Коммерческая недвижимость: что предлагает рынок?

В настоящее время многие риэлторы говорят о том, что рынок жилья находится в состоянии стагнации, а предложение в несколько раз превышает спрос. Мы решили задать нашим экспертам следующие вопросы: как на этом фоне можно оценить рынок коммерческой недвижимости? Насколько она сейчас востребована? Какие объекты пользуются спросом? Выгодно ли именно сейчас приобретать коммерческую недвижимость?

Наталья Сергеевна Кошубарова, заместитель генерального директора Regional Real Estate, представитель программы «Торговые комплексы Омска»

Безусловно, ситуация на рынке жилья сказывается и на смежных рынках. Однако о прямой зависимости здесь говорить нельзя, поскольку динамика рынка коммерческой недвижимости определяется этим фактором далеко не в первую очередь. Более важными будет наличие спроса и конкурентных предложений.

В настоящее время на рынке есть и спрос, и предложение. Такой диспропорции, как на рынке жилья, здесь нет. Специфика торговой недвижимости в том, что по-настоящему привлекательными объектами всегда будут лишь единицы. Это связано с местоположением, со сложившимися в зоне влияния потоками пешеходов, конкуренцией. Большинство объектов такими преимуществами не обладают. Сейчас можно говорить о «требовательном» спросе.

Что на сегодняшний день рынок предлагает покупателям и арендаторам? Сейчас интересен стрит-ритейл, площади для заведений общественного питания. В последнее время можно отметить возросший спрос на производственно-складские базы.

Стоит отметить, что зачастую рынок предлагает покупателям и арендаторам не то, что им нужно, поскольку в свое время на начальной стадии девелопмента (редевелопмента) объектов спрос изучался плохо. Не секрет, что наиболее желаемый сегодня арендатор – это федеральный оператор, требования которого очень высоки. Мест в Омске, по-настоящему интересных для такого оператора, совсем немного.

Что касается вопроса о том, выгодно ли именно сейчас приобретать коммерческую недвижимость, то обобщенно ответить на него нельзя. Традиционно недвижимость является одним из самых рентабельных и надежных вариантов для инвестирования.

Хотя в последнее время темпы роста на рынке снизились, отдельные девелоперы предлагают к приобретению площади по завышенным ценам, несоответствующим инвестиционным ожиданиям от объекта. Зачастую та же картина наблюдается и на рынке земли.

Евгений Сергеевич Щербаков, генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»

По сравнению с зимой и весной этого года соотношение спроса и предложения на коммерческую недвижимость в нашем городе, в отличие от ситуации на рынке жилья, мало изменилось.

Это связано с тем, что сейчас коммерческую недвижимость покупают грамотные люди, которые в течение долгого времени отслеживают ситуацию на рынке и только после этого совершают сделку. Поэтому спонтанных и резких изменений в этой сфере не наблюдается.

Хотелось бы отметить, что рынок покупателей стал, так сказать, более профессиональным. Если раньше коммерческую недвижимость, цена на которую за год возрастала в разы, приобретали все подряд от пенсионеров до олигархов, то сейчас на рынке мало случайных людей. Одна из причин такой ситуации в том, что банки стали более требовательны к заемщикам, которые берут кредиты на приобретение коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день предложение в десятки раз превышает спрос, клиенту есть из чего выбрать. Если пять лет назад на рынке коммерческой недвижимости царствовал собственник объектов, диктуя свою цену и условия, то сейчас ситуация диаметрально противоположная: «балом правит» покупатель.

Какая коммерческая недвижимость сейчас востребована в Омске? По-прежнему пользуются спросом офисные помещения небольшой площади от 20 до 50 квадратных метров. Сегодня на рынке появилась потребность в офисах класса А и В+, которых у нас в городе практически нет.

Возникло интересное противоречие. С одной стороны, их нет, потому что, с точки зрения инвесторов, в Омске нет спроса на такие помещения, нет потребителей такой высококачественной офисной недвижимости. С другой стороны, крупные инвесторы, зарубежные банки, компании и фонды не заходят на рынок именно потому, что не могут найти в нашем городе офисы такого уровня.

Так, например, насколько мне известно, ряд крупных компаний из Западной Европы давно хочет работать в Омске, но не может подобрать соответствующие своим требованиям офисные помещения. В настоящее время ряд омских и московских инвесторов, почувствовав эту потребность, уже занимается подготовкой к строительству бизнес-центров класса А и В+. Думаю, эти инвесторы останутся только в выигрыше, если возведут свои объекты в ближайшие пару лет.

Рынок торговой недвижимости, на мой взгляд, у нас в городе близок к насыщению. Возможно, к концу следующего года, когда в Омске будет построено еще несколько торговых центров и гипермаркетов, наступит определенное затишье.

В последнее время наметилась новая тенденция – приобретение площадей под размещение там складских и производственных помещений. Можно говорить также и о такой тенденции, как строительство производственных площадей, потому что сейчас проще и дешевле построить и оборудовать новое производство, нежели проводить реконструкцию старых мощностей. Для этих целей, полагаю, будет осваиваться ближайшая пригородная зона в радиусе 20 километров от города.

У нас в регионе до сих пор нет логистических складов класса А, которые, думаю, до 2011 года должны все-таки построить. Судите сами: наш город находится на пересечении множества дорог. В этом отношении мы находимся в очень выгодном для строительства логистического комплекса месте. Но, к сожалению, Омск упустил свое время и возможности. Сейчас крупными логистическими центрами являются Новосибирск и Екатеринбург, где уже построены и продолжают строиться подобные объекты. Без возведения таких комплексов в Омске дальнейшее развитие города невозможно.

Павел Юрьевич Плотников, исполнительный директор АН «Спутник-риэлт»

Коммерческая недвижимость в настоящее время востребована так же, как и раньше. Однако здесь стоит отметить один момент – особой популярностью среди покупателей пользуются те объекты, цена которых несколько ниже рыночной.

Это и понятно: конкуренция на рынке недвижимости сейчас очень высока, поэтому выигрывает тот продавец объекта, который готов идти на снижение стоимости недвижимости. На сегодняшний день, кстати, снижение цены наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и на рынке жилья.

Объекты коммерческой недвижимости могут либо арендовать, либо выкупать. В настоящее время предприниматели, имеющие крупный стабильный бизнес, предпочитают либо строить собственные площади, либо покупают готовые.

Мелкий и средний бизнес, как правило, вынужден арендовать помещения. По моему мнению, для развития своего дела в любом случае выгоднее иметь свое помещение, тем более что сегодня банки предлагают множество программ по кредитованию бизнеса, в том числе и выдачу займов на приобретение коммерческой недвижимости.

Что касается собственников такой недвижимости, здесь все зависит от бизнес-стратегии того или иного инвестора. Как правило, сегодня крупные девелоперы, которые выстроили большие торгово-офисные комплексы, предпочитают сдавать площади в этом здании в аренду. Этим самым они обеспечивают себе стабильную прибыль в течение длительного времени. Однако те инвесторы, которые хотят быстро «отбить» свои деньги, продают площади.

Соотношение спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости в принципе очень похоже на ситуацию на рынке жилья: предложений очень много, а спрос невелик. Так, например, у нас в городе очень много объявлений об аренде и продаже офисных помещений класса А.

Они предполагают достаточно высокую арендную плату. Но арендаторов для таких площадей в Омске практически нет. Судите сами: если у меня как предпринимателя есть достаточное количество финансовых средств для оплаты таких площадей, то я лучше обращусь в банк за кредитом, чтобы выкупить это помещение, нежели платить аренду.

На сегодня востребована офисная недвижимость классов В и С, причем как в центре города, так и на окраинах, в спальных районах. Среди предпринимателей пользуются большим спросом торговые площади либо в новых строящихся микрорайонах, либо там, где инфраструктура плохо развита. Особенно популярны площади на первых этажах в жилых домах на центральных магистралях.

В целом хотелось бы отметить, что сейчас выгодно приобретать коммерческую недвижимость – цена снижается и выбор предложений достаточно большой.

Журнал «Недвижимость» № 33 (676) от 18 августа 2008 г.