Недвижимость в лизинг: короткий путь от арендатора к собственнику

Евгений Зайцев

С развитием рынка финансовых услуг интерес к лизингу недвижимости как к альтернативному источнику финансирования стал повышаться все больше и больше. Одной из первых омских организаций, начавших осуществлять услуги по финансовой аренде недвижмости, стала компания ООО «ИТ Финанс», являющаяся дочерней структурой «ИТ Банка». По итогам работы в 2004-2005 годах она была признана единственной омской организацией, вошедшей в рейтинг крупнейших лизинговых компаний Сибири. О том, что представляет собой омский рынок лизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости и в чем преимущества лизинга перед арендой, мы расскажем читателям в этом материале.

Что такое лизинг недвижимости?

Согласно статье 2 «Закона о финансовой аренде», договор лизинга недвижимости заключается между лизингополучателем и лизингодателем. По этому договору лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанную лизингополучателем недвижимость у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение. Договорная база сделки с лизингом недвижимости практически не отличается от подобных сделок с прочими объектами - оборудованием, автотранспортом и т.д. В ее основе лежит договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор, договор залога. Возможен и договор на аренду земельного участка, на котором возведен приобретаемый по лизингу объект недвижимости. Кроме того, при заключении лизингового договора клиент вносит часть стоимости приобретаемой им недвижимости. Обычно она составляет 30% от стоимости объекта. Все дополнительные расходы по сделке - страховка, регистрация договора купли-продажи и пр., по словам специалистов «ИТ Финанс», должны осуществляться за счет самой лизинговой компании. С клиента взымается только комиссия за оформление документов. Чаще всего срок, на который оформляется договор лизинга компанией «ИТ Финанс», составляет 5-7 лет.

Объект лизинга

Важно отметить, что лизинг недвижимости распространяется только на уже введенные в эксплуатацию здания и не предполагает финансирования строительства новых сооружений. Это условие сразу исключает из списка потенциальных объектов лизинговой сделки все недостроенные объекты. Впрочем, данная проблема разрешима, если, например, отдел проектного финансирования банка совместно с партнером на взаимовыгодных для обоих условиях примет участие в строительстве объекта и в сдаче его «под ключ», а затем к осуществлению сделки финансового лизинга приступит выбранная банком лизинговая компания.

Несколько слов о земле

Как уже говорилось выше, сделка с лизингом недвижимости неразрывна с заключением договора аренды земельного участка, на котором находится приобретаемый объект. Невольно возникает вопрос - почему же земельный участок можно взять только в аренду? Разве не распространяется на него договор лизинга? Нет. Лизинг земельных участков запрещен, и запрет этот обусловлен нежеланием законодателей вовлекать в гражданский оборот природные ресурсы. Однако тот факт, что земля не может выступать предметом договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления на нее прав. Но что же делать в ситуации, когда собственник, у которого лизинговая компания собирается приобрести объект недвижимости, по той или иной причине не оформил права на землю? Обязаны ли стороны в этом случае вносить какую-либо плату за этот участок? На этот вопрос отвечают представители компании ООО «ИТ Финанс»: «В случае, когда собственник, у которого лизинговая компания собирается приобрести недвижимость, не оформил права на землю, объект приобретается у него вне зависимости от этого. После чего лизинговая компания вносит в договор дополнительные условия и самостоятельно оформляет права на землю. Расходы, понесенные лизингодателем, связанные с платежами за землю, могут увеличить сумму лизинговых платежей».

Регистрация необходима

Важно отметить, что договор лизинга недвижимости, заключенный на срок свыше 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации. Ее порядок определен статьей 20 закона «О финансовой аренде», а также статьями 131 и 651 Гражданского кодекса, согласно которым для регистрации права финансового лизинга предпринимателю необходимо предоставить в регистрационную палату, расположенную по месту нахождения объекта недвижимости, следующий пакет документов: - платежное поручение, подтверждающее оплату государственной регистрации; - заявление на регистрацию от лизинговой компании и лизингополучателя; - нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих право собственности лизингодателя на объект недвижимости;

- оригинал договора финансового лизинга;

- копию договора на аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, с приложенным планом этого земельного участка и пр.

Баланс - дело тонкое

Законом «О финансовой аренде» сторонам лизингового договора предоставлено право самостоятельно решать, кто станет балансодержателем объекта лизинга. Если имущество находится на балансе лизингополучателя, то именно он будет платить на него налог. Если же имущество находится на балансе лизинговой компании, то лизингополучатель уплачивает налог на имущество лишь в составе лизинговых платежей. Окончательное решение о выборе балансодержателя и сроков перечисления лизинговых платежей зависит от планируемых доходов и расходов сторон, а также от особенностей организации финансовых потоков между ними. У лизингодателя, зарегистрировавшего на себя объект недвижимости и являющегося его балансодержателем, возникает меньше трений и разногласий при передаче этого имущества в залог банку. Кроме того, в финансовой отчетности будет четко показано целевое использование привлеченных для обеспечения лизингового проекта денежных средств. Важно помнить, что несмотря ни на что на период действия договора лизинга право собственности всегда остается за лизингодателем.

Аренда и лизинг. Что эффективней?

По мнению специалистов компании «ИТ Финанс», лизинг недвижимости имеет массу преимуществ перед арендой. Оценить все достоинства лизинга недвижимости можно, сопоставив сумму расходов предпринимателя на аренду помещения и его расходов по лизинговой сделке. Важно отметить, что при заключении договора лизинга размер лизинговых платежей фиксируется на все время действия договора, что абсолютно невозможно при заключении обычного договора аренды. Кроме того, в договоре лизинга фиксируется цена на объект, а выкуп по истечении срока действия договора лизинга осуществляется по остаточной стоимости. Для того, чтобы преимущества лизинга недвижимости стали более очевидными, приведем конкретный пример.

Предположим, что Вам необходимо приобрести торгово-офисное помещение с отдельным входом со стороны проспекта Маркса площадью 100 квадратных метров. Сопоставим условия аренды и лизинга на срок в 7 лет по приведенной ниже таблице.

Критерий расхода

Лизинг

Аренда с выкупом

 

Сумма рублей (в том числе 18% НДС)

Стоимость объекта недвижимости на текущий момент

5 000 000

5 000 000

Единовременная комиссия по оформлению документов

25 180

0

Аванс

1 500 000

0

Ежемесячные лизинговые/арендные платежи (всего)

5 923 855

7 560 000

Стоимость объекта недвижимости, по которой лизингополучатель/арендатор имеет возможность приобрести этот объект в собственность в конце срока договора лизинга/аренды

1 358 726

10 315 513

Уменьшение/увеличение стоимости объекта недвижимости за 7 лет вследствие инфляции (10,9% в год).

0

5 315 513

Всего расходоы лизингополучателя/арендатора за 7 лет

8 807 761

17 875 513


Эффективность лизинга в данном случае очевидна. Кроме того, если у покупаемого объекта есть документально подтвержденный износ, то за счет ускоренной амортизации выкупная стоимость объекта недвижимости на момент окончания договора лизинга может быть в несколько раз меньше указанной.

Что же касается прогнозов, то, по мнению специалистов в области недвижимости, омский рынок лизинговых услуг в настоящий момент еще очень далек от насыщения, а дальнейший экономический рост будет только способствовать повышению заинтересованности предприятий в приобретении объектов недвижимости в собственность. С учетом того, что кредитные ресурсы далеко не всегда оказываются доступными, спрос на лизинг недвижимости будет неуклонно возрастать.

Справка: Компанией «ИТ Финанс» в настоящий момент накоплен серьезный опыт передачи недвижимости в лизинг. В том числе и объектов, приобретаемых на аукционах. Общая стоимость лизинговых договоров, заключенных компанией по состоянию на 01.04.2006, составляет около 75 миллионов рублей. Накопленный опыт позволяет этой компании быстро и эффективно решать все возникающие вопросы с учетом региональной специфики, что существенно отличает компанию «ИТ Финанс» от иногородних лизинговых фирм.

журнал "Коммерческая недвижимость в Омске" №5 (11) 2006


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон