Ипотечные кредиты в Омске
02.09.2005 4484
Екатерина Сервах
В самом первом номере нашего журнала уже рассказывалось о том, кто выдает омичам ипотечные кредиты и на каких условиях. Однако с конца 2004 года, когда тот номер увидел свет, на рынке ипотечного кредитования произошло немало изменений: появились новые участники и новые программы, а у некоторых программ - новые условия. Поэтому сегодня мы снова поговорим об ипотеке по-омски, то есть о том, как это делается «здесь и сейчас».
Ипотека для всей России
Еще год назад и в Омске, и в России ипотека была редкой экзотикой. А сегодня в реализации тех или иных программ ипотечного кредитования принимают участие уже 16 банков и филиалов, работающих в нашем городе. Даже 17, поскольку потребительские кредиты на приобретение и строительство недвижимости, выдаваемые Сбербанком, по своей сути очень похожи на ипотечные.
Пожалуй, наиболее динамично (и не только в Омске) развивается федеральная ипотечная программа. На сегодня большая часть ипотечных кредитов выдана омичам именно участвующими в ней банками. Условия предоставления и погашения кредитов в рамках этой программы и требования к тем, кто желал бы их получить, утверждены Правительством Российской Федерации и одинаковы у всех банков, работающих по данной программе в любом из регионов нашей страны.
Впрочем, это справедливо лишь тогда, когда речь идет о получении кредита на приобретение квартиры или дома на вторичном рынке - то есть жилья, уже сданного в эксплуатацию, право собственности на которое можно будет сразу же оформить. В этом случае покупатель квартиры получит свидетельство о праве собственности на нее, а банк, выдавший ему кредит, - закладную, которая является обеспечением возвратности выданного кредита.
В реализации федеральной ипотечной программы, помимо банков, принимает участие специально созданная структура – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно выкупает у банков – участников программы закладные на квартиры и дома. Таким образом собственные средства банков (или средства их клиентов), выданные в виде ипотечных кредитов, возвращаются к ним не через долгие годы, а всего лишь через несколько месяцев.
Если вам нужен такой кредит, можете смело обращаться в любой из банков, работающих в рамках федеральной программы (единственное исключение – Банк Жилфинанс, который выдает кредиты только на приобретение квартир в строящихся домах), или в одну из организаций, уполномоченных представлять АИЖК в нашем регионе. На сегодня таковых всего две: Омское ипотечное агентство (ОИА) и Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК).
Совсем иное дело, если кредит берут для приобретения квартиры в строящемся доме, то есть на первичном рынке. Оформить закладную на эту квартиру можно будет только после сдачи дома в эксплуатацию, и до этого момента рассчитывать на помощь АИЖК банкам не приходится. Поэтому одни просто отказываются от работы на первичном рынке (ОРИК, Омскпромстройбанк), другие рискуют собственными средствами, а за риск надо платить!
Размер этой дополнительной платы каждый банк устанавливает самостоятельно. Поэтому до оформления права собственности на жилье процентная ставка по кредитам, выданным Банком Жилфинанс и Юниаструм Банком, равна 17%, а в остальных банках, работающих по федеральной программе, - 20% годовых.
Мы выбираем, нас выбирают…
Если региональные кредитные организации чаще всего являются участниками федеральной ипотечной программы, то филиалы крупных московских банков, как правило, предлагают омичам собственные программы. Причем ипотечные программы банков могут довольно сильно отличаться друг от друга и по срокам, и по стоимости, и по другим условиям предоставления кредитов, и по тем требованиям, которые предъявляются к потенциальным заемщикам.
Рассказать обо всем этом в одной статье невозможно, да и не нужно, поскольку ипотечный кредит – это все-таки «штучный» продукт. Многие банки специально подчеркивают гибкость своего подхода к потребностям и возможностям каждого конкретного клиента. Ведь наша жизнь так разнообразна, и те условия, которые целиком и полностью устраивают одного человека, для другого становятся огромнейшим камнем преткновения.
Ну а если кто-то, при всей гибкости подхода, все-таки не сможет вписаться в рамки той или иной программы, это тоже не беда. Выбор ипотечных программ у омичей сегодня достаточно богатый, так что можно обратиться в другой банк, третий, четвертый... Как показывает опыт, семья, располагающая доходом не менее 15 тыс. рублей в месяц, всегда (или почти всегда) сможет найти вариант предоставления кредитов, подходящий именно для ее конкретных условий.
А задача «Омских новостроек» - дать информацию самого общего характера, чтобы каждый, кто хочет получить ипотечный кредит, смог сориентироваться: по силам ли это его семье, куда ему стоит (или, наоборот, не стоит) обращаться, на что он может или не может рассчитывать.
Надо сказать, что основные требования к заемщикам у всех банков примерно одни и те же. Прежде всего, требуется доказать, что вы в состоянии гасить кредит без особого ущерба для семейного бюджета. Для этого от работающих по найму потребуют справку о заработке, а от предпринимателей – декларацию о доходах, выписки по банковским счетам либо книгу учета доходов и расходов. Некоторые банки готовы принимать в расчет и другие подтверждения финансового положения семьи – например, документы о наличии дорогостоящего имущества, ценных бумаг или приусадебного хозяйства.
Еще одно обычное требование – наличие постоянного места работы и трудового стажа (чаще всего – не менее 6 месяцев на последнем рабочем месте). Это рассматривается как некая гарантия стабильности достатка в семье.
Непременно потребуются документы о составе семьи. Это необходимо, чтобы оценить финансовое положение не только заемщика, но и всей его семьи в целом. Если жена, муж или другие члены семьи должны будут выступить в роли созаемщиков, они тоже должны будут предоставить справки о доходах.
Кроме того, могут потребоваться документы об образовании, о состоянии здоровья, а у мужчин должны быть урегулированы взаимоотношения с армией.
Очень существенное обстоятельство – возраст заемщика. Как правило, банки требуют, чтобы кредит был полностью погашен до наступления пенсионного возраста. А некоторые не дают кредит тем, кто моложе определенного возраста (21 года или 24 лет).
Необходимо сказать несколько слов об особенностях отдельных банковских программ. Банк Москвы и МДМ Банк работают пока только на вторичном рынке. УралСиб и Сбербанк работают как на вторичном рынке, так и на первичном, но процентная ставка в обоих случаях будет одинаковой. Та же самая ситуация и с пакетом «Новая квартира» Омск-Банка.
Банк Москвы устанавливает процентную ставку по кредиту в зависимости от того, какая справка о доходах представлена заемщиком: по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Во Внешторгбанке и МДМ Банке размер процентной ставки зависит от срока, на который взят кредит: меньше срок – меньше и ставка.
Особый случай – две программы Газпромбанка, которые предполагают изменение процентной ставки в зависимости от того, какая часть кредита уже погашена. Первый раз ставка по кредиту снижается после выплаты 40% долга, второй раз – после выплаты 70%.
Ипотека не для всех
Ипотечные кредиты в рамках федеральной и большинства банковских программ предоставляются на равных условиях всем заемщикам. Если кому-то отказывают в выдаче кредита, то чаще всего это связано с невысоким семейным доходом или невозможностью документально подтвердить реальные размеры этого дохода («черные» зарплаты сотрудников некоторых фирм, недостоверные декларации о доходах предпринимателей и прочее в том же духе).
Но помимо таких, так сказать «всеобщих», ипотечных программ существуют и другие – льготные и корпоративные, доступ к которым имеет более или менее ограниченный круг лиц. В частности, на территории Омской области уже 5 лет работает региональная ипотечная программа, предназначенная прежде всего и главным образом для обеспечения жильем льготников: ветеранов, инвалидов, многодетных и молодых семей, а также работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Наверняка у многих возникает вопрос: за счет чего процентная ставка по «региональным» ипотечным кредитам существенно ниже, чем по всем прочим? Ответ очень простой: за счет дотаций из бюджета Омской области. Как вполне резонно заметил на одной из пресс-конференций директор Агентства жилищного строительства (АЖС) Владислав ХОДУС, эти дотации являются куда меньшей нагрузкой на региональный бюджет, чем обеспечение льготников бесплатным жильем.
Другой пример льготного кредитования – корпоративная ипотечная программа для сотрудников компании «Транссибнефть», которую реализует омский филиал КБ «Стройкредит». Запущена эта программа по инициативе руководства компании, а получить кредиты могут не только омичи, но и сотрудники иногородних подразделений Транссибнефти. Видимо, часть процентной ставки по кредитам будет компенсироваться за счет бюджета этой компании.
Еще одну корпоративную ипотечную программу – для железнодорожников – реализует омский филиал ТрансКредитБанка. А сотрудники ОАО «Газпром», его дочерних обществ и ООО «Межрегионгаз» могут на льготных условиях получить ипотечный кредит от Газпромбанка. При этом максимальный срок и сумма, прочие условия предоставления останутся стандартными, а вот процентная ставка будет ниже. Скажем, кредит на приобретение квартир в строящихся домах для сотрудников Газпрома будет стоить 17% годовых до момента регистрации ипотеки и 16% - после регистрации.
Чего нам ждать?
В последнее время ряды банков, предлагающих ипотечные кредиты в Омске, растут если не день ото дня, то, как минимум, из месяца в месяц. Увеличивается и число тех, кто готов работать на первичном рынке жилья, то есть кредитовать приобретение квартир в строящихся домах или строительство (капитальную реконструкцию) индивидуальных домов. Это можно считать хорошим признаком: значит, растет доверие банков к застройщикам. Но куда важнее другое обстоятельство…
В связи с развитием жилищного кредитования растет количество людей, имеющих возможность приобрести жилье. И если объемы строительства не будут расти примерно теми же (а лучше - опережающими) темпами, в ближайшем будущем спрос на жилье может намного превысить предложение. Как известно, рынок вторичного жилья ограничен, и если банки будут предоставлять кредиты преимущественно на приобретение «вторички», это повлечет за собой серьезное увеличение цен на недвижимость. К сожалению, в некоторых городах именно так все и произошло.
Поэтому очень важно, чтобы основной упор делался на кредитование первичного рынка. Это будет способствовать увеличению темпов и объемов строительства и, как следствие, росту предложения нового, комфортного и качественного жилья.
"Омские новостройки" №9(9) 2005
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
