Легко ли продать квартиру «с нагрузкой»?

В последнее время среди услуг, предлагаемых омским агентствами недвижимости, все чаще появляется такая услуга, как выкуп и продажа квартир с ипотечным обременением. Говорит ли это о том, что количество предложений подобных квартир на рынке увеличилось? С чем это связано? Сложно ли продать такое жилье? Слово нашим экспертам.

Елена Михайловна Панова, директор ЗАО «Омск Регион Ипотека»Елена Михайловна Панова, директор ЗАО «Омск Регион Ипотека»

На мой взгляд, появление на рынке недвижимости квартир с ипотечным обременением обусловлено нескольким причинами. Во-первых, нередко это связано с тем, что в силу изменившихся обстоятельств человек больше не в состоянии выплачивать кредит. Бывает и такое: на момент оформления кредита в банке человеку «помогли» подготовить пакет документов по его дополнительному доходу, который он не мог официально подтвердить.

В данном случае полная или частичная потеря этого дохода приводит к тому, что заемщик не может продолжать выплачивать кредит. Как правило, в обоих случаях заемщики стараются не доводить дело до судебных разбирательств и по договоренности с банком выставляют квартиру на продажу. Но в числе причин появления квартир с ипотечным обременением на рынке можно упомянуть и более позитивные. Например, люди решили улучшить свои жилищные условия, и для покупки жилья большей площади им нужно продать старую квартиру.

Стоит отметить, что обычно жилье с ипотечным обременением продается по цене, которая несколько ниже рыночной. Это связано с процедурой реализации такой квартиры. Она довольно сложна и требует времени. К тому же идеальным покупателем для подобного жилья является человек с деньгами на руках, а таких людей сейчас очень немного. Поэтому владельцы данных квартир идут на уступки в цене.

Иногда на квартиру с ипотечным обременением находится покупатель, готовый приобрести жилье, но не имеющий достаточного количества средств. В таком случае, например, наша организация (при условии, что владелец квартиры именно у нас оформлял кредит на ее приобретение), согласна выдать покупателю кредит для погашения долга текущего собственника. По этой же системе в Омске работают еще несколько банков, но только в том случае, если все операции проводятся внутри одного банка. Однако большинство финансовых организаций в нашем городе не применяют такую схему работы.

Квартиры с обременением всегда было сложно продать: и когда рынок был активен, и сейчас. Думаю, основная проблема в том, что законодательно права покупателя практически никак не защищены. Можно сказать, что покупатель отдает значительную сумму денег практически под честное слово. Мы, конечно, контролируем процесс сделки. Однако все равно никто сегодня не сможет дать стопроцентную гарантию того, что сделка не сорвется.

Анна Валерьевна Матвеева, заместитель директора ООО «100 процентов»Анна Валерьевна Матвеева, заместитель директора ООО «100 процентов»

По моему мнению, основная причина появления на рынке квартир с ипотечным обременением заключается в том, что, с одной стороны, люди не могут приобрести жилье без привлечения заемных средств, с другой стороны, далеко не все могут рассчитать свои силы и в течение многих лет стабильно платить по кредиту.

На сегодняшний день найти покупателя на жилой объект с обременением непросто. Во-первых, сказывается общая ситуация затишья, стагнации на рынке недвижимости. Во-вторых, в настоящее время рынок перенасыщен предложениями, поэтому покупатель, как правило, предпочитает выбрать жилье без обременения. Однако это не означает, что реализовать квартиры с обременением невозможно.

В настоящее время говорить о массовой практике по продаже такого жилья сложно. Помимо уже названных причин сегодня на непопулярность подобных объектов влияет также длительность процедуры проведения сделки.

Судите сами: сначала необходимо найти покупателя, желательно с деньгами на руках (что само по себе сейчас проблематично), потом составить предварительный договор купли-продажи, погасить долг перед банком и только после этого подавать документы на снятие обременения с квартиры. Затем мы выходим на сделку, составляем основной договор купли-продажи, покупатель вносит оставшуюся сумму, после чего мы вторично подаем документы в юстицию – теперь уже для регистрации права собственности нового владельца.

Стоит отметить, что гасить долг владельца квартиры можно и заемными средствами. Здесь возможна такая схема: банк, в котором заемщик (владелец квартиры) брал кредит, выдает кредит покупателю. Оформляется новый кредитный договор и закладная. Таким образом квартира перезакладывается. Но на перекредитование банки идут неохотно, поэтому прежде чем решиться на этот шаг, необходимо все согласовать с кредитной организацией.

Владимир Владимирович Селин, директор АН «Соточка»Владимир Владимирович Селин, директор АН «Соточка»

В настоящее время по сравнению с прошлыми годами наблюдается увеличение количества сделок по жилью с обременением. Однако сейчас можно говорить, пожалуй, примерно о пяти процентах подобных сделок от общего количества. Несмотря на это, думаю, объем предложений квартир с ипотечным обременением в дальнейшем будет расти и вполне может составить и все 50 процентов от общего количества предложений.

Среди продавцов квартир с ипотечным обременением можно выделить несколько категорий. Первая и самая многочисленная категория – это те заемщики, которые не рассчитали свои финансовые возможности тогда, когда брали кредит, а теперь не могут платить в принципе. Вторая категория – это те, кто приобрел жилье в ипотеку в качестве инвестиций и сейчас по причине падения цен его продает.

Третья категория – предприниматели, владельцы предприятий, у которых во время получения кредита дела шли хорошо, а потом финансовое положение ухудшилось, в связи с чем им приходится продавать квартиры. Существует и четвертая категория – люди, которые хотят поменять жилищные условия (увеличить или уменьшить жилплощадь), для чего им собственно и нужно реализовать квартиру. Через несколько лет эта категория, думаю, будет самой многочисленной.

Реализовать жилье с обременением гораздо труднее, чем обычные квартиры. Основная сложность заключается в том, что нужно найти покупателя с деньгами на руках, который готов этими средствами погасить кредит. В свою очередь, вариант с одновременным оформлением кредита покупателем в настоящее время практически не реализуем.

Еще одна проблема, которая иногда возникает в процессе продажи обремененного ипотекой объекта, – это длительный срок оформления всех документов, из-за чего многие потенциальные покупатели отказываются от сделки. Особенно долго проходит процедура снятия обременения с квартиры, закладная на которую находится не в Омске, а например, в Москве. Поэтому, чтобы все-таки продать жилье с обременением, владельцы должны идти на снижение цены объекта и продавать его по цене ниже рыночной.

Марина Витальевна Зарецкая, директор АН «Счастливый дом»Марина Витальевна Зарецкая, директор АН «Счастливый дом»

На мой взгляд, услуга по выкупу и продаже жилья с ипотечным обременением становится с каждым месяцем все более популярной. Это связано с тем, что за так называемым ипотечным бумом, когда кредиты выдавались в очень больших объемах, через некоторое время следует еще один бум – теперь уже невозвратных, дефолтных кредитов. Как следствие, на рынке появляется все больше предложений о продаже квартир с ипотечным обременением. Думаю, в ближайшем будущем можно ожидать увеличения объема такого жилья.

Одна из причин того, что жилье с обременением появляется на рынке недвижимости, – это невозможность заемщиков в силу различных обстоятельств возвращать кредит. Хотя довольно часты случаи, когда человек хочет приобрести квартиру большей площади и поэтому продает ипотечное жилье.

Есть, конечно, и такие люди, которые абсолютно бессознательно брали ипотеку. Хотелось бы отметить, что многие заемщики оформляли ипотечный кредит, считая, что с годами уровень заработной платы будет расти. Но в настоящее время ситуация складывается таким образом, что уровень доходов несколько понизился. В том числе и по этой причине, некоторые омичи не могут сейчас платить по кредиту.

Действительно, реализовать квартиру с обременением непросто. Это связано с тем, что процедура по продаже такого жилья зависит от многих факторов: от объекта недвижимости, от размера долга заемщика перед банком, от организации, где была оформлена ипотека, и многого другого. Необходимо учитывать и сроки снятия обременения. В случае, если ипотеку выдавало федеральное Агентство по ипотечному кредитованию, процедура может занять несколько месяцев. Не каждый покупатель готов столько ждать.

В настоящее время некоторые банки разрабатывают схему, при которой в случае если обремененная квартира приобретается также по ипотечному кредиту и оформление происходит в том же банке (то есть залог не меняется, а меняется заемщик), то с квартиры снимается одно обременение, и регистрируется другое. Но банков, работающих по таким схемам, единицы.

Поэтому, чтобы заинтересовать покупателя в приобретении жилья с ипотечным обременением, продавцы и агентства предлагают ему своеобразные бонусы, которые могут компенсировать возникшие неудобства.

Журнал «Недвижимость» № 34 (677) от 25 августа 2008 г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон