Квартира для бизнеса. Не откажите в удовольствии.

Галина Лебедева, Евгений Зайцев

 
Создание новых коммерческих площадей путем перевода квартир в нежилой фонд - дело прибыльное, но требующее расчета и осторожности. Достаточно часто происходят ситуации, когда хозяину помещения отказывают в переводе на том или ином этапе. О том, как избежать подобных ситуаций, и пойдет речь в нашем материале.

 
Первый этап процедуры перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя ее непосредственный поиск. В принципе перевести в нежилой фонд можно квартиру на любом этаже, кроме тех случаев, когда под ней располагаются жилые помещения. К тому же необходимо сразу оценить условия для организации в помещениях на первых этажах отдельного входа с крыльцом, являющегося обязательным условием для перевода. Здесь же необходимо уточнить, когда именно будет устанавливаться крыльцо - до перевода в нежилой фонд или после. Если крыльцо устанавливается в еще жилом помещении, то данная работа в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса является перепланировкой, то есть представляет собой изменение конфигураций помещения, требующих внесения в технический паспорт. Установка крыльца после перевода в нежилой фонд производится в соответствии с градостроительным законодательством. К проведению таких работ законодательные акты предъявляют множество требований: наличие лицензии на их проведение, согласование проектной документации и т.д. Важно отметить, что в нежилых помещениях площадью более 68 квадратных метров нормы пожарной безопасности диктуют организовать не менее 2 выходов шириной в 1,2 метра.

 
Но под любую ли деятельность можно перевести помещение? Как сообщили в центре деловой недвижимости «Навигатор», наиболее проблемным может стать перевод квартиры под открытие в ней пункта общественного питания, швейного производства, а так же любой другой деятельности способной помешать спокойствию жильцов. К тому же при переводе квартиры под пункт общественного питания обязательным условием станет организация разгрузочного входа. Не менее основательно так же придется подойти к вопросу шумоизоляции .

 
Основным условием для перевода объекта в нежилой фонд является приобретение его в собственность. Но перед этим необходимо обязательно провести тщательную экспертизу чистоты прав на объект, чтобы избежать в дальнейшем возможных судебных тяжб. Повышенным риском нарушения прав бывших жильцов отличаются коммунальные квартиры, которые сейчас часто переводятся в нежилой фонд. Не исключено, что в ходе предыдущих сделок с помещением были нарушены чьи-то права.

 
Помещение также будет не допущено к переводу, если оно обременено правами других лиц, например является предметом залога или частью жилого помещения. Особое внимание стоит уделить приватизации - узнать, кто в ней участвовал, не нарушены ли права детей и прочее .

 
Специалисты рынка коммерческой недвижимости рекомендуют перед покупкой квартиры тщательно оценить ее возможности. Иногда купленное помещение нельзя использовать из-за требований пожарных или ЦСН (Центр сохранения историко-культурного наследия). Например, пожарные требуют сделать отдельный от жилых помещений выход, но в некоторых домах-памятниках на этот дополнительный выход не дает разрешения ЦСН. Требования этого комитета могут сделать проект существенно дороже.

 
Если же квартира находится в старом доме с деревянными перекрытиями, то, скорее всего, пожарные будут настаивать на их огнезащите. Иногда это достигается только их полной заменой, что крайне дорого и трудоемко.

 
Рассмотрением вопроса о возможности перевода квартиры (или целого здания) в нежилой фонд занимается районная администрация. Необходимо отметить, что новый Жилищный кодекс вносит серьезные коррективы не только в процедуры перевода в жилой и нежилой фонды, но и в порядок согласований и утверждений перепланировок. И хотя текст закона очень сырой и имеет серьезные недоработки, вышеуказанные процедуры четко регламентированы, определены перечни необходимых документов и сроки реакции государственных органов.

 
Так, в ст. 23 Кодекса, регламентирующей порядок перевода, отмечено, что, для перевода жилого помещения в нежилое или наоборот собственник представляет в орган, осуществляющий перевод, следующие документы: заявление о переводе помещения (на данный момент его форма не установлена, поэтому его можно подавать в произвольной форме), правоустанавливающие документы на переводимое помещение - договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения), поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

 
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать предоставления других документов, кроме документов, установленных статьею 23. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Важно отметить, что Кодексом предусмотрена очень серьезная ответственность за проведение несогласованных с разрешительными органами перепланировок - от принуждения собственника за свой счет перепланировать все в исходное состояние до продажи объекта с торгов и направления на такие работы вырученных средств. Легализовать незаконную перепланировку можно только через суд, и то, если удастся доказать, что она не нарушает законных интересов других собственников.

 
Ранее срок перевода помещения в нежилой фонд составлял около трех месяцев. Но со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, время, в течение которого государственные органы должны принять решение о переводе, сократилось до 45 дней с момента подачи всех документов. Однако, как сообщают сотрудники центра коммерческой недвижимости «Открытый мир», на практике оно осталось без изменений.

 
журнал "Коммерческая недвижимость в Омске" №5(05) 2005

 

 


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон