Торговые центры: еще о стандартах

Михаил Аршанский

Сегодня мы продолжим разговор о торговых центрах, начатый ранее. Мы уже говорили о принципах систематизации, используемых в этой сфере коммерческой недвижимости. В частности, речь шла о стандартах, принятых Urban Land Institute (ULI, США). Теперь разговор о другом эталоне, широко распространенном во всем мире, а также о первых попытках классификации и ранжирования омских торговых центров.

Единство в разнообразии

В недалеком прошлом Торговый центр в Омске был один на весь город, в первые годы своего существования он и назывался «Торговый центр». Прямо так, с большой буквы. Незатейливое название как бы указывало на то, что вот есть крупная торговая точка, сюда будут приходить и приезжать люди со всей Омской области, и новых проектов в подобном формате у нас нет и, скорее всего, не появится. Справедливости ради стоит отметить, что в те времена ассортимент товаров не блистал разнообразием, поэтому и особой необходимости в большом количестве торговой недвижимости просто не было. Позднее, уже в конце восьмидесятых, видимо, в предчувствии «ветра перемен» название было изменено на торговый центр «Омский». Это было уже скромнее, но все же по-прежнему достаточно претенциозно.

Сейчас в нашем городе торговых центров уже десятки, и специалисты прогнозируют, что в недалеком будущем их количество будет измеряться трехзначной цифрой. Поэтому очень важно, чтобы существовали единые стандарты, чтобы сразу можно было понять, о каком типе торгового центра идет речь, чтобы девелоперы , аналитики, представители торговых сетей, журналисты, потребители разговаривали на одном языке. Этой цели и служит систематизация, разработанная Международным советом торговых центров ( International Council of Shopping Centers , ICSC).

В основе классификации лежит разделение всех объектов исследования на две группы: mall (молл), или shopping mall, и open-air center . Под моллом понимается одно здание, чаще достаточно крупное, которое включает в себя множество магазинов. Open-air center — это комплекс магазинов, расположенных в отдельно стоящих зданиях, объединенных обычно стилевой общностью. Большинство из магазинов open-air center имеет отдельный вход с улицы, они могут располагаться в линию или иметь L-образную, U-образную или Z-образную форму, часто обладают общим фасадом.

К группе моллов отнесены два типа торговых центров (ТЦ): региональный и суперрегиональный .

Региональный ТЦ ( Re-gional Center )

предполагает наличие в ассортименте товаров первой необходимости, при этом значительная доля площадей отводится одежде, модным аксессуарам. Здесь же могут быть представлены и предприятия, оказывающие услуги повседневного спроса. Площадь такого комплекса должна быть от 37 000 кв .м до 74 000 кв.м. Основные «якорные» операторы (2 и более): универмаг полной линии, магазин детских товаров или модной одежды. При этом «якоря» должны занимать от 50 до 70% общей площади. Первичная торговая зона охватывает территорию вокруг комплекса примерно от 8 до 25 км .

Суперрегиональный ТЦ ( Superregional Center )

Для данной категории характерен более разнообразный ассортимент и широкий диапазон цен, нежели в региональном ТЦ. Площадь комплекса должна быть более 74 000 кв .м , обязательно присутствие трех и более «якорей», среди которых могут быть универмаг полной линии, магазины детских товаров, товаров массового спроса, модной одежды. Общая площадь, занимаемая «якорными» операторами 50-70%, а первичная торговая зона от 8 до 40 км .

К группе open-air center отнесены шесть типов торговых центров:

1. «Магазин по соседству» ( Neighborhood Center )

предлагает товары и услуги повседневного спроса, площадь ТЦ от 2 800 до 14 000 кв.м. Количество «якорей» начинается от одного, при этом типичный «якорь» — супермаркет, занимающий 30-50% общей площади. Охват первичной торговой зоны до 5 км .

2. Районный торговый центр ( Community Center )

осуществляет наряду с товарами повседневного спроса торговлю одеждой, текстильными изделиями. Его магазины занимают площадь от 9 300 до 32 500 кв .м, обязательно наличие двух или более «якорей». Это могут быть дискаунт-центры, супермаркеты, товары для дома или другие специализированные магазины. Площадь под «якоря» 40-60%, а первичная торговая зона от 5 до 10 км .

3. Название Lifestyle Center

часто переводят как «центр моды», но все-таки более точным, раскрывающим суть данного формата будет, пожалуй, дословный перевод: «центр стиля жизни». Высококлассные специализированные универмаги, рестораны и развлечения на свежем воздухе составляют основу данного стандарта торговли. При этом на площади от 14 000 до 50 000 кв.м должно быть не более двух «якорей». В данном формате нет обычных «якорей» в традиционном смысле, в этой роли может выступать, например, большой книжный магазин, другие специализированные крупноформатные магазины. Охват первичной торговой зоны от 14 до 21 км .

4. Пауэр центр ( Power Center )

В этом формате должны «господствовать» «якоря» (от 3 и более), другие арендаторы представлены скромнее. Площадь комплекса от 23 000 до 56 000 кв. м . «Якорными» операторами могут быть товары для дома, дискаунт-универмаг, мелкооптовый магазин, при этом «якоря» занимают от 75 до 90%, а первичная торговая зона от 9 до 18 км .

5. Специализированный ТЦ ( Theme / Festival Center ) —

это формат, где широко представлены товары для досуга, туризма, служба сервиса. При этом площадь комплекса составляет от 7400 до 23 000 кв.м. «Якорями» могут являться рестораны, развлечения.

6. «Магазин производителя» ( Outlet Center ) —

тот случай, когда из названия уже понятно, что подразумевается под этим стандартом. Стоит только добавить, что производители — достаточно известные в стране и в мире компании, а товары в таких комплексах продаются со значительными скидками. Площади для такой торговли обычно требуется от 4 500 до 37 000 кв .м , а первичная торговая зона составляет от 44 до 126 км.

Омск — город стандартов

Какая же из двух представленных, популярных в мире классификаций чаще используется в России? Ситуация такова, что специалисты в этой сфере разделились практически поровну: в иной период времени доминируют стандарты Urban Land Institute , а в другой — International Council of Shopping Centere.

Первая серьезная попытка систематизировать торговые центры в Омске, определить их место в рейтинге была предпринята сервейинговой компанией «Элеон». ТЦ нашего города были классифицированы на базе стандартов Urban Land Institute. Специалисты компании отнесли к торговым центрам 32 объекта торговой недвижимости. Каждый параметр оценивался по шестибалльной шкале, от 0 до 5 баллов.

Итоговый балл высчитывался по специальной формуле, при этом у каждого параметра определялась своя ценность.

Результаты, представленные в таблице, неоднозначны, и, безусловно, могут быть и другие мнения по оценке торговых комплексов, однако в новом для нашего города деле важно начать, показать принципы и подходы.

Зачем торговле развлечения?

Заканчивая сегодняшний разговор о существующих стандартах, стоит добавить, что ТЦ чаще называют не просто торговыми, а торгово-развлекательными. Пока же в нашем городе развлекательная составляющая торговых центров практически никак не представлена. Между тем указанная часть данного формата является одной из главных причин долгосрочного коммерческого успеха всего проекта. Это будет особенно актуально для крупных торговых центров при ужесточении конкуренции. Пока конкуренция среди ТЦ не столь активна, их владельцы о развлекательной сфере почти не думают. Известно, что она денег приносит значительно меньше, но служит для привлечения покупателей, ведь все операторы заинтересованы в том, чтобы покупатель как можно дольше находился в комплексе. В современных торговых центрах развлекательная часть бывает представлена кинотеатрами, боулингом, бильярдными залами, фитнес-центрами , детскими аттракционами, аквариумами и даже аквапарками. Разумной мерой привлечения арендаторов в развлекательную сферу комплекса может быть сравнительно низкая, по сравнению с торговой, ставка аренды. В любом случае для нашего сибирского климата, где холодное время года длится по шесть месяцев, рынок развлечений под крышей должен иметь в долгосрочном периоде неплохую перспективу.

О российской классификации торговых комплексов и о будущем данного формата в Омске мы поговорим в следующих обзорах на данную тему.

По данным сервейинговой компании «Элеон»

журнал "Недвижимость" №18(559) 2006