Как не запутаться в цепочке

Ирина Пожарицкая

В рекламе многих агентств недвижимости нередко мелькает волшебная фраза: «Обмен любой сложности». Увы, потребность в такой помощи возникает довольно часто. Среди омских риэлторов, например, ходит легенда о цепочке квартир из двенадцати объектов, которые нужно было разменять путем хитроумных комбинаций. При всей фантастичности задуманного сделка таки удалась, хотя препятствий к счастливому завершению было немало. Любой специалист скажет, что есть сложности вполне ожидаемые, но часто возникают и непредвиденные. И тогда многое зависит от мастерства и опыта риэлторов, ведущих цепочку квартир. Вообще, тема «встречных» операций с недвижимостью актуальна всегда. И потому вопрос к господам риэлторам звучит сегодня так: какие проблемы возникают чаще всего при сложных обменных вариантах купли-продажи жилья?

Алевтина Александровна Лубеницкая, заместитель директора агентства недвижимости «Камелия»:

— Сложность обменных операций заключается в том, чтобы подобрать вариант жилья на чистой продаже, поскольку дальнейшее продление цепочки квартир очень осложняет и затягивает совершение сделки. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность того, что на каком-то этапе могут возникнуть трудноразрешимые проблемы. Из самых распространенных — повышение цен продаваемых квартир, участие в цепочке несовершеннолетних собственников, а также поиск жилых помещений в отдаленных районах области. При обмене желательно, чтобы покупатель рассчитался за квартиру полностью и сразу, в противном случае могут пострадать другие участники цепи. Если первый покупатель в цепочке берет квартиру в рассрочку, это нужно обязательно согласовывать со всеми участниками сделки, покупающими квартиры друг у друга. Вообще, подобрать вариант жилья на чистой продаже очень трудно, так как таких предложений на рынке всего процентов 10, основную долю занимают обмены. Квартирная цепочка может «срастаться» месяцами, и повышение цены одной из квартир заставляет других участников также увеличивать стоимость своих объектов. Все это может привести к разрушению цепочки, и тогда поиск придется начинать с нуля. Трудности сделок с жильем, где собственники — дети, всем известны. Круг поиска квартир ограничен: они должны соответствовать жестким требованиям, предъявляемым органами опеки и попечительства. Если участники цепочки приобретают жилье в сельской местности, сложностей еще больше. Как вы понимаете, сначала нужно выезжать туда, чтобы выбрать жилье, оформлять документы также необходимо на месте.

Александр Леонидович Соловьев, директор агентства недвижимости «Аккорд-риэлт»:

— В нашей работе не существует стереотипов — каждая сделка индивидуальна. Поэтому при проведении сложных сделок с обменными вариантами необходима тщательная подготовка. Должны быть учтены все нюансы. Если в цепи стоят клиенты других агентств, возникающие проблемы оперативно решаются. Сложнее иметь дело с частными лицами. Чаще всего возникают такие моменты: продавец может поднять цену на свою квартиру, за которую уже внесен аванс, или не успевает оформить в банке документы на кредит. Также частное лицо порой не считает важным предоставить сведения о задолженностях по коммунальным услугам, может нарушить сроки договора, что ведет к конфликтным ситуациям. В результате цепочка может легко рассыпаться. Хотелось бы дать совет продавцам недвижимости: обращайтесь за помощью к профессионалам, это поможет избежать трудностей.

Владимир Иванович Ерошенко, директор ООО «Недвижимость центр «Березка»:

— Иногда возникают расхождения среди собственников жилья по поводу его стоимости и вариантов размена. Бывает, в последний момент продавцы вдруг решают повысить цену квартиры, мол, сосед продает свою за столько-то, а чем я хуже? И сделка может «рухнуть». Никакие проблемы, связанные с оформлением документов, не могут сравниться с этими трудностями. Такие моменты требуют от риэлтора хорошей психологической подготовки и умения находить общий язык с клиентами. Все, что касается юридической стороны дела, — это только вопрос времени, денег и порядочности. Второй «фактор риска» — неудовлетворительная работа фирм, с которыми приходится иметь дело во встречных сделках купли-продажи. Если называть вещи своими именами, непорядочность со стороны некоторых агентств может сорвать почти подготовленную операцию или оставить покупателей с долгами по квартплате. Иной раз смотришь — все справки, подготовленные «коллегами», в порядке, а начинаешь разбираться, перепроверять (а это приходится делать, чтобы обезопасить своих клиентов) и обнаруживаешь, что квартира с долгами по 10 тысяч и больше. Что делать, чтобы сгладить эти проблемы? Сложно сказать… Такая уж у нас работа, что приходится иногда сталкиваться с этим. Поэтому приходится «держать ухо востро» и перепроверять справки, подготовленные некоторыми фирмами.

Ирина Владимировна Трубина, директор агентства недвижимости «Цитадель»:

— Мы часто сталкиваемся с проблемами, когда среди собственников квартир – несовершеннолетние, и особенно, если люди ищут жилье в сельской местности. При покупке частного дома семьей с ребенком органы опеки требуют акт обследования жилья за подписью представителя школы, где будет учиться ребенок. Но добыть эту подпись иногда очень трудно – социальный педагог отказывается от обследования жилья, говоря, что это не входит в его функции. Переселенцам в село нужно предъявить в органы опеки справку из службы занятости о будущем трудоустройстве. Это также проблематично, поскольку те, кто хочет заниматься, к примеру, фермерским трудом, не могут зарегистрировать свое предприятие без прописки. Приходится доказывать органам опеки на словах, что человек будет трудоустроен. Трудности возникают и с новостройками. Если раньше требовалось, чтобы дом был готов к сдаче на 80 процентов, то сейчас для купли-продажи нужно иметь разрешение мэра на выделенный застройщикам участок под строительство. Не секрет, что в нынешней ситуации полный пакет разрешительных документов нередко выдается строительной компании одновременно со сдачей новостройки. Все это существенно ограничивает выбор вариантов купли-продажи.

Лидия Петровна Полюдова, директор ООО «Агентство недвижимости «Лидия»:

— Любую «встречную» сделку можно назвать сложной. В первую очередь могут возникнуть проблемы с правоустанавливающими документами: наследство не оформлено, не зарегистрировано право собственности и так далее. Конечно, такие «проколы» чаще всего случаются с людьми, которые занимаются обменом сами. Когда цены стремительно растут, сделки через обмен совершать сложнее, чем в стабильный период. Повышение цен ведет к отказу от продажи или приобретения жилья. Сейчас по сравнению с первым кварталом года цены немного затормозили в росте. Затянуть поиск вариантов может и амбициозность продавцов: у меня жилье лучше всех, а просматриваемые варианты никуда не годятся! Длинные цепочки — в 5-7 квартир — также отодвигают сроки сделок. Кроме того, проблемы возникают из-за непрофессионализма молодых агентств. А то, что некоторые риэлторы работают без эксклюзивных договоров, создает ситуацию, когда газеты переполнены «мыльной» информацией, а реально в продаже объектов меньше, чем на самом деле.

 

 

 

 

Журнал "Недвижимость" №22(563) 2006


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон