Цели поставлены, задачи определены

Екатерина Сервах

 Не так давно по инициативе Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области прошло расширенное совещание на тему «Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и рынок ипотеки». Его задачей было не только подвести некоторые итоги и наметить перспективы развития строительного комплекса и ипотечного рынка нашей области, но и выявить обстоятельства, замедляющие это развитие.

Скажем прямо, омичам есть чем гордиться. Достаточно вспомнить, какими темпами в последние годы растут инвестиции в строительство и объем вводимого в строй жилья. Вклад ипотечного кредитования в этот процесс пока скромен и не превышает нескольких процентов от общего объема средств, вложенных в строительство. Но планируется, что ежегодно количество и объем выдаваемых омичам ипотечных кредитов будут существенно увеличиваться. Если в прошлом, 2005 году, было выдано чуть меньше 2000 кредитов, то в будущем, 2007-м, предполагается выдать уже 3800 кредитов, в 2008-м – 4500, а к 2010 году добиться показателя 6000 кредитов в год.

При этом год от года должна возрастать доля кредитов, выдаваемых на приобретение жилья на первичном рынке. Это одна из основных целей, которые региональное Министерство строительства ставит перед всеми участниками ипотечного рынка.

Разумеется, в основе ее лежит не чья-то фантазия, а трезвый расчет. Ведь если кредиты, привлеченные на первичный рынок жилья – это в чистом виде инвестиции в строительство, то дополнительные средства, вкладываемые в покупку квартир на вторичном рынке – это дрожжи, на которых растут цены на жилье. Именно так развивалась ситуация в соседней Новосибирской области, где в конце 2004 года 1 кв. метр квартиры улучшенной планировки на первичном рынке стоил 19440 рублей, на вторичном – 19947 рублей, а через год, в конце 2005 года – уже 28357 и 24989 рублей, соответственно. В Омске за тот же период цены выросли с 13253 до 15159 рублей за 1 кв. метр на первичном рынке и с 13106 до 17490 рублей – на вторичном.

К сожалению, ипотечные кредиты доступны пока меньшей части населения нашей области. По самым оптимистичным оценкам, воспользоваться ипотекой сегодня могут 20-25% семей. Пессимисты уменьшают долю потенциальных счастливчиков в несколько раз.

Можно ли увеличить их ряды? Некоторые рецепты как раз и были предложены в ходе совещания.

Вот мнения некоторых из участников совещания о нынешнем состоянии и перспективах ипотечного рынка, а также о том, что, по их мнению, мешает рынку развиваться.

Сергей МАРКЕР, начальник отдела кредитования физических лиц филиала ОАО «УРАЛСИБ»:

- Стремление региональных властей развивать ипотеку на этапе строительства имеет целью устранить диспропорцию между высоким уровнем спроса и низким уровнем предложения на омском рынке недвижимости. Увеличение объемов строительства - это абсолютно верная и всеми признанная возможность сдерживать рост цен и тем самым сохранять доступность жилья для широкого круга платежеспособных слоев населения.

На мой взгляд, задача власти – создать условия и инфраструктуру для развития первичного сектора на основе рыночных механизмов. Помощь в первую очередь нужна омским застройщикам - в оформлении проектной и разрешительной документации, передаче в аренду и собственность земельных участков под строительство, предоставлении возможности размещения проектных деклараций в региональных и городских СМИ. Без решения этих вопросов долевое участие, в том числе с использованием ипотеки, в рамках Федерального закона №214-ФЗ вообще становится невозможным, а их решение приведет к увеличению ипотечных проектов на первичном рынке, финансируемых банками.

В ближайшее время филиал БАНК УРАЛСИБ планирует приступить к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитования в соответствии с новым законодательством о долевом участии.

Светлана МЕДВЕДЕВА, начальник отдела розничных услуг филиала ОАО «Внешторгбанк»:
- Предложений на рынке ипотечного кредитования достаточно много. Но ипотека еще не совсем доступна для населения. Процентные ставки не столь уж высоки, но необходимо их дальнейшее снижение, как и размера первоначального взноса, чтобы кредиты были более доступны.

В докладах прозвучали грандиозные цифры роста объема кредитов. Нужны новые продукты, схемы предоставления кредитов населению, чтобы достичь планируемых показателей.

В Омской области средние доходы населения невелики. Желающих получить кредит много. Но когда проводишь расчет платежеспособности, получаешь сумму кредита, на которую иногда невозможно приобрести даже однокомнатную квартиру. Чтобы жилье стало доступным, его стоимость должна быть ниже. Кроме того, может помочь участие предприятий – компенсация части процентной ставки или выдача беспроцентной ссуды на уплату первоначального взноса.

Наш банк кредитует покупки и на и вторичном рынке, и на первичном, но наши клиенты чаще выбирают вторичный. Думаю, одна из причин в том, что квартиры в основном сдаются без отделки, а потому нужны большие дополнительные затраты, прежде чем в квартиру можно будет заселиться. Чтобы существенно возросла доля кредитования первичного рынка, надо увеличивать количество жилья, сдаваемого «под ключ».

Евгения Глухих, специалист по продвижению ипотечного кредитования ФКБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" :
- Рынок ипотечного кредитования развивается в Омске быстрыми темпами. Но сегодня и на первичном, и на вторичном рынке не хватает квартир, покупку которых можно кредитовать. На вторичном рынке этому мешают самовольные перепланировки в приобретаемом жилье. Чаще всего они происходят из-за неосведомленности населения о том, что их необходимо узаконивать, а также из-за сложности оформления перепланировок. Необходимо максимально упростить эту процедуру и вести просветительскую работу среди населения.По первичному рынку проблема стоит еще более остро. Юниаструм Банк, как и многие другие, был бы рад кредитовать покупки на первичном рынке, но для этого необходимо, чтобы застройщики выполняли все требования Закона об участии в долевом строительстве. К сожалению, таких объектов в Омске пока нет. Поэтому ждем начала их строительства.
Дальнейшему развитию кредитования мешают длительные сроки регистрации сделок ипотеки в учреждении юстиции. Цивилизованная организация сделок купли-продажи предполагает полную выплату стоимости квартиры после перехода права собственности на нее к покупателю. В противном случае возможно мошенничество. Для организации цивилизованного рынка (не только ипотеки, но и в целом рынка недвижимости) необходимо значительно сократить сроки регистрации в учреждении юстиции.

журнал "Омские новостройки" №5 (17) 2006