совершена буквально через несколько дней после начала экспонирования объекта. Соответственно, и с точки зрения покупателя все происходит оперативно: нужно лишь договориться о цене и можно оформлять куплю-продажу объекта и право собственности его нового владельца.

Другое дело - альтернативные варианты. Подавляющее большинство продавцов жилья реализуют жилье для того, чтобы купить взамен другой объект недвижимости. А поскольку прямых обменных операций сейчас не совершается, из сделок купли-продажи выстраиваются целые цепочки. По объективным причинам на это может уйти не один месяц. В итоге покупателям недвижимости приходится ждать. Отсюда и разница в ценах на жилье, предлагаемое к чистой продаже, и объекты из категории альтернативных вариантов.

Время - деньги

Как отмечают респонденты "Новостей рынка недвижимости", "чистые" квартиры дороже альтернативных в среднем на $1000-2000. Вместе с тем на размер этой "добавочной наценки" влияет целый ряд факторов. Например, если речь идет о небольшой квартире в относительно недорогом районе, более или менее насыщенном предложениями (насколько это вообще возможно в условиях тотального дефицита), разница в ценах может составить $500-800. Скажем, по данным прошлой недели, средняя цена однокомнатных квартир в домах Кировского района была равна $39,8 тыс. ("сталинка" на ул. Севастопольской, "хрущевка" на ул. Каховской). Значит, за аналогичную однокомнатную квартиру, предлагаемую к чистой продаже, могли запросить $40,3-40,6 тыс. В Куйбышевском районе, где недостаток предложений по жилью более выражен, эта разница может быть выше - например, $1500. То есть если средняя рыночная цена однокомнатных квартир в этой пригородной зоне составляет $31,5 тыс. (панельная "ленинградка" в Новомолодежном переулке), то стоимость их аналогов, идущих в чистую продажу, могла быть равна в среднем $33 тыс. Еще один критерий для определения такой ценовой разницы - собственно стоимость объекта. Чем дороже та или иная категория недвижимости, тем больше будет разница в ценах на объекты, предлагаемые к чистой и альтернативной продаже. Например, средняя рыночная стоимость двухкомнатных квартир Октябрьского района на прошлой неделе составляла $67 тыс. ("ленинградка" на ул. Скляренко, "улучшенка" на ул. ново-Садовой), трехкомнатных квартир этого же района - $99 тыс. ("улучшенки" на ул. Осипенко, проспекте Ленина). Деньги не малые - и, скорее всего, здесь разница в стоимости объектов для чистой продажи и тех, что будут выстраиваться в обменные цепочки, превысит средний показатель в $2 тысячи. Тем более что, как говорят представители региональных риэлторских компаний, такие объекты расходятся на ура практически по любым ценам. "Объекты, которые идут в чистую продажу, - это самое ценное, что есть на рынке. В нашей практике был случай, когда за такую квартиру запросили на 20% больше среднерыночной цены его аналогов и реализовали ее быстро и легко", - рассказала еженедельнику директор АН "Савис" Наталья Польшинская. Конечно, такая ценовая накрутка - скорее исключение, нежели правило. Как показывает практика, в большинстве случаев квартиры чистой продажи бывают дороже альтернативных в среднем на 2-4%. А если учесть, что на самарском рынке жилой недвижимости уже не первый год присутствует тренд к стремительному удорожанию объектов, то с точки зрения финансовой выгоды покупателю лучше иметь дело с пусть и более дорогими, но идущими в чистую продажу квартирами.

Хочешь сэкономить - плати больше

"Несмотря на то, что квартиры, идущие в чистую продажу, несколько дороже, в реальности выгоднее покупать именно их. Даже самые короткие обменные цепочки выстраиваются не менее одного-двух месяцев. Понятно, что за это время цены на жилье существенно возрастают", - отмечают представители самарских риэлторских агентств.

"По данным нашей компании, самарское жилье дорожает минимум на $500 в неделю. Значит, ежемесячное удорожание каждого объекта составляет не менее $2000", - рассказал Павел Райх. А вот самые свежие данные журнала "Зеленая площадь" (приложение к изданию "Новости рынка недвижимости"). За последние четыре недели (с 27 февраля по 27 марта) средние цены на квартиры в Самаре и пригороде выросли на $3,5 тыс. По словам специалистов региональных риэлторских агентств, одного месяца достаточно лишь для того, чтобы выстроить самую элементарную цепочку "1 - 1": одна квартира продается - взамен приобретается другая. Иными словами, те объекты, за которые месяц назад нужно было переплатить $1,5-2 тыс., за это же время подорожали на $3,5 тыс. И это далеко не предел. "В среднем цепочки на рынке недвижимости выстраиваются в течение 3-4 месяцев - при условии, что этим занимается специалист риэлторского агентства", - рассказывает эксперт темы Ирина Быкова. Бывают и варианты, когда создание обменных цепочек занимает более полугода. Построение таких мегасвязок - это практически "ювелирная" риэлторская работа, которая под силу только профессионалам высшего класса. А одним из факторов временных проволочек является несговорчивость покупателей. Так, в одной из самарских риэлторских компаний нам рассказали о том, что самое затяжное построение обменной цепочки длилось 8 месяцев. Цепочка состояла из 12 звеньев, а участник одной из предстоящих сделок был согласен приобрести квартиру только в конкретно указанном доме. Выходит, покупателю, если у него есть возможность выбора, в любом случае выгоднее иметь дело с чистой продажей. Исходя из этого, иногда получается так, что цены на готовое к блиц-продаже жилье завышают не продавцы или риэлторы, а сам рынок.

Кто диктует правила игры?

Понятно, что потенциального покупателя, пусть косвенно, но все же интересует вопрос о том, кто завышает цены на жилье: сами собственники или знающие толк в конъюнктуре рынка риэлторы? Как показал опрос, проведенный нашим еженедельником, единого мнения по этому поводу не существует. Одни респонденты склоняются к мысли о том, что без совета риэлторов продавец-частник вряд ли сориентируется в тонкостях процесса ценообразования. Другие придерживают иной позиции: "Благодаря СМИ наше население целиком и полностью в курсе того, что происходит на рынке и в состоянии самостоятельно анализировать ситуацию. Продавцы приходят в агентство с уже готовой ценой, - отмечает Наталья Польшинская. - Мы проводили такой мониторинг-эксперимент - называли клиентам намеренно заниженную цену их объекта и в ответ слышали: "Да вы что? Наша квартира стоит дороже". Впрочем, как отмечает Ирина Быкова, зачастую более высокие цены на объекты чистой продажи диктует сам рынок. Почти всегда вокруг такого предложения создается ажиотаж: на объект претендуют сразу несколько покупателей. В итоге сделка совершается с тем, кто предлагает более высокую цену".

Как не попасть впросак

На рынке бывают случаи, когда сметливые продавцы, зная о том, что чистая продажа стоит дороже, выдают за таковую свои альтернативные варианты, а после получения аванса или задатка, сославшись на болезнь или командировку, на определенное время исчезают с горизонта, тем временем подыскивая вариант для последующий покупки. "Иногда продавцы лукавят не из умысла, а по незнанию. Говорят: "Я продаю объект - просто продаю", в то время как сами планируют после продажи прежней приобретать другую недвижимость". Профилактика возникновения таких ситуаций - подробные предварительные беседы риэлтора с клиентом с целью выяснить, какие операции с недвижимостью он планирует совершать. Сложнее обстоят дела с намеренным введением в заблуждение. Риэлторы говорят о том, что главным средством искоренения таких ситуаций является внесение в договоры пункта о штрафных санкциях за срыв и оттягивание сделки. Главный же индикатор того, что вы имеете дело с чистой продажей - это стремление продавца как можно быстрее совершить сделку.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон