Как узаконить постройку

В настоящее время индивидуальным жилищным строительством активно занимаются не только строительные компании, но и простые граждане. Как показывает практика, счастливые обладатели земельного участка возводят на нем самые разнообразные постройки. При этом мало кто задумывается о законности своего строительства. Трудности возникают позднее, когда появляется желание продать или подарить недвижимое имущество. На вопросы о том, как избежать некоторых из этих проблем, отвечает юрист московской корпорации «БЕСТ-недвижимость» Алена Задёра.

Что такое самовольное строительство?

Первым шагом любого строительства должно стать оформление прав на земельный участок. Если права пользования, аренды или собственности оформлены, закон позволяет возводить те или иные сооружения, но в соответствии с разрешенным использованием данного земельного участка (ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ; гл. 17 Гражданского кодекса РФ). То есть дом для проживания, построенный на земле, которая не предназначена для этих целей, является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Второй признак самовольной постройки – ее возведение без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Важно отметить, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может распоряжаться ею, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Какие правила необходимо соблюдать во время строительства?

Первый шаг – это, как уже было сказано, оформление прав на земельный участок. Вторым шагом является строительство жилого дома с соблюдением всех требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Данный этап самый рутинный, так как гражданину необходимо подготовить и собрать полный пакет документов для строительства дома и обойти все инстанции, чтобы его согласовать.

Один из документов, входящих в этот пакет, – разрешение на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ ( ГрК РФ).

Проектная документация не нужна при возведении, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трех, предназначенных для проживания одной семьи). Но застройщик вправе подготовить ее по собственной инициативе (п. 3 ст. 48 ГрК РФ).

В каких случаях выдача разрешения на строительство не требуется?

На основании п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

– строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

– строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и др.);

– строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного пользования;

– изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не превышают установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

– если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, граждане, которым дачный участок выделен не для садоводства и дачного хозяйства, обязаны получить разрешение на строительство.

Где получают разрешение на строительство?

Этот документ выдают органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, федеральный орган исполнительной власти или орган власти субъекта РФ, если на земельный участок не распространяется градостроительный регламент или для него он не устанавливается.

Разрешение на строительство выдают без взимания платы и на определенный срок. Так, разрешение на индивидуальное жилищное строительство имеет силу в течение десяти лет. Срок действия может быть продлен по заявлению застройщика, поданному за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. Однако в продлении срока могут отказать, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления.

Объектами капитального строительства на основании ГрК РФ являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и т.п.

Каковы последствия самовольного строительства?

Последствием является снос жилого дома самим инициатором строительства или за его счет. Однако данную ситуацию можно исправить. Государство пошло навстречу самостройщикам , позволив им отстаивать свою правоту в суде.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть призвано судом за лицом, осуществившем ее, при условии, что сам участок будет в установленном порядке предоставлен этому человеку под возведенную постройку. Если же оформить землю на данное лицо невозможно, закон предусматривает другой вариант.

В той же статье сказано, что суд может признать право собственности на самовольную постройку за другим лицом, у которого есть право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или собственности на данный участок. В этом случае, получив право собственности на постройку, он должен возместить в размере, определенном судом, расходы на ее возведение лицу, построившему данный объект.

Те, кто осуществил без необходимых разрешений строительство на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и свободном от прав на него третьих лиц, тоже могут обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд может не признать права собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, если использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует целевому назначению и (или) его разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его переводе и (или) изменении разрешенного использования.

Какие документы необходимы при строительстве дома?

Кроме прав на земельный участок и разрешения на строительство необходимо получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Оно удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) в полном объеме согласно разрешению на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод в эксплуатацию выглядит как акт приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию. Чтобы его получить, застройщик обязан подать заявление в тот орган, который выдал разрешение на строительство. К заявлению необходимо приложить документы, примерный перечень которых указан в п. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Окончанием строительства, в том числе и легализации самовольной постройки, является государственная регистрация права собственности на земельный участок под объектом недвижимого имущества и на сам объект.

«Недвижимость и цены» (г. Москва), № 8 (156)
(напечатано в журнале "Омские новостройки" №6(18) 2006)

 


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон